2011北京：住宅向左 別墅向右

2011年上半年，中國宏觀經(jīng)濟一直籠罩于通貨膨脹之中。在公布的宏觀數(shù)據(jù)中，5月份的CPI漲幅為5.5%，創(chuàng)34個月以來的新高。為對抗通脹，截止到六月，央行已連續(xù)六次上調(diào)存款準備金率，各大型金融機構(gòu)的存款準備金率已達21.5%的歷史高位，3700多億資金將被凍結(jié)。

2011年上半年的宏觀經(jīng)濟可以看成是國家緊縮性調(diào)控政策與通貨膨脹的關(guān)鍵時期。盡管形勢嚴峻，但全國經(jīng)濟現(xiàn)狀尚為樂觀。數(shù)據(jù)顯示，2011年一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值96311億元，按可比價格計算，同比增長9.7%，環(huán)比增長2.1%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值5980億元，增長3.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值46788億元，增長11.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值43543億元，增長9.1%。1～4月份，固定資產(chǎn)投資合計6.27萬億元，同比增長25.4%。累計社會消費品總額為56570.8億元，與去年同期相比增長了16.5%。5月份工業(yè)增加值累計增長速度為14.0%。

2010年樓市量跌價穩(wěn)，2011年伊始，國務(wù)院便出臺了新國八條，隨后北京市出臺地方版執(zhí)行細則“京十五條”，第三輪史上最嚴調(diào)控拉開序幕。上半年土地市場冷清，表現(xiàn)比較平淡，政府放地較慢，開發(fā)商取地趨于理性；2011年1～5月，北京土地市場成交79宗，其中通過招拍掛方式出讓住宅用地87.4公頃，不足年度計劃供應量(1225公頃)的一成。面對通脹形勢嚴峻，加息壓力猶存，政府頻頻放出政策不放松信號，包括對提高首套房首付比例，發(fā)放預售證審批環(huán)節(jié)等方面，跡象表明政策面將保持繼續(xù)收緊的形勢。樓市不景氣的現(xiàn)狀使得開發(fā)商推盤的節(jié)奏大大放緩，2011年上半年商品住宅市場供應29013套，同比下降26.56%，供應面積315.25萬平米，同比下降26.21%。

2011年上半年北京商品住宅市場呈現(xiàn)“量跌價升”的態(tài)勢，北京整體商品住宅市場成交套數(shù)36219套，同比下降18.35%，成交面積375.67萬平米，同比下降23.2%，成交均價22011元/平米，同比上升8.07%，房價過快上漲的態(tài)勢有所遏制。而此次調(diào)控的嚴厲對購房者消費心理影響較大，市場對于房價下行預期較強，二手房住宅市場表現(xiàn)明顯低迷，成交持續(xù)走低，5月份達到歷史新低，2011年上半年成交套數(shù)64483套，同比下降35.17%，成交面積597.21萬平米，同比下降35.43%。

2011年上半年的北京高端住宅市場供應量有所回落，而成交量呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。面對國內(nèi)樓市深度調(diào)控的背景，高端樓盤具有的“抗壓性”表現(xiàn)更強。一方面，在資金方面，高端樓盤購買人群對銀行貸款的依賴度相對較??；另一方面，高端樓盤具有諸多不可復制的資源。從長遠來看，高端住宅項目的資金避險屬性仍會加強，使得在今年上半年市場上的表現(xiàn)非常搶眼。2011年上半年高端住宅市場銷售套數(shù)1757套，成交面積32.77萬平米，平均月均銷售293套，總成交金額170.92億元。2011年上半年高端市場的供求比為1∶0.9，保持在相對穩(wěn)定的供求結(jié)構(gòu)，同比2010年上半年銷售1488套上升18.08%，成交均價由2010全年成交均價53135元/平米下降到52158元/平米，有微幅回落，表明高端市場有“以量換價”的跡象。

而2011年上半年別墅市場的表現(xiàn)相對低迷，供需結(jié)構(gòu)的失衡是影響成交很重要的原因之一，2011年上半年月均銷售126套，而對比2010年上半年月銷售258套，同比下降51.16%，5月份時別墅市場出現(xiàn)短暫回暖，成交93套，環(huán)比上升36.76%，結(jié)束了今年以來別墅市場成交量逐月下降的局面。但好景不長，6月份別墅市場再次走低，月成交80套，環(huán)比成交套數(shù)下降13%。因整體房地產(chǎn)市場不景氣，開發(fā)商大幅降低了上半年別墅供應力度，上市房源大幅萎縮使得今年銷售乏力。

