“二三線”樓市入冬?

吳凡

二三線城市被限購(gòu)之后，資本會(huì)否再度向下？屆時(shí)，是否會(huì)有更加嚴(yán)格的限購(gòu)令出臺(tái)？限購(gòu)令的范圍有沒有可能擴(kuò)大至全國(guó)？

7月14日。廣州。恒大男足主場(chǎng)5比0戰(zhàn)勝南昌衡源。這是2011中國(guó)足球超級(jí)聯(lián)賽的第17輪比賽，在這17輪比賽里，廣州恒大沒有輸?shù)羝渲械娜魏我粓?chǎng)，40分的積分也讓他們領(lǐng)先第二名9分，穩(wěn)坐榜首。

這場(chǎng)比賽的一個(gè)焦點(diǎn)，是恒大剛剛以1000萬美元這一創(chuàng)造中國(guó)足球轉(zhuǎn)會(huì)費(fèi)紀(jì)錄的身價(jià)引進(jìn)的阿根廷外援孔卡。

恒大的確有財(cái)大氣粗的本錢。在宏觀調(diào)控日漸趨緊、房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛收縮戰(zhàn)略下調(diào)預(yù)期的環(huán)境下，受惠于超前布局二三線城市，恒大地產(chǎn)今年前5個(gè)月的銷售額近340億，恒大地產(chǎn)董事局主席許家印6月25日公開表示，根據(jù)上半年的銷售情況，不排除會(huì)在7月上調(diào)2011年全年700億元的銷售目標(biāo)。

7月15日開始，中超聯(lián)賽將迎來半個(gè)月的休賽期。利用這段時(shí)間，老板許家印需要好好思考他的恒大——不是男足球隊(duì)，而是支撐恒大集團(tuán)的主業(yè)——恒大地產(chǎn)的下一步發(fā)展。因?yàn)榫驮?月14日這一天，國(guó)務(wù)院發(fā)出了“對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施”的要求。

如果二三線城市真的開始限購(gòu)，許家印的銷售目標(biāo)還會(huì)不會(huì)上調(diào)？

“擠出效應(yīng)”致漲

目前，全國(guó)共有43個(gè)城市出臺(tái)了限購(gòu)令。包括北京、上海、天津、重慶等四個(gè)直轄市，26個(gè)省會(huì)城市（不含拉薩），大連、寧波、廈門、青島、深圳等5個(gè)計(jì)劃單列市，和溫州、金華、無錫、蘇州、三亞、佛山等8個(gè)熱點(diǎn)城市，基本以一線城市為主。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林近日表示，到目前為止，已經(jīng)執(zhí)行限購(gòu)令的城市都取得了不錯(cuò)的效果，“起碼一些原本房?jī)r(jià)上漲過快的一線城市如今房?jī)r(jià)漲幅趨向穩(wěn)定，很多城市房?jī)r(jià)漲幅不到1%?！?/p>

但一線城市的限購(gòu)令，也使國(guó)內(nèi)一些房地產(chǎn)集團(tuán)將主要的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目調(diào)整到了二三線城市之中，眾多中小開發(fā)商甚至被“逼退”三四線城市。以投資為目的的炒房者也紛紛被“擠”到了不受限購(gòu)制約的二三線城市。

恒大是最早進(jìn)入二三線城市發(fā)展的地產(chǎn)公司之一。當(dāng)2004年大部分發(fā)展商還在一線城市布局的時(shí)候，恒大就已經(jīng)開始在有潛力的二線城市布局，2010年又提前進(jìn)入三線城市。

今年上半年恒大共銷售88個(gè)項(xiàng)目，只有一個(gè)在一線城市，剩下的87個(gè)全部在二三線城市。而像恒大這樣的房地產(chǎn)布局，在業(yè)內(nèi)并不少見。

今年上半年銷售額前10位的房地產(chǎn)企業(yè)，大部分銷售額均來自二三線市場(chǎng)。受到這一一線城市“擠出效應(yīng)”的影響，二三線城市隨即出現(xiàn)了“房?jī)r(jià)上漲過快”的局面。一些二線城市原本5000元/平方米的房?jī)r(jià)很快升到了6000到7000元，而這些城市房地產(chǎn)價(jià)格的快速攀升模式，和當(dāng)初一線城市別無二致。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，今年1到6月，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅達(dá)到及超過5%的城市分別有44個(gè)、45個(gè)、42個(gè)、38個(gè)、33個(gè)、39個(gè)，絕大多數(shù)為二三線城市。丹東、宜昌、韶關(guān)以及南昌、沈陽(yáng)、呼和浩特等傳統(tǒng)意義上的二三線城市，均在漲幅榜上領(lǐng)跑。

來自深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司的數(shù)據(jù)也顯示，在山東煙臺(tái)，多數(shù)新盤的價(jià)格已經(jīng)突破7000元/平方米；陜西榆林的房?jī)r(jià)，多數(shù)也超過了6000元/平方米；內(nèi)蒙古的鄂爾多斯、呼和浩特、包頭平均房?jī)r(jià)分別為每平方米6892元、5907元、5431元；河北唐山新開高檔樓盤的價(jià)格更是達(dá)到10000元/平方米以上。

