房產(chǎn)稅版本之爭還是定位之爭

劉關(guān)

房產(chǎn)稅版本之爭還是定位之爭

劉關(guān)

無論滬渝哪個版本的“房產(chǎn)稅”都必然面臨眾多尚未清晰的問題，甚至引發(fā)爭議。這其中，計征對象、稅基、稅率是如何確定的？稅收將用于何處？這一系列問題屢被提及，而這背后，則暗含著該種稅賦的定位這一核心問題。

一邊是渝、滬兩個試點城市政策的相繼出臺，一邊是房產(chǎn)稅暫行條例修改緊鑼密鼓進(jìn)行，久未樓梯響“房產(chǎn)稅”正在從猜測走到人們面前。

上海、重慶首當(dāng)其沖。最近召開的國務(wù)院常務(wù)會議同意在部分城市進(jìn)行對個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點，具體征收辦法由試點省份人民政府制定。備受關(guān)注的上海、重慶房產(chǎn)稅試點細(xì)則1月27日“浮出水面”：上海增量房按人均60平米起征，稅率因房價高低分別暫定為0.6%和0.4%，還規(guī)定了幾種退還、免征房產(chǎn)稅的情況。重慶主城九區(qū)內(nèi)存量增量獨棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套房，將被征收房產(chǎn)稅，其稅率為0.5%-1.2%。

財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，試點開始后，三部委將總結(jié)試點經(jīng)驗，適時研究提出逐步在全國推開的改革方案。條件成熟時，在統(tǒng)籌考慮對基本需求居住面積免稅等因素的基礎(chǔ)上，在全國范圍內(nèi)對個人擁有的住房征收房產(chǎn)稅。

幾乎同時，1月17日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于廢止和修改部分行政法規(guī)的決定》，對7件行政法規(guī)予以廢止，對107件行政法規(guī)的部分條款予以修改。其中，《決定》第76條提到，將《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第八條中的“《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》”修改為“《中華人民共和國稅收征收管理法》”。

在此關(guān)口修改此條例，業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，可以將這一修改作是為房產(chǎn)稅改革作法理依據(jù)的鋪墊，“修改后，國務(wù)院可以據(jù)此出臺規(guī)定，同意地方試點”。

而有關(guān)官方的動態(tài)也絕不局限于此，已有消息傳出，財政部、國家稅務(wù)總局正擬將房產(chǎn)稅和土地使用稅 (即城鎮(zhèn)土地使用稅)兩稅合一，且按照市價計征。

2011年伊始，開征房產(chǎn)稅似乎一下從之前的“該不該”轉(zhuǎn)入到“怎么征”的環(huán)節(jié)，進(jìn)展之快出乎業(yè)內(nèi)預(yù)料。然而，在“該不該”的問題尚未回答清楚之際，以及房價高低頗為敏感輿論甚囂塵上之時，無論滬渝哪個版本的“房產(chǎn)稅”都必然面臨眾多尚未清晰的問題，甚至引發(fā)爭議。這其中，計征對象、稅基、稅率是如何確定的？稅收將用于何處？這一系列問題屢被公眾關(guān)注，而這背后，則暗含著該種稅負(fù)的定位這一核心問題。

中國民眾的“不動產(chǎn)憂慮”

在上海規(guī)劃和國土資源管理局官網(wǎng)上，上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請公告“滬預(yù)申請告字(2010)第02號”范圍內(nèi)的多數(shù)地塊的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請須知》中均出現(xiàn)了“出讓人收回并補償相應(yīng)殘余價值”或“出讓人無償收回”等內(nèi)容。這立刻在業(yè)內(nèi)掀起了繼《物權(quán)法》之后新一輪關(guān)于土地使用權(quán)到期后該如何處置的爭論。若上海這個規(guī)定得到承認(rèn)并落實，那將意味著，賣完地的地方政府在70年后又可以將所有土地收回來，重新再賣一次。

70年后，我們的房子會不會成為沒有土地使用權(quán)的“空中樓閣”？這與房產(chǎn)稅一樣，一直都是橫亙在公眾心頭的“不動產(chǎn)憂慮”。這些最受關(guān)注的核心問題至今還未得到明確，但“出讓人收回”甚至是“無償收回”的上海新規(guī)，卻已讓人頓感振聾發(fā)聵。

渝滬上演不同版本

近一兩年來，坊間討論已久的房產(chǎn)稅擁有眾多版本，可謂五花八門。目前，據(jù)記者了解，有關(guān)房產(chǎn)稅的各種版本傳言至少七八個之多，其中有只針對新購房者人均面積超過70平方米以上新增住宅進(jìn)行征稅的說法；也有針對存量市場征稅；還有針對高端住宅征稅一說……

