淺析房地產(chǎn)稅收征管問題

王占群

（兗州市財(cái)政局 山東 兗州 272100）

稅收征管是指國家稅務(wù)部門根據(jù)相關(guān)的稅收法，對納稅人應(yīng)繳的納稅金額進(jìn)行組織入庫的行政活動。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)利潤相對較大的行業(yè)，該項(xiàng)稅收已成為各地政府的主要財(cái)政收入來源之一。近些年來，由于政府或者行業(yè)的具體問題使得一些偷稅漏稅的不法分子得逞，擾亂了社會秩序和市場環(huán)境，所以政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)稅收征管的重視，并且積極采用科學(xué)的方法和手段對此進(jìn)行管理，使房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管步入規(guī)范的行列。

一、房地產(chǎn)稅收征管存在的問題

1、偷漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重

（1）納稅人納稅意識不強(qiáng)。由于稅法宣傳力度不夠，其內(nèi)容大都不被人們知曉。一些企業(yè)家，尤其是民營企業(yè)家只有在創(chuàng)建企業(yè)以后，才接觸納稅，這導(dǎo)致有些企業(yè)家對自己的納稅責(zé)任并不是十分清楚，或者知道自己要納稅，但是納稅金額、納稅程序并不是十分了解。企業(yè)都是以利潤最大化為企業(yè)經(jīng)營的最重要的目標(biāo)，納稅會降低利潤，所以有些企業(yè)家就有了投機(jī)取巧、偷稅漏稅的不良思想。這都表現(xiàn)了納稅人的納稅意識薄弱、法制觀念不強(qiáng)。

（2）企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度混亂。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)特殊的行業(yè)。從開發(fā)到銷售一般需要1—2年的時(shí)間?？陀^上時(shí)間跨度大、業(yè)務(wù)復(fù)雜、會計(jì)科目多，主觀上會計(jì)制度不規(guī)范，不及時(shí)記錄收支情況、不按規(guī)定開具發(fā)票、隱瞞收入等情況，這一系列的行為都在加大稅收核算的難度以及稅務(wù)部門的監(jiān)管困難。

2、稅務(wù)人員征管漏洞較多

（1）稅務(wù)人員管理不到位。由于現(xiàn)在過于強(qiáng)調(diào)納稅人自行申報(bào)納稅，稅務(wù)人員的工作量有所減輕，認(rèn)為自己的工作職責(zé)就是負(fù)責(zé)案頭申報(bào)資料的整理歸檔，很少深入企業(yè)內(nèi)部，了解企業(yè)財(cái)務(wù)信息，核實(shí)企業(yè)納稅金額的準(zhǔn)確性。這客觀上給企業(yè)留下了鉆空子、投機(jī)取巧的機(jī)會和可能性。

（2）稅務(wù)人員素質(zhì)有限。正是由于房地產(chǎn)這個(gè)特殊行業(yè)，會計(jì)核算相對復(fù)雜，就增加了稅務(wù)人員的難度。由于知識有限或者其他原因造成稅務(wù)人員不能準(zhǔn)確判斷出企業(yè)會計(jì)核算是否存在漏洞，從而給進(jìn)一步的稅收征管工作帶來影響。

3、稅收征管制度的不完善

（1）稅制結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)行業(yè)從土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓到土地開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等環(huán)節(jié)涉及的稅種達(dá)12種，其中流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)重，持有環(huán)節(jié)稅負(fù)輕，這就給流通環(huán)節(jié)的納稅人造成了很重的負(fù)擔(dān)，并且不認(rèn)可該稅率，給其偷稅漏稅造成了貌似合情合理的借口。在整個(gè)過程中不同的稅種交由不同的部門征收，政府在稅額的計(jì)算方法、計(jì)稅依據(jù)、口徑不一致，造成了重復(fù)計(jì)稅，給原本稅額就很高的房地產(chǎn)投資者又增加了負(fù)擔(dān)。同時(shí)由于其征管部門不同，納稅人自行納稅時(shí)比較麻煩。

（2）稅收征管力度不夠。稅務(wù)部門征管手段落后，在工作過程中只注重當(dāng)期征收、當(dāng)年稅收任務(wù)的完成，不注重回頭檢查，這造成了本來可以彌補(bǔ)的漏洞成為了漏網(wǎng)之魚。主要表現(xiàn)在：稅務(wù)人員偏重于營業(yè)稅的征管，忽視了企業(yè)所得稅的監(jiān)管；對營業(yè)稅管理不當(dāng)。

