房地產市場波動與地方政府土地出讓收入

□文/景韶東

近年來，地方政府通過國有土地有償轉讓的方式實現(xiàn)了財政收入的大幅度提高，為我國城市化進程的發(fā)展提供了充足的支持。土地轉讓收入通過提高地方政府的積極性、帶動地方財政收入和支出的增加、推動固定資產投資增加，從而推動經濟增長。因此，地方政府對“土地財政”收入的依賴也越來越嚴重；另一方面面對日益高漲的房價，中央政府重拳出擊，推出了包括新國八條、收縮房地產市場信貸、提高利率等一系列抑制政策。這一系列政策的效果一旦顯現(xiàn)，地方政府的土地出讓收入必然受到巨大沖擊。

已有的文獻集中于房價與地價的關系，地方政府土地出讓收入與房價的關系，土地出讓收入的周期性波動，或從定性分析的角度分析影響土地出讓收入的因素。而本文擬采用新疆2008～2010年數(shù)據(jù)構建VAR模型，利用脈沖分析的方法將焦點放在房地產市場與土地出讓收入之間的動態(tài)關系之上，從而得出地方政府土地出讓收入在房地產市場波動背景下所面對的風險，并給出建議。

一、理論分析與制度背景

（一）土地的特有屬性及其價值決定。日本學者野口悠紀雄認為，影響城市土地價格的因素可以分為兩大類：一類為需求方面的因素；另一類為供給方面的因素，并認為這兩方面的因素還可細分達上百項之多。

土地作為一種特殊商品，具有消費品和投資品的雙重價值。因此，可將對它的需求分為兩大部分，一部分是與人口規(guī)模變化、經濟增長及城市化進程等因素相聯(lián)系的實際需求；另一部分是作為資本品，來自與微觀經濟主體的資產組合配置行為相關的投資和投機需求。而城市規(guī)劃水平、容積率的設定、稅收制度安排等因素是供給方面的主要影響因素，他們直接的共同作用決定土地市場的均衡價格。

（二）我國特殊的土地制度。我國憲法規(guī)定：“城市土地屬于國家所有，任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地”，這就規(guī)定了國家在土地供應市場上的壟斷地位。我國土地的供應方式有以下四種：劃撥、轉讓、批租、其他方式。自1987年深圳拉開土地有償使用序幕以來，土地供應的市場化程度不斷提高，特別是2002年《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》發(fā)布以來，通過招拍掛方式轉讓土地已經成為土地供應的主要方式。1998年以來的住房市場化改革從另一方面完善了土地市場的價格決定體系，使土地價值能夠充分反映微觀經濟主體的需求變動。

（三）土地出讓的內在邏輯。1994年分稅制改革使得地方政府收入相對于經濟發(fā)展、城市化及工業(yè)化的需要越來越捉襟見肘。近年來因為房地產市場的發(fā)展使得城市土地價值飛快增長，伴隨著我國土地供應市場化轉型，“圈地”成為地方政府收入來源方便而廉價的渠道。經濟的增長和轉型無疑為地方政府創(chuàng)造出了更多的機會和生財之道，土地出讓金是地方政府未來50～70年的土地收益一次性收取，必然造成地方政府運用各種手段擴大出售土地換取收入的短期行為。這種短期行為必然使經濟的發(fā)展和地方財政收入的增長過分依賴賣地收入，政府于是擁有了強烈的使土地出讓所得最大化的沖動。而一個高速發(fā)展的房地產市場無益是使土地出讓收入最大化的必要保證，這也成為“發(fā)熱”的房地產市場遲遲不得“降溫”的一個地方政府的行為視角。

二、變量選取與說明

本文采用的反映房地產市場變化的衡量指標是其交易余額，這一變量能夠克服僅僅采用市場價格或交易規(guī)模變量的不足，表現(xiàn)房地產市場的真實波動；另一方面因為土地出讓收入的直接數(shù)據(jù)不易獲得，而土地出讓收入是歸入地方政府基金收入中的。根據(jù)財政部《政府性基金預算編制情況》顯示，在基金收入中，國有土地使用權出讓收入占主體。2009年全國土地出讓收入14，239.7億元，占全國基金收入的77.7%。因此，本文利用財政基金預算收入這一代理變量間接衡量土地出讓收入的變化。

數(shù)據(jù)均為作者通過新疆統(tǒng)計信息網公布的數(shù)據(jù)整理而來。因為每年前三個月財政收入數(shù)據(jù)只公布季度數(shù)據(jù)，本文根據(jù)數(shù)據(jù)的特點擬采取平均化方法填補前三個月的數(shù)據(jù)缺失。lnf_income，lnsale分別為財政基金預算收入、房地產市場交易余額總量相應的對數(shù)值。所有計算均通過eviews5.0完成。

