房地產(chǎn)當(dāng)前的形勢(shì)及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型——聶梅生會(huì)長(zhǎng)在中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展高峰論壇上的講話

作為房地產(chǎn)業(yè)這樣一個(gè)龐大的產(chǎn)業(yè)，人們對(duì)其有很多的困惑。今天我先來講形勢(shì)，然后比較多的時(shí)間來講一下轉(zhuǎn)型。

我想現(xiàn)在是到了對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)進(jìn)行梳理的時(shí)候了，為什么這么講？因?yàn)榍耙欢螘r(shí)間一直在調(diào)控、一直限購等等，現(xiàn)在媒體的注意力都放到房?jī)r(jià)上，而實(shí)際上，房地產(chǎn)業(yè)是和整個(gè)國(guó)家的發(fā)展階段有關(guān)系的。

這張圖表示各個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展的基本曲線。橫坐標(biāo)是時(shí)間坐標(biāo)，表示1930年到2020年這樣一個(gè)時(shí)間跨度；縱坐標(biāo)是人均GDP的數(shù)值。從這個(gè)圖上看，這些國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展軌跡是差不太多的。但在時(shí)間上差距是很大的。

2000年到2020年我們?nèi)司鵊DP大概是在這個(gè)范圍之內(nèi)，而日本、西德、印度、法國(guó)，人家是在什么時(shí)候到達(dá)這個(gè)人均GDP的？是50年代到80年代，50年代到現(xiàn)在多少年？差半個(gè)多世紀(jì)。美國(guó)更是遙遙領(lǐng)先，這個(gè)發(fā)展階段在圖上已經(jīng)找不到了，美國(guó)人均GDP一萬美元是在1930年以前。也就是說我們房地產(chǎn)的發(fā)展也不大可能擺脫這種軌跡，也避不開這樣一個(gè)發(fā)展階段。這個(gè)數(shù)據(jù)是國(guó)際貨幣基金組織IMF去年公布的數(shù)據(jù)。

我們現(xiàn)在宣傳我們的GDP總量全世界第二名，僅次于老大，僅次于美國(guó)，超過西德，超過日本，那是總量。實(shí)際上我們14億人口的人均GDP只有4382美元，列全球94位。我為什么要說這個(gè)？我們?nèi)匀皇前l(fā)展中國(guó)家，發(fā)展中國(guó)家擺脫不了他的發(fā)展階段。

那么我們看一下美國(guó)，人均GDP4萬多，我們才4千多，那么他的房地產(chǎn)怎么樣？在50年代，1959年到1999年這么一個(gè)長(zhǎng)時(shí)間，房地產(chǎn)占GDP的總量都在10%以上，尤其進(jìn)入了80年代以后，曾經(jīng)達(dá)到了11.0%、11.5%這么高。所以每次去美國(guó)，你們中國(guó)房地產(chǎn)過熱，那么熱，一天到晚地調(diào)控，房地產(chǎn)占GDP的比例增多少？我說按照2010年我們部長(zhǎng)向人大匯報(bào)上的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)加上建筑總共10%，當(dāng)然房地產(chǎn)與建筑是分不開的。我想盡管是金融風(fēng)暴以后，房地產(chǎn)總量會(huì)上升，但是我估計(jì)不算建筑業(yè)可能是8%左右。所以說我們避不開這個(gè)發(fā)展階段，大家不要擔(dān)心，房地產(chǎn)在我們這個(gè)發(fā)展階段他就是要占有這么大的比重。

另外我們中國(guó)與西方國(guó)家不同，我們國(guó)家的過快的發(fā)展把幾個(gè)發(fā)展階段擠到一起。第一個(gè)是城市化，城市化在西方發(fā)達(dá)國(guó)家是在第二次世界大戰(zhàn)之前就完成了，城市化進(jìn)程達(dá)到了50%。中國(guó)的城市化率今年可能達(dá)到50%，那人家的在二戰(zhàn)之前達(dá)到了，我們現(xiàn)在剛達(dá)到。他們?cè)诙?zhàn)之前完成了工業(yè)化，就是人均GDP在3000到15000這個(gè)區(qū)間人家在二戰(zhàn)之前就完成了，我們現(xiàn)在正在進(jìn)行工業(yè)化。工業(yè)化和城市化這兩個(gè)事情在西方發(fā)達(dá)國(guó)家是錯(cuò)開發(fā)展的，我們則擠在了一起。所以我覺得我們現(xiàn)在是把城市化的進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)工業(yè)化的進(jìn)程，人均GDP從4000發(fā)展到10000美元的過程，擠在同一個(gè)時(shí)段。

