房地產企業(yè)財務風險防范研究

張 娟

一、房地產企業(yè)財務風險的發(fā)生和原因

作為高風險行業(yè)，房地產企業(yè)時刻必須注意財務上出現(xiàn)的變化，稍有不慎，就可能使企業(yè)實際財務狀況與預期財務目標發(fā)生偏離，引發(fā)財務風險，甚至造成資金鏈斷裂而出現(xiàn)破產之危。

（一）投融資引發(fā)的財務風險

1.融資風險

房地產企業(yè)的重要特征是高投入、高產出，但高投入需要大量的資金流，以目前房地產行業(yè)的現(xiàn)況來看，完全依靠自有資金的企業(yè)幾乎不存在，企業(yè)需要通過融資來解決，但融資渠道不當或融資過程中出現(xiàn)問題，就極有可能出現(xiàn)問題，產生問題的原因主要在于：

（1）融資渠道過于單一，沒有一個形成多元化的融資體系，主要還是靠商業(yè)銀行貸款支撐著房地產開發(fā)投資的資金需求。而近年來信貸緊縮，使房地產企業(yè)難以得到再生產需要的資金。

（2）融資決策不當，對于如何進行融資，應該進行科學的決策，目前不少企業(yè)過于依賴經驗，而對市場變化和企業(yè)發(fā)展情況缺乏分析，導致對房地產開發(fā)所需的資金需求和收益的了解不到位，對融資渠道和方式的發(fā)掘不充分。比如企業(yè)往往盡可能多的申請銀行貸款而不太考慮資產負債率，因權益融資往往需要出讓利潤，而企業(yè)不愿輕易出讓利潤而依靠債務融資，由于自有資金不足，往往導致后期資金鏈難以未繼。

2.投資風險

房地產投資具有投資量大、回收期長、周轉率低的特點，一旦投資決策錯誤就會造成嚴重損失，由于當前房地產市場發(fā)展過熱過快，使企業(yè)往往重視眼前利益，而忽視長遠經營。而不少企業(yè)缺乏誠信，在負債運行的情況下，卻忽視債務的約束，不顧債權人的權益，將借債資金盲目投資，造成投資結構極不合理，財務風險極大。

（二）收益分配不當引發(fā)的財務風險

我國房地產企業(yè)以民營企業(yè)為主，往往是以經營項目為主，并沒有完整系統(tǒng)的企業(yè)規(guī)劃，也因此在收益分配上往往根據(jù)項目確認，而缺乏在企業(yè)層面上的分配策略，一些會計上認為需要提取的公積金、公益金這些有利企業(yè)長遠發(fā)展的資金，長期得不到落實，這使企業(yè)存在一定的收益分配風險。其原因在于：

1.利潤分配具有隨意性

企業(yè)成立后，投資人急于回收資金解決資金鏈的問題，顯示在利潤分配上，就往往急于就成，不考慮企業(yè)的融資需求、資本結構及企業(yè)內、外部關系人的要求等因素，而是利用分配方式急于將獲取的利潤尋求新的投資機會獲取更大的利益。而一旦資金抽走對現(xiàn)有項目的影響卻考慮較少，導致一旦新的投資失敗，引起風險的連鎖反應。這就是一些規(guī)模較大的房地產企業(yè)，在數(shù)日之間就瓦解的重要原因。

2.利潤分配不規(guī)范

一些房地產企業(yè)為了避稅或逃稅，不按法律程序和會計準則操作，而是將利潤轉嫁為成本費用，這種舞弊的做法使企業(yè)企業(yè)的賬面往往反映為虧損或微利。這導致利潤分配在時間上和數(shù)額上往往出現(xiàn)波動，而對企業(yè)的正常經營造成損害。

（三）財務管理的弊端引發(fā)的財務風險

1.資金使用的效率低下

房地產企業(yè)通過銀行貸款才能實現(xiàn)資金正常周轉，這使融資的成本過高，而在具體運營中，由于在項目上沉淀了大量資金，使得貨幣資金的效益性欠佳。

2.制度不嚴、公款私用的問題

房地產企業(yè)一般實行的都是項目管理，項目會計在管理體制上受制于項目經理，與會計管理目標不一致，加上項目會計的利益也在項目部，其大多會以項目利益為出發(fā)點參與管理，甚至會人為地協(xié)助項目掩蓋問題，這更加劇了項目會計信息的不透明性。一些公司項目會計按照項目經理的指示，將用于支付中介費和業(yè)主分攤費的現(xiàn)金，沒有按規(guī)定入賬，私自變?yōu)轫椖拷浝硇〗饚欤瑢㈨椖拷浝淼膫€人開支和非正常開支以業(yè)主分攤費的名義合理化問題嚴重。

