樓市進(jìn)入“明碼標(biāo)價(jià)”時(shí)代

■文/羅宇凡 歐甸丘

樓市進(jìn)入“明碼標(biāo)價(jià)”時(shí)代

■文/羅宇凡 歐甸丘

對(duì)普通的購(gòu)房者而言，購(gòu)買某一樓盤的商品住房時(shí)，重要的價(jià)格參考多是該樓盤的成交均價(jià)。

根據(jù)國(guó)家發(fā)改委3月份發(fā)布的《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，自5月1日起，商品房銷售實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，商品房經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。隨著新政策的正式實(shí)施，以往同樣一套商品房在幾天之內(nèi)連續(xù)漲價(jià)的情況很可能會(huì)成為歷史。

中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控折射了一個(gè)尷尬的事實(shí)，在中國(guó)調(diào)控市場(chǎng)，行政手段一抓就靈。也因此透露出詭異的信息，號(hào)稱較為市場(chǎng)化的房地產(chǎn)，最后也在行政調(diào)控下不堪一擊。

3月28日，國(guó)家發(fā)改委又專門發(fā)出通知，要求各省區(qū)市價(jià)格主管部門抓緊制定本地商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)的實(shí)施細(xì)則，并嘗試建立商品房銷售價(jià)格備案、商品房銷售“一價(jià)清”、成本申報(bào)、事先約談提醒告誡等制度，探索積極有效的管理辦法。

對(duì)于發(fā)改委“明碼標(biāo)價(jià)”的商品房銷售要求，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)銷售，打擊“捂盤惜售”將起到積極的作用，不過(guò)具體效果如何仍要看政策的執(zhí)行力度和相關(guān)配套措施的出臺(tái)和執(zhí)行情況。

1日當(dāng)天，記者走訪了北京市幾處在售的商品房樓盤，多數(shù)購(gòu)房者并不了解已經(jīng)正式實(shí)施的這項(xiàng)新政策，不過(guò)對(duì)于“明碼標(biāo)價(jià)”的政策大都明確表示歡迎。“這項(xiàng)新政策肯定有利于樓市調(diào)控的落實(shí)。也能避免部分開(kāi)發(fā)商利用‘均價(jià)’或者‘起價(jià)’等數(shù)據(jù)吸引客戶，制造樓盤熱銷的假象?！币晃毁?gòu)房者在接受記者采訪時(shí)表示。

對(duì)普通的購(gòu)房者而言，購(gòu)買某一樓盤的商品住房時(shí)重要的價(jià)格參考多是該樓盤的成交均價(jià)。不過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)公布的“均價(jià)”或是開(kāi)盤時(shí)的“起價(jià)”往往與實(shí)際簽約時(shí)的價(jià)格不同——通過(guò)“捂盤”“多次放盤”或其他方式，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以人為地制造銷售緊張的氣氛，借機(jī)漲價(jià)，從而使得很多購(gòu)房人的實(shí)際購(gòu)買價(jià)格大大超過(guò)宣傳時(shí)的“均價(jià)”和“起價(jià)”。而新政策的實(shí)施，無(wú)疑有利于抑制部分開(kāi)發(fā)商的違規(guī)行為，特別是在開(kāi)盤銷售中，根據(jù)客戶數(shù)量而隨意加價(jià)的行為會(huì)被有效遏制。

其實(shí)，對(duì)于房屋銷售價(jià)格制定的問(wèn)題，國(guó)務(wù)院曾多次出臺(tái)過(guò)政策，規(guī)范開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售行為，為銷售價(jià)格設(shè)上限。不過(guò)此前的商品住房?jī)r(jià)格管理多集中在房管部門，物價(jià)部門并沒(méi)有參與其中。

上海易居房地產(chǎn)綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，規(guī)定實(shí)施后與此前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控最大的不同在于：“不像以往通過(guò)房管部門的條線進(jìn)行管理，而是從物價(jià)管理的條線對(duì)房屋銷售進(jìn)行監(jiān)管和控制?！?/p>

由于規(guī)定明確要求各級(jí)價(jià)格主管部門要抓好規(guī)定的貫徹落實(shí)工作，這意味著除了住建部門、土地部門、房管部門之外，地方物價(jià)管理部門將正式介入到房地產(chǎn)調(diào)控當(dāng)中。物價(jià)部門參與房屋價(jià)格的監(jiān)管，從管理機(jī)制上講擴(kuò)大了管理的縱深和條線，是房屋銷售綜合管理的重要組成部分。“對(duì)于普通購(gòu)房者而言，在與開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生價(jià)格上的糾紛時(shí)，又多了一條投訴的渠道?！睏罴t旭說(shuō)。

事實(shí)上，自從去年國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)十條措施調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)之后，按照要求，各地就已經(jīng)加強(qiáng)了對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格申報(bào)的管理，提高了標(biāo)準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)的價(jià)格只能低于向房管部門申報(bào)的價(jià)格，如果高于這個(gè)價(jià)格必須重新申報(bào)。

這些政策的嚴(yán)格執(zhí)行倒逼一些開(kāi)發(fā)企業(yè)在申報(bào)時(shí)選擇了較高的申報(bào)價(jià)格，因此在實(shí)際簽約的過(guò)程中，成交價(jià)格往往低于預(yù)售價(jià)格10%左右。同樣，新的政策執(zhí)行后，“高價(jià)申報(bào)、低價(jià)售房”的情況是否會(huì)加劇，同樣考驗(yàn)著政策的實(shí)際效果。

采訪中一些購(gòu)房者也表示，在具體的購(gòu)房過(guò)程中，每套放盤的商品房?jī)r(jià)格其實(shí)是比較固定的，但開(kāi)發(fā)企業(yè)往往會(huì)采取分段放盤、逐步漲價(jià)的方式提高房?jī)r(jià)，這卻讓人有些無(wú)奈。在明確“一房一價(jià)”政策的同時(shí)，希望能夠進(jìn)一步加大對(duì)捂盤惜售和分階段開(kāi)盤等問(wèn)題的監(jiān)管，讓“明碼標(biāo)價(jià)”的政策利好真正變成普通購(gòu)房者的利益。

關(guān)于開(kāi)發(fā)商高價(jià)申報(bào)、低價(jià)售房的情況是否會(huì)出現(xiàn)，不久前，發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司司長(zhǎng)許昆林稱，將逐步完善相關(guān)配套措施，絕不會(huì)讓《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》成為一紙空文。同時(shí)，在商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定實(shí)施之后，還會(huì)陸續(xù)出臺(tái)一系列規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格行為的政策措施，其中就包括房地產(chǎn)反暴利的相關(guān)政策。