七個怎么看 5從“蝸居”走向“安居”
——怎么看房價過高

七個怎么看 5從“蝸居”走向“安居”
——怎么看房價過高

一部電視連續(xù)劇《蝸居》，播出后在廣大觀眾中引起了熱議。為什么虛構(gòu)的故事和情節(jié)能產(chǎn)生這么大的現(xiàn)實反響？主要是由于它折射出都市“房奴”的辛酸苦辣，道出了無房族的困惑與無奈。近年來，房價過高的問題越來越引起社會普遍關(guān)注。

安其居，才能樂其業(yè)。住房是關(guān)系億萬群眾切身利益的重大民生問題，“住有所居”是建設(shè)社會主義和諧社會的重要目標，是讓人民群眾共享改革發(fā)展成果的重要體現(xiàn)。遏制房價過快上漲，更好滿足人民群眾住房需求，是保障和改善民生的重大任務(wù)，是促進經(jīng)濟健康發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定的重大課題。

目前中國的房價到底有多高？

“商品房”、“房價”這些詞越來越多地出現(xiàn)在中國人的生活中，只是最近十幾年的事。新中國成立后很長一個時期，城鎮(zhèn)居民實行的是福利分房制度。雖然名義上是免費住房，但由于“僧多粥少”，人們總體居住條件長期得不到改善，筒子樓、大雜院、三代同居一室的情景，很多人至今還記憶猶新。

為更好滿足人民群眾的住房需求，改革開放后，我國開始探索城鎮(zhèn)住房制度改革。1998年后停止住房實物分配，全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革。此后10多年，城鎮(zhèn)住房建設(shè)規(guī)模不斷擴大。1998年—2008年，新建住房65億平方米；城鎮(zhèn)居民居住條件顯著改善，人均住房建筑面積達28平方米，為1978年的4．2倍；商品住房發(fā)展迅速，城鎮(zhèn)住房主要由市場供應(yīng)的格局基本形成；住房保障初顯成效，到2009年年末已解決800多萬戶城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭的住房問題；房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟增長的重要動力，2010年房地產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重近5%。

在住房制度改革取得明顯成效的同時，近年來房價過高的問題十分突出。受國際金融危機影響，2008年下半年房價曾一度有所回落，但2009年第二季度以來，房價迅速回升并大幅上漲。數(shù)據(jù)顯示，2009年全國住宅平均價格漲幅達25．1%。大城市更為明顯，今年一季度北京商品房均價達21880元/平方米，比去年同期上漲了88．4%。前不久，央行公布的一份針對全國儲戶的調(diào)查顯示，超過70%的居民認為房價“過高，難以接受”。那么，目前房價到底有多高呢？

由于不同國家和地區(qū)的發(fā)展階段、文化、地理環(huán)境等狀況的差異，衡量房價高低還沒有一致認可和普遍適用的標準。不少專家學(xué)者在研究房價問題時，大都參考兩個指標，一是房價——收入比，二是房價——租金比。房價——收入比，指住房價格與城市居民家庭年收入之比，反映的是居民家庭對住房的支付能力和負擔程度，一般認為比值應(yīng)在3—6之間，而2010年北京、上海、深圳等城市的房價——收入比都超過10。房價——租金比指每平方米月租金與每平方米房價的比值，通常認為低于1∶300就意味著房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。目前，我國一些大城市的房價——租金比在1∶500左右乃至更低。另外，也有人把中國的房價與國外一些城市的房價對比。2010年12月紐約房價最高的曼哈頓區(qū)的中間價格約合每平方米人民幣2．75萬元，德國首都柏林的普通住宅每平方米均價約合人民幣1．7萬元；同期我國一些大城市的房價已接近甚至超過這兩個數(shù)字，而我們的收入水平卻相差數(shù)倍。通過這些分析可以看出，我國部分城市的房價確實明顯偏高。

