貧富差距對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響
——基于國(guó)際視角的實(shí)證分析

遼寧大學(xué) 閔樂(lè)

貧富差距對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響
——基于國(guó)際視角的實(shí)證分析

遼寧大學(xué) 閔樂(lè)

一、引言

近年來(lái)持續(xù)快速上漲的房地產(chǎn)價(jià)格成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，同時(shí)我國(guó)的貧富差距不斷擴(kuò)大并超越了國(guó)際警戒線。貧富差距的擴(kuò)大是否對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格存在顯著的影響，這是本文探討的問(wèn)題。本文將以國(guó)際的視角比較多國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格水平與貧富差距程度，運(yùn)用多元回歸模型檢驗(yàn)貧富差距對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

二、文獻(xiàn)回顧

《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》指出買(mǎi)房踴躍的一個(gè)原因是收入分配差距的擴(kuò)大。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并不是平均分配給每個(gè)居民，其中高收入的人有更快的收入增長(zhǎng)。他們的錢(qián)沒(méi)有正常的投資渠道，結(jié)果使得買(mǎi)房更為火爆。王曉通（2008）從高收入人群的搬遷行為進(jìn)行分析，認(rèn)為貧富差距越大，高收入居民對(duì)住房區(qū)位品質(zhì)的需求越不能被滿(mǎn)足，從而產(chǎn)生搬遷的動(dòng)機(jī)；而地區(qū)差距越大，落后地區(qū)的高收入居民可在發(fā)達(dá)地區(qū)獲得更高區(qū)位品質(zhì)的住房，從搬遷行為中獲得的收益越大。在貧富差距和地區(qū)差距較大的情況下，大批不發(fā)達(dá)地區(qū)的高收入居民為追求更好的區(qū)位品質(zhì)而向發(fā)達(dá)地區(qū)流動(dòng)，增加了部分大城市高端房地產(chǎn)的外地需求，繼而引發(fā)那些大城市房地產(chǎn)價(jià)格的全面上漲?！渡虾＝鹑趫?bào)》潘晟的文章認(rèn)為收入差距的擴(kuò)大，貧富分化的加劇，是導(dǎo)致如今房地產(chǎn)市場(chǎng)亂局的罪魁禍?zhǔn)?。目前中?guó)社會(huì)財(cái)富分配不平衡，人們想依靠勞動(dòng)薪酬來(lái)致富的難度越來(lái)越大，因此與過(guò)去致富后想到買(mǎi)房不同，如今已經(jīng)有越來(lái)越多的人將買(mǎi)房看作是致富的一種手段，這種觀念持續(xù)下去，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨旺盛的投資性需求，從而導(dǎo)致了高房?jī)r(jià)的產(chǎn)生。

尹向飛和陳柳欽（2008）將貧富差距細(xì)分為收入差距、財(cái)富差距和收入增長(zhǎng)，利用協(xié)整等方面理論對(duì)這三個(gè)變量和房地產(chǎn)價(jià)格的因果關(guān)系進(jìn)行分析，其研究結(jié)果認(rèn)為收入分配不均導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲、房?jī)r(jià)上漲加劇了財(cái)富分配的差距，同時(shí)房?jī)r(jià)上漲使得10%的最高收入階層收入增長(zhǎng)速度加速，使得收入進(jìn)一步兩極分化。

關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格與貧富差距的關(guān)系，國(guó)外的學(xué)者也做過(guò)相關(guān)研究。Gollier（2001）雖然沒(méi)有直接探討房?jī)r(jià)與貧富差距之間的關(guān)系，但是他研究了資產(chǎn)定價(jià)和貧富差距的關(guān)系，認(rèn)為貧富差距引起資產(chǎn)溢價(jià)。不同稟賦的投資者擁有不同的風(fēng)險(xiǎn)偏好。富有的投資者風(fēng)險(xiǎn)厭惡程度低因而傾向于持有更多的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，他們對(duì)資產(chǎn)出價(jià)較高，從而抬高了資產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)致資產(chǎn)溢價(jià)。

三、研究設(shè)計(jì)

（一）樣本說(shuō)明

為了考察貧富差距對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格與的影響，本文選取了57個(gè)國(guó)家作為研究對(duì)象。以2009年世界銀行和全球房地產(chǎn)指南網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)作為資料來(lái)源。房地產(chǎn)價(jià)格水平指各國(guó)中心城市位于主城區(qū)約120平方米公寓的平均價(jià)格水平。

