不同區(qū)域農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)中選擇價(jià)值測算*

崔新蕾 張安錄

(華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院，湖北武漢430070)

不同區(qū)域農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)中選擇價(jià)值測算*

崔新蕾 張安錄

(華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院，湖北武漢430070)

農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)是城市化、工業(yè)化過程中的普遍現(xiàn)象，是土地資源競爭配置的結(jié)果，本質(zhì)上是有限的土地資源在農(nóng)業(yè)用途和非農(nóng)業(yè)用途的合理分配。農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)具有不確定性，不可逆性和流轉(zhuǎn)時(shí)間延遲性3個(gè)特征，因此農(nóng)地具有選擇價(jià)值。采用模型假設(shè)法和實(shí)證分析法，對農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的選擇價(jià)值進(jìn)行估算。對農(nóng)地選擇價(jià)值的計(jì)算公式進(jìn)行推導(dǎo)，得出農(nóng)地流轉(zhuǎn)為其他不同用途地類的選擇價(jià)值，擁有一期選擇權(quán)的農(nóng)地，流轉(zhuǎn)為商業(yè)用地的選擇價(jià)值最高的為173.95元/m2，最低的為4.44元/m2;流轉(zhuǎn)為居住用地的選擇價(jià)值最高的為158.40元/m2，最低的為4.16元/m2;流轉(zhuǎn)為工業(yè)用地的選擇價(jià)值最高的為39.52元/m2，最低的為3.58元/m2。影響選擇價(jià)值大小的相關(guān)因素有農(nóng)地流轉(zhuǎn)為市地后的每期凈收益，農(nóng)地流轉(zhuǎn)開發(fā)為市地過程中的開發(fā)成本，市地地價(jià)的波動率和無風(fēng)險(xiǎn)利率。

土地資源;農(nóng)地城市流轉(zhuǎn);選擇價(jià)值;影響因素;城市

長期以來，人們對農(nóng)地價(jià)值的認(rèn)識僅僅停留在狹義的經(jīng)濟(jì)價(jià)值基礎(chǔ)上，即產(chǎn)出農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)值。就農(nóng)地產(chǎn)出收益而言，農(nóng)地單位面積收益僅為工業(yè)用地的1/10，商業(yè)用地的1/10－1/100之間［1］，城市化進(jìn)程的加快使得工業(yè)、商業(yè)、居住等對農(nóng)用地的需求越來越大，而農(nóng)用地的比較經(jīng)濟(jì)效益低下，這就使得在市場經(jīng)濟(jì)體制下，農(nóng)用地受利益的驅(qū)動有向其他經(jīng)濟(jì)效益高的用地轉(zhuǎn)換的沖動［2］。對農(nóng)地價(jià)值認(rèn)識的片面性正是造成大量農(nóng)地向城市流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵性因素之一。近年來，學(xué)者們從不同的角度對農(nóng)地價(jià)值展開研究，如對農(nóng)地價(jià)值評估方法的研究［3－4］、對不同區(qū)域的農(nóng)地價(jià)值進(jìn)行估算［5－6］、對農(nóng)地非市場價(jià)值［7－8］、游憩價(jià)值［9－10］、存在價(jià)值［11－12］進(jìn)行測算，但是對農(nóng)地價(jià)值中非常重要的選擇價(jià)值測算研究甚少。從選擇價(jià)值的角度探討農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策的時(shí)間問題，在農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程中不僅要考慮農(nóng)地的現(xiàn)期使用價(jià)值，還應(yīng)從可延遲流轉(zhuǎn)的角度將選擇價(jià)值納入農(nóng)地現(xiàn)期價(jià)值中，全面考慮農(nóng)地價(jià)值，對提高土地資源的使用效益和配置效率，減緩農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)速度，起到理論支撐的作用。

1 選擇價(jià)值的內(nèi)涵

國內(nèi)外眾多學(xué)者都對選擇價(jià)值的內(nèi)涵進(jìn)行了界定［13－22］，針對本文的研究，筆者認(rèn)為選擇價(jià)值是人們在開發(fā)利用環(huán)境資源時(shí)，當(dāng)決策行為具有不確定性、不可逆性及決策時(shí)間可延遲性的特征，等待未來未知信息確定的情況下，推遲決策的信息價(jià)值。農(nóng)用地向城市用地流轉(zhuǎn)，人類未來需求的不確定和土地資源開發(fā)能力的不確定性決定了農(nóng)地資源未來供給和需求具有不確定性，保留未來某個(gè)時(shí)期做出農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)不可逆性決策，從而產(chǎn)生了選擇價(jià)值。