當然也要看到，當前人們所熱議的高房價，主要還是針對一些大城市特別是特大城市而言的，不同地區(qū)、不同城市房價水平的高低不能一概而論，需要根據(jù)具體情況進行具體分析，作出客觀判斷。

房價過高癥結(jié)何在？

面對過高的房價，很多人坦言越來越看不懂樓市了，買房似乎成為遙不可及的夢想。那么，到底是什么促成了目前的高房價呢？究其原因，大致有以下幾個方面：

投資推動。隨著人們收入增加，投資需求日益旺盛。但目前投資渠道偏少，近年來房價持續(xù)走高，使很多人以為房價只漲不跌、買房只賺不賠，紛紛加入“炒房大軍”，住房消費存在嚴重的“投資化”傾向。投資過度就是投機，投機性購房之風(fēng)愈刮愈猛，對高房價起到了推波助瀾的作用。

資金推動。因為貨幣政策相對寬松，市場流動性充足，也就是說市場流通中的錢過多。2009年我國新增信貸規(guī)模近10萬億元，相當于過去三四年的增量。資金充裕必然刺激投資需求，而一些實體經(jīng)濟受金融危機沖擊尚未完全走出低谷，大量資金就涌向房地產(chǎn)市場，必然使房價過快上漲。

地價推動。近年來，“土地財政”導(dǎo)致的地價上漲成為高房價的一大推力。所謂“土地財政”，就是一些地方政府依靠出讓土地使用權(quán)取得的收入。比如，2010年沿海地區(qū)某市土地出讓金收入達1200億元，是地方財政收入520．79億元的2．3倍。由于很多地方政府對“土地財政”過分依賴、對房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟增長過于倚重，再加上現(xiàn)行土地“招拍掛”(即土地用招標、拍賣、掛牌等方式出讓)制度不完善，價高者得，造成“地王”頻出，地價與房價相互影響、交替上漲。

制度原因。我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷史只有10多年，體制機制還不健全。比如，由于住房兼具民生和商品雙重屬性，大多數(shù)國家住房既有市場供應(yīng)的商品住房，又有政府支持投資的公共住房，我國在過去10多年較為重視通過房地產(chǎn)市場解決住房需求，面向低收入群體的保障性住房供應(yīng)不足，欠賬過多，造成住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失衡非常嚴重。再比如，房地產(chǎn)稅收制度不健全，中國是世界上少有的不征收不動產(chǎn)稅的國家，使擁有或囤積大量住房的成本過低，也助長了投機。同時，房地產(chǎn)市場還存在不少權(quán)利不對等、信息不對稱、競爭不充分的問題。

特別應(yīng)看到，房價過高還與城鎮(zhèn)化快速發(fā)展有關(guān)。近年來，城鎮(zhèn)化持續(xù)快速發(fā)展，大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)化發(fā)展及城鎮(zhèn)人口自然增長對住房產(chǎn)生了新的較大需求，住房供應(yīng)問題比較突出。按照1998年—2008年的城鎮(zhèn)發(fā)展速度推算，到2015年，我國城鎮(zhèn)化率將提高到52%左右，城鎮(zhèn)人口將超過農(nóng)村人口。今后5年內(nèi)，預(yù)計城鎮(zhèn)每年增加1500萬人，每年新增家庭500萬戶，其中大城市的人口聚集效應(yīng)更加顯著。同時，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民消費結(jié)構(gòu)加快升級，住房改善需求顯著增加，也加劇了城鎮(zhèn)住房的供需缺口，帶來了住房價格上漲的壓力。