（3）對偷稅漏稅行為懲罰力度不夠。企業(yè)納稅是履行自己正常的法律義務(wù)和責(zé)任，對于那些不履行法律責(zé)任的企業(yè)就要嚴(yán)懲。如果企業(yè)每次逃避履行責(zé)任后，社會和法律對他并沒有制裁，或者懲罰力度小，這就給這些不法分子一個(gè)提醒：違法的成本低于收益，那么把利潤看作企業(yè)最終目標(biāo)的企業(yè)就會繼續(xù)不履行納稅的義務(wù)。

（4）部門之間溝通較少，缺乏合作意識。對房地產(chǎn)征稅責(zé)任是稅務(wù)部門的，可是在征管過程中會因?yàn)樾畔⑷笔Ф荒苷莆辗康禺a(chǎn)企業(yè)的真實(shí)銷售情況以及運(yùn)作情況，這就給管理帶來了難度。比如有些房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作信息房管、土地局等部門有所掌握，由于這些部門與稅務(wù)部門不屬于同一范圍，而且沒有相關(guān)法律約束彼此之間有義務(wù)進(jìn)行信息交換或者信息傳遞，這就導(dǎo)致稅務(wù)部門在工作時(shí)沒有充分的信息了解企業(yè)的真實(shí)情況，不能很好地監(jiān)督企業(yè)的納稅行為。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的建議

1、加強(qiáng)納稅人與稅務(wù)人的管理

（1）加強(qiáng)納稅人的納稅意識，規(guī)范企業(yè)納稅行為。政府要加大力度宣傳企業(yè)納稅的責(zé)任與義務(wù)，從思想上入手讓企業(yè)明白其應(yīng)履行的法律責(zé)任。只有企業(yè)明白了自己的責(zé)任，他才有意識去履行。另外，要引導(dǎo)企業(yè)完善會計(jì)制度，為更好地完整地履行納稅義務(wù)提供數(shù)據(jù)支持。首先，企業(yè)可以加強(qiáng)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)工作的管理，建立健全的財(cái)務(wù)部門，完善內(nèi)部監(jiān)督控制制度，適度做到信息的透明化，信息化。其次，推行稅收代理制。由于房地產(chǎn)的稅種比較多，程序復(fù)雜、手續(xù)繁多、時(shí)間較長，企業(yè)可以委托稅收代理機(jī)構(gòu)，讓其代表自己向稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅。這要求企業(yè)必須完全向代理機(jī)構(gòu)出示自己的財(cái)務(wù)信息，同時(shí)稅收代理機(jī)構(gòu)也要保持客觀、公正、中立的立場。

（2）加強(qiáng)稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，強(qiáng)化稅收管理。首先，稅務(wù)機(jī)關(guān)要對剛工作的職員進(jìn)行入職培訓(xùn)，對在職人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容包括：納稅人的資質(zhì)、納稅金額計(jì)算、如何能找到企業(yè)的相關(guān)會計(jì)信息、對偷漏稅的懲罰等。只有有了相關(guān)的業(yè)務(wù)知識才能夠有專業(yè)的工作效率。其次，加強(qiáng)稅務(wù)人員的職業(yè)道德。要培養(yǎng)稅務(wù)人員法律面前人人平等的工作操守，不因房地產(chǎn)企業(yè)背后的政治勢力和經(jīng)濟(jì)勢力而有所區(qū)別，以全心全意為人民服務(wù)為宗旨，謹(jǐn)慎使用手中的權(quán)力，決不濫用職權(quán)。再次，對納稅人的管理上有新策略。由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)極容易發(fā)生偷漏稅行為的行業(yè)，所以在征收稅收的時(shí)候要加強(qiáng)人力、物力、財(cái)力著重對這些企業(yè)進(jìn)行監(jiān)管。尤其對以前有違法行為的企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)管理，這樣有的放矢才能夠使有限的資源最大化，并且達(dá)到稅收征管的目的。

2、完善房地產(chǎn)企業(yè)的稅制及管理

（1）建立完善的稅收制度。房地產(chǎn)行業(yè)的在稅收過程中出現(xiàn)這樣那樣的問題關(guān)鍵是因?yàn)闆]有一套完善的稅收體系，更沒有形成市場約束機(jī)制。稅制改革時(shí)要在統(tǒng)一內(nèi)外稅制的基礎(chǔ)上，簡化稅制，擴(kuò)大稅基，降低稅率的總體思路，改革房地產(chǎn)行業(yè)過于混亂、粗放的制度體系。同時(shí)，適當(dāng)調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的稅率結(jié)構(gòu)，使得流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)的稅率更加合理。只有當(dāng)市場中形成了一套有效的、有約束和促進(jìn)功能的機(jī)制時(shí)，市場才能發(fā)揮其作用，促使行業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展。