選擇價(jià)值在資源價(jià)值分類中的歸屬在學(xué)術(shù)界存在較大的爭議［23－25］。本文借鑒 D.Pearce的分類系統(tǒng)，將選擇價(jià)值歸屬于使用價(jià)值。同時(shí)，國內(nèi)外學(xué)者從不同研究方向?qū)x擇價(jià)值進(jìn)行了估算［21，26－30］，本文針對我國城市化進(jìn)程中農(nóng)地大量轉(zhuǎn)為城市用地這一普遍現(xiàn)象，采用模型假設(shè)法和實(shí)證分析法測算了我國不同城市農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的選擇價(jià)值。

2 理論推導(dǎo)

2.1 選擇價(jià)值存在的前提條件

(1)資源投資開發(fā)是不可逆的，至少一部分投資開發(fā)必須是不可逆的，如果投資完全可逆，就不用付出任何代價(jià)就可以回到初始投資狀態(tài)，則沒有選擇價(jià)值值得期待。

(2)資源的未來供給、需求或價(jià)值具有不確定性，如果沒有不確定性，就可以用成本—效益方法精確計(jì)算出何時(shí)決策，等待未來外部信息條件明朗就沒有價(jià)值。

(3)資源的開發(fā)決策具有可延遲性，有能力將延遲投資作為一個(gè)可行的政策選擇。

農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)正好具有不可逆性、不確定性和決策時(shí)間可延遲性，因此可計(jì)算其選擇價(jià)值。在農(nóng)地流轉(zhuǎn)前，土地價(jià)值=農(nóng)地價(jià)值+選擇價(jià)值，農(nóng)地流轉(zhuǎn)為市地后，土地價(jià)值=市地價(jià)值，選擇價(jià)值消失。2.2 選擇價(jià)值公式的理論推導(dǎo)

不確定條件下的農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)是一個(gè)不可逆的決策，開發(fā)農(nóng)地將失去農(nóng)地的生態(tài)功能、景觀功能、糧食安全功能及代際間平等利用農(nóng)地等其他功能，開發(fā)后的城市建設(shè)用地地價(jià)將根據(jù)市場供需變化和政府的宏觀調(diào)控產(chǎn)生地價(jià)的波動，具有不確定性。若政府面臨一塊農(nóng)地是否流轉(zhuǎn)為城市用地的決策，假設(shè):I為農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)中的相關(guān)開發(fā)費(fèi)用(包括土地取得成本、征地過程的相關(guān)稅費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)等)，r為無風(fēng)險(xiǎn)利率，F(xiàn)為農(nóng)地使用價(jià)值，C為市地使用每期凈收益，則在t=0時(shí)農(nóng)地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的預(yù)期凈現(xiàn)值為:

如果NPV0是正值，根據(jù)成本－收益原則，應(yīng)選擇進(jìn)行農(nóng)地流轉(zhuǎn)開發(fā)，但是它忽視了其機(jī)會成本。

若農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)是一個(gè)兩期二項(xiàng)式?jīng)Q策，在第一期不做出流轉(zhuǎn)決策時(shí)，可在第二期做出農(nóng)地是否流轉(zhuǎn)的決策。在第一期做出流轉(zhuǎn)決策時(shí)，市地地價(jià)的每期凈收益已經(jīng)確定為C，若第一時(shí)期不做出農(nóng)地流轉(zhuǎn)決策，想延后一期等市場外部信息明確是再做出決定，第二期若政府進(jìn)行宏觀調(diào)控或市場供需發(fā)生變化，會對市地地價(jià)產(chǎn)生上漲或下跌兩種可能(如圖1所示)，其上漲或下跌的變動率分別為u與d，且發(fā)生的概率分別為q與1－q，在市地地價(jià)上漲時(shí)進(jìn)行農(nóng)地流轉(zhuǎn)，下跌時(shí)選擇繼續(xù)保留農(nóng)地的農(nóng)業(yè)用途，且第二期的農(nóng)地開發(fā)成本和農(nóng)地價(jià)值不發(fā)生變化，則在t=0時(shí)農(nóng)地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的預(yù)期凈現(xiàn)值為:

圖1 收益矩陣Fig.1 Benefits matrix

凈現(xiàn)值法在比較流轉(zhuǎn)后的市地每期凈收益與流轉(zhuǎn)前的農(nóng)地價(jià)值和土地開發(fā)費(fèi)的差值后，其計(jì)算的預(yù)期凈現(xiàn)值(NPV0)作為農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策的依據(jù)。在利用傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法確定的農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策時(shí)，往往忽略了農(nóng)地的選擇價(jià)值。將選擇價(jià)值考慮進(jìn)去，計(jì)算推遲流轉(zhuǎn)決策等待外部信息明朗時(shí)再決定的預(yù)期凈現(xiàn)值(NPVOV)，將NPVOV與NPV0相減，則得到農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的選擇價(jià)值。延期開發(fā)的選擇價(jià)值用公式表示如下:

選擇價(jià)值(OV)=NPVov－NPV0

2.3 影響選擇價(jià)值大小的相關(guān)因素

選擇價(jià)值大小取決于相關(guān)的參數(shù)，如:農(nóng)地流轉(zhuǎn)為市地后的每期凈收益C，開發(fā)成本V，其中V=F+I，市地地價(jià)的變動波幅σ，無風(fēng)險(xiǎn)利率r，本文使用微分方法分析這些變量對農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)中選擇價(jià)值大小的影響。

2.3.1 農(nóng)地流轉(zhuǎn)為市地后的每期凈收益C

其他條件不變的情況下，流轉(zhuǎn)后的市地每期凈收益與選擇價(jià)值是負(fù)向變動，當(dāng)從流轉(zhuǎn)開發(fā)為市地中獲得的收益增加時(shí)，保護(hù)農(nóng)地的選擇價(jià)值就將減少。

2.3.2 開發(fā)成本V

其他條件不變的情況下，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的開發(fā)成本與選擇價(jià)值是正向變動，依據(jù)農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)情況，開發(fā)的機(jī)會成本增加，則延期開發(fā)的選擇價(jià)值也將增加。

2.3.3 市地地價(jià)的變動波幅 σ

(1)市地地價(jià)在下一期上漲的幅度u

其他條件不變的情況下，市地地價(jià)在下一期上漲的幅度與選擇價(jià)值是正向變動，即市地地價(jià)下一期可能上漲的幅度越大，其選擇價(jià)值也將越高。

(2)市地地價(jià)在下一期上漲的概率q

其他條件不變的情況下，市地地價(jià)在下一期上漲的概率與選擇價(jià)值是負(fù)向變動，即市地地價(jià)下一期上漲的可能性增加，其農(nóng)地的選擇價(jià)值將減少。

2.3.4 無風(fēng)險(xiǎn)利率 r

其他條件不變的情況下，無風(fēng)險(xiǎn)利率的取值與選擇價(jià)值是正向變動，當(dāng)無風(fēng)險(xiǎn)利率較高時(shí)，其選擇價(jià)值將增加。

3 實(shí)證分析

3.1 參數(shù)的取得

如式 3 所述，選擇價(jià)值的計(jì)算取決于 C、u、d、q、r，F(xiàn) 與I，其中u、d、q值，本文依據(jù)二項(xiàng)式選擇權(quán)定價(jià)模型求取，即u、d依市地地價(jià)變動波幅σ的歷史資料推估，其中u=，d=1/u;q依據(jù)選擇權(quán)規(guī)避投資組合得:q=(1+rd)/u－d;r為無風(fēng)險(xiǎn)利率，在σ的值已知的情況下，實(shí)際上u、d、q可視為已知值。

3.1.1 無風(fēng)險(xiǎn)利率

無風(fēng)險(xiǎn)利率是指無風(fēng)險(xiǎn)的資本投資利潤率，可以選用同時(shí)期的一年期國債年利率或一年期銀行定期存款利率為安全利率。在農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)中考慮用一年期銀行定期存款利率為無風(fēng)險(xiǎn)利率，因?yàn)橥恋赝顿Y是一種收益性投資，銀行存款利率能體現(xiàn)土地投資的收益性。2008年12月23日央行調(diào)整一年期存款利率為2.25%，確定其為無風(fēng)險(xiǎn)利率。