從今年上半年市場表現(xiàn)來看，成交量大幅下挫，房價過快上漲的趨勢有所遏制，政策的執(zhí)行初步得到一定的效果，但政府提出的房價“穩(wěn)中有降”的目標仍未達到，政策面繼續(xù)收緊的預期依舊強烈。隨著三季度市場供應的逐步釋放，北京潛在供應面臨放大的態(tài)勢，對于部分供需結(jié)構(gòu)嚴重失衡的區(qū)域，房價面臨較大的下行壓力，而開發(fā)商資金面壓力也逐步加大，融資成本不斷上升，上半年房企利用外資的比例與去年同期水平上升62%，對于資金面壓力較大的房企有率先降價的趨勢，房價將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回落。

從市場預期來看，控制通脹還將是下半年宏觀經(jīng)濟面臨的首要任務(wù)。緊縮性的宏觀經(jīng)濟政策還將持續(xù)存在并持續(xù)作用于經(jīng)濟實體，房地產(chǎn)行業(yè)還將持續(xù)承受重壓。

從整體數(shù)據(jù)來看，2011年上半年高端市場的供求比為1∶0.9，保持在相對穩(wěn)定的供求結(jié)構(gòu)。同比2010年上半年銷售1488套上升18.08%，成交均價由2010全年成交均價53135元/平米下降到52158元/平米，有微幅回落，表明高端市場有“以量換價”的跡象。通脹壓力持續(xù)存在與股市短期震蕩的因素讓部分購房者繼續(xù)尋找資金出路，而豪宅市場的抗跌性是比較強，具備一定的保值增值屬性，成為了當前重要的考慮對象。

從現(xiàn)狀來看，通貨膨脹未出現(xiàn)緩和的情況下，貨幣面將持續(xù)緊縮，房地產(chǎn)政策尤其是金融政策將以緊縮為主，短期內(nèi)政策方向逆轉(zhuǎn)的可能性較小。面對人民幣國內(nèi)貶值和國際升值，資產(chǎn)泡沫化的趨勢不斷增加，使得財富階層為了實現(xiàn)資金保值增值，而購買稀缺位置的豪宅，并且隨著土地越加稀缺，豪宅依然具有較好的市場空間，預計隨著三季度市場供應的大幅增加，別墅市場成交下半年有一定回暖空間。

一、北京市高端住宅及別墅TOP10排行榜

（一）高端住宅成交TOP10排行榜

1.成交套數(shù)排行

名次 項目名稱 行政區(qū) 套數(shù)↓ 面積(m2)均價(元/m2)金額(億元)1金茂府 朝陽區(qū) 356 64650.70 43917 28.39 2 龍湖唐寧ONE 海淀區(qū) 216 18434.73 46109 8.50 3 西堤紅山(紅山世家) 宣武區(qū) 211 12224.00 42932 5.25 4 首開幸福廣場 東城區(qū) 93 17440.24 51729 9.02 5太陽公元 朝陽區(qū) 92 13863.01 44127 6.12 6工三plaza 朝陽區(qū) 76 7296.70 47836 3.49 7銀河灣 朝陽區(qū) 73 11157.99 45341 5.06 8波龐宮 朝陽區(qū) 71 19326.71 48248 9.32 9璞豐臺區(qū) 66 8454.15 41268 3.49 10 金貿(mào)中心（世家官?。?西城區(qū) 62 7788.38 40955 3.19

2.成交面積排行

名次 項目名稱 行政區(qū) 套數(shù) 面積(m2)↓ 均價(元/m2)金額(億元)1金茂府 朝陽區(qū) 356 64650.70 43917 28.39 2 波龐宮(遠洋萬和城三期) 朝陽區(qū) 71 19326.71 48248 9.32 3 龍湖唐寧ONE 海淀區(qū) 216 18434.73 46109 8.50 4 首開幸福廣場 東城區(qū) 93 17440.24 51729 9.02 5富力十號 朝陽區(qū) 48 15748.55 47958 7.55 6太陽公元 朝陽區(qū) 92 13863.01 44127 6.12 7 西堤紅山(紅山世家) 宣武區(qū) 211 12224.00 42932 5.25 8銀河灣 朝陽區(qū) 73 11157.99 45341 5.06 9 龍湖西苑好山居 海淀區(qū) 8 10879.00 79386 8.64 10 長安太和 東城區(qū) 52 9736.94 83943 8.17

