關(guān)于加強(qiáng)房產(chǎn)面積測(cè)繪成果質(zhì)量管理的思考

田永知

河北省衡水市房產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)，河北衡水 053000

關(guān)于加強(qiáng)房產(chǎn)面積測(cè)繪成果質(zhì)量管理的思考

田永知

河北省衡水市房產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)，河北衡水 053000

房產(chǎn)面積是房產(chǎn)測(cè)繪中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，與房屋權(quán)利人的自身利益有著密切關(guān)系。本文簡(jiǎn)述了保證房產(chǎn)面積測(cè)繪成果質(zhì)量需要具備的基本條件，并從實(shí)際工作出發(fā)論述了在房產(chǎn)面積計(jì)算分?jǐn)傔^程如何來加強(qiáng)成果質(zhì)量管理，結(jié)合實(shí)際問題探討提出目前在提高房產(chǎn)面積測(cè)繪成果質(zhì)量方面存在的難題及解決思路

.房產(chǎn)面積；測(cè)繪成果；質(zhì)量管理

房產(chǎn)面積測(cè)繪與房產(chǎn)權(quán)屬管理、開發(fā)、交易、拆遷等活動(dòng)密切相關(guān)，直接涉及房屋權(quán)利人的合法權(quán)益。房產(chǎn)面積測(cè)繪的一項(xiàng)重要內(nèi)容是房產(chǎn)面積測(cè)算，測(cè)算成果一經(jīng)被房地產(chǎn)主管部門確認(rèn)，便具有法律效力，成為產(chǎn)權(quán)登記、處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)。

近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，住房制度改革的不斷深入，購買商品房做為置業(yè)或投資已成為人們生活中的一部分。由于商品房?jī)r(jià)格的不斷攀升，使得這一特殊商品在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中也日趨活越，隨之而來的有關(guān)面積不準(zhǔn)、縮水、公攤關(guān)系不合理、公攤面積不明確等問題引發(fā)的商品房面積方面的糾紛越來越多。如何加強(qiáng)房產(chǎn)面積測(cè)繪成果質(zhì)量管理，提高測(cè)繪成果質(zhì)量，減少房產(chǎn)面積糾紛，維護(hù)房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，一直都是測(cè)繪部門最關(guān)注并潛心研究的課題。

房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)，責(zé)任心重大的技術(shù)性工作，必須由具備測(cè)繪專業(yè)知識(shí)的技術(shù)人員來完成。因此房產(chǎn)測(cè)繪部門要注重技術(shù)人員的專業(yè)知識(shí)、專業(yè)技能培訓(xùn)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)積累，提高測(cè)繪技術(shù)水平；加強(qiáng)作業(yè)人員社會(huì)責(zé)任感和較強(qiáng)的職業(yè)道德素質(zhì)培養(yǎng)；測(cè)繪作業(yè)中嚴(yán)格執(zhí)行國家房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定及本省市地區(qū)根據(jù)當(dāng)?shù)亓?xí)慣制定和頒布的有關(guān)房產(chǎn)面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定；同時(shí)房地產(chǎn)行政主管部門和測(cè)繪行政主管部門也要對(duì)測(cè)繪單位進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)和業(yè)務(wù)監(jiān)督，保證房產(chǎn)面積測(cè)繪成果的質(zhì)量。

為保證測(cè)繪成果質(zhì)量，繪圖、面積計(jì)算分?jǐn)偸亲铌P(guān)鍵環(huán)節(jié)，因此在面積計(jì)算過程必須建立健全合理的、實(shí)施有效的質(zhì)量管理制度并在生產(chǎn)過程中嚴(yán)格執(zhí)行。

1 房產(chǎn)面積測(cè)繪技術(shù)設(shè)計(jì)書

測(cè)繪單位在承接測(cè)繪項(xiàng)目后，要先對(duì)承接的測(cè)繪項(xiàng)目進(jìn)行整體技術(shù)設(shè)計(jì)，編寫測(cè)繪技術(shù)設(shè)計(jì)書。內(nèi)容包括項(xiàng)目的工程概況、具體測(cè)繪內(nèi)容、時(shí)間安排、作業(yè)人員安排、采取的作業(yè)方法、步驟、引用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、具體分?jǐn)傆?jì)算原則確定等，用來指導(dǎo)測(cè)繪工作順利完成。在編制測(cè)繪設(shè)計(jì)書時(shí)對(duì)報(bào)送的測(cè)繪項(xiàng)目進(jìn)行綜合情況分析，確定合理分?jǐn)傟P(guān)系，對(duì)特殊分?jǐn)偳闆r、變更情況作詳細(xì)說明是非常重要的。實(shí)踐證明，工作人員在操作過程中按技術(shù)設(shè)計(jì)書執(zhí)行，有效避免了各項(xiàng)信息輸入不準(zhǔn)確、分?jǐn)傟P(guān)系不統(tǒng)一的現(xiàn)象，并能對(duì)變更情況、特殊分?jǐn)偳闆r作及時(shí)修改和調(diào)整，有效的提高了工作效率，保證了成果質(zhì)量。

2 執(zhí)行“二級(jí)檢查，一級(jí)驗(yàn)收”工作制度

房產(chǎn)測(cè)繪成果的檢查驗(yàn)收實(shí)行“二級(jí)檢查一級(jí)驗(yàn)收制度”。傳統(tǒng)意義上的“二級(jí)檢查一級(jí)驗(yàn)收制度”是指：一級(jí)檢查是在全面自查互校的基礎(chǔ)上，由專門檢查人員或兼職檢查人員對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果實(shí)行全過程檢查；二級(jí)檢查是在一級(jí)檢查的基礎(chǔ)上由測(cè)繪單位或上級(jí)部門指定的專職檢查人員或委托的測(cè)量監(jiān)理人員對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果實(shí)行的最終檢查。檢查合格后，由測(cè)繪項(xiàng)目的委托單位組織實(shí)施，或委托經(jīng)技術(shù)監(jiān)督部門授權(quán)的專門質(zhì)量監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)組織驗(yàn)收。