3.1.2 流轉(zhuǎn)后市地地價(jià)

農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)多發(fā)生在城鄉(xiāng)交錯區(qū)，因此流轉(zhuǎn)后的市地地價(jià)取基準(zhǔn)地價(jià)的最低級別。中國城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)中收錄了全國各直轄市和省會城市的基準(zhǔn)地價(jià)(見表1)，不同城市基準(zhǔn)地價(jià)的開發(fā)程度、設(shè)定容積率和基準(zhǔn)日不同，但設(shè)定的最高使用年限相同。從全國來看，商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)最低的是哈爾濱，最高的是南京，居住用地的基準(zhǔn)地價(jià)最低的是長春，最高的是南京，工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)最低的是南昌，最高的是石家莊。最高地價(jià)和最低地價(jià)相差20多倍，主要原因有不同城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相差較大，對土地的需求和供給要求不同，將農(nóng)地流轉(zhuǎn)開發(fā)為城市用地所需要的費(fèi)用也相差較大，導(dǎo)致不同城市基準(zhǔn)地價(jià)有較大差別;其次，有些城市的基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日為2001年，以后就沒有進(jìn)行更新，但是近年來，我國各城市經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)迅速發(fā)展，而前幾年的基準(zhǔn)地價(jià)水平與土地市場脫節(jié)，導(dǎo)致土地價(jià)值不能被市場顯化，有些城市對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行更新，導(dǎo)致更新后的基準(zhǔn)地價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過之前確定的地價(jià)水平。

基準(zhǔn)地價(jià)是各種用途土地的使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格，是地價(jià)總體水平和變化趨勢的反映。簡單來說，基準(zhǔn)地價(jià)就是土地的初始價(jià)，即土地在完成拆遷、平整等一級開發(fā)后，政府確定的平均價(jià)格①?；鶞?zhǔn)地價(jià)的最低級別可近似視為農(nóng)地流轉(zhuǎn)為城市用地過程中的相關(guān)成本。

3.1.3 地價(jià)變動波幅

從1999年起，全國開展城市土地價(jià)格調(diào)查與地價(jià)動態(tài)監(jiān)測，至2007年，除拉薩外，全國各直轄市和省會城市已經(jīng)納入監(jiān)測體系，2008年將拉薩也納入地價(jià)監(jiān)測體系。根據(jù)中國城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)發(fā)布的地價(jià)監(jiān)測數(shù)據(jù)計(jì)算各直轄市和省會城市不同用途地價(jià)的變動波幅σ，σ為數(shù)列Ln(An+1/An)的標(biāo)準(zhǔn)差，其中A為某一用途地價(jià)，n為某一年度，n+1為下一年度，依據(jù)2000－2009各年的監(jiān)測地價(jià)數(shù)據(jù)求取(見表1)。拉薩地價(jià)的監(jiān)測數(shù)據(jù)只有2年，不能計(jì)算變動波幅，本文將不計(jì)算拉薩的選擇價(jià)值。

3.2 選擇價(jià)值估算

依據(jù)公式4，計(jì)算全國各直轄市和省會城市的農(nóng)地流轉(zhuǎn)為城市不同用地類型的選擇價(jià)值(見表1)，從表3可以看出，農(nóng)地流轉(zhuǎn)為商業(yè)用地的選擇價(jià)值最低的城市是哈爾濱，為4.44元/m2，最高的城市是南京，為 173.95元/m2;農(nóng)地流轉(zhuǎn)為居住用地的選擇價(jià)值最低的城市是哈爾濱，為4.16元/m2，最高的城市是南京，為158.40元/m2;農(nóng)地流轉(zhuǎn)為工業(yè)用地的選擇價(jià)值最低的城市是杭州，為3.58元/m2，最高的城市是福州，為39.52元/m2。各城市中商業(yè)用地的選擇價(jià)值的差距最大，最高值是最低值的39倍，工業(yè)用地的選擇價(jià)值差距最小，為11倍。產(chǎn)生這種差異的主要原因是流轉(zhuǎn)過程中的開發(fā)成本，從表1可以看出南京商業(yè)用地的開發(fā)成本是哈爾濱的近21倍，而福州工業(yè)用地的開發(fā)成本是杭州的近2.5倍，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的開發(fā)成本與選擇價(jià)值是正向變動，開發(fā)機(jī)會成本的差異是產(chǎn)生選擇價(jià)值差距較大的主要原因。

