全面預(yù)算在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用現(xiàn)狀及對(duì)策

深圳高新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)公司 張 清

全面預(yù)算在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用現(xiàn)狀及對(duì)策

深圳高新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)公司 張 清

全面預(yù)算管理是現(xiàn)代企業(yè)一種系統(tǒng)的管理理念和方法。本文從房地產(chǎn)企業(yè)的視角對(duì)全面預(yù)算的編制現(xiàn)狀進(jìn)行了詳細(xì)分析，并結(jié)合地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)對(duì)全面預(yù)算的編制和執(zhí)行提出了對(duì)策思考。認(rèn)為，全面預(yù)算管理是基于企業(yè)在復(fù)雜的環(huán)境中求得長(zhǎng)期生存和發(fā)展的一種有效的管理方法，房地產(chǎn)行業(yè)要重視全面預(yù)算工作，確保企業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展。

全面預(yù)算 房地產(chǎn) 對(duì)策

2010年以來(lái)，我國(guó)為了防止房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)快可能積聚過(guò)高的泡沫，加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度。從“新國(guó)八條”出臺(tái)，到各地陸續(xù)出臺(tái)限購(gòu)令細(xì)則，以及到各大城市在3月底前公布的房?jī)r(jià)目標(biāo)。部分大中城市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，各地房地產(chǎn)交易量下跌，交易價(jià)格也呈現(xiàn)了下降的趨勢(shì)。根據(jù)國(guó)家公布的十二五規(guī)劃，以節(jié)能環(huán)保、新信息技術(shù)等為代表的新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)將取代房地產(chǎn)成為新的支柱產(chǎn)業(yè)。可以說(shuō)，從2011年以后，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將加劇，將通過(guò)兼并重組過(guò)程中走向成熟以及形成部分跨國(guó)型的大企業(yè)集團(tuán)。面對(duì)外部市場(chǎng)的變化，房地產(chǎn)行業(yè)靠房?jī)r(jià)上漲來(lái)維持業(yè)績(jī)上漲的慣例將要改變，房地產(chǎn)行業(yè)要想適應(yīng)市場(chǎng)變化取得發(fā)展，必須要強(qiáng)化管理，走內(nèi)涵式的發(fā)展道路。而全面預(yù)算管理正是基于企業(yè)在復(fù)雜的環(huán)境中求得長(zhǎng)期生存和發(fā)展的一種有效的管理方法，通過(guò)全面預(yù)算可以充分考慮外部市場(chǎng)變化給企業(yè)帶來(lái)的影響，進(jìn)而通過(guò)調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略來(lái)完成企業(yè)的目標(biāo)利潤(rùn)。為此，本文從房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用全面預(yù)算的現(xiàn)狀入手，并結(jié)合問(wèn)題提出了對(duì)策思考。

一、全面預(yù)算概述

（一）全面預(yù)算管理的概念

全面預(yù)算管理作為對(duì)現(xiàn)代企業(yè)成熟與發(fā)展起過(guò)重大推動(dòng)作用的管理系統(tǒng)，是企業(yè)內(nèi)部管理控制的一種主要方法。該方面最早被運(yùn)用于上世紀(jì)20年代的美國(guó)通用汽車(chē)公司，由于該方法對(duì)加強(qiáng)企業(yè)戰(zhàn)略管理和運(yùn)營(yíng)管理有一定的實(shí)踐效果，后逐步被一些大型跨國(guó)企業(yè)所運(yùn)用。進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，企業(yè)為了在復(fù)雜的環(huán)境中求得長(zhǎng)期生存和發(fā)展，該方法逐步被企業(yè)所重視。從本質(zhì)上看全面預(yù)算就是一種經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，具有計(jì)劃的一般特征，既企業(yè)全員參加。從概念上看全面預(yù)算管理是企業(yè)在戰(zhàn)略目標(biāo)的指導(dǎo)下，對(duì)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和相應(yīng)財(cái)務(wù)結(jié)果進(jìn)行充分、全面的預(yù)測(cè)和籌劃，并通過(guò)對(duì)執(zhí)行過(guò)程的監(jiān)控和執(zhí)行情況分析考評(píng)，進(jìn)而及時(shí)指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的改善和調(diào)整，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的戰(zhàn)略目標(biāo)。從會(huì)計(jì)角度看全面預(yù)算管理分為資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)算、利潤(rùn)表預(yù)算和現(xiàn)金流量表預(yù)算。按企業(yè)戰(zhàn)略劃分為總預(yù)算、單位預(yù)算和部門(mén)預(yù)算。按經(jīng)營(yíng)過(guò)程分為銷(xiāo)售預(yù)算、生產(chǎn)預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算。

