榆林：膨脹難忍的房地產(chǎn)

◎文/趙鋒 黃杰

榆林：膨脹難忍的房地產(chǎn)

◎文/趙鋒 黃杰

保守估計(jì)，陜西榆林來自煤老板群體多達(dá)300億元～600億元的民間資本，由于受制于當(dāng)?shù)卣畬?duì)礦產(chǎn)資源大力整合的“封閉期”，以及西安等周邊城市的房產(chǎn)限購政策，加速涌入當(dāng)?shù)赝恋嘏c房產(chǎn)市場(chǎng)，使縣城房?jī)r(jià)、地價(jià)遠(yuǎn)超省城——

位于陜西省最北部的榆林市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在持續(xù)發(fā)酵膨脹。

“榆林市區(qū)每平方米萬元以上的房?jī)r(jià)稀松平常，而最牛的郊縣神木縣的房?jī)r(jià)已達(dá)每平方米兩萬元，常常讓不少外地人感覺似乎是置身北京、上海、廣州等一線城市?！庇芰质姓晃徊辉妇呙母邔庸賳T對(duì)采訪記者表示：“ 由于地下豐富的煤、油、氣等資源，使這里成為寸土寸金的城市，每平方公里就坐擁10億元的地下財(cái)富，也使得榆林成為中國盛產(chǎn)隱性億萬富豪的城市。”

保守估計(jì)來自煤老板群體多達(dá)300億元～600億元的民間資本，由于受制于當(dāng)?shù)卣畬?duì)礦產(chǎn)資源大力整合的“封閉期”，以及西安等周邊城市的房產(chǎn)限購政策，加速涌入當(dāng)?shù)赝恋嘏c房產(chǎn)市場(chǎng)。

爆發(fā)式房?jī)r(jià)

“我在房產(chǎn)方面的投資不算多，僅僅一個(gè)億?！庇芰质幸晃煌跣彰豪习逑蛴浾咝φ劊澳切┏吹仄さ睦习鍌?，動(dòng)輒就是三五個(gè)億的投資?！睋?jù)他介紹，受2010年以來一線城市持續(xù)限購的重壓，如今，更多的資金再次回到本地。

就陜西而言，陜北購房團(tuán)一直是省會(huì)西安最大的主流投資群。陜西榮民集團(tuán)董事長(zhǎng)史貴祿此前向記者坦言，在陜北煤老板看來，投資房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)歷來被視為最安全有效的投資方式。他認(rèn)為，過去幾年，陜北煤老板在省內(nèi)帶熱了西安等地的房?jī)r(jià)，也從中獲取了大量收益，因此，眼下受制政策重壓時(shí)，大資金理所當(dāng)然地殺回沒有政策限制的縣城房地產(chǎn)業(yè)。

“我2009年花費(fèi)34萬元在神木縣縣城中心買的一套房產(chǎn)，今年6月份已經(jīng)有人出價(jià)170萬元?？晌矣X得，有那么多煤老板在一個(gè)單元一個(gè)單元地掃房，下半年房?jī)r(jià)應(yīng)該還有更高的價(jià)格?！痹诿襟w工作的何先生如此認(rèn)為。他透露，在神木買房的煤老板，購置房產(chǎn)的形式只有兩種，一種是一棟一棟的買，另一種是購置一個(gè)單元或者一層樓?！坝绕涫怯芰质械纳衲究h、府谷縣兩地，伴隨近年來煤價(jià)暴漲，這里煤老板的財(cái)富幾乎是爆炸式增長(zhǎng)，此前他們?cè)谝痪€城市置業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，也讓煤老板堅(jiān)信家門口的房地產(chǎn)更容易變現(xiàn)?！焙蜗壬f。

來自榆林市統(tǒng)計(jì)局的官方數(shù)據(jù)也佐證了何先生的說法：2003年，神木縣平均房?jī)r(jià)僅為890元/平方米。隨后一路飆升，到2007年，已上漲到4000元/平方米。2009年以后，神木縣的房?jī)r(jià)開始加速狂飆，進(jìn)入2010年，則一舉消滅每平方米萬元以下的價(jià)格。

記者了解到，截至2011年上半年，神木縣的房?jī)r(jià)再次刷新高點(diǎn)達(dá)到1.5萬～2萬元每平方米；而榆林市另一個(gè)縣府谷縣，目前的普通房?jī)r(jià)均價(jià)在6000元每平方米至8000元每平方米左右，一些高檔小區(qū)的房?jī)r(jià)也超過1萬元每平方米。

“其實(shí)，神木、府谷近年來修建了不少樓房，一棟棟高樓拔地而起，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)供不應(yīng)求。”當(dāng)?shù)匾晃怀捶靠透嬖V記者：“在這兩個(gè)縣城里，隱性的億萬富豪有上千個(gè)，他們常常是卷地皮式的整棟購買?！?/p>

一個(gè)來自業(yè)內(nèi)的空置率數(shù)據(jù)表明，即使榆林市區(qū)的榆陽區(qū)空置率也達(dá)到50%以上。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)神木縣商品房空置率更高，達(dá)到70%。

