投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量帶來的影響

□文/姚 佳 都永晟

投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量帶來的影響

□文/姚 佳1都永晟2

本文就公允價值計量對我國投資性房地產(chǎn)的影響進行分析和探討，首先概述投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式發(fā)展現(xiàn)狀，然后分析公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)企業(yè)的影響，最后就采用公允價值計量之后我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題提出相應(yīng)的改進措施。

投資性房地產(chǎn)；公允價值計量；新企業(yè)會計準(zhǔn)則

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)和持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

一、投資性房地產(chǎn)公允價值計量發(fā)展現(xiàn)狀

2006年財政部頒布了新企業(yè)會計基本準(zhǔn)則，該準(zhǔn)則規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的確認、計量與信息披露，并引入了公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，準(zhǔn)則允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)可以自主選擇歷史成本或公允價值模式進行后續(xù)計量的方式。

2004年以來，我國房地產(chǎn)市場開始快速發(fā)展，房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)高企。如果仍以歷史成本計量投資性房地產(chǎn)，則無法使投資性房地產(chǎn)的增值部分得以真正體現(xiàn)，進而和現(xiàn)時房地產(chǎn)市場的價格相背離，而公允價值計量可以增加企業(yè)資產(chǎn)的賬面價值。但2008年國際金融風(fēng)暴之后，許多人認為公允價值計量模式是導(dǎo)致金融危機的罪魁禍?zhǔn)?，因此許多房地產(chǎn)企業(yè)依舊繼續(xù)采用歷史成本計量方式，而更加冷落了可以用來增加賬面收益的公允價值計量模式，不少企業(yè)對是否采用公允價值計量自身資產(chǎn)徘徊不定，尤其是對投資性房地產(chǎn)的計量。在這一特殊時刻，推出不久的公允價值計量模式面臨嚴(yán)峻考驗。

二、公允價值計量對投資性房地產(chǎn)的影響

在投資性房地產(chǎn)計量中引入公允價值模式，會對我國房地產(chǎn)企業(yè)多方面產(chǎn)生重要影響。

（一）有利影響

1、提高企業(yè)融資能力。2004年以來中國房價高企，由此提高了房地產(chǎn)的公允價值。采用公允價值計量后，房地產(chǎn)上漲的價值會提高企業(yè)利潤，使企業(yè)融資能力得以增強。因為房地產(chǎn)企業(yè)的正常運營需要大量資金周轉(zhuǎn)來維持，所以具備較高融資能力的企業(yè)可以在市場競爭中保持領(lǐng)先地位。采用公允價值計量可以提高企業(yè)賬面價值，企業(yè)賬面會出現(xiàn)數(shù)倍于賬面價值的資產(chǎn)溢價，企業(yè)獲得巨額利潤之后其價值得以提高，因此增強了企業(yè)的融資能力，從而使企業(yè)貸款易于獲得批準(zhǔn)，資金緊張的情況得以緩解。

2、使會計信息更透明。新會計準(zhǔn)則要求采用公允價值模式進行計量的企業(yè)，投資性房地產(chǎn)的公允價值要在每個資產(chǎn)負債表日進行重新評估，并進行相應(yīng)調(diào)整。投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量可以及時、可靠地披露企業(yè)會計信息，使其價值得以準(zhǔn)確反映，從而增加企業(yè)信息的透明度，為企業(yè)及其利益相關(guān)者提供科學(xué)的投資信息。

3、提高會計信息質(zhì)量。公允價值著重解決會計信息的相關(guān)性，而賬面價值則重點在于解決會計信息的可靠性。由于新會計準(zhǔn)則在一定程度上改善了會計信息的質(zhì)量，因此對投資性房地產(chǎn)進行公允價值計量，企業(yè)的估值水平可能會由于新會計準(zhǔn)則而產(chǎn)生相應(yīng)的改變。新會計準(zhǔn)則的實施在一定程度上會給投資者提供質(zhì)量更高的會計信息，由此會影響到投資人對企業(yè)的原有預(yù)期及判斷，進而使投資信心得以增強。

（二）不利影響

1、進入門檻高，評估難度大。在政策環(huán)境方面，公允價值計量的推出，客觀上對企業(yè)的進入提高了門檻。會計上對企業(yè)采用公允價值進行計量要滿足兩個條件：一是有活躍的房地產(chǎn)交易市場；二是從房地產(chǎn)交易市場上房地產(chǎn)企業(yè)可以得到同類或類似企業(yè)的市場價等相關(guān)信息，由此能夠合理估計投資性房地產(chǎn)的公允價值。對投資性房地產(chǎn)進行公允價值計量須經(jīng)過專業(yè)機構(gòu)評估才能確定其價值。評估房地產(chǎn)的價值需要考慮其地域、戶型等多種因素，而且由于我國房價的波動較為頻繁，從而使評估難度增加，使計量難以及時反映其真正的價值。目前，我國相關(guān)專業(yè)評級機構(gòu)尚不健全，因此導(dǎo)致以公允價值計量的結(jié)果未能達到公允。

2、影響賬面凈資產(chǎn)。公允價值計量模式反映了市場對企業(yè)資產(chǎn)價值的影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須謹(jǐn)慎對待公允價值計量的引入。公允價值的引入，一方面會提高企業(yè)的凈資產(chǎn)；另一方面在不利市場環(huán)境中，企業(yè)價值也會隨之減少。近來，政府對投資過熱的房地產(chǎn)市場不斷進行調(diào)控降溫，導(dǎo)致很多公司出現(xiàn)資金短缺的問題。如果投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式，會直接影響企業(yè)的資產(chǎn)價值，而企業(yè)收益則未必增長相同的比例，此時的凈資產(chǎn)收益率反而可能出現(xiàn)下降。