城市化和人均GDP快速提高都是刺激房地產(chǎn)發(fā)展的，因?yàn)槿司鵊DP高了，人們對(duì)住房的支付能力也就高了。城市化進(jìn)程，同樣會(huì)刺激房地產(chǎn)發(fā)展。改革開放以后到現(xiàn)在我們這兩個(gè)事重合了，重合了那就是形成了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。所以不管你怎么樣調(diào)控，大的趨勢(shì)是改變不了的。我想說的不是說房地產(chǎn)怎么怎么重要，我說的是不同階段的房地產(chǎn)，他所呈現(xiàn)的業(yè)態(tài)是不一樣的。

還有就是：不是說房地產(chǎn)的發(fā)展永遠(yuǎn)是商品房的發(fā)展，商品住宅的發(fā)展。房地產(chǎn)和商品住宅這個(gè)事，不見得是一回事，這是兩回事，不能簡(jiǎn)單的把商品住宅就等于同中國(guó)整個(gè)的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要的產(chǎn)業(yè)，1998年到2009年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率平均是10.4%，就是這個(gè)左軸，那么右軸是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的百分點(diǎn)。尤其是在這次經(jīng)濟(jì)危機(jī)，金融風(fēng)暴以后，他對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率達(dá)到了19.4%，2009年達(dá)到了19.4，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)1.77百分點(diǎn)。就是說對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重要的作用。

從2009年，2010年，2011年，1到8月份這個(gè)統(tǒng)計(jì)到最近的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)投資了多少？2009年是36000億，2010年是48000億，到現(xiàn)在為止是37000多億，已經(jīng)超過了2009年。所以我們覺得從政策面來講可以大大的放心。目前普遍擔(dān)心對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控，引起房地產(chǎn)投資下降，然后引起經(jīng)濟(jì)的下降，影響GDP，包括今年的1000萬套保障住房要拉動(dòng)13000億投資都是處于這種考慮。結(jié)果到8月份投資額這么高，達(dá)37700億。這3年房地產(chǎn)一共投了多少？現(xiàn)在是12萬億，12萬億是什么數(shù)，我們清清楚楚記得經(jīng)濟(jì)危機(jī)后為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家投入4萬億，2009年央行又放了10萬億，引起了流動(dòng)性過剩，兩項(xiàng)加到一起才14萬億。而這兩年半多，我們房地產(chǎn)投資達(dá)到了12萬億，到現(xiàn)在才9月份，金融機(jī)構(gòu)的貸款達(dá)到了4萬多億。從房地產(chǎn)投資方面看房地產(chǎn)的發(fā)展沒有太大的問題。

然后銷售業(yè)績(jī)呢，我覺得問題不大，現(xiàn)在都已經(jīng)6個(gè)多億，達(dá)不到去年的10億，但是會(huì)達(dá)到2009年9億，大概這么一個(gè)情況，所以也沒有大事。我估計(jì)最后也會(huì)達(dá)到2009年的水平，可能也會(huì)比去年低一點(diǎn)。

我們看一下CPI與房?jī)r(jià)的關(guān)系。這個(gè)藍(lán)線是CPI是通脹指數(shù)，這個(gè)是銷售指數(shù)，紅線是房?jī)r(jià)，他們兩個(gè)是很明顯的、是相關(guān)的。如果你通貨膨脹的話，那么房地產(chǎn)的這個(gè)漲價(jià)是在通脹之前，他會(huì)在通貨膨脹率之前就漲。尤其是這一撥，房?jī)r(jià)在2010年就很高。但是一旦房?jī)r(jià)下降，像上一次2008年下降跳水的時(shí)候，他又比通貨膨脹CPI指數(shù)降得快，所以他是一個(gè)整個(gè)的通脹的這么一個(gè)波形。

房?jī)r(jià)能不能降下來？我是比較反對(duì)只說房?jī)r(jià)高低，一定要找出相關(guān)的高低，房?jī)r(jià)是離不開這些的。房?jī)r(jià)不能脫離中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面，另外下半年的調(diào)控效果不能脫離我們下半年的貨幣政策。如果再繼續(xù)的緊下去，高利貸這么瘋狂，然后財(cái)務(wù)成本這么高，貨幣政策仍然這么強(qiáng)，那就會(huì)有另外的結(jié)果。