房產(chǎn)面積繪圖計(jì)算分?jǐn)傔^程是房產(chǎn)面積測(cè)繪的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須保證輸入正確的原始數(shù)據(jù)并采用合理的分?jǐn)傟P(guān)系，才能保證面積計(jì)算結(jié)果的正確。因此在實(shí)際面積計(jì)算分?jǐn)傔^程中我們也要實(shí)行“二級(jí)檢查一級(jí)驗(yàn)收制度”。既繪圖人員作完圖后要先進(jìn)行自查：檢查戶室分布、細(xì)部尺寸是否正確，公用戶室文字標(biāo)注是否與原圖一致，分?jǐn)傆?jì)算結(jié)果是否存在個(gè)別異常現(xiàn)象；自查完成后由專職質(zhì)檢人員進(jìn)行復(fù)查：專職人員除對(duì)自查內(nèi)容進(jìn)行復(fù)查外，重點(diǎn)對(duì)照分?jǐn)傉f明對(duì)成果數(shù)據(jù)進(jìn)行合理性分析，如相同戶室數(shù)據(jù)是否相同、相同功能區(qū)分?jǐn)傁禂?shù)是否一致、特殊部位分?jǐn)?、與原圖不一致的變更是否做相應(yīng)調(diào)整等問題。檢查無誤后做好質(zhì)量檢查記錄并整理各項(xiàng)資料一并提交技術(shù)負(fù)責(zé)人進(jìn)行審核驗(yàn)收；在驗(yàn)收環(huán)節(jié)，建立與委托單位技術(shù)人員共同驗(yàn)收制度能有效的預(yù)防輸出數(shù)據(jù)的差錯(cuò)。實(shí)際工作中，在輸出正式數(shù)據(jù)結(jié)果前，與委托單位技術(shù)人員共同驗(yàn)收，能及時(shí)反饋一些繪圖期間未及時(shí)提交的變更、特殊部位分?jǐn)偟刃畔亩芗皶r(shí)改正、調(diào)整，避免了結(jié)果輸出后才發(fā)現(xiàn)問題造成的費(fèi)時(shí)費(fèi)力。（特別對(duì)于預(yù)測(cè)繪項(xiàng)目變更相當(dāng)頻繁的情況很有效）。

3 技術(shù)總結(jié)報(bào)告編制

測(cè)繪項(xiàng)目完成后要做技術(shù)總結(jié)，輸出測(cè)繪結(jié)果，交與委托單位使用。這項(xiàng)工作必須由專職技術(shù)人員負(fù)責(zé)完成。在編制總結(jié)報(bào)告過程中，同樣要對(duì)“二級(jí)檢查一級(jí)驗(yàn)收”各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行綜合檢查，確保面積計(jì)算結(jié)果的正確性及各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)準(zhǔn)確性。

隨著時(shí)代的發(fā)展，很多新型、多功能建筑層出不窮，有些部位結(jié)構(gòu)認(rèn)定及設(shè)計(jì)造型在測(cè)量規(guī)范和相應(yīng)文件沒涉及到或描述不詳細(xì)，不同作業(yè)人員就會(huì)對(duì)此有不同理解。如高層建筑中的風(fēng)井（規(guī)范中未明確提到“風(fēng)井”）應(yīng)分?jǐn)偟叵率?，還是全樓；為滿足消防要求，在類似凹陽臺(tái)結(jié)構(gòu)的臨街立面留有較大孔洞，該陽臺(tái)應(yīng)計(jì)算全面積還是半面積；一排商業(yè)門店，局部門前有通廊，應(yīng)局部分?jǐn)傔€是整體考慮；多層地下室坡道面積如何計(jì)算更加合理等等情況，由于沒有明確的參考依據(jù)，不同人員就會(huì)按自己的理解做出不同的計(jì)算結(jié)果。對(duì)這種情況的處理我認(rèn)為只能是具體問題具體分析，套用相近規(guī)范，必要時(shí)要組織單位技術(shù)人員會(huì)審，做到合情合理又不偏離規(guī)范。同時(shí)要做好記錄和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，便于以后出現(xiàn)類似問題做出同樣處理。在這里也期望有更詳盡的地方性規(guī)范及早出臺(tái)補(bǔ)充，更好的指導(dǎo)房產(chǎn)測(cè)繪工作。

要保證房產(chǎn)面積測(cè)繪成果質(zhì)量除繪圖計(jì)算分?jǐn)偡矫孢€與現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，測(cè)量?jī)x器的精確度等等因素密不可分。只有在操作全過程嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范及質(zhì)量管理制度，保證數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，分?jǐn)傟P(guān)系合理，層次邏輯清楚，步步環(huán)節(jié)有依據(jù)，才能保證房產(chǎn)面積測(cè)繪產(chǎn)品的質(zhì)量，也才能減少因面積糾紛引起的社會(huì)不良影響，真正做到維護(hù)房屋權(quán)利人的合法權(quán)益。

[1]姚承寬編.房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)與管理.

[2]測(cè)繪管理與法律法規(guī).國家測(cè)繪局職業(yè)技能鑒定指導(dǎo)中心編.

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.1674-6708（2011）52-0059-01