淺析房產(chǎn)測繪專業(yè)的發(fā)展研究

洛陽市房興房地產(chǎn)中介中心 杜洪飛

淺析房產(chǎn)測繪專業(yè)的發(fā)展研究

洛陽市房興房地產(chǎn)中介中心 杜洪飛

以住房為主的房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的重要支柱產(chǎn)業(yè)，事關(guān)國計民生。房產(chǎn)測繪作為一個專業(yè)的測量平臺在規(guī)范房產(chǎn)測繪行為，保護(hù)房屋權(quán)利人的合法權(quán)益方面作出了重要貢獻(xiàn)。那么，面臨新時期房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的勢頭，房產(chǎn)測繪專業(yè)將怎樣發(fā)展呢？本文通過對房產(chǎn)測繪市場的現(xiàn)狀、存在的問題以及怎樣促進(jìn)房產(chǎn)市場健康發(fā)展等方面進(jìn)行論述，提出了未來的房產(chǎn)測繪專業(yè)的發(fā)展方向?qū)⒏嗟纳钊氲綔y繪的精準(zhǔn)、高效、市場化方面，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展為目標(biāo)。

房產(chǎn) 測繪 現(xiàn)狀 問題 發(fā)展

房產(chǎn)測繪技術(shù)水平的高低直接影響著廣大人民的經(jīng)濟(jì)利益，決定著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的健康水平。房產(chǎn)測繪技術(shù)水平的提高離不開房產(chǎn)測繪市場的規(guī)范。從某種意義上講，房產(chǎn)測繪市場的規(guī)范與否，直接影響和決定著房產(chǎn)測繪技術(shù)水平的高低。為切實提高我國的房產(chǎn)測繪技術(shù)水平，認(rèn)真分析房產(chǎn)測繪市場的現(xiàn)狀和存在的問題，找出促進(jìn)房產(chǎn)市場健康發(fā)展的方法，以促進(jìn)房產(chǎn)測繪專業(yè)的健康有序發(fā)展。

一、房產(chǎn)測繪市場的現(xiàn)狀

房產(chǎn)測繪是一項技術(shù)含量高、政策性強(qiáng)的工作，它與房地產(chǎn)行政管理特別是房屋的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作息息相關(guān)，它不僅是房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作的基礎(chǔ)，其成果還是房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理信息的載體。由此可見，房產(chǎn)測繪工作在整個房地產(chǎn)行政管理工作中有著顯著的地位和無可替代的作用，特別是伴隨著改革開放的不斷深入，近幾年來房地產(chǎn)市場正在以前所未有的強(qiáng)勁勢頭氣持續(xù)健康地向前發(fā)展，關(guān)系到老百姓切身利益的房屋面積、商品房面積的公平、公正、公開的合法測定，就自然而然地更加突顯了其重要角色和重要作用。 那么，目前的房產(chǎn)測繪市場現(xiàn)狀是怎樣的呢？一方面，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房產(chǎn)測繪市場也呈現(xiàn)出熾手可熱的態(tài)勢，加快了自身的發(fā)展與狀大。另一方面，作為一個新興行業(yè)，由于相關(guān)法規(guī)的滯后，相關(guān)政策落實的不徹底，房產(chǎn)測繪市場還不是很健全和規(guī)范，有許多不盡如人意的地方。如隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起，房產(chǎn)測繪業(yè)就應(yīng)運(yùn)而生，而有關(guān)房產(chǎn)測繪方面的管理辦法直到2001年才頒布實施。這說明，相關(guān)法規(guī)的滯后，延緩了房產(chǎn)測繪市場健全和規(guī)范的步伐。其次，模糊了房產(chǎn)測繪單位的性質(zhì)。對于房產(chǎn)測繪單位的性質(zhì)，雖然在《房產(chǎn)測繪管理辦法》進(jìn)行了規(guī)定，但在全國各地的具體實施中，還是標(biāo)準(zhǔn)不一。一是沒有徹底將它們的性質(zhì)定位于企業(yè)性質(zhì)；二是沒有完全放開測繪市場，引進(jìn)競爭機(jī)制；三是沒有讓它們真正成為市場主體，通過過硬的專業(yè)服務(wù)為市場服務(wù)，以達(dá)到自負(fù)盈虧，自我發(fā)展的目的。第三，房產(chǎn)測繪從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)參差不齊，因而造成現(xiàn)有的房產(chǎn)測繪市場技術(shù)水平不高。