4 結(jié)論與討論

中國正處于城市化發(fā)展的加速時(shí)期，在未來一段時(shí)期內(nèi)，農(nóng)地向城市流轉(zhuǎn)是不可避免的。在市場經(jīng)濟(jì)體制下，農(nóng)地的比較經(jīng)濟(jì)效益遠(yuǎn)低于城市用地，不可簡單地以預(yù)期市地的潛在收益的貼現(xiàn)值是否超過農(nóng)地使用價(jià)值和開發(fā)成本之和作為確定農(nóng)地流轉(zhuǎn)與否的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的不可逆過程中涉及大量的不確定性，即產(chǎn)生選擇價(jià)值，基于本文的研究目的，探討了選擇價(jià)值的內(nèi)涵，并對其計(jì)算公式進(jìn)行理論推導(dǎo)，得出全國各直轄市和省會城市的農(nóng)地的選擇價(jià)值。其中，商業(yè)用地的選擇價(jià)值最低的城市是哈爾濱，為 4.44元/m2，最高的城市是南京，為 173.95元/m2，居住用地的選擇價(jià)值最低的城市是哈爾濱，為4.16 元/m2，最高的城市是南京，為 158.40 元/m2，工業(yè)用地的選擇價(jià)值最低的城市是杭州，為3.58元/m2，最高的城市是福州，為39.52元/m2。

表1 全國各直轄市和省會城市的基準(zhǔn)地價(jià)、地價(jià)變幅和選擇價(jià)值Tab.1 Datum land price，amplitude of land price and option value in municipalities and provincial capital of China

選擇價(jià)值的大小受農(nóng)地流轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地后的每期凈收益，流轉(zhuǎn)過程中的開發(fā)成本，市地在下一期上漲的概率、上漲幅度和無風(fēng)險(xiǎn)利率等相關(guān)因素的影響。其中，流轉(zhuǎn)后的市地每期凈收益和市地在下一期上漲的概率與選擇價(jià)值是負(fù)向變動，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的開發(fā)成本、市地在下一期上漲的幅度、無風(fēng)險(xiǎn)利率的取值與選擇價(jià)值是正向變動。

由于不可逆性和不確定性對農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)決策的影響，決策者對農(nóng)地價(jià)值判斷是否全面、科學(xué)是決定農(nóng)地流轉(zhuǎn)決策合理與否的關(guān)鍵因素。農(nóng)地流轉(zhuǎn)的總成本不僅僅取決于農(nóng)地使用價(jià)值和開發(fā)成本之和，還應(yīng)包括農(nóng)地的選擇價(jià)值。在考慮農(nóng)地選擇價(jià)值的條件下，農(nóng)地是否流轉(zhuǎn)、何時(shí)流轉(zhuǎn)將取決于農(nóng)地使用價(jià)值、開發(fā)成本及相關(guān)費(fèi)用和選擇價(jià)值之和與農(nóng)地流轉(zhuǎn)市地后的潛在預(yù)期價(jià)值的差值。將選擇價(jià)值計(jì)入農(nóng)地流轉(zhuǎn)的總成本中，基于成本－收益原則做出的農(nóng)地流轉(zhuǎn)最適時(shí)間將會大大延遲，從而為我們未來和子孫后代利用農(nóng)地資源提供更多的選擇余地。

References)

［1］張安錄.城鄉(xiāng)生態(tài)經(jīng)濟(jì)交錯區(qū)農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究［J］.農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化研究，1999，(5):298－303.［Zhang Anlu.Sustainable Development of Agriculture at the Urban-Rural Eco-Economic Fringe［J］.Research of Agricultural Modernization，1999，(5):298 －303.］

［2］蔡運(yùn)龍.中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展中的耕地問題［J］.資源科學(xué)，2000，22(3):24 － 28.［Cai Yunlong.Problems of Farmland Conservation in the Rapid Growth of China’s Economy［J］.Resources Science，2000，22(3):24 －28.］