房?jī)r(jià)還取決于房地產(chǎn)投資的走勢(shì)，那么這一點(diǎn)可能政策更注意這個(gè)，就是房地產(chǎn)投資會(huì)不會(huì)降，現(xiàn)在看起來沒法降，借錢、借高利貸也要投，那就叫開弓沒有回頭箭，他必須要把開工的項(xiàng)目完成才能賣，否則連賣的資格也被取締，他更要垮臺(tái)了。

房?jī)r(jià)還取決于保障房的進(jìn)入，因?yàn)榻衲甑恼{(diào)控當(dāng)中半壁江山在保障房；取決于保障房的完成的需求，一起綜合評(píng)判房地產(chǎn)調(diào)控效果，不能只說房?jī)r(jià)的事。

從整個(gè)的8月份的數(shù)據(jù)來講，我們看得出來房?jī)r(jià)在穩(wěn)定的回調(diào)，這個(gè)比較能說明情況，這個(gè)是黃的是指上漲的城市，是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，我們把他變成了一個(gè)圖。從圖中看上漲的越來越少，從56個(gè)，到50個(gè)，到44個(gè)，到39個(gè)，8月份上漲變成24個(gè)了。然后藍(lán)的呢，是持平的城市，從5個(gè)逐漸增加到11個(gè)，14個(gè)，17個(gè)。房地產(chǎn)調(diào)控的問題上政府的說法是遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲，那不漲不就對(duì)了。所以這個(gè)就是上漲的減少了，不漲的增加了，還有一些下降的，現(xiàn)在不漲的和下降的加起來已經(jīng)超過了24%。從這個(gè)情況來看，我覺得房地產(chǎn)市場(chǎng)是這么一個(gè)態(tài)勢(shì)。那么就是一線城市房?jī)r(jià)停漲，熱點(diǎn)城市少漲。

值得注意的是，我們龍頭的上市公司的年報(bào)。中報(bào)出來的時(shí)候，多家房企銷售業(yè)績(jī)首次出現(xiàn)下滑。第一個(gè)萬科，萬科8月份的銷售額降低了12.6%；中海8月份銷售面積和銷售額雙下降，分別為11.2%，11.9%；第三個(gè)保利，8月份銷售面積和銷售額同比下降36.45%和11.99%，這個(gè)數(shù)不小了。假如說大的上市公司的銷售額不能夠穩(wěn)住，繼續(xù)兩位數(shù)的下滑，我覺得是值得大家考慮的事情，不是一個(gè)好的兆頭。這就說明房地產(chǎn)投資在緩慢的下降。

下面我想講一下轉(zhuǎn)型的事情。我覺得現(xiàn)在房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)需要重新定位，而不是房地產(chǎn)本身調(diào)來調(diào)去。原來我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展靠投資，消費(fèi)和出口這三架馬車，現(xiàn)在實(shí)際上已經(jīng)在調(diào)了，就是經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)成內(nèi)需拉動(dòng)，我們中國(guó)的經(jīng)濟(jì)還要靠我們14億人自己解決。這樣的話房地產(chǎn)的角色就要變化，要改變思路。對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控實(shí)際上是從2003年開始的，到現(xiàn)在已經(jīng)有8，9年，應(yīng)該翻過糾結(jié)的一面，翻起新的篇章。我覺得這個(gè)新的篇章可能要這么四大塊來定位：

第一個(gè)住房仍然會(huì)是我們將來重要的一塊。今年是真正的住房雙軌制的開始的一年，今年正式大量啟動(dòng)一千萬套，雙軌制正式開動(dòng)。這個(gè)一定要想清楚，因?yàn)槲覀兂擎?zhèn)居民的自有住房率已經(jīng)達(dá)到86%，然后加上保障房一千萬套，如果按套數(shù)來講他約占二分之一。一定要看到保障房這件事情是勢(shì)不可當(dāng)?shù)?，是我們的?guó)策，也是我們民生，所以雙軌制的啟動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型是一個(gè)非常重要的要素。