3.成交金額排行

名次 項目名稱 行政區(qū) 套數(shù) 面積(m2)均價(元/m2) 金額(億元)↓1金茂府 朝陽區(qū) 356 64650.70 43917 28.39 2波龐宮 朝陽區(qū) 71 19326.71 48248 9.32 3 首開幸福廣場 東城區(qū) 93 17440.24 51729 9.02 4 龍湖西苑好山居 海淀區(qū) 8 10879.00 79386 8.64 5 龍湖唐寧ONE 海淀區(qū) 216 18434.73 46109 8.50 6長安太和 東城區(qū) 52 9736.94 83943 8.17 7富力十號 朝陽區(qū) 48 15748.55 47958 7.55 8太陽公元 朝陽區(qū) 92 13863.01 44127 6.12 9 合生?霄云路8號 朝陽區(qū) 14 6621.90 88468 5.86 10 西堤紅山(紅山世家) 宣武區(qū) 211 12224.00 42932 5.25

4.成交均價排行

名次 項目名稱 行政區(qū) 套數(shù) 面積(m2) 均價(元/m2)↓ 金額(億元)1霞公府 東城區(qū) 7 3090.53 112670 3.48 2 釣魚臺七號院 海淀區(qū) 9 3025.49 100305 3.03 3 合生?霄云路8號 朝陽區(qū) 14 6621.9 88468 5.86 4 北京財富中心 朝陽區(qū) 1 304.96 86940 0.27 5長安太和 東城區(qū) 52 9736.94 83943 8.17 6 西單?上國闕 西城區(qū) 5 1046.19 80967 0.85 7 龍湖西苑好山居 海淀區(qū) 8 10879 79386 8.64 8天安國匯 西城區(qū) 13 1727.47 75231 1.30 9 西單佳慧雅園 西城區(qū) 3 1316.57 67941 0.89 10 盤古大觀 朝陽區(qū) 2 1222.37 66171 0.81

（二）別墅成交TOP10排行榜

1.成交套數(shù)排行

名次 項目名稱 行政區(qū) 套數(shù)↓ 面積(m2)均價(元/m2)金額(億元)1 龍湖?蔚瀾香醍 通州區(qū) 94 17665.19 31487 5.56 2 中海九號公館?御龍府 豐臺區(qū) 78 32645.94 34305 11.20 3藍岸麗舍 順義區(qū) 31 15380.59 15659 2.41 4北京灣 昌平區(qū) 29 10164.24 18497 1.88 5水色時光 順義區(qū) 28 6229.16 16379 1.02 6 龍灣別墅(龍灣和院) 順義區(qū) 26 8209.24 28612 2.35 7龍熙順景 大興區(qū) 26 9337.40 16918 1.58 8御湯山 昌平區(qū) 25 9788.44 34244 3.35 9 龍湖?香醍溪岸 順義區(qū) 23 7235.05 20960 1.52 10 溫哥華森林北郡 昌平區(qū) 22 9684.58 26720 2.59

2.成交面積排行

名次 項目名稱 行政區(qū) 套數(shù) 面積(m2)↓ 均價(元/m2)金額(億元)1 中海九號公館?御龍府 豐臺區(qū) 78 32645.94 34305 11.20 2 龍湖?蔚瀾香醍 通州區(qū) 94 17665.19 31487 5.56 3藍岸麗舍 順義區(qū) 31 15380.59 15659 2.41 4 龍湖西苑好山居 海淀區(qū) 8 10879.00 79386 8.64 5北京灣 昌平區(qū) 29 10164.24 18497 1.88 6御湯山 昌平區(qū) 25 9788.44 34244 3.35 7 溫哥華森林北郡 昌平區(qū) 22 9684.58 26720 2.59 8龍熙順景 大興區(qū) 26 9337.40 16918 1.58 9 龍灣別墅(龍灣和院) 順義區(qū) 26 8209.24 28612 2.35 10 保利壟上別墅(e代鷺洲) 昌平區(qū) 15 7609.38 23479 1.79