［3］王瑞雪，張安錄，顏廷武.近年國外農(nóng)地價(jià)值評估方法研究進(jìn)展述評［J］.中國土地科學(xué)，2005，19(3):59 －64.［Wang Ruixue，Zhang Anlu，Yan Tingwu.Review of Recent Progress of Farmland Valuation Methods in Foreign Countries［J］.China Land Science，2005，19(3):59 －64.］

［4］張茵，蔡運(yùn)龍.條件估值法評估環(huán)境資源價(jià)值的研究進(jìn)展［J］.北京大學(xué)學(xué)報(bào)，2005，41(2):317 － 327.［Zhang Yin，Cai Yunlong.Using Contingent Valuation Method to Value Environmental Resources:A Review［J］.Acta Scicentiarum Naturalum Universitis Pekinesis，2005，41(2):317 － 327.］

［5］喬榮鋒，高進(jìn)云，張安錄.山地丘陵地區(qū)農(nóng)地資源價(jià)值評估:以湖北省宜昌市為例［J］.資源科學(xué)，2006，28(6):97－102.［Qiao Rongfen，GAO Jinyu，Zhang Anlu.Evaluation of Agricultural Land in the Mountainous and Hilly Region:A Case Study of Yichang City［J］.Resources Science，2006，28(6):97 － 102.］

［6］張雄，張安錄.湖北省城鄉(xiāng)生態(tài)經(jīng)濟(jì)交錯區(qū)農(nóng)地價(jià)值測算［J］.中國土地科學(xué)，2009，23(8):18 － 22.［Zhang Xiong，Zhang Anlu.Value Estimation of the Farmland in Urban-rural Eco-economic Fringe in Hubei Province［J］.China Land Science，2009，23(8):18 －22.］

［7］聶艷，高崇輝，黃建武.基于CVM的荊州市城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)地非市場價(jià)值評估研究［J］.國土資源科技管理，2008，25(3):1－5.［Nie Yan，Gao Chonghui，Huang Jianwu.A Research on Non-Market Value of Jingzhou City Fringe Farmland Based on CVM ［J］.Scientific and Technological Management of Land and Resources，2008，25(3):1 －5.］

［8］高魏，閔捷，張安錄.江漢平原耕地非市場價(jià)值評估［J］.資源科學(xué)，2007，29(2):124 － 129.［Gao Wei，Min Jie，Zhang Anlu.The Application of CVM for Assessment of Cultivated Land of Non-Market Value in Jianghan Plain［J］.Resources Science，2007，29(2):124 －129.］

［9］蔡銀鶯，張安錄.應(yīng)用ZTCM和ITCM兩種模型評估農(nóng)地景觀的游憩價(jià)值［J］.農(nóng)業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)，2008，(1):66 －71.［Cai Yinying，Zhang Anlu.Assessment on Agricultural Landscape of Recreational Value in ZTCM and TCM［J］.Journal of Agrotechnical Economics，2008，(1):66 －71.

［10］周敏.TCLA在休閑農(nóng)地游憩價(jià)值評估中的應(yīng)用:以武漢市石榴紅村休閑農(nóng)場為例［D］.武漢:華中農(nóng)業(yè)大學(xué)圖書館，2008.［Zhou Min.Research on Using TCIA to Evaluate Leisure Value of Farm land:A Case Study of Shiliuhong Leisure Farmland，Wuhan［D］.Wu Han:Huazhong Agricultural University Library，2008.］

［11］王湃，凌雪冰，張安錄.CVM評估休閑農(nóng)地的存在價(jià)值:以武漢市和平農(nóng)莊為例［J］.中國土地科學(xué)，2009，23(6):66－71.［Wang Pai， Ling Xuebin， Zhang Anlu. Assessment on the Existence Value of Recreational Farmland by CVM:A Case Study of Heping Village in Wuhan City［J］.China Land Science，2009，23(6):66 －71.］

［12］蔡銀鶯，張安錄.武漢市石榴紅農(nóng)場休閑景觀的游憩價(jià)值和存在價(jià)值估算［J］.生態(tài)學(xué)報(bào)，2008，28(3):1201 －1208.［Cai Yinying，Zhang Anlu.Measuring Recreational Value and Existence Value of Agricultural Land in Shiliuhong Leisure Farm in Wuhan［J］.Acta Ecologica Sinica，2008，28(3):1201 －1208.］

［13］Weisbrod B A. Collective Consumption ServicesofIndividual Consumption goods［J］.Quarterly Journal of Economics，1964，78(3):471－477.