二、房產(chǎn)測繪市場存在的問題

從房產(chǎn)測繪市場的現(xiàn)狀中我們可以看出，房產(chǎn)測繪市場存在一些制約房產(chǎn)測繪專業(yè)發(fā)展的因素。這些因素主要有以下幾個方面。

一是房產(chǎn)測繪制度有待完善。房產(chǎn)測繪業(yè)作為一門新興產(chǎn)業(yè)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起而興起，而有關(guān)房產(chǎn)測繪業(yè)的管理辦法卻頒布得相對較晚，延緩了房產(chǎn)測繪行業(yè)的規(guī)范。因此，就房產(chǎn)測繪單位而言，大多數(shù)單位還存在內(nèi)部制度不完善的情況，個別地方的房產(chǎn)測繪還存在“一把尺子量房，一張嘴說了算”的現(xiàn)象，這種帶有壟斷嫌疑的行為，阻礙著市場的自由競爭，也在一定程度上剝奪了購房者自由選擇房產(chǎn)測繪單位的要求和權(quán)利。

二是測繪單位的性質(zhì)模糊，導(dǎo)致與政府牽扯太多。目前，一些地方的測繪機(jī)構(gòu)尚未與政府完全脫鉤，導(dǎo)致政府管得太寬、太多，對專業(yè)測繪機(jī)構(gòu)的干預(yù)過大，影響了房產(chǎn)測繪的公開、公正、公平。同時，也在一定程度上減弱了專業(yè)房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)的權(quán)威性。從國家2001年5月1日頒布實施的《房產(chǎn)測繪管理辦法》中，我們可以看到，測繪行為應(yīng)該是受行政主管部門監(jiān)督管理的企業(yè)行為，實行獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，而不是一種政府行政管理下的行政行為。然而，在一些地方，政府部門實行大包大攬，對測繪機(jī)構(gòu)的運(yùn)營管得太多，導(dǎo)致這些測繪機(jī)構(gòu)受限太大，使得整個行業(yè)無法正常市場化，實行房產(chǎn)測繪市場競爭化就只能是一句空話。

三是房產(chǎn)測繪人員素質(zhì)參差不齊。房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)從房產(chǎn)管理部門剝離出來后，一些城市的房產(chǎn)測繪公司應(yīng)運(yùn)而生，多不勝數(shù)。大多數(shù)測繪公司還能按照專業(yè)服務(wù)，以質(zhì)求存的思路謀發(fā)展。少數(shù)測繪公司為了利益，匆匆開業(yè)，草臺搭班，在技術(shù)力量相當(dāng)薄弱的情況下盲目接活，給房產(chǎn)測繪質(zhì)量留下了后患。這些測繪公司純專業(yè)房產(chǎn)測繪人員所占的比例很小，往往是由當(dāng)?shù)販y繪部門的一名測繪人員牽頭，再招一些剛出校門的，只具有相關(guān)專業(yè)如計算機(jī)、工民建專業(yè)等的學(xué)生組成。這樣的測量員根本沒有接受正規(guī)系統(tǒng)的房產(chǎn)測量培訓(xùn)，而是一邊工作，一邊實習(xí)，技術(shù)非常差，其測繪質(zhì)量也就很難以保證。

其次，由于這些測繪公司成立快，內(nèi)部管理不完善，缺乏合理的人才培養(yǎng)計劃和薪酬激勵機(jī)制，造成測繪人員接受正規(guī)培訓(xùn)的機(jī)會少，導(dǎo)致測繪技術(shù)人員普遍專業(yè)水平不高。并且由于薪酬體制的不合理，造成測繪人員流動性大，公司總體技術(shù)力量的波動也大，其房產(chǎn)測繪的質(zhì)量也就很難得到保證了。

三、房產(chǎn)測繪專業(yè)的發(fā)展

近兩年來，房產(chǎn)測繪市場化的問題已受到社會各界的廣泛關(guān)注。因為，與房產(chǎn)測繪市場化程度發(fā)展的不平衡相對應(yīng)的是，近年來，商品房面積糾紛增多，這跟一些測繪公司技術(shù)力量薄弱，或者為迎合開發(fā)商暴利的胃口，違規(guī)操作，打《房產(chǎn)測量規(guī)范》的“擦邊球”，出具假測繪報告，賺取昧心錢不無關(guān)系。從房產(chǎn)測繪市場現(xiàn)狀和存在的問題分析，如不加以規(guī)范，提高房產(chǎn)測繪的精準(zhǔn)、高效，房產(chǎn)測繪專業(yè)未來的發(fā)展并不樂觀。房產(chǎn)測繪專業(yè)要想健康快速發(fā)展，必須走向市場，引入競爭機(jī)制，規(guī)范管理，成為獨(dú)立的企業(yè)經(jīng)濟(jì)實體，實行獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的路子。