2011年，隨著重慶和上海兩地官方所做出的點滴表態(tài)，以及坊間的各種消息，兩個不同城市級別的版本正在逐漸清晰，而由于兩個城市分別來自二線城市和一線城市梯隊，其代表性不言自明：

重慶版本具有以高檔商品房為征收對象的版本特征。因此，征收范圍不僅包括增量房，還包括存量房，稅率起點為0.5%-1.2%。此前，重慶市市長黃奇帆曾公開表示，只要國家批準(zhǔn)了，重慶就會對高端商品房、別墅用房征收房產(chǎn)稅，以實施“低端有保障、中端有市場、高端有遏制”的住房制度體系建設(shè)。

值得注意的是，重慶版本背后有著當(dāng)?shù)卣闹鲃又?。?jù)了解，早在2010年3月，重慶征收房產(chǎn)稅的政策就在黃奇帆的主持下起草并上報國家有關(guān)部門。此后，黃奇帆還在法新社等30家國際媒體上高調(diào)表態(tài)，重慶將開征房產(chǎn)稅。記者還曾獲悉，重慶的房產(chǎn)稅試點是重慶市政府“主動請纓”的結(jié)果，而重慶市的征收方案也主要由重慶市政府?dāng)M定。

相較而言，上海版本的房產(chǎn)稅則來源于中央的授意。從去年年底傳出消息，到新年兩會上海市政府明確表態(tài)，在上海版本中，“高檔房”一詞并沒有出現(xiàn)，而是將“超過一定人均面積的新購住房”定為征收對象。但是，與重慶的主動態(tài)度不同，針對坊間，上海市此前并沒有就多少算超出人均面積、稅率等細(xì)節(jié)作出明確的表態(tài)以及解釋。

爭議之聲瞄準(zhǔn)何處？

顯然，作為試點城市，重慶和上海兩個房產(chǎn)稅版本在風(fēng)口浪尖之際尚未可以完全清晰理解。同時，也有媒體報道，盡管目前僅有重慶、上海兩個城市在進(jìn)行房產(chǎn)稅試點，但消息人士稱，首批試點預(yù)計會在2011年到2012年期間再增加兩個左右，“重慶和上海將不再孤獨”，以便進(jìn)行政策效果的比較和參照，并且在未來五年時間里，適用于全國的房產(chǎn)稅框架性辦法將逐步成熟。

但是，毫無疑問的，從官方零星的表態(tài)，到坊間的傳聞，人們看待這兩個城市更多的是關(guān)注這兩個城市的特征以及房產(chǎn)稅制定者的應(yīng)對策略，并進(jìn)行討論。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強就分析認(rèn)為，重慶、上海房產(chǎn)稅征收方案的試點情況將會給未來同類城市起到示范作用。上海對應(yīng)著北京、廣州等一線熱點城市以及杭州、寧波、福州、廈門等東南地區(qū)房價較高城市，而重慶則與成都、武漢、天津等二線城市具有可比性。

因此，在兩個版本逐漸清晰之際，圍繞一些基礎(chǔ)且敏感的問題，爭議聲自然地迭起——

第一個問題，計征對象如何確定的？

重慶版本定位為“增量+存量”，政策性更強。按照重慶市市長黃奇帆去年4月接受媒體采訪時透露，重慶設(shè)計的是“特別房產(chǎn)稅的政策設(shè)計方案”，對高端住房房價和消費必須要約束。其征收對象有兩種方案：一，凡城市獨棟住房（別墅）或住房建筑面積超過200平方米，且評估價值達(dá)到上年主城區(qū)商品住房平均售價3倍以上住房的產(chǎn)權(quán)人。二，住房評估價值達(dá)到上年主城區(qū)商品住房市場平均售價3倍以上住房的產(chǎn)權(quán)人。

而上海版房產(chǎn)稅比較傾向“新老劃斷”，僅對“增量房”進(jìn)行調(diào)節(jié)。至于何謂“超過一定人均面積”，僅有坊間“要么按照總面積超過200平方米, 或者人均面積超過60平方米的標(biāo)準(zhǔn)來征收”的傳聞。

“增量”或“存量+增量”兩種版本都引發(fā)不小爭議。有觀點認(rèn)為，若要征個人房產(chǎn)稅，正確的做法就是對所有個人住房一視同仁，只對增量不對存量的試點將導(dǎo)致一線城市甚至全國出現(xiàn)搶購潮；而“存量房”業(yè)主則更希望不要在已有的稅負(fù)之外“火上澆油”。