［14］Bishop R C.Option Value:An Exposition and Extension ［J］.Land Economics，1982，58(1):1 －15.

［15］Pearce D W.Blueprint 4:Capturing Global Environmental Value［M］.London:Earthscan，1995.

［16］Eckermann S，Willan A.The Option Value of Delay in Health TechnologyAssessment［J］. Centre forApplied Economic Research，2006，(6):1 －13.

［17］伍大榮.論土地資源的定價(jià)方法［J］.地理學(xué)報(bào)，1995，(10):13－19.［Wu Darong.On Principles of Land Resources Pricing［J］.Acta Geographica Sinica，1995，(10):13 －19.］

［18］蕭景楷.農(nóng)地環(huán)境保育效益之評價(jià)［J］.水土保持研究，1999，6(3):60 － 71.［Xiao Jingkai.The Valuation of Environmental Benefits for Farmland［J］. Research ofSoiland Water Conservation，1999，6(3):60 －71.］

［19］張志強(qiáng)，徐沖民，程國棟.生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)與自然資本價(jià)值評估［J］.生態(tài)學(xué)報(bào)，2001，21(11):1918 －1926.［Zhang Zhiqiang，Xu Zhongmin，Cheng Guodong.Review of the Valuation of Ecosystem Services and Natural Capital［J］.Acta Ecologica Sinica，2001，21(11):1918 －1926.］

［20］王滿銀，肖瑛.我國集體土地流轉(zhuǎn)的動因分析［J］.農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，2004，(4):73 － 76.［Wang Manyin，Xiao Yin.The Transfer of Collective Land in China Motivation［J］.Rural Economy，2004，(4):73 －76.］

［21］梁仁旭，陳奉瑤.土地選擇權(quán)價(jià)值之實(shí)證分析［A］.2005年海峽兩岸土地學(xué)術(shù)研討會論文集［C］.北京:中國農(nóng)業(yè)科技術(shù)出版社，2005:351 －363.［Liang Renxun，Chen Fengyao.Research on Option Value of Land［A］.2005 Conference Proceedings of Land Across the Taiwan Strait［C］.Beijing:China Agricultural Science and Technology Press，2005:351 －363.］

［22］薛達(dá)元.生物多樣性經(jīng)濟(jì)價(jià)值評估:長白山自然保護(hù)區(qū)案例研究［M］.北京:中國環(huán)境科學(xué)出版社，1997:45－66.［Xun Dayun.Economic Valuation of Biodiversity:A Case Study of Changbai Mountain Nature Reserve［M］.Beijing:China Environmental Science Press，1997:45 －66.］

［23］皮爾斯，沃福德.張世秋譯.世界無末日:經(jīng)濟(jì)學(xué)、環(huán)境與可持續(xù)發(fā)展［M］.北京:中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，1996.［Pierce D W ，Warford J J.Translated by Zhang Shiqiu.World Without End:Economics，Environmentand SustainableDevelopment［M］.Beijing:China Financial and Economic Publishing House，1996.］

［24］經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織.環(huán)境項(xiàng)目和政策的經(jīng)濟(jì)評估指南［M］.北京:中國環(huán)境科學(xué)出版社，1996.［Organization for Economic Cooperation and Development.Environmental Projects and Policies of Economic Evaluation Guidelines［M］.China Environmental Science Press，1996.］

［25］蔡銀鶯.農(nóng)地生態(tài)與農(nóng)地價(jià)值［D］.武漢:華中農(nóng)業(yè)大學(xué)圖書館，2007.［Cai Yinying.The Relationships Between Agricultural Land Ecological Characteristics and Value［D］.Wuhan:Huazhong Agricultural University Library，2007.］

［26］Quigg L.Empirical Testing of Real Option Pricing Models［J］.Journal of Property Investment and Finance，1993，48(2):621 －640.

［27］Sing T F，Patel K.Empirical Evaluation of the Value of Waiting to Invest［J］.The American Economic Review，2001，75(3):505 －514.