表1 單位根檢驗結果

表2 殘差單位根檢驗結果

三、實證分析

（一）單位根檢驗。進行時間序列分析前，應首先對變量進行平穩(wěn)性檢驗并確定單整階數(shù)，本文對序列對數(shù)處理后進行ADF檢驗，結果如表1所示。（表1）從表1結果可以發(fā)現(xiàn)，序列l(wèi)nf_income，lnsale的水平值在1%顯著性水平下是非平穩(wěn)的，而其一階差分序列是平穩(wěn)的，因此確定序列 lnf_income，lnsale都為 I（1）過程。

（二）協(xié)整檢驗。兩變量同為一階單整，滿足協(xié)整檢驗前提，因此可以進一步檢驗其協(xié)整關系，根據(jù)恩格爾-格蘭杰兩步法估計模型：lnf_incomet=c1+c2lnsalet+ut，并檢驗殘差序列的平穩(wěn)性。得到回歸結果如下：

對殘差進行平穩(wěn)檢驗，結果如表2所示。（表2）協(xié)整檢驗的結果說明，土地出讓收入與房地產市場是存在長期均衡關系的，房地產市場的高漲對于地方政府巨額土地出讓收入的維持具有很大的作用。這從理論上描述了地方政府無法對目前居高不下的房價進行有效管理的深層次動機。

（三）脈沖響應分析。綜合以上結果，可以對樣本數(shù)據(jù)建立向量自回歸模型進行脈沖響應分析，因為變量之間存在協(xié)整關系，因此所建立的向量自回歸模型是穩(wěn)定的，從而可以保證脈沖效應的收斂。根據(jù)AIC準則，內生變量滯后階數(shù)選擇為滯后2階，建立VAR（2）模型，結果如表3所示。（表3）

表3 VAR（2）回歸結果

根據(jù)表3的結果和研究目的，本文通過對變量之間施加短期約束，使脈沖正交化，下面給出lnsale對lnf_income的脈沖圖1和方差分解圖2，橫軸是追蹤期數(shù)，縱軸是變量的響應程度。（圖1、圖2）圖1顯示當lnsale受到一個單位沖擊之后，lnf_income有正響應而且逐漸增大且在第3期達到峰值，然后逐漸減弱，第8期后趨近于0。累積效應逐漸增大，在第5期達到最大。這說明，房地產市場的波動會在一個季度左右的時間傳導到土地出讓收入來，并且這一效果還會持續(xù)增加至下一季度，最終在8個月左右之后逐漸恢復。

圖1

圖2

四、結論

（一）房地產市場交易活躍程度與政府土地出讓收入相互之間都不是對方的格蘭杰原因，但卻存在長期均衡關系。張小武等通過對沈陽的情況進行實證研究認為，地價占房地產開發(fā)的成本較低，政府土地政策的調節(jié)能力有限。Deng通過對地方政府財政收益最大化行為的模擬，認為土地批租制是地方政府利益調整的效用函數(shù)，作為壟斷土地供應一級市場的政府并沒有調節(jié)房地產市場的激勵。本文認為其原因主要在于我國財稅制度的特殊安排。1994年之后施行的分稅制改革使得地方政府的財政收入渠道大減，來自于城市化、工業(yè)化發(fā)展的資金需要使得其不得不依靠土地出讓收入這一方便而廉價的渠道。這也是為何在中央政府接二連三出臺一些列調節(jié)房價的措施之后，仍然遲遲沒有效果的一個重要原因。

（二）實證分析結果表明，當新疆房地產市場交易出現(xiàn)波動大約一個季度之后，土地出讓收入會受到明顯的影響。在中央政府強力推出新國八條的背景之下，可以預見的是，房地產市場必然會出現(xiàn)某種程度的回調，這一新的變化使得嚴重依賴土地出讓收入的地方政府面臨很大的不確定性，一方面是政府投資開建的一批基礎設施建設和民生工程的資金供給可能遇到障礙；另一方面更為重要的是，一批地方政府以土地作為資產擔保的融資平臺公司將面臨巨大的財務風險，而這一風險的規(guī)模大小實難把握。

（三）政策建議。1、重新核實在建和已經開工的建設項目的資金來源渠道，必要時可以暫緩一些工程上馬；2、清查融資平臺公司的財務狀況，已經注入的土地資產進行重新估值，確保平臺公司的財務安全，使這一風險不會傳導至銀行系統(tǒng)以及使這一風險傳導至經濟系統(tǒng)的其他領域；3、建立靈活的預警機制，充分掌握房地產市場的波動信息；4、長期來看，必須改變對土地財政的過度依賴，積極探索開征房地產稅的可能性和操作性，調整稅收收入與土地出讓收入增長比率的關系。

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