3、引起利潤波動。采用公允價值計量模式后，隨著公允價值的變動會影響投資性房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤，進而影響房地產(chǎn)市場利潤的穩(wěn)定性，而且近年來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，所以房地產(chǎn)企業(yè)的利潤受市場波動的影響更加明顯。房地產(chǎn)企業(yè)引入公允價值之后，其利潤不但可以反映企業(yè)的經(jīng)營狀況，而且也可以反映房地產(chǎn)市場的價格趨勢。采用公允價值計價，投資性房地產(chǎn)企業(yè)價值變動會計入當(dāng)期損益，進而影響到企業(yè)的凈利潤水平。這種由價值增值而增加的利潤與企業(yè)提高盈利水平不同，市場中影響其價值變動的因素很多，會影響企業(yè)利潤的穩(wěn)定性。此外，企業(yè)聘請第三方投資機構(gòu)對投資性房地產(chǎn)公允價值進行評估，其高額評估費用會增加企業(yè)的經(jīng)營成本，減少企業(yè)的利潤。

除此之外，由于公允價值是根據(jù)市場價值變動的，所以在房地產(chǎn)企業(yè)中引入公允價值計量模式可能會導(dǎo)致企業(yè)利用房價操縱利潤，粉飾財務(wù)報表，誤導(dǎo)會計信息使用者。

三、投資性房地產(chǎn)公允價值計量的改進措施

（一）降低門檻，加強監(jiān)督。為了更好地與國際會計準(zhǔn)則接軌，企業(yè)應(yīng)該可以自主選擇以公允價值或是以歷史成本模式進行計量的方式。因為公允價值計量模式選擇門檻較高，從而導(dǎo)致許多企業(yè)繼續(xù)采用成本模式進行計量，而國際會計準(zhǔn)則更傾向于企業(yè)以公允價值模式進行計量，因此應(yīng)該在有效監(jiān)督的條件下合理降低限制條件，從而讓更多的企業(yè)愿意選擇公允價值計量模式。與此同時，也要嚴(yán)格監(jiān)督，避免企業(yè)依靠公允價值進行利潤操縱。

（二）提供有利環(huán)境及政策支持。在市場環(huán)境方面，應(yīng)該不斷完善市場經(jīng)濟制度和結(jié)構(gòu)，加快進行資本市場改革，完善資本市場和生產(chǎn)資料市場，加快建立公平交易環(huán)境，以滿足公允價值計量的要求，減少企業(yè)操縱利潤的時機，降低投資風(fēng)險。

此外，國家也應(yīng)該給予稅收等方面的支持。2007年7月頒布實施的《關(guān)于執(zhí)行（企業(yè)會計準(zhǔn)則）有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》就是一個利好的優(yōu)惠政策，這在客觀上以稅收優(yōu)惠為條件鼓勵企業(yè)更多采用公允價值計量的模式。

（三）完善機構(gòu)評估。我國市場經(jīng)濟發(fā)展尚不成熟，房地產(chǎn)市場波動相對較大，且企業(yè)利用投資性房地產(chǎn)公允價值計量操縱利潤的風(fēng)險很高，如果采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)企業(yè)，則存在較高的不確定性風(fēng)險。引進第三方評估機構(gòu)可以增加公允價值計量的獨立性，但企業(yè)不能自我評估或聘請自己認定的非專業(yè)評估機構(gòu)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該聘請經(jīng)過有關(guān)權(quán)威部門認定的專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)，對投資性房地產(chǎn)進行客觀、獨立的評估，盡可能地避免企業(yè)操縱利潤，從而降低投資者風(fēng)險。

（四）加強信息披露。防止企業(yè)操縱利潤的有效辦法是信息披露要公開和透明，投資性房地產(chǎn)的初始確認價值、同類房地產(chǎn)的市價、地理位置、建筑面積等其他相關(guān)信息應(yīng)該得到及時充分的披露。投資性房地產(chǎn)采取公允價值模式進行計量，應(yīng)著重披露為其進行評估的評估機構(gòu)詳情、評估的方法與證據(jù)來源等因素；披露公允價值信息與增值情況應(yīng)針對于采取成本法進行計量的投資性房地產(chǎn)企業(yè)。

四、結(jié)論

對企業(yè)而言，在會計方面，投資者和股東及企業(yè)職工更想了解企業(yè)當(dāng)前經(jīng)營狀況和未來經(jīng)濟前景信息，而以歷史成本為計量基礎(chǔ)不能很好地表達企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營狀況和反映未來經(jīng)濟前景。這在客觀上要求必須改革其計量體系，引入公允價值計量模式。

會計政策的選擇會對企業(yè)產(chǎn)生巨大影響，公允價值計量模式是一把“雙刃劍”，一方面可以提高企業(yè)的價值；另一方面也會為企業(yè)帶來風(fēng)險。從長期發(fā)展來看，中國市場經(jīng)濟的深入發(fā)展和不斷成熟會使取得有關(guān)資產(chǎn)與負債的公允價值更為容易，而且我國的會計制度也在與國際慣例逐步趨同，以公允價值進行計量必將是未來的發(fā)展趨勢。因此，對于公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中的運用要持謹(jǐn)慎態(tài)度，應(yīng)該結(jié)合現(xiàn)實的國家政策、經(jīng)濟和市場環(huán)境作出明智的選擇。

[1]財政部.企業(yè)會計準(zhǔn)則2006[M].經(jīng)濟科學(xué)出版社，2006.

[2]張興等.上市公司投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的現(xiàn)狀分析[J].商業(yè)時代，2009.31.

[3]郭立新，翟瀟璐.談公允價值計量投資性房地產(chǎn)[J].財會通訊，2007.12.

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（作者單位：1.貴州大學(xué)管理學(xué)院；2.貴州省消防總隊后勤部）