［28］郭劍英，王乃昂.敦煌旅游資源非使用價(jià)值評估［J］.資源科學(xué)，2005，27(5):188 －192.［Guo Jianying，Wang Naiang.Evaluation of the Non-use Values of Tourist Resources of Dunhuang［J］.Resources Science，2005，27(5):188 －192.］

［29］蔡銀鶯，張安錄.武漢市農(nóng)地非市場價(jià)值評估［J］.生態(tài)學(xué)報(bào)，2007，27(2):765 － 773.［Cai Yinyingg，Zhang Anlu.The Assessment of Non-market Value of Agricultural Land Resource in Wuhan［J］.Acta Ecologica Sinica，2007，27(2):765 － 773.］

［30］李洪波，李燕燕.武夷山自然保護(hù)區(qū)生態(tài)旅游資源非使用性價(jià)值評估［J］.生態(tài)學(xué)雜志，2010，29(8):1639 －1645.［Li Hongbo，Li Yanyan.Non-use Value Assessment of Ecotourism Resources in Wuyishan Nature Reserve［J］.Chinese Journal of Ecology，2010，29(8):1639 －1645.］

［31］王湃，凌雪冰，張安錄.農(nóng)地選擇價(jià)值研究的進(jìn)展與趨勢［J］.長江流域資源與環(huán)境，2010.(4).［Wang Pai，Ling Xuebing，Zhang Anlu.Overview of Research on Farmland Option Value［J］.Resources and Environment in the Yangtze Basin，2010.(4).］

［32］宋敏，張安錄.農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)中的不確定性與不可逆性探討［J］.資源科學(xué)，2009，(5).［Song Min，Zhang Anlu.Discussion on the Uncertainty and Irreversibility for Rural-Urban Land Conversion［J］.Resources Science，2009，(5).］

［33］江沖，金建君，羅永劍.耕地資源非市場價(jià)值評估研究進(jìn)展及展望［J］.中國農(nóng)業(yè)資源與區(qū)劃，2010，(5).［Jiang Chong，Jin Jianjun，Luo Yongjian.The Research Progress and Prospect on Nonmarket，Valuation of cultivated Land Resources［J］. Chinese Journal of Agricultural Resources and Regional Planning，2010，(5).］

［34］熊健，趙韌.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題與對策分析［J］.農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)與管理，2010，(4).［Xiong Jian，Zhao Ren.Rural Land Circulation Problems and Countermeasure Analysis［J］.Agricultural Economics and Management，2010，(4).］

Study on Option Value of Rural-urban Land Conversion in Different Regions

CUI Xin-leiZHANG An-lu
(College Land Management，Huazhong Agricultural University，Wuhan Hubei 430070，China)

Rural-urban land conversion has become a common phenomenon in the process of urbanization.The phenomena of ruralurban land conversion is the result of competing collocation between farming land and city land.Rural-urban land conversion has the characteristics of irreversibility，uncertainty and investment time flexibility，and agricultural land has option value.Methods of model assumptions and case study were employed，to estimate the option value of rural-urban land conversion，deduce the option value of rural-urban land conversion formula，and scientifically assess the option value of agricultural land.The maximum option values of rural land conversions to commercial，residential and industrial uses are respective173.95，158.40 and 139.52 yuan RMB per square meter.The minimum option values of rural land conversions to commercial，residential and industrial uses are respective 4.44，4.16 and 3.58 yuan RMB per square meter.The influencing factors of option value are net income of urban land，development cost of land conversion from rural land to urban land，the change in land prices in city，and risk-free interest rate.

land resource;rural-urban conversion;option value;influencing factors;city

F301.3

A

1002－2104(2011)06－0049－06

10.3969/j.issn.1002－2104.2011.06.009

2011－02－26

崔新蕾，博士生，主要研究方向?yàn)橥恋刭Y源經(jīng)濟(jì)與管理。

*國家自然科學(xué)基金項(xiàng)目(編號:70773047和40901288);國家社會科學(xué)基金項(xiàng)目(編號:08BZZ026和09CJY021);教育部博士點(diǎn)基金項(xiàng)目(編號:20070504020);教育部人文社科青年基金項(xiàng)目(編號:10YJC790218)。

(編輯:李 琪)