（二）全面預(yù)算管理的作用

1、從總體上看

全面預(yù)算管理是一個(gè)全員、全業(yè)務(wù)、全過(guò)程的管理體系，在事前通過(guò)合理的規(guī)劃、預(yù)測(cè)來(lái)確定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略；在事中以全面預(yù)算為準(zhǔn)繩來(lái)對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程進(jìn)行控制，把企業(yè)組織中的所有關(guān)鍵問(wèn)題融合于一個(gè)體系來(lái)進(jìn)行管控，確保企業(yè)完成事前所確定的目標(biāo)；在事后對(duì)預(yù)算的執(zhí)行過(guò)程和結(jié)果進(jìn)行分析、考評(píng)，發(fā)現(xiàn)偏差、糾正錯(cuò)誤，獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)，來(lái)激勵(lì)企業(yè)全體員工為實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)、提升經(jīng)營(yíng)績(jī)效而努力工作。

2、從現(xiàn)代企業(yè)管理角度來(lái)看

通過(guò)全面預(yù)算的編制，將有助于“以人為本”的現(xiàn)代管理理念在企業(yè)管理制度中的落實(shí)，全面預(yù)算管理在企業(yè)上下級(jí)之間，部門(mén)與部門(mén)之間的相互交流與溝通，增進(jìn)相互之間的了解，加深部門(mén)及員工對(duì)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的理解和認(rèn)同，從而達(dá)到整合力量，齊抓共管，形成統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的強(qiáng)大合力，到促進(jìn)企業(yè)與員工兩者和諧發(fā)展的最高境界。

3、全面預(yù)算管理的過(guò)程來(lái)看

全面預(yù)算管理的推行，就是戰(zhàn)略目標(biāo)分解、實(shí)施、控制和實(shí)現(xiàn)的過(guò)程?？梢允蛊髽I(yè)內(nèi)部的層級(jí)制從“形式”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皩?shí)質(zhì)”規(guī)范企業(yè)的管理控制、落實(shí)各責(zé)任中心的責(zé)任，將企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的責(zé)、權(quán)、利有機(jī)結(jié)合起來(lái)，為企業(yè)的成功提供了保證。當(dāng)前，全面預(yù)算管理逐步向信息化、網(wǎng)絡(luò)化方向發(fā)展，這也將助推全面預(yù)算管理的精密化、智能化和信息化的實(shí)現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行全面預(yù)算中存在的主要問(wèn)題

（一）對(duì)全面預(yù)算重視不夠、認(rèn)識(shí)模糊

由于房地產(chǎn)企業(yè)近幾年來(lái)發(fā)展迅猛，無(wú)論是銷(xiāo)售收入還是利潤(rùn)水平都隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲而攀升。有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為只要抓住市場(chǎng)和現(xiàn)金流就能持續(xù)獲取企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力，認(rèn)為編制預(yù)算都是虛的，因?yàn)樯唐贩康膬r(jià)格和一般商品價(jià)格不同，商品房?jī)r(jià)格可以適時(shí)調(diào)價(jià)，有的開(kāi)發(fā)商對(duì)同一樓盤(pán)一年內(nèi)進(jìn)行了十次銷(xiāo)售價(jià)格的調(diào)整，這就導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有編制或隨意編制預(yù)算現(xiàn)象普遍。部分大型房地產(chǎn)企業(yè)雖然本著科學(xué)管理的出發(fā)點(diǎn)，認(rèn)真編制了全面預(yù)算管理，但認(rèn)識(shí)依然比較模糊，認(rèn)為全面預(yù)算就是財(cái)務(wù)預(yù)算，把全面預(yù)算等同于企業(yè)的財(cái)務(wù)計(jì)劃，交由財(cái)務(wù)部門(mén)單獨(dú)編制，沒(méi)有和銷(xiāo)售部門(mén)和工程建設(shè)部門(mén)進(jìn)行掛鉤，編制結(jié)果難以站在全局高度，容易造成就數(shù)字編數(shù)字，導(dǎo)致預(yù)算的規(guī)劃、預(yù)測(cè)性差，企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中難以用預(yù)算為準(zhǔn)繩來(lái)對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程進(jìn)行控制，待年終考核時(shí)實(shí)際數(shù)據(jù)往往和預(yù)算數(shù)據(jù)有很大差異，導(dǎo)致預(yù)算的分析、考評(píng)，發(fā)現(xiàn)偏差、糾正錯(cuò)誤功能無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算制度不健全、編制合理性差