中國(guó)指數(shù)研究院近日發(fā)布的今年7月4日到10日間中國(guó)主要城市的樓市成交量最新報(bào)告亦顯示，受監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，24個(gè)城市樓市成交量同比上漲，其中10個(gè)城市成交量漲幅在50%以上。這些城市中，很多并未實(shí)施限購(gòu)政策。

大城市“后院”成榜單熱門

哪些城市會(huì)被列入此次限購(gòu)名單？佛山的例子也許會(huì)給出一些啟示。

2011年3月18日，佛山市出臺(tái)了限購(gòu)令。佛山是繼廣州、深圳之后，廣東省第三個(gè)實(shí)行限購(gòu)的城市，也是全國(guó)限購(gòu)的第一個(gè)二線城市。2010年10月，廣州市實(shí)行限購(gòu)之后，緊鄰廣州的佛山房?jī)r(jià)漲幅迅猛，2010年佛山市商品房成交均價(jià)達(dá)到每平方米7448.16元，環(huán)比上漲27.2%，成交量也大幅上升。2011年1月26日，“新國(guó)八條”出臺(tái)，根據(jù)要求，佛山市開始實(shí)施限購(gòu)。

在佛山限購(gòu)之后，與之毗鄰的珠三角地區(qū)其他城市，清遠(yuǎn)、江門、中山、肇慶等，由于沒有限購(gòu)，漸漸成為房地產(chǎn)投資的新熱點(diǎn)。處于珠三角一小時(shí)生活圈中的這些城市，相互之間交通發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密?！耙痪€城市由于限購(gòu)政策而擠出的購(gòu)房需求，對(duì)周邊二三線城市房?jī)r(jià)的影響是很正常的?！鄙钲谑缆?lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司首席技術(shù)官黎文告訴《中國(guó)新聞周刊》。

在國(guó)務(wù)院要求房?jī)r(jià)上漲過快的二三線城市須執(zhí)行限購(gòu)政策之后，有媒體稱，住建部已經(jīng)開始調(diào)查分析二三線城市和中小城市房?jī)r(jià)快速上漲原因，并據(jù)此草擬新一輪的限購(gòu)城市的名單。在名單擬定過程中，除了房?jī)r(jià)上漲過快外，二三線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速過快，也將成為限購(gòu)范圍擴(kuò)大的重要參考指標(biāo)。

上海同策房產(chǎn)咨詢有限公司研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的角度看，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅就很難簡(jiǎn)單從當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)上來控制住，因此，需要對(duì)房?jī)r(jià)上漲較快的二三線城市也出臺(tái)限購(gòu)政策。而像佛山這樣處于珠三角、長(zhǎng)三角、首都經(jīng)濟(jì)圈的大城市的“后院”們，最可能被加入此次限購(gòu)的名單。

繼續(xù)從嚴(yán)？

房?jī)r(jià)上漲過快外，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速過快，是此次限購(gòu)范圍向二三線城市擴(kuò)大的兩項(xiàng)重要的參考指標(biāo)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速達(dá)到32%，顯示出業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)的投資熱情并未減弱。

這種熱情在二三線城市表現(xiàn)得更為明顯。以臨近京津兩大直轄市的河北省為例，2011年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速超過60%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他省市。

資本的本性是逐利。一線城市限購(gòu)，資本會(huì)轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，二三線城市的房?jī)r(jià)被炒高，限購(gòu)范圍被擴(kuò)大至這些城市，資本可能會(huì)再度去推高更小的城市、甚至縣城的樓市。屆時(shí)，是否會(huì)有更加嚴(yán)格的限購(gòu)令出臺(tái)？限購(gòu)令的范圍有沒有可能擴(kuò)大至全國(guó)？

經(jīng)濟(jì)學(xué)者葉檀認(rèn)為，限購(gòu)令不可能獨(dú)立而行，“最明顯的負(fù)作用是，一線城市因?yàn)橄拶?gòu)而房?jī)r(jià)企穩(wěn)之時(shí)，相鄰的二三線城市卻由于投資者蜂擁而入，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上升?！彼嬖V《中國(guó)新聞周刊》，“比如廣州限購(gòu)，就導(dǎo)致周邊的清遠(yuǎn)等地房?jī)r(jià)上漲；北京限購(gòu)，周邊的河北小城憑借半小時(shí)、一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈概念，房?jī)r(jià)扶搖直上?！?/p>

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示，此次的樓市新政重在強(qiáng)化落實(shí)新“國(guó)八條”。限購(gòu)的城市既包括一線城市也有二三線城市，凡是房?jī)r(jià)上漲過快的城市都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行限購(gòu)，這些內(nèi)容在此前的新“國(guó)八條”已經(jīng)被提到。限購(gòu)令向二三線城市推進(jìn)是很早之前就應(yīng)該開始的，應(yīng)該是一、二、三線城市一起實(shí)施。如果只是在一部分城市開展的話，就會(huì)像常言說的，“按下葫蘆浮起瓢”。

“新的二三線城市限購(gòu)有可能不像一線城市那么嚴(yán)格，而是會(huì)保持一定的靈活度。同時(shí)，各地限購(gòu)政策的出臺(tái)，也應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況變化為后續(xù)政策留出空間”，上海同策房產(chǎn)咨詢有限公司研究部總監(jiān)張宏偉告訴《中國(guó)新聞周刊》。

而上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭相當(dāng)謹(jǐn)慎，認(rèn)為此次的限購(gòu)名單，“再新增10個(gè)，就算不錯(cuò)了”。