第二個(gè)就是商業(yè)地產(chǎn)。其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在的內(nèi)涵要搞城市化，你搞商業(yè)地產(chǎn)你不研究城市化那可不行的。我就是隨便扎堆找一個(gè)地方開一個(gè)什么，蓋一個(gè)寫字樓，蓋一個(gè)什么什么商場(chǎng)，那是不行的，他是要做城市化的。第二個(gè)轉(zhuǎn)型快，其實(shí)這塊今年已經(jīng)轉(zhuǎn)了很多了，有些先行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量的進(jìn)入這塊，這塊我覺得還是做的不錯(cuò)的。我們說像哈爾濱的城市綜合體，然后整個(gè)的城市開發(fā)，城市運(yùn)行。商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)是住宅這個(gè)業(yè)態(tài)的提升業(yè)態(tài)，他提升了一個(gè)層次。

第三個(gè)我們喜歡把他叫做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，有點(diǎn)像南山這里。就是說新型經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)區(qū)的發(fā)展需要房地產(chǎn)來承載，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整也要關(guān)注這個(gè)方向?，F(xiàn)在隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較快，比如說新能源、汽車等等，這種與開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型基地建設(shè)相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)，目前在美國(guó)是最受重視的。尤其是這次美國(guó)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，啟動(dòng)了很多這一類的區(qū)域建設(shè)。前一期他們有“硅谷”，現(xiàn)在有“光谷”。就是這一塊是他帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，帶動(dòng)城市化，帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)力，我們中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定的階段，尤其是這次強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，這個(gè)之后房地產(chǎn)會(huì)跟這種調(diào)整共生的。所以在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這塊非常的熱，我覺得這個(gè)是非常對(duì)的，這也是我們轉(zhuǎn)型的一個(gè)方向。

最后一個(gè)就是非常重要的內(nèi)需，就是為我們14億人口服務(wù)的房地產(chǎn)。美國(guó)國(guó)債危機(jī)之后，中國(guó)能不能夠獨(dú)善其身的關(guān)鍵之點(diǎn)在于中國(guó)能不能啟動(dòng)14億人口的內(nèi)需。如果內(nèi)需起不來，特別是中高收入階層不肯花錢，內(nèi)需很難拉動(dòng)?，F(xiàn)在中等收入人群就是不肯花錢，一個(gè)是要買房子，一個(gè)是子女教育。再不然的話他把錢弄到國(guó)外去，在國(guó)外去買房子。所以內(nèi)需型消費(fèi)性的產(chǎn)業(yè)將成未來經(jīng)濟(jì)的主角，這包括旅游、福利、養(yǎng)老等行業(yè)。

這種情況下呢，企業(yè)就面臨一個(gè)重整問題，房企也有一個(gè)重整的問題：如果你參與的仍然是商品住宅，那么商品房要面臨保障房，與其平分秋色，積極參與建設(shè)保障性住房是必然的選擇；另外一個(gè)是從單一的商品房開發(fā)轉(zhuǎn)向符合業(yè)態(tài)形成多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展；第三個(gè)從開發(fā)銷售物業(yè)轉(zhuǎn)向銷售持有物業(yè)。

要考慮企業(yè)轉(zhuǎn)型，就要專注目前最有發(fā)展前途的產(chǎn)業(yè)，專注發(fā)達(dá)國(guó)家，特別是美國(guó)在著重發(fā)展那一塊的事業(yè)。不要什么事情我們都要從盤古開天地去研究和挖掘，要從別人的研究中找成果。美國(guó)發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)是什么？這一次是新能源，綠色產(chǎn)業(yè)，低碳環(huán)保產(chǎn)業(yè)，新一代信息與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，海洋開發(fā)這些技術(shù)。他們就是要搶占國(guó)際金融危機(jī)結(jié)束后的下一個(gè)，下一輪的，新一輪的科技與產(chǎn)業(yè)的革命的制高點(diǎn)。

所以說，盡管金融危機(jī)情況下我們過的更好些，但是制高點(diǎn)在什么地方？誰去搶占，卻不一定是中國(guó)。每一次大危機(jī)都會(huì)催生一些新技術(shù)，而新技術(shù)也是使經(jīng)濟(jì)，特別是工業(yè)走出危機(jī)的巨大的推動(dòng)力。所以呢，從房地產(chǎn)來說，原有的發(fā)展模式和產(chǎn)業(yè)板塊需要重新整合。原有組合方式挺簡(jiǎn)單的，銀行，土地，政府，然后在農(nóng)民工搞施工造房子，然后預(yù)售，然后漲價(jià)。那么現(xiàn)在很快就不行了，原有的發(fā)展模式需要重新整合，需要整合的板塊也都不是原來那幾個(gè)板塊，與誰整合呢？與新興產(chǎn)業(yè)，金融業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)。