第二個問題是，稅基怎么評估？

目前來看，兩個版本基本鎖定以市場評估值征收房產(chǎn)稅。

但是，問題在于價值怎么評估？由誰來評估？特別是重慶，超過均價3倍的房產(chǎn)作為征收對象，由誰來評估？委托權(quán)威中介可能是個辦法，但是，所謂權(quán)威中介怎么產(chǎn)生，能否得到普遍認(rèn)同，會不會受制于聘用者，這都將難免產(chǎn)生爭議。

更大的爭議在于如果收取房產(chǎn)稅之后，房產(chǎn)稅與土地出讓金的關(guān)系如何？

如果說房產(chǎn)稅是一種財產(chǎn)稅，那么房產(chǎn)作為“財產(chǎn)”應(yīng)分為兩部分，一部分是建筑物的產(chǎn)權(quán)，另一部分是建筑物占用土地的70年或50年使用權(quán)。目前依照中國國情，房產(chǎn)的絕大部分價值體現(xiàn)在后者，而人們在購房時，已就此向政府繳納了土地出讓金。

有人指出，如果征收房產(chǎn)稅，硬要剔除土地出讓金部分，僅對房產(chǎn)進(jìn)行價值評估，并以此為稅基進(jìn)行計征。然而，在今年年初財政部和國家稅務(wù)總局剛下發(fā)了一份2010年12月21日通過的通知，對地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅的問題作出了新的規(guī)定。但是，截至記者發(fā)稿，上述被媒體爆出的“兩稅合一”的消息則徹底是反著來的，上述部門正醞釀?wù)魇找罁?jù)的變化，即合并后的新稅種將不再叫做“房產(chǎn)稅”，其性質(zhì)類似于國外一直推行的物業(yè)稅，因此可能被叫做“物業(yè)稅”或“房地產(chǎn)稅”。

第三個問題：稅率如何確定？

重慶版房產(chǎn)稅相較傳聞中的上海版本的稅率要高一點。

但是，稅率如何確定，坊間仍有爭議。有人表示，太高的稅率，打壓刺激了整體市場，并不利于決策層把控市場走向。房地產(chǎn)專家韓世同則表示，稅率的高低與房產(chǎn)稅的政策目標(biāo)有關(guān)。

如果只是為了房地產(chǎn)調(diào)控限制多套物業(yè)和高檔物業(yè)，就應(yīng)采取“高稅率、窄稅基”的做法；而如果是稅制改革使之合理化并保持穩(wěn)定的財稅來源，則應(yīng)采取“低稅率、寬稅基”的做法。

2011年尚難有答案

因此，與政策目標(biāo)有關(guān)的絕對不局限于稅率的確定，實際上，上述征收對象、稅基都與此有關(guān)。而在跳出征收環(huán)節(jié)之外，新增房產(chǎn)稅的用途以及房產(chǎn)稅在稅賦系統(tǒng)所處地位的確定，都是眾人關(guān)注的焦點，而這所有的一切都與房產(chǎn)稅尚不清晰的稅種定位有關(guān)。

比如，流傳的諸多上海版房產(chǎn)稅方案中，都未提及征收來的房產(chǎn)稅將用于何處。在相關(guān)地方政府財政收支不透明、不公開的情況下，民眾對政府加稅自然會有不信任感和抵觸。更有人表示，“在土地財政越發(fā)緊張之時，政府是在借房產(chǎn)稅廣開財路！”

再有，也有人質(zhì)疑，在已有各項稅種之中，房產(chǎn)稅的出臺需要解決的遠(yuǎn)不止其與土地出讓金的關(guān)系。而且，政府征收房產(chǎn)稅，必然會增加市場中的成本，最終還將體現(xiàn)在價格上漲和購房人身上。

正如DTZ戴德梁行華北區(qū)研究部董事王晨表示的那樣，“在許多問題懸而未決、而住房矛盾又沒有解決的時刻，房產(chǎn)稅從懷胎之時，就必然受到各類非議，因此，“政府也會格外謹(jǐn)慎”。

雖然已聞靴子響，但是，某業(yè)內(nèi)資深代理行人士還是認(rèn)為，“房產(chǎn)稅2011年不會全面鋪開。從目前傳言看，這一所謂房地產(chǎn)最大的利空可能成為利好，因為如果它僅僅收增量，而不收存量，這個影響力會非常小，不是‘狼來了’，而是一個披著狼皮的羊來了，或者是灰太狼！”

因此，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士對記者表示，表面上的版本之差別，背后暗藏更多的是政府對于房產(chǎn)稅的定位之惑。無論是地方層面的積極試點，還是國家層面的全力準(zhǔn)備，都是當(dāng)前改革的形勢所迫，因為目前的財稅體制既不利于國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也不利于社會公平正義，社會諸多矛盾的解決有賴于財稅體制改革的推進(jìn)。而如何著手，則考驗著各級政府。