從更深層的意義上講，高房價也是經(jīng)濟社會發(fā)展中的許多矛盾在住房領(lǐng)域的反映。比如，長期存在的城鄉(xiāng)、區(qū)域發(fā)展不平衡問題仍然突出，大量人口向東部地區(qū)和大城市集中，造成這些地區(qū)住房壓力過大；比如，現(xiàn)行的財政體制使地方政府的事權(quán)與財權(quán)不對稱，成為引發(fā)“以地生財”問題的重要原因；比如，腐敗現(xiàn)象在房地產(chǎn)領(lǐng)域比較突出，導(dǎo)致國家宏觀調(diào)控政策執(zhí)行力弱化；等等。這些問題都直接或間接對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生著影響。高房價不單單是房地產(chǎn)領(lǐng)域的問題，而是各種因素共同作用的結(jié)果。

房價已超出工薪族的購買力

為什么要高度重視房價過高問題？

“蝸居”、“蟻族”、“房奴”、“裸婚”……這些熱詞的流行，表明高房價已經(jīng)成為人們生活的“不可承受之重”。而歷史和現(xiàn)實的很多教訓(xùn)都深刻地警示我們：房價問題事關(guān)全局，如果長期居高不下，必將成為整個經(jīng)濟社會發(fā)展的“不可承受之重”。

高房價直接造成普通群眾買房難。面對目前過高的房價，很多人只能望房興嘆?！拔也魂P(guān)心房價了，反正也買不起”，道出了目前很多人特別是年輕人的無奈。而對于因各種原因迫不得已必須買房的人來說，則會給自己甚至整個家庭帶來長期、沉重的經(jīng)濟負擔和精神壓力。

高房價容易助長經(jīng)濟泡沫化。房地產(chǎn)牽涉行業(yè)眾多，房價過高必然帶動上下游一系列產(chǎn)品的價格上漲，造成背離經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)的“虛假繁榮”，使經(jīng)濟泡沫化程度加劇。一旦泡沫破滅，房價大幅下滑，眾多行業(yè)將會像“多米諾骨牌”一樣應(yīng)聲倒下。比如銀行的不良資產(chǎn)規(guī)模和比例將急劇增長，危及整個金融系統(tǒng)的安全，并進而對實體經(jīng)濟帶來重創(chuàng)，甚至引發(fā)整個經(jīng)濟的衰退。1991年日本房地產(chǎn)泡沫破滅就使經(jīng)濟陷入長期的蕭條和低迷，而美國次貸危機引發(fā)的國際金融危機陰影還未散去。前車之鑒，教訓(xùn)極為深刻。

高房價使內(nèi)需增長面臨長期抑制。內(nèi)需不振是制約我國經(jīng)濟發(fā)展的突出問題，為拉動內(nèi)需、刺激消費，國家采取了一系列政策措施。但高房價會對擴大內(nèi)需產(chǎn)生嚴重的“擠出效應(yīng)”。人們?yōu)榱速I房往往透支了幾十年的消費，使消費產(chǎn)生嚴重的結(jié)構(gòu)性不足，過度消耗中低收入階層的購買力，抑制社會中間階層的擴大。

高房價將阻礙中國城鎮(zhèn)化進程。在城里人都望而生畏的房價面前，農(nóng)民要想在城市居有其所，更是難上加難。高房價無疑成為農(nóng)村人口進城的“高門檻”，甚至成為比戶籍制度更大的“圍墻”，阻礙著農(nóng)民進城的腳步。

蝸居在城中村里的西漂族何時能圓買房夢

城市高檔別墅區(qū)已成為富人區(qū)

高房價嚴重影響社會公平。房價的飆升使開發(fā)商獲得巨額財富，也使那些收入高、買房早、買得多的群體財富增長加速，而其他一些群體則被擠出住房市場，從而使本來已經(jīng)存在的貧富差距和各階層間差距拉大，引發(fā)了社會情緒的焦慮，成為造成社會不和諧、不穩(wěn)定甚至加劇社會矛盾的重要因素。

因此，房價問題不單是經(jīng)濟問題，也是事關(guān)國家發(fā)展全局和社會和諧穩(wěn)定的重大問題。必須引起高度重視，采取有力措施堅決遏制房價過快上漲，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