一是房產(chǎn)測繪專業(yè)市場化。一直以來，房產(chǎn)測繪專業(yè)這個新興行業(yè)，在政府有形的手的調(diào)控下，一直難以發(fā)揮其自身的優(yōu)勢。尤其從房產(chǎn)管理局中剝離出來后，整個房產(chǎn)測繪市場的競爭秩序混亂，技術(shù)精準(zhǔn)度不足、業(yè)務(wù)不能達(dá)到快捷高效，行業(yè)生存態(tài)勢后勁不足，房產(chǎn)測繪市場化已經(jīng)勢在必行。對此，首先要明確測繪機(jī)構(gòu)的企業(yè)地位，真正做到與政府脫鉤，讓更多技術(shù)力量雄厚的測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)入測繪市場。引進(jìn)競爭機(jī)制，為開發(fā)企業(yè)和業(yè)主提供服務(wù)。其次，政府部門對測繪機(jī)構(gòu)要實行寬進(jìn)嚴(yán)出，過失重罰的原則。第三，引入責(zé)任保險機(jī)制。要求測繪企業(yè)對測繪成果負(fù)連帶責(zé)任，有不良記錄的測繪企業(yè)和個人要為測繪過失承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。第四，建立良好的輿論監(jiān)督環(huán)境，加強(qiáng)對房產(chǎn)測繪行為的監(jiān)督。只有房產(chǎn)測繪市場專業(yè)專業(yè)化了，房產(chǎn)測繪行業(yè)技術(shù)質(zhì)量水平才能得到整體提高，服務(wù)的快捷高效才不是一句空話。

二是完善內(nèi)部管理。目前，國家大的政策已確定，房產(chǎn)測繪走向市場是必然趨勢，只是速度、步伐、方式不同而已。房產(chǎn)測繪要走向市場化，房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)就要能夠承擔(dān)風(fēng)險，一個內(nèi)部管理不規(guī)范的企業(yè)是無法抵御市場風(fēng)險的。加強(qiáng)內(nèi)部規(guī)范管理應(yīng)是房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)要動的第一個手術(shù)。只有通過內(nèi)部規(guī)范了，才能有強(qiáng)健的體魄在市場經(jīng)濟(jì)的浪潮中遨游。并且，按照市場經(jīng)濟(jì)優(yōu)勝劣汰的原則，房產(chǎn)測繪專業(yè)一旦走向市場，一些內(nèi)部管理不規(guī)范、不完善的機(jī)構(gòu)必然會在競爭中淘汰出局。

三是專業(yè)技術(shù)水平提高。房產(chǎn)測繪專業(yè)這個新興行業(yè)一旦市場化，必將在市場經(jīng)濟(jì)的浪潮中搏擊，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢，并逐步向?qū)I(yè)市場成熟化方面發(fā)展。專業(yè)市場一旦走向成熟，必然造成市場競爭加劇，對測繪機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)和專業(yè)技術(shù)水平的要求也就相應(yīng)提高。因此，房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)要想在市場競爭中保持持續(xù)發(fā)展壯大的態(tài)勢，優(yōu)化測繪專業(yè)人員的整體素質(zhì)，提高測繪專業(yè)人員的技術(shù)水平，將是測繪機(jī)構(gòu)向前的必由之路。而優(yōu)化測繪專業(yè)人員的整體素質(zhì)，又會促進(jìn)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理的完善、房產(chǎn)測繪市場化也才真正成為可能。

總之，房產(chǎn)測繪專業(yè)這個新興行業(yè)，必將在逐步市場化的進(jìn)程中走向成熟。

[1]《房產(chǎn)測繪管理辦法》中華人民共和國建設(shè)部、國家測繪局令,第83號,2000年12月28號

[2]《房產(chǎn)測量規(guī)范》中華人民共和國國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局2000年2月22日發(fā)布,2000年8月1日施行

[3]中國房地產(chǎn)地籍測量委員會“房產(chǎn)測繪市場化相關(guān)問題研討會”會議紀(jì)要,2005年5月

[4]《中華人民共和國測繪法》中華人民共和國主席令,第七十五號

[5]《中華人民共和國測繪成果管理條例》中華人民共和國國務(wù)院令第469號,2006年5月27日