二、結(jié)論和預測

1.2011年上半年高端住宅市場銷售套數(shù)1757套，成交面積32.77萬平米，月均銷售293套，總成交金額170.92億元。2011年上半年高端市場的供求比為1∶0.9，保持在相對穩(wěn)定的供求結(jié)構(gòu)。同比2010年上半年銷售1488套上升18.08%，成交均價由2010全年成交均價53135元/平米下降到52158元/平米，有微幅回落，表明高端市場有“以量換價”的跡象。通脹壓力持續(xù)存在與股市短期震蕩的因素讓部分購房者繼續(xù)尋找資金出路，而豪宅市場的抗跌性是比較強，具備一定的保值增值屬性，成為了當前重要的考慮對象。

而別墅市場銷售情況恰恰相反，2011年上半年市場表現(xiàn)差強人意，別墅市場整體表現(xiàn)低迷，4月份全市別墅成交僅68套，達到上半年月成交量最低點，也是近兩年歷史新低，因整體房地產(chǎn)市場受調(diào)控影響，開發(fā)商大幅放緩并減少了今年別墅的供應力度，上市房源大幅萎縮使得今年銷售乏力，2011年上半年月均銷售126套，而對比2010年上半年月銷售258套，同比下降51.16%，5月份市場出現(xiàn)短暫回暖，成交93套，環(huán)比上升36.76%，結(jié)束了今年以來別墅市場成交量逐月下降的局面，而6月份別墅市場再次走低，月成交80套，環(huán)比成交套數(shù)下降13%。

2.從目前的成交區(qū)域來看，高端住宅市場成交的區(qū)域有所擴大，豐臺區(qū)和宣武區(qū)也出現(xiàn)了部分高端項目，而今年上半年高端住宅的主要成交區(qū)域為朝陽區(qū)、海淀區(qū)和宣武區(qū)，三個區(qū)域成交套數(shù)總計占總成交套數(shù)的78.7%。成交金額方面，以朝陽區(qū)、東城區(qū)和海淀區(qū)為主，成交額分別達到95.16億元，23.06億元和22.11億元，這三個區(qū)域的成交金額之和占總成交金額的86.25%。

3.成交金額排行

名次 項目名稱 行政區(qū) 套數(shù) 面積(m2)均價(元/m2) 金額(億元)↓1 中海九號公館?御龍府 豐臺區(qū) 78 32645.94 34305 11.20 2 龍湖西苑好山居 海淀區(qū) 8 10879.00 79386 8.64 3 龍湖?蔚瀾香醍 通州區(qū) 94 17665.19 31487 5.56 4御湯山 昌平區(qū) 25 9788.44 34244 3.35 5 亞運新新家園 朝陽區(qū) 10 5228.06 52834 2.76 6 溫哥華森林北郡 昌平區(qū) 22 9684.58 26720 2.59 7藍岸麗舍 順義區(qū) 31 15380.59 15659 2.41 8 龍灣別墅(龍灣和院) 順義區(qū) 26 8209.24 28612 2.35 9 麗來花園(麗宮別墅) 順義區(qū) 4 4071.12 57284 2.33 10 東方普羅旺斯 昌平區(qū) 9 5204.49 37239 1.94

4.成交均價排行

名次 項目名稱 行政區(qū) 套數(shù) 面積(m2)均價(元/m2)↓ 金額(億元)1 龍湖西苑好山居 海淀區(qū) 8 10879.00 79386 8.64 2紫玉山莊 朝陽區(qū) 5 1986.52 68511 1.36 3 麗來花園(麗宮別墅) 順義區(qū) 4 4071.12 57284 2.33 4 亞運新新家園 朝陽區(qū) 10 5228.06 52834 2.76 5清錦源 順義區(qū) 1 619.55 50846 0.32 6 潤澤?悅溪 朝陽區(qū) 12 4038.96 47044 1.90 7 PeKing House 朝陽區(qū) 1 379.01 46441 0.18 8 運河岸上的院子 通州區(qū) 4 1580.43 46282 0.73 9御墅臨楓 海淀區(qū) 1 492.36 46031 0.23 10 優(yōu)山美地 順義區(qū) 1 873.73 43668 0.38