如何切實遏制房價過快上漲？

2010年4月14日，國務(wù)院召開常務(wù)會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。4月17日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出五方面十條政策措施，被稱為“新國十條”。這次調(diào)控措施力度之大、涉及面之廣、針對性之強，被有的媒體稱為“史上最嚴厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控”，受到廣大群眾的普遍歡迎，充分表明了黨和政府遏制房價過快上漲的態(tài)度和決心。

“新國十條”發(fā)布后，許多大中城市結(jié)合實際出臺了一系列具體調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)由“量價齊升”到“量跌價滯”的顯著變化。據(jù)統(tǒng)計，全國絕大多數(shù)城市住房成交量明顯下滑：5月上旬北京商品現(xiàn)房成交量比4月上旬跌73．6%；“新國十條”出臺后3周深圳新房銷售面積比此前3周下跌近七成。一些城市房價出現(xiàn)松動跡象，投資者預(yù)期開始轉(zhuǎn)向，出現(xiàn)投資客集中拋盤的現(xiàn)象。這表明，“新國十條”威力已經(jīng)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場“虛火”有所“降溫”。

但也要看到，目前調(diào)控取得的成效還是初步的。整體來看，房價仍然居高不下，未出現(xiàn)明顯回落。2010年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格上漲17．3%，北京5月份新房開盤均價不降反升。能否真正使房價回歸合理水平并保持穩(wěn)定，還要看調(diào)控措施能不能堅持下去，使其效應(yīng)進一步顯現(xiàn)。因此，必須以堅決的態(tài)度把“新國十條”貫徹執(zhí)行好，一抓到底，絕不動搖，促進房價穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

觀點聲音

住房可以是賺錢的商品，但更是基礎(chǔ)的民生產(chǎn)品。

房地產(chǎn)市場一旦成為投機者的樂園，投資者面對的必然是噩夢。

“省吃儉用攢首付，節(jié)衣縮食還貸款”——“房奴”生活的真實寫照。

地方政府必須轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，不能再沉溺于地產(chǎn)投機所帶來的“人氣”和“財氣”當中。

炒房已經(jīng)成為“擊鼓傳花”的游戲，只是誰也不信自己會接到“最后一棒”。

一是“明問責(zé)”，就是明確各級政府的責(zé)任。遏制房價過快上漲，關(guān)鍵在各級政府特別是城市政府。“新國十條”明確提出，穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責(zé)、城市人民政府抓落實的工作責(zé)任制。要把思想統(tǒng)一到中央部署上來，認真落實調(diào)控政策，切實履行好穩(wěn)定房價和住房保障職責(zé)。要加強對地方政府工作的考核和監(jiān)督檢查，建立約談、巡查和問責(zé)制度；對穩(wěn)定房價、推進保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。

二是“抑投機”，就是堅決抑制投資投機性住房需求。實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，提高購買第二套、第三套及以上住房的首付比例和貸款利率，嚴格住房消費貸款管理。發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，加快研究出臺引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。

三是“增供給”，就是增加住房有效供給。增加居住用地的供應(yīng)，及時制定并公布以住房為主的房地產(chǎn)供地計劃，依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地。完善土地出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低價位、中小套型普通商品住房供應(yīng)。

四是“促保障”，就是加快保障性安居工程建設(shè)。落實土地供應(yīng)、資金投入和稅費優(yōu)惠政策，確保完成2010年全國建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。按照政府組織、社會參與的原則，加快發(fā)展公共租賃住房。

五是“嚴監(jiān)管”，就是加強市場監(jiān)管。加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管，嚴格查處土地閑置及炒地行為。加大交易秩序監(jiān)管力度，對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，加大曝光和處罰力度。抓緊制定房屋租賃管理辦法，規(guī)范發(fā)展租賃市場。完善市場信息披露制度，及時公布住房建設(shè)計劃和住房用地年度供應(yīng)計劃。