3.監(jiān)督缺位

一些企業(yè)的審計部門，往往是在形式上審核會計賬目，對監(jiān)督的效率和執(zhí)行力較少關注，由于缺乏與業(yè)主的溝通，導致公司財務對某項目進行檢查時雖然發(fā)現(xiàn)了該項目管理混亂，付款手續(xù)不全，現(xiàn)金使用量較大等問題，但是沒有發(fā)現(xiàn)巨額分攤費問題。

4.物資管理的漏洞

一些負責采購人員以謀取私利為目的，對采購項目沒有訂購手續(xù)就直接購買，并且負責選擇供貨單位和確定購買價格等，也均無包括財務部門及人員的參與或進行合理的、實質性比質比價的監(jiān)督程序，造成材料成本過高，而且容易出現(xiàn)質高價次的問題。

5.預結算管理不完善

對工程項目的預結算，其工作模式基本是點對點，工作效率難以考核。施工過程中糊里胡涂的算，干完后集中算，同業(yè)主結算完成后再同分包算，最后導致各方面結算工作都嚴重滯后。由于部門溝通不利，會計直接支付項目部工程款，導致工程款超付的現(xiàn)象時有發(fā)生。

二、房地產企業(yè)的財務風險的防范

1.完善多元化的融資渠道，加強融資監(jiān)控

為了解決房地產行業(yè)資金困境，可以考慮多種融資渠道并行的方式。如推動股票債券市場，發(fā)展產業(yè)投資基金，開展多種融資組合，以抵御融資風險。不過這一切都要建立在凈化市場環(huán)境、增強房地產信用的基礎上。對于融資過程應予監(jiān)控，指定部門或人員審查融資項目是否納入融資預算，是否符合預算的規(guī)定；隨時掌握融資的進度、資金的到位情況及有可能出現(xiàn)的問題；監(jiān)控融入資金的按計劃合理使用，避免隨意改變融入的專項資金挪作它用、增大資金的使用風險。一旦出現(xiàn)不符合規(guī)定的情況，應及時制止或向管理當局匯報，以便及時采取措施將可能發(fā)生的風險降到最低。

2.促進投資結構合理化，加強投資審核

對于房地產企業(yè)來說，各種不同類型的房地產的投資風險大小不一，收益高低不同。風險大的投資，一般回報率相對較高，而回報率低的投資，一般相對來說風險就低些。如果資金分別投入不同風險的房地產開發(fā)，則整體投資風險就會降低，其實質就是用個別房地產投資的高收益來彌補低收益的房地產的損失，增強了企業(yè)抵御風險的能力。同時在項目投資前，要加強審核，加強可行性論證，房地產投資地域性強，需要從投資環(huán)境角度進行深入分析，適當?shù)牟捎梅慨a保險轉嫁風險，以實現(xiàn)資金正常的循環(huán)運動。

3.制訂利潤分配規(guī)劃，杜絕分配的隨意性

根據(jù)企業(yè)經營戰(zhàn)略及融資策略的要求，制定合理的利潤分配政策，優(yōu)化資本結構，增強內源融資能力，降低融資成本，增加企業(yè)利潤。

4.強化企業(yè)的內部控制

防范企業(yè)財務管理上的弊端，很大程度上在于通過建立內部控制體系來實現(xiàn)。

（1）加強對公司領導及管理人員的反腐倡廉等方面的教育和培訓，增強其自我約束，遵守財經紀律，防范舞弊，及時糾正不法行為。

（2）通過獨立的內部審計機構行使審計監(jiān)督權，通過經常和定期的審查活動，達到查錯防弊，改進管理，提高效益的目的。

（3）注重會計內控的可操作性，使會計控制成為既相對穩(wěn)定又能隨業(yè)務發(fā)展需要，不斷自我完善的有機體。

（4）建立風險的預警和監(jiān)控。針對財務與經營活動的各層次目標，經常評估目標及評價目標完成情況的標準，在原有目標及評價標準不適宜時及時調整，與市場變化和企業(yè)經營活動相適應。樹立員工風險識別意識，注意信息的及時溝通和及時的能力。

（5）建立科學的考核制度對于違規(guī)違章的，堅決給予行政處分和經濟處罰。

總之，建立房地產企業(yè)的財務風險防范體制是一個較大的系統(tǒng)工程，但這一體系的建立，有利于房地產企業(yè)的健康發(fā)展和穩(wěn)定運作。