別墅市場的成交區(qū)域范圍較大，全市共11個區(qū)縣有成交，主要集中在別墅傳統(tǒng)成交區(qū)域順義區(qū)、昌平區(qū)、通州區(qū)和豐臺區(qū)，這四個區(qū)域成交套數(shù)之和占總成交套數(shù)的71.51%。在成交金額上分析，順義區(qū)、昌平區(qū)、豐臺區(qū)和海淀區(qū)是主要的銷售額貢獻者，分別成交18.11億元、14.23億元、11.26億元和11.22億元，這四個區(qū)域的成交金額之和占總成交金額的68.11%。對比2010年上半年別墅市場各區(qū)域成交情況，今年上半年順義區(qū)、昌平區(qū)和通州區(qū)比重均有所增加，而去年同期集中度沒有今年高，今年整體市場成交量和成交額都較為集中。

3.從現(xiàn)狀來看，通貨膨脹未出現(xiàn)緩和的情況下，貨幣面將持續(xù)緊縮，房地產(chǎn)政策尤其是金融政策將以緊縮為主，短期內(nèi)政策方向逆轉(zhuǎn)的可能性較小。面對人民幣國內(nèi)貶值和國際升值，資產(chǎn)泡沫化的趨勢不斷增加，使得財富階層為了實現(xiàn)資金保值增值，而購買稀缺位置的豪宅，并且隨著土地越加稀缺，豪宅依然具有較好的市場空間。

受當前整體房地產(chǎn)市場環(huán)境影響，對于高端置業(yè)者心理產(chǎn)生一定影響，而開發(fā)商及購房者觀望態(tài)勢明顯，推盤量和成交量均有較大幅度下挫，就目前來看，別墅市場供需結(jié)構(gòu)緊張，而因政策的影響，購房者購房方式有所變化，選擇一步到位的方式有所增加，預計隨著三季度市場供應的大幅增加，別墅市場成交下半年有一定回暖空間。

三、廣州、上海等城市高端住宅成交總體狀況

“新國八條”的轟然出臺，房地產(chǎn)市場一片嘩然，隨著限購政策的不斷落地，市場成交量也不斷銳減，特別是部分城市的限外令 ，更是壓縮了一大部分需求量。廣州、上海等一線城市房地產(chǎn)整體市場也在調(diào)控政策的頻繁轟炸下，進入冰凍期，但高端住宅市場出現(xiàn)了不同的特征。

上海市豪宅市場上半年呈現(xiàn)先抑后揚的成交態(tài)勢。受春節(jié)假期影響，豪宅市場表現(xiàn)相對冷清；而經(jīng)過對政策的適應后，市場在四月出現(xiàn)回暖跡象，而市區(qū)高性價比的豪宅更是展現(xiàn)出了其自身良好的保值優(yōu)越性。2011年4月上海豪宅市場新增266套房源，成交103套，供應同比下降兩成，成交有小幅增長，供求比由去年同期的3.53∶1縮小為2.58∶1。與此同時，不同類型物業(yè)表現(xiàn)迥異。高端住宅公寓新增房源同比減少四成，成交增加一成，供求比較去年同期略有縮小。2011年1月至5月15日，單價10萬以上的公寓累積成交21套，同比上浮10.5%；別墅成交同比有所增漲，市場呈現(xiàn)供大于求的局面，因此從成交時間來看，在限購與物業(yè)稅新政后成交約占43%。豪宅市場呈現(xiàn)出跑贏同期上海整體市場的走勢，而在人民幣升值和通貨膨脹預期的雙重影響下，融合自住和保值雙重屬性的高端購房需求開始被市場所關(guān)注。

受限購政策打擊投資及改善型需求的影響下，一季度廣州豪宅整體成交量大幅下滑。其這中，一季度一手豪宅成交量減半，從去年四季度逾700套跌至約350套，成交量受挫受到發(fā)展商延遲部分項目上市以及需求下降的雙重影響，而價格依然表現(xiàn)堅挺。本季度豪宅市場新推貨量較小，使市場新供應量偏低，僅有446套，目前的在售項目多為尾盤。而對于香港豪宅市場因為有內(nèi)地買家的不斷進入購買，使得上半年香港豪宅市場一片火熱，其中今年前4個月內(nèi)地買家的購買量已經(jīng)占香港豪宅成交量的38.1%。而豪宅的價格的也在內(nèi)地買家的助推下，水漲船高。

面對一線主要城市，北京、上海和香港等地高端住宅市場表現(xiàn)相對火熱，而廣州市場成交量下滑明顯，但價格依然表現(xiàn)堅挺。由于當前通脹形勢加劇、項目的稀缺屬性、投資渠道缺乏及豪宅物業(yè)的抗跌性較強等原因，高端住宅依舊有一定的市場空間。