遏制房價過快上漲，既要針對當前，又要著眼長遠。在堅持落實好已經(jīng)出臺的政策的同時，應(yīng)根據(jù)市場形勢的變化適時出臺新的調(diào)控措施，特別是要研究建立穩(wěn)定房價的長效機制，打破導(dǎo)致房價過高的“基石”。比如完善土地和財政制度，阻斷地方政府“以地生財”的動力；建立穩(wěn)定房價的長效稅收制度，把住房征稅從重開發(fā)環(huán)節(jié)向重保有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)變，根本抑制投資投機性住房需求；等等。

怎樣保障廣大群眾“住有所居”？

今年年初，重慶市推出大規(guī)模的公屋建設(shè)計劃——年內(nèi)開工建設(shè)500萬平方米公租房，同時還將設(shè)立住房保障局，出臺《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》……這一系列措施引起強烈反響，讓更多的中低收入群眾看到了圓“住房夢”的希望，也為其他地區(qū)解決群眾住房問題提供了有益的啟示。

解決廣大群眾的住房問題，必須從我國國情出發(fā)，在總結(jié)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，進一步深化住房制度改革。應(yīng)堅持市場機制和政府調(diào)控“兩手抓”，特別是強化政府公共服務(wù)職能，形成面向高中低不同收入群體的多層次、差異化住房政策體系。概括來講，就是要做到“低端有保障，中端有支持，高端有市場”。

“低端有保障”，就是通過保障性住房建設(shè)解決低收入群體的基本住房需求。低收入群體由于自身經(jīng)濟條件的限制，沒有能力進入市場，只能依靠政府保障解決住房問題。各級政府必須加大住房保障力度，逐步改善這部分困難群眾的居住條件。中央已經(jīng)提出到2012年年底基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題、用5年左右時間基本解決城市和國有工礦成片棚戶區(qū)改造的目標。各級政府要制訂保障性住房建設(shè)規(guī)劃，確保保障性住房用地在土地供應(yīng)中的比例、保障性住房在住房供應(yīng)中的比例，并優(yōu)先保證供應(yīng)。加大公共財政投入力度，多渠道籌集保障性住房建設(shè)資金，落實土地出讓收入的一定比例主要用于保障性住房建設(shè)的規(guī)定。

“中端有支持”，就是采取措施支持中等收入群體解決住房問題。中等收入特別是中等偏下群體既享受不了政府提供的保障性住房，又難以承擔價格高昂的商品房，被通俗地稱為“夾心層”。對這部分群體，應(yīng)通過加大經(jīng)濟適用住房建設(shè)力度，適當擴大經(jīng)濟適用住房供應(yīng)范圍，加快建設(shè)限價商品房、公共租賃住房等方式，積極幫助他們解決住房困難。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已明確提出將公共租賃房建設(shè)作為工作重點，確保比去年有較大增加。

“高端有市場”，就是支持有支付能力的群體通過市場解決住房問題。逐步完善房地產(chǎn)市場體系，加強宏觀調(diào)控，規(guī)范市場秩序，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，使其在滿足高收入群體多樣化的住房需求、促進經(jīng)濟發(fā)展方面發(fā)揮更大作用。

實現(xiàn)“住有所居”，也要求普通群眾轉(zhuǎn)變住房觀念。要從我國國情出發(fā)，樹立適度、合理、節(jié)約的住房消費觀念，不要盲目攀比，放大自己的住房預(yù)期。對很多年輕人來說，可以考慮先租房，或者買小戶型住房，隨著經(jīng)濟實力增加，逐步改善住房條件。“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏?！惫磐駚?，住房始終傾注著人們許多的希冀與憧憬。隨著經(jīng)濟社會不斷發(fā)展和住房制度改革不斷深化，通過黨和政府、社會各方面堅持不懈的努力，廣大群眾的住房問題會得到更好的解決，“住有所居”的目標將一步步變?yōu)楝F(xiàn)實。

（圖/王非）