從利潤(rùn)角度來(lái)看，由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于獲利較高的行業(yè)之一，企業(yè)所負(fù)擔(dān)的稅賦較高，企業(yè)決策層更重視年終報(bào)表和企業(yè)納稅情況，往往會(huì)為了避稅而進(jìn)行盈余管理。從銷(xiāo)售角度來(lái)看，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售調(diào)節(jié)行為普遍，很多房地產(chǎn)企業(yè)在年度銷(xiāo)售價(jià)格不滿意的情況下，往往銷(xiāo)售不積極，捂盤(pán)待售現(xiàn)象比較普遍，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算只停留在“口頭上、文字上”，本應(yīng)是動(dòng)態(tài)的預(yù)算最終變成了靜態(tài)的數(shù)字，變成了年初的一個(gè)計(jì)劃，導(dǎo)致全面預(yù)算不能有效執(zhí)行。有的房地產(chǎn)企業(yè)只是把預(yù)算當(dāng)成控制成本費(fèi)用的工具，把預(yù)算編制簡(jiǎn)單化。孰不知全面預(yù)算是企業(yè)最佳獲利率的工具，是本著“花錢(qián)是為了更好的賺錢(qián)”目標(biāo)制定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，以本量利為編制方法，最大限度的實(shí)現(xiàn)企業(yè)的總目標(biāo)，如果只是一味的控制企業(yè)成本，往往可能造成商品房質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，進(jìn)而使企業(yè)成本降低了，但利潤(rùn)也隨之降低，不符合企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)。

（三）預(yù)算不能互相銜接，全面預(yù)算變成了匯總預(yù)算

由于全面預(yù)算是基于戰(zhàn)略管理目標(biāo)而制定的，而戰(zhàn)略管理涉及企業(yè)全局和整體，所以需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部部門(mén)之間進(jìn)行協(xié)調(diào)，達(dá)到共識(shí)后才能批準(zhǔn)執(zhí)行。有的房地產(chǎn)企業(yè)在推行全面預(yù)算后，在面對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中具有諸多不確定性，全面預(yù)算和企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況有時(shí)相差甚遠(yuǎn)，這就需要經(jīng)常性調(diào)整預(yù)算。有的企業(yè)為了避免麻煩，在年初下達(dá)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)時(shí)，會(huì)充分的進(jìn)行預(yù)留，待年終決算再進(jìn)行“二次分配”，在編制時(shí)就為人為調(diào)節(jié)埋下“伏筆”。有的房地產(chǎn)企業(yè)在外部市場(chǎng)變化時(shí)只是修正了銷(xiāo)售預(yù)算，有的在競(jìng)拍土地超過(guò)預(yù)算時(shí)只是增加了土地儲(chǔ)備成本，或者有的房地產(chǎn)企業(yè)只是把各部門(mén)預(yù)算簡(jiǎn)單匯總后，形成了集團(tuán)整體預(yù)算，又沒(méi)有考慮下級(jí)企業(yè)實(shí)際進(jìn)行平衡，不能充分調(diào)動(dòng)企業(yè)各部門(mén)之間的資源和實(shí)現(xiàn)資源共享。這就造成全年經(jīng)營(yíng)指標(biāo)具有人為的彈性，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部上下級(jí)之間會(huì)進(jìn)行“討價(jià)還價(jià)”，造成了預(yù)算制定的不確定性，最終的數(shù)字往往是互相“博弈”的結(jié)果，導(dǎo)致全面預(yù)算“先天不足”。

三、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)如何科學(xué)編制和執(zhí)行全面預(yù)算的對(duì)策思考

有效的全面預(yù)算，涉及到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)部門(mén)，且各部門(mén)必須協(xié)調(diào)一致，最終形成企業(yè)的現(xiàn)金流數(shù)據(jù)，并按照平衡原則進(jìn)行預(yù)算修正，找準(zhǔn)差別點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上協(xié)調(diào)各編制單位或部門(mén)的關(guān)系。