現(xiàn)在興起了一種物聯(lián)網(wǎng)，如果把房地產(chǎn)看作是個(gè)大物，里面包括那么多的物，包括這里面的這些的都是物，他們能夠聯(lián)系起來，通過這種聯(lián)系產(chǎn)生新的效益。這就是經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后各個(gè)國(guó)家搶占的經(jīng)濟(jì)制高點(diǎn)，也是一次新的跨越式的發(fā)展機(jī)會(huì)。我覺得現(xiàn)在這個(gè)機(jī)會(huì)挺好的，可以利用全新的方式，全新的商業(yè)模式來進(jìn)入這個(gè)產(chǎn)業(yè)，有可能這戰(zhàn)略上解決原有的問題。

房地產(chǎn)的發(fā)展要抓住快速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，例如旅游業(yè)。我們國(guó)家的去年全國(guó)旅游的總收入已經(jīng)是1萬多億了，他的增幅是21.7%。我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)增速才5%還要打壓。你看一看就知道什么樣的產(chǎn)業(yè)是黃金產(chǎn)業(yè)，而旅游業(yè)的基礎(chǔ)平臺(tái)在房地產(chǎn)上。國(guó)家已經(jīng)把旅游業(yè)作為戰(zhàn)略性的產(chǎn)業(yè)，我們恰恰把支柱產(chǎn)業(yè)弄沒了，戰(zhàn)略更別提了，人家作為戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)寫入了“十二五”規(guī)劃，而且發(fā)展旅游度假才是成為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的一大方面。我們講產(chǎn)業(yè)升級(jí)不是完全沖著電動(dòng)汽車，新能源，產(chǎn)業(yè)升級(jí)包括旅游業(yè)，這是一大方向。

然后我們?cè)倏匆幌挛覈?guó)的老齡化問題。我們現(xiàn)在的老齡人口已經(jīng)1.78億，占全國(guó)人口的13.28，到2020年我們的中國(guó)老齡人數(shù)將跟美國(guó)人口一樣多。為老齡人口服務(wù)也是一個(gè)巨大的產(chǎn)業(yè)，涉及到眾多的上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)，甚至是產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)，包括衛(wèi)生、家政、老年設(shè)施、保險(xiǎn)、金融、房地產(chǎn)、旅游、教育、咨詢等等。所以老齡居住不是房地產(chǎn)的華麗轉(zhuǎn)身，而是房地產(chǎn)、醫(yī)療、餐飲、服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)等既契合運(yùn)作又無縫整合的全新產(chǎn)業(yè)。所以日本和美國(guó)都看重中國(guó)這么大的一個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，為3億人服務(wù)。但千萬不能用房地產(chǎn)的思路做養(yǎng)老，這樣一定會(huì)失敗，因?yàn)樗旧砭筒皇且粋€(gè)房地產(chǎn)，他更多是在服務(wù)上。老年住區(qū)建設(shè)屬于內(nèi)需型的消費(fèi)，在我國(guó)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的三駕馬車當(dāng)中，促進(jìn)消費(fèi)是中央最重視的重要方式。

現(xiàn)在各種各樣的金融機(jī)構(gòu)還有房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，開始做這件事，我們商會(huì)和國(guó)家老齡委在做指導(dǎo)，美國(guó)老年協(xié)會(huì)也參與了我們的工作。

為什么我在這里要講一下養(yǎng)老住區(qū)，養(yǎng)老住區(qū)與物品之間關(guān)系，他是升級(jí)的關(guān)系，他必須精裝修，他必須綠色生態(tài)，他必須低碳、環(huán)保，因?yàn)樗ㄎ辉诶淆g上。老年住區(qū)是持久性物業(yè)，基本不賣。不僅要有房屋和基礎(chǔ)設(shè)施，甚至于家電、家具都要有，是一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈的集成，是一個(gè)拿著包入住的形式。這次我去臺(tái)灣，看了臺(tái)灣的幾個(gè)重要的老年居住區(qū)，他們基本上就是人在那里住有15年，反正不管多少，比如說你換一個(gè)老人，從這個(gè)房間要搬出去，他幾件事情是一定要變的，就是地毯全部要換，壁紙全部要換，他用過的電器全部要換。這是全新的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，值得我們關(guān)注。