（2）簡化辦稅工作程序，提高征收效率。稅務(wù)部門應(yīng)該根據(jù)現(xiàn)實(shí)狀況，找出問題，并分析其原因，針對具體原因提出解決問題的方法。一是要建立快捷的網(wǎng)上申報(bào)繳稅制度。利用先進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)與計(jì)算機(jī)技術(shù)，開發(fā)一個(gè)適用于納稅人使用的繳稅系統(tǒng)。設(shè)計(jì)系統(tǒng)時(shí)要考慮到方便企業(yè)查詢自己的應(yīng)交金額，并對其信息進(jìn)行保密設(shè)置，節(jié)省納稅人的時(shí)間成本和精力，真正為納稅人做實(shí)事。二是全面推行“一站式”管理。對轉(zhuǎn)讓或承受房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅收，如營業(yè)稅及附加、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅等，根據(jù)業(yè)務(wù)的相關(guān)程度、簡易程度盡量合并窗口，這樣較少納稅人的排隊(duì)時(shí)間。以上這兩種管理方法都會加大稅收征管的效率。

（3）加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度，加大對偷稅漏稅行為的懲處力度。只有稅務(wù)部門做到了嚴(yán)懲不法行為的決心和制度，才能及時(shí)制止違法行為的發(fā)生率。一是加強(qiáng)對稽查人員的業(yè)務(wù)水平的培訓(xùn)以及職業(yè)道德的教育。二是加大對房地產(chǎn)涉稅案件的處罰力度。對在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒能正常繳稅的企業(yè)進(jìn)行警告，依法催繳入庫；對在警告期限內(nèi)仍沒成功繳稅的企業(yè)要按照法律程序移交司法部門，追究法人代表和財(cái)務(wù)人員的法律責(zé)任，不僅讓其盡管補(bǔ)足稅金，更要對其不負(fù)責(zé)任的行為進(jìn)行經(jīng)濟(jì)制裁。

（4）加強(qiáng)票據(jù)管理。健全票據(jù)的領(lǐng)、用、存制度。稅務(wù)機(jī)關(guān)因針對房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性以及某些活動的特殊性規(guī)定其使用專業(yè)票據(jù)，實(shí)行統(tǒng)一印制和發(fā)放，對這些票據(jù)的使用進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定，并視同發(fā)票進(jìn)行規(guī)范管理。

3、加強(qiáng)部門間協(xié)調(diào)配合

房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理需要多部門的共同支持，因此要建立健全的部門之間相互協(xié)調(diào)、相互合作的制度，共同監(jiān)督管理房地產(chǎn)行業(yè)的稅收動態(tài)。要想對房地產(chǎn)行業(yè)從土地轉(zhuǎn)讓、開發(fā)、建設(shè)、銷售、二手房轉(zhuǎn)賣等信息全部掌握涉及到多個(gè)部門，如：土地管理局、工商局、房產(chǎn)管理等，由于這些部門不歸統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)管，這就造成了信息的隔絕，使得每個(gè)部門之掌握了部分信息，只看到了房地產(chǎn)企業(yè)的局部面目，不能對其整體情況有深入的了解。所以要加強(qiáng)部門間的協(xié)調(diào)合作機(jī)制，建立一個(gè)數(shù)據(jù)庫或者系統(tǒng)，系統(tǒng)里記錄了房地產(chǎn)企業(yè)在在獲得土地一直到銷售出房屋為止的所有信心，使每個(gè)部門都能夠在需要的時(shí)候提取相關(guān)的信息，而且稅務(wù)部門在征收稅的時(shí)候有所依據(jù)，在追查偷漏稅企業(yè)的時(shí)候也能找到相關(guān)資料。總之，政府部門也要開始利用先進(jìn)的現(xiàn)代技術(shù)。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)特殊的行業(yè)，從獲得土地使用權(quán)到開發(fā)建設(shè)再到銷售，期間時(shí)間跨度比較長，涉及的業(yè)務(wù)比較多，一直是稅收征管的一道難題。本文從企業(yè)本身、稅務(wù)部門、稅制三個(gè)方面談了現(xiàn)存房地產(chǎn)行業(yè)在稅收征管方面存在的問題，并就這些問題，提出了相應(yīng)的解決方案，包括：加強(qiáng)納稅人和稅務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)和道德情操，完善稅制改革，架起那個(gè)部門之間的合作等。其中，利用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)建立信息系統(tǒng)方便部門之間進(jìn)行信息的傳遞和提取，以及利用計(jì)算機(jī)建立網(wǎng)上申報(bào)繳稅的系統(tǒng)都是非常實(shí)用且可行的。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收問題是一個(gè)復(fù)雜難于管理的任務(wù)，稅務(wù)部門應(yīng)該持之以恒，堅(jiān)持到底，為建立健全房地產(chǎn)市場的有效機(jī)制做出努力。

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