（二）影響房地產(chǎn)價(jià)格水平的因素

房地產(chǎn)的價(jià)格水平可以表示為以貨幣為單位的絕對(duì)形式，也可以是房?jī)r(jià)收入比或租售比等指標(biāo)的相對(duì)形式。由于房地產(chǎn)本身的區(qū)位、面積等自然差異明顯，比較不同國(guó)家地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平時(shí)，宜采用相對(duì)形式。本文選擇租金收益率，即租售比的倒數(shù)，作為代表房地產(chǎn)價(jià)格水平的變量。租金收益率低（高）代表房地產(chǎn)價(jià)格水平高（低）。

房地產(chǎn)既有普通商品的屬性，也有投資品的屬性。作為普通商品，房地產(chǎn)的價(jià)格取決于其供給量和需求量。由于土地的供給基本上是固定的，所以房地產(chǎn)的商品價(jià)值主要是由需求因素決定。影響居民購(gòu)房需求的主要因素有（1）收入水平。當(dāng)收入增加時(shí)，出于安全感的需要和改善居住條件的愿望，居民的購(gòu)房需求會(huì)增加。當(dāng)居民收入增加時(shí)，租房是一種劣等商品，人們會(huì)降低租房需求。所以收入水平上漲，租金收益率下降。（2）人口增長(zhǎng)率。人口增長(zhǎng)越快，對(duì)住房的需求就越大，但是新增人口可以選擇購(gòu)房和住房?jī)煞N方式，所以人口增長(zhǎng)率與住房租金收益率的關(guān)系不能確定。（3）經(jīng)濟(jì)周期。當(dāng)經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，居民可支配收入增加，并且收入預(yù)期較高，所以購(gòu)房需求增加，住房租金收益率下降。

作為資本品，房地產(chǎn)的價(jià)值主要取決于未來(lái)現(xiàn)金流的大小。假設(shè)國(guó)際費(fèi)雪效應(yīng)關(guān)系成立，即各國(guó)房地產(chǎn)投資實(shí)際收益率一致，那么租金收益率的高低主要取決于房地產(chǎn)價(jià)格的升值幅度。所以房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期升值幅度取決于以下幾個(gè)因素。（1）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，用人均GDP增長(zhǎng)率表示。目前的增長(zhǎng)率水平是未來(lái)增長(zhǎng)率的估計(jì)值，隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，地價(jià)和房?jī)r(jià)都會(huì)上漲。（2）城市人口增長(zhǎng)率，特別是城市化水平的提高，預(yù)示著城市住房需求的增加，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲。（3）通貨膨脹率，用CPI表示。當(dāng)預(yù)期通貨膨脹率上升時(shí)，為了追求財(cái)富的保值，居民會(huì)增加對(duì)購(gòu)房的需求，住房租金收益率會(huì)下降。（4）匯率水平。當(dāng)本幣低估時(shí)，貿(mào)易順差導(dǎo)致國(guó)內(nèi)貨幣供應(yīng)增加，從而增加房地產(chǎn)投資需求，租金收益率下降。同時(shí)本幣低估也意味著本幣未來(lái)升值的預(yù)期，從而外資對(duì)本國(guó)房地產(chǎn)投資的增加。

據(jù)美國(guó)俄克拉荷馬大學(xué)土壤微生物博士后蘆曉飛介紹，我國(guó)有3.6萬(wàn)公頃耕地土壤重金屬超標(biāo)，由此每年造成的糧食污染高達(dá)1200萬(wàn)噸，直接經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)200億元。我國(guó)目前的土壤現(xiàn)狀可以用“病入膏肓”來(lái)形容。

如果貧富差距過(guò)大導(dǎo)致的對(duì)房地產(chǎn)投資的過(guò)度需求，或者由于貧富差距導(dǎo)致過(guò)度投資，從而使資產(chǎn)溢價(jià)的話，那么貧富差距越大，租金收益率就會(huì)越低。在房?jī)r(jià)決定的多元回歸模型中，貧富差距的系數(shù)應(yīng)該為負(fù)數(shù)。