瘋狂炒地皮

如果說房?jī)r(jià)的爆發(fā)式飆升是一場(chǎng)資金游戲，那么地價(jià)的炒作就更是一場(chǎng)瘋狂賭博了。

今年5月26日，神木縣拍地現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)生了一項(xiàng)陜西省的新紀(jì)錄，小小縣城的“地王”價(jià)格，居然超越了省城西安的“地王”。

據(jù)了解，在這個(gè)盛產(chǎn)煤老板的小縣城，本次拍賣86.34畝的土地，以11.05億元的天價(jià)成交，平均成交價(jià)達(dá)1280萬元/畝。而此價(jià)格要比西安1080萬元/畝的最高價(jià)高出200萬元。

神木縣國土資源局的數(shù)據(jù)顯示，其上述公開拍賣出讓的6宗土地為商業(yè)用地，位于神木新村，面積合計(jì) 86.34畝，保證金為1000萬元人民幣。

神木縣第一拍地塊面積 金額17461.15m21.05 27373.65m21.5 37885.22m21.26 4 7885.22m21.61 513475.67m22.63 613477.36m23平均地價(jià)（萬元/畝）1280樓面價(jià)（元/平方米） 6146單位：億元榆林市市區(qū)每平方米萬元以上的房?jī)r(jià)已經(jīng)稀松平常，它的一個(gè)縣城神木縣的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米兩萬元，不輸一線城市的房?jī)r(jià)。

“在拍賣開始以前，我們共收到19億元的競(jìng)拍保證金，也就是說，包括一人繳納多份保證金的情況在內(nèi)，共有190人次參與了這次競(jìng)拍?！比涨埃兾髡┡馁u有限公司經(jīng)理黃煒表示，對(duì)于這樣熱情的投標(biāo)結(jié)果，其實(shí)并不感到意外。

他回憶稱，當(dāng)天經(jīng)過一個(gè)多小時(shí)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，最終6宗土地分別以1.05億元、1.5億元、1.26億元、1.61億元、2.63億元、3億元的價(jià)格成交，平均每畝地價(jià)高達(dá)近1280萬元，以此折算出來的樓面地價(jià)為每平方米6146元。這個(gè)價(jià)格比當(dāng)?shù)厝ツ曜罡?00余萬元的價(jià)格高出50%。

記者了解到，上述6宗土地中的4宗土地使用權(quán)均被神木縣當(dāng)?shù)氐拿豪习灏鼣?。其中，面積一樣大的3號(hào)、4號(hào)地拍賣價(jià)格差了3500萬元；而面積相差不到2平米的5號(hào)、6號(hào)地，價(jià)格竟然差了3700萬元。

榆林學(xué)院一位長(zhǎng)期關(guān)注當(dāng)?shù)厣唐贩渴袌?chǎng)的研究者王先生認(rèn)為，目前在榆林當(dāng)?shù)刂辽俪^500億元的民間資本正成為一種洪水猛獸，向區(qū)區(qū)320余萬總?cè)丝诘恼麄€(gè)城區(qū)（包括縣）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)起沖刺。而其背景則是，榆林這樣的三四線城市目前并不限購，神木、府谷這樣的縣城更是煤老板家門口炒作的自由市場(chǎng)。

500億元閑錢的出路

在上述拍賣會(huì)上敗北給煤老板的一家房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人告訴記者，其實(shí)每畝近1300萬元的地，即使拿到手里也是一件燙手的事情。“樓面地價(jià)為每平方米6146元的土地成本，未來建造的房?jī)r(jià)已經(jīng)不低了，再拿的話就完全變成炒地皮了?！?/p>

前述榆林市政府高級(jí)官員對(duì)于神木新“地王”一事向記者表示，一畝近1300萬元的地價(jià)，雖然超出了人們的預(yù)料，但也在情理之中。在這位官員看來，當(dāng)?shù)貜娜ツ暌詠淼牡V產(chǎn)資源整合，讓暫時(shí)停下來的煤老板群體們得以去“圈地購房”，而大城市限購之后不確定的房?jī)r(jià)走勢(shì)，也讓陜北煤老板群體的資金回流到本地房地產(chǎn)市場(chǎng)。

當(dāng)?shù)赜^察者認(rèn)為，保守估計(jì)來自煤老板群體的300億元～600億元的民間資本，正在回流至當(dāng)?shù)赝恋嘏c房產(chǎn)市場(chǎng)。

不久前，高和投資發(fā)布的《中國民間資本投資調(diào)研報(bào)告》更是高調(diào)認(rèn)為，盡管2010年，國務(wù)院出臺(tái)最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施，但神木、府谷兩縣房?jī)r(jià)土地價(jià)格卻出現(xiàn)快速攀升。如神木縣土地價(jià)格已接近800萬元/畝。府谷縣沿黃河居民住宅價(jià)格已超過1萬元/平方米，2010年神木縣許多新建商品房?jī)r(jià)格則上漲了2倍，條件稍好點(diǎn)的房子達(dá)到2萬元/平方米。

雖然神木與府谷兩個(gè)縣城都是不足20萬人的常住人口，其目前供不應(yīng)求的商品房以及火熱的拿地?zé)崆?，都顯示這兩個(gè)地方實(shí)際上的房?jī)r(jià)和地價(jià)泡沫已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重了。

500億元游資炒房資金以及存量空置的數(shù)百億空置房資產(chǎn)出路在何方？這亦是煤老板與當(dāng)?shù)卣急陡蓄^疼的難題。