“城中村”改造規(guī)劃研究

蔣 鑫

(重慶市設計院,重慶 400015)

一、快速城市化過程中的“城中村”現象

“城中村”是我國許多城市在快速城市化進程中的一種普遍現象。改革開放以來,我國大部分城市的經濟和規(guī)模取得了快速的發(fā)展,城市建設向郊區(qū)不斷蔓延、郊區(qū)農村進入城市化快速發(fā)展階段。城市向郊區(qū)拓展形成的城市建設景觀和郊區(qū)農村不斷城市化形成的農村建設景觀在地域上連接在一起,出現了城鄉(xiāng)二元的城市建設景觀。這種被城市建設包圍的農村私宅的建設景觀就是通常所說的城中村現象[1]。

“城中村”是在城市擴張過程中被納入城市建設用地的農村居民點,通常情況下,由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃管理,此類區(qū)域普遍存在違法修建建筑、環(huán)境惡劣、治安管理混亂、市政基礎設施缺乏等問題。

二、昆明市的“城中村”問題

據相關部門統(tǒng)計,截至 2007年底,在昆明市主城建成區(qū) 249平方公里范圍內共有城中村 336個,居住人口近100萬人。城中村居住用地面積 19.5平方公里,占主城建成區(qū) 249平方公里的 7.8%,人口密度約為 3.9萬人/平方公里,總建筑面積 3817萬平方米,城中村建筑物平均建筑容積率 1.59。其中,二環(huán)路內共有城中村 72個,總人口約21萬、城中村居住用面積 1.94平方公里,占主城建成區(qū)45.3平方公里的 4.3%,人口密度約為 10.8萬人/平方公里,總建筑面積約 538萬平方米,平均建筑容積率 2.48[2]。

2008年 2月 27日,涉及百萬人口的“城中村”改造工程啟動儀式在昆明市官渡區(qū)佴家灣村舉行,標志著昆明市“城中村”改造運動正式拉開序幕。昆明市政府針對“城中村”改造制定了 5年重建工程計劃,明確提出按照政府主導、市場運作,市級規(guī)劃、區(qū)級實施,統(tǒng)一設計、各具特色,優(yōu)化布局、完善民生的要求,全面改造“城中村”[3]。

三、老李山、任旗營“城中村”概況與主要問題

老李山股份合作社和任旗營股份合作社地處昆明市北市區(qū),東臨昆曲高速公路,南北兩側緊鄰江東鳴翠園和江東花城兩個居住小區(qū),其西面與金汁河一河之隔的是省交警總隊。兩個自然村被城市居住區(qū)團團包圍,成為名副其實的“城中村”。村莊建筑質量低劣,環(huán)境衛(wèi)生差,安全隱患多,對城市的整體形象造成一定的負面影響。

(一)人口現狀

規(guī)劃區(qū)人口總數為 5440人,本地農村戶籍人口 440人,其中老李山股份合作社 212人,任旗營股份合作社 228人,外來人口 5000人。規(guī)劃區(qū)的現有居住人口以外來人口為主,居住混雜,難以管理,片區(qū)社會秩序極差,違法犯罪事件發(fā)生頻率高,急需對片區(qū)進行改造,提升片區(qū)形象,實現片區(qū)良好的社會秩序。

(二)土地利用現狀

規(guī)劃區(qū)內土地利用狀況極差,居住與工業(yè)用地相互混雜,形象破舊,棄置地荒蕪,道路以斷頭路為主,難以形成有效的交通組織,商業(yè)用地范圍小,生活配套缺乏,基礎設施缺失……

隨意開發(fā)的“城中村”形態(tài),造成了土地利用率低、土地資源浪費的現狀,未能實現城市的高效發(fā)展,改造勢在必行。

(三)城市風貌問題

1)區(qū)域周邊均為建筑年限較近的小區(qū)(如天潤金碧、江東花城),區(qū)域“臟、亂、差”的形象與周邊整潔的區(qū)域形象極不協(xié)調。

2)規(guī)劃區(qū)緊鄰昆曲高速公路,是進出昆明的重要道路之一,其“臟、亂、差”的形象,直接影響到外地來客對盤龍區(qū)及昆明市的第一印象。

3)在盤龍區(qū)的總體規(guī)劃中,規(guī)劃編制區(qū)所屬的三竹營分區(qū)是昆明市北市區(qū)的行政、商業(yè)、文化中心的重要組成部分,而其現有的片區(qū)面貌不論在形象,還是功能上都難以滿足政府的規(guī)劃要求,規(guī)劃區(qū)急需以新面貌來實現自己的區(qū)域價值。

(四)產業(yè)現狀

“城中村”村民在賴以生存的土地資源喪失后,村集體經濟組織的經濟收入主要依賴土地出租租金,規(guī)劃區(qū)內村民生存方式單一,經濟收入以每年集體產業(yè)分紅及房屋出租為主。無業(yè)占 90%,外出打工占 10%。這使得村民對村集體經濟組織的依賴性和關注度都很強。這種經濟結構極不穩(wěn)定,居民的生活難以有長期及穩(wěn)定的保障,極易成為社會的不穩(wěn)定因素,且這種經濟方式基本不能為盤龍區(qū)創(chuàng)造任何稅收收入,產業(yè)結構急需調整。

四、功能定位與改造目標

綜合老李山、任旗營城中村的區(qū)位和改造意向,改造后的規(guī)劃區(qū)應是一個各種配套設施齊全的現代居住區(qū)。

根據規(guī)劃區(qū)現狀存在的問題及政府政策,確定規(guī)劃的改造目標為:

1)改善城中村及周邊的居住環(huán)境,提升規(guī)劃區(qū)環(huán)境面貌,完善城市功能。

2)增加公共空間及綠化面積,完善公共基礎設施建設。

3)妥善協(xié)調城中村改造過程中的村民及各方利益,促進城村融合。

4)提升土地價值,完善現有產業(yè)結構,促進其升級。

五、城中村改造模式與對應策略

根據老李山和任旗營現狀建設情況、城市整體景觀要求和城市發(fā)展特征,將規(guī)劃劃分為現狀保留區(qū)與整體拆遷區(qū),并針對其不同特點提出相應的切實可行的改造策略。

(一)現狀保留區(qū)

特征:此地塊屬于已建成的村統(tǒng)建房區(qū),高度為 11～12層,整體空間秩序良好,但整體環(huán)境質量有待改善。

策略:用地現狀保留,少部分結合整體公共空間進行整合。完善道路交通微循環(huán)系統(tǒng),部分結合拆遷區(qū)的交通需求進行改造。結合拆遷區(qū)建設方案進行統(tǒng)一綠化、交通、消防設計。近期以環(huán)境整治為主,統(tǒng)一進行鋪裝、綠化整治。

(二)整體拆遷區(qū)

特征:

1)建筑密集,道路狹窄,居住環(huán)境惡劣,住宅建設缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和管理,以單家獨戶建設為主,村民住宅以 2～3層居多,部分為 1層,住宅到了二樓以后,往往盡可能占用公共空間,影響了居住環(huán)境的日照、通風等基本的生活條件。

2)市政設施缺乏,環(huán)境質量差,公共活動場所缺乏。

3)布局混亂,生產粗放的小型企業(yè)、加工企業(yè)與住宅混雜在一起,粗放的、手工或半手工的生產方式,不僅存在嚴重的水污染、空氣污染、固體廢棄物污染,也給正常的市場次序帶來了影響。

4)防災救護能力弱,安全隱患多,建筑擠占道路和公共空間,根本沒有火災消防、救援通道,防災救護能力極度脆弱。房屋建設中沒有考慮地質條件、防震抗震等要求。

策略:

1)產業(yè)發(fā)展對策

兩社股民經濟收入以每年集體產業(yè)分紅及房屋出租為主。通過改造逐步改善第三產業(yè)的環(huán)境,提高其在產業(yè)結構中的地位,使其成為老李村和任旗營經濟發(fā)展的支柱產業(yè)。

2)土地利用對策

老李山和任旗營現狀建設量大,要保證舊改的可行,就必須高效集約地利用有限的土地資源:積極轉換現有的粗放型村鎮(zhèn)建設模式,促進土地利用向城市化模式發(fā)展,在滿足配套設施用地的基礎上調整各類用地的比例,使其結構更加合理;通過增加土地的綜合利用,以提高單位用地面積產出。

3)環(huán)境發(fā)展對策

為了改善老李村和任旗營的環(huán)境綜合質量,對老李村和任旗營的環(huán)境提出以下的發(fā)展策略:通過遷出一類工業(yè)減少其給環(huán)境帶來的負面效應;優(yōu)化居民生活方式,更新居民生活觀念。這需要兩方面的努力,一是發(fā)展居民優(yōu)化生活方式所需要的各類服務業(yè),二是普及與優(yōu)化生活方式有關的生活科學知識;通過加強綠化設施建設,提高綠化覆蓋率和質量,改善舊村的人居環(huán)境;搞好濱河綠化,控制昆曲高速路的噪聲污染;加強重點地段(如小區(qū)入口)的建筑群體空間設計、環(huán)境設計和綠化配置等。

六、城中村改造影響評價

客觀現實表明,昆明市的城中村改造處在千載難逢良機的同時,也面臨著多重困境和危機。這些困境和危機,既有歷史上遺留下來的沉重負擔,又有發(fā)展過程中必然出現的頑固障礙,它們是一個客觀歷史與現實的延伸和發(fā)展。作為城市更新和發(fā)展的客觀約束條件,既不因為人們否認它們的存在而消失,也不會隨著城市更新和現代化進程而得以迅速改變。這就決定了城中村改造的長期性、艱巨性和復雜性。它涉及方方面面的利益,是一項涉及面廣、綜合性強的工作,也是一個不斷漸變的、積累的,進而部分質變的長期過程,任重而道遠。但我們希望通過舊改項目摸索出一套適合昆明市自身實際的舊改政策和方法,各相關職能部門迅速行動起來,齊抓共管,群策群力,多管齊下,標本兼治,下定決心打好這一場攻堅戰(zhàn),使昆明市的舊改取得新的突破,進而創(chuàng)造更加美好的城市環(huán)境。

[1] 吳智剛,周素紅.城中村改造:政府、城市與村民利益的統(tǒng)一:以廣州市文沖城中村為例[J].城市發(fā)展研究,2005(2):48.

[2] 昆明市城中村改造領導小組辦公室.昆明市城中村改造工作情況[EB/OL].[2009-08-10].http://www.km. gov.cn/structure/sylm/kmxwxx_113113_1.htm.

[3] 和光亞,錢模.昆明市“城中村”改造工程啟動[EB/OL]. [2008-08-28].http://www.yn.gov.cn/yunnan,china/ 74032325511348224/20080228/1164857.html.

(責任編輯 魏艷君)