其他影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，比如政策和消息等，均計(jì)入回歸的誤差項(xiàng)。

（三）變量定義

1、貧富差距?？梢苑譃樨?cái)富差異和收入差異。房地產(chǎn)是居民最主要的財(cái)富，所以房地產(chǎn)價(jià)格與財(cái)富水平是密切相關(guān)的。但是人們更關(guān)注的是收入差異與房地產(chǎn)價(jià)格之間的相互影響。衡量收入差距的指標(biāo)主要是基尼系數(shù)和高收入群體的收入占比。前文的理論分析，高收入人群的投機(jī)活動(dòng)推高了房地產(chǎn)價(jià)格，所以本文選擇最高收入10%人群的在總收入中占比作為代表貧富差距的指標(biāo)，變量符號(hào)為RICH。

2、收入水平。變量的數(shù)值為以購(gòu)買(mǎi)力平價(jià)計(jì)算的人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，符號(hào)為GDP。為了消除異方差和量綱的問(wèn)題,對(duì)變量進(jìn)行了對(duì)數(shù)處理,以符合研究需要。

3、經(jīng)濟(jì)周期。用人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)率來(lái)表示，符號(hào)為GDPGR。

4、城市化水平。用近五年各國(guó)城市化水平的變化值來(lái)表示，符號(hào)記作URBAN。

6、匯率水平。用該國(guó)貨幣的估值水平來(lái)表示，數(shù)值為該國(guó)貨幣的市場(chǎng)匯率除以購(gòu)買(mǎi)力平價(jià)匯率，符號(hào)為PPP。

（四）實(shí)證結(jié)果

由于影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，所以不能簡(jiǎn)單的求貧富差距與房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)系數(shù)，必須綜合因素的共同影響來(lái)判斷貧富差距與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系，利用Eviews軟件將上述影響房地產(chǎn)價(jià)格因素與貧富差距一起對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格做多元回歸分析，估計(jì)結(jié)果如下

YIELD =15.06-0.04CPI-0.81LOG (GDPP)-0.93GDPGR -0.02909RICH-4.14PPP+0.36URBANGR

(2.7295)(0.0123) (0.5187) (0.1844) (0.0463) (1.2998)(0.1413)

從回歸結(jié)果來(lái)看，貧富差距（RICH）的系數(shù)為負(fù)數(shù)，符合理論預(yù)期，但是t檢驗(yàn)不能拒絕系數(shù)等于零的原假設(shè)，p值表明超過(guò)一半的可能性貧富差距對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有影響。即便是統(tǒng)計(jì)顯著，我們看到代表貧富差距變量的系數(shù)絕對(duì)值非常小，如果最高收入組的收入占比增加1%，租金收益率只會(huì)降低0.03%。從國(guó)別數(shù)據(jù)上來(lái)看，貧富差距對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響甚微。

四、結(jié)論

實(shí)證表明，貧富差距對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響微乎其微。影響房地產(chǎn)價(jià)格的顯著因素是通貨膨脹率、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程、本幣估值水平和人均國(guó)民收入水平。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城市化水平不斷提高的進(jìn)程中，房?jī)r(jià)高漲在一定程度上是不可避免的。但是可以通過(guò)抑制通貨膨脹和本幣升值的方式，抑制房地產(chǎn)價(jià)格的高漲。

[1]于是,地產(chǎn)泡沫源于貧富差距[N].中國(guó)房地產(chǎn)報(bào),2005-8-8(3)

[2]王曉通,貧富差距,地區(qū)差距與大城市的高房?jī)r(jià)[J].經(jīng)濟(jì)論壇,2008（3）

[3]陳燦煌,房?jī)r(jià)上漲與城市居民收入差距的關(guān)系[J].統(tǒng)計(jì)與決策,2007(22)

[4]潘晟,貧富差距過(guò)大成高房?jī)r(jià)之禍[N].上海金融報(bào)2010-5-7

[5]尹向飛,陳柳欽.城鎮(zhèn)居民收入差距、財(cái)富差距、收人增長(zhǎng)與房?jī)r(jià)關(guān)系的因果檢驗(yàn)[J].1992-2006河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)學(xué)報(bào),2008(6)

[6]Gollier,C.,2001,“Wealth inequality and asset pricing”,Review of Economic Studies,68,p181-203