（一）要合理編制全面預(yù)算

房地產(chǎn)企業(yè)要國(guó)家宏觀政策以及市場(chǎng)的基本走勢(shì)來(lái)進(jìn)行企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃，并根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行企業(yè)長(zhǎng)期預(yù)算和短期預(yù)算的編制，長(zhǎng)期預(yù)算以企業(yè)戰(zhàn)略為指導(dǎo)，是企業(yè)的奮斗目標(biāo)；短期預(yù)算分月度、季度和年度，是企業(yè)短期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，長(zhǎng)期預(yù)算和短期預(yù)算必須互相銜接，整體一致。要提高編制層次，不能由財(cái)務(wù)部門(mén)一家進(jìn)行數(shù)據(jù)的收集和編制，而應(yīng)該成立專(zhuān)門(mén)或非專(zhuān)門(mén)的編制委員會(huì)，具體負(fù)責(zé)審核、平衡預(yù)算，并最終報(bào)集團(tuán)董事會(huì)批準(zhǔn)。董事會(huì)批準(zhǔn)要實(shí)行集體審批的原則，而不能形成“一言堂”現(xiàn)象。全面預(yù)算的編制必須由執(zhí)行部門(mén)參與，一般要細(xì)化到成本責(zé)任中心，最好能讓“一線”樓盤(pán)的施工人員以及銷(xiāo)售人員參與預(yù)算的編制，他們對(duì)房地產(chǎn)成本投入和房地產(chǎn)外部市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況更了解情況，預(yù)算編制出來(lái)會(huì)更接近于實(shí)際。同時(shí)要合理界定下級(jí)單位的責(zé)任歸屬，將商品房施工作為成本中心，具體編制開(kāi)發(fā)和施工成本預(yù)算。將樓盤(pán)整體項(xiàng)目作為利潤(rùn)中心，編制收入預(yù)算、產(chǎn)品成本預(yù)算以及資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表和現(xiàn)金表預(yù)算等?；蛘邔?shí)行事業(yè)部制，一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為一個(gè)事業(yè)部，進(jìn)行利潤(rùn)中心考核。而將企業(yè)整體作為投資中心，具體負(fù)責(zé)投資預(yù)算和長(zhǎng)期資金籌集等預(yù)算。這樣合理的劃分責(zé)任中心，可以確保企業(yè)在預(yù)算編制時(shí)責(zé)、權(quán)、利分明，避免不合理的預(yù)算編制而導(dǎo)致的內(nèi)部管理次優(yōu)化的發(fā)生。預(yù)算編制并不是一次就能完成，需要逐級(jí)上報(bào)匯總到企業(yè)本部，本部協(xié)調(diào)銷(xiāo)售、施工開(kāi)發(fā)、財(cái)務(wù)各分部預(yù)算，經(jīng)修訂后逐級(jí)下達(dá)到各編制單位，反復(fù)溝通和綜合平衡后，經(jīng)公司董事會(huì)批準(zhǔn)方可執(zhí)行。

（二）要強(qiáng)化全面預(yù)算編制和執(zhí)行的剛性

首先，要為全面預(yù)算提供執(zhí)行環(huán)境。房地產(chǎn)企業(yè)要抓住行業(yè)快速發(fā)展的機(jī)遇期，盡快發(fā)展壯大，逐步建立起一套符合現(xiàn)代企業(yè)管理制度。要實(shí)行內(nèi)部監(jiān)督和控制，防止“內(nèi)部人”現(xiàn)象發(fā)生，編制部門(mén)要獨(dú)立其他部門(mén)，并切斷和執(zhí)行單位之間的利益關(guān)系，以確保其獨(dú)立性不受侵犯。其次，要強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行的剛性。全面預(yù)算一經(jīng)批準(zhǔn)，就將成為企業(yè)內(nèi)部具有“法律效力”的規(guī)章制度，必須無(wú)條件執(zhí)行，以維護(hù)預(yù)算的剛性。再次，要保持預(yù)算的動(dòng)態(tài)化，及時(shí)進(jìn)行預(yù)算的調(diào)整和完善。預(yù)算調(diào)整權(quán)要集中在企業(yè)本部，無(wú)論是施工部門(mén)的成本中心還是項(xiàng)目部的利潤(rùn)中心，都只有預(yù)算修改的建議權(quán)，而不能自行修改預(yù)算，必須層層上報(bào)后才能進(jìn)行修改。修改預(yù)算要按照彈性預(yù)算的方法調(diào)整預(yù)算，而不能簡(jiǎn)單的采用固定預(yù)算來(lái)修正。適時(shí)調(diào)整和完善預(yù)算，可以使預(yù)算靈活應(yīng)對(duì)企業(yè)外部的變化，保證了預(yù)算體系的靈活性，同時(shí)更貼近企業(yè)實(shí)際，充分發(fā)揮全面預(yù)算對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的控制和引導(dǎo)作用。

（三）要通過(guò)考核明確責(zé)任

房地產(chǎn)企業(yè)管理層次多、項(xiàng)目分散，全面預(yù)算編制和執(zhí)行難度較大。所以進(jìn)行全面預(yù)算考核可以提高各部門(mén)、各項(xiàng)目預(yù)算編制質(zhì)量，進(jìn)而提高企業(yè)整體預(yù)算編制水平。考核需要建立科學(xué)的考評(píng)體系，按責(zé)任歸屬采用不同的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，避免出現(xiàn)次優(yōu)化現(xiàn)象。要明確責(zé)任歸屬，體現(xiàn)公平、公正原則。對(duì)待預(yù)算超支和節(jié)余，不能盲目下結(jié)論進(jìn)行處罰或獎(jiǎng)勵(lì)，而要剔除一些非人為因素，根據(jù)調(diào)整后的預(yù)算進(jìn)行考核，充分調(diào)動(dòng)組織完成預(yù)算的積極性，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)。

總之，全面預(yù)算是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，沒(méi)有完全適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)成模式，需要結(jié)合實(shí)際，設(shè)計(jì)出符合自身特點(diǎn)的預(yù)算管理制度。為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理提供詳實(shí)全面的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的整體效果。

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