社會(huì)管理轉(zhuǎn)型時(shí)期 提升房地產(chǎn)估價(jià)中介服務(wù)之對(duì)策

王 雄

當(dāng)前我國正處在改革發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，成就與問題共生。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深入推進(jìn)，社會(huì)成員民生訴求日益凸顯；隨著利益格局的深刻調(diào)整，社會(huì)公平問題愈益成為社會(huì)焦點(diǎn)；隨著社會(huì)結(jié)構(gòu)的深刻變動(dòng)，各類深層次矛盾和問題浮出水面。從一定意義上說，中國的改革與發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了以加強(qiáng)和改善社會(huì)管理促進(jìn)社會(huì)建設(shè)以及其他方面發(fā)展的新的歷史階段。

一、社會(huì)管理轉(zhuǎn)型時(shí)期，社會(huì)管理面臨的主要問題

（一）管理理念偏狹

一些領(lǐng)導(dǎo)者和管理者把社會(huì)管理僅僅理解成“官”對(duì)“民”的管理，把人民群眾僅僅當(dāng)成管理的對(duì)象，忽視人民群眾在社會(huì)管理中的主體地位和主動(dòng)性積極性的發(fā)揮。由此導(dǎo)致“強(qiáng)制型管理”、“高壓式管理”等現(xiàn)象，甚至引發(fā)社會(huì)成員與政府部門的對(duì)立。

（二）管理體制僵化

從總體上看，目前我國一元化的管理體制與多元化的社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)很不適應(yīng)，如何建立與完善黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé)、社會(huì)協(xié)同、公眾參與的社會(huì)管理體制和管理格局，是一個(gè)迫切的任務(wù)。而一些地方黨政管理者甚至以“維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定”的名義把某些高度集權(quán)的管理體制固定化、模式化，嚴(yán)重制約了社會(huì)主體力量積極性的發(fā)揮。嚴(yán)重阻礙了信息的雙向流通，使得矛盾更加激化，出現(xiàn)了很多不應(yīng)該出現(xiàn)的社會(huì)突發(fā)事件。

（三）管理手段陳舊

有的地方黨委、政府習(xí)慣于以高壓的手段處理社會(huì)矛盾尤其是突發(fā)事件，不僅難以化解矛盾和問題，而且有可能使問題增生、矛盾激化。有的領(lǐng)導(dǎo)干部還停留在一些陳舊思維方式和工作方法中，一遇社會(huì)矛盾和突發(fā)事件，就斷定“必有壞人挑動(dòng)”、“群眾不明真相”這種觀念和方法，極易引發(fā)更大的矛盾。這種管理手段，必然導(dǎo)致管理死板，社會(huì)團(tuán)體和群眾參與度降低，而各個(gè)領(lǐng)導(dǎo)階層必然也就成了瞎子摸象人，很難從大局出發(fā)，思謀長遠(yuǎn)的考慮社會(huì)管理的方式，方法，手段。

（四）管理成本超重

一些地方由于尚未形成多元化的雙向互動(dòng)的管理體制和管理格局，手段方法單一，缺乏人民群眾的積極參與和全力支持，因而在社會(huì)管理上往往事倍功半，尤其在化解社會(huì)矛盾、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定問題上，高投入、低效益的現(xiàn)象經(jīng)常可見，嚴(yán)重增加了國家與人民的負(fù)擔(dān)。因?yàn)槿狈θ罕姷膮⑴c，導(dǎo)致在實(shí)際情況摸底和匯總階段的部分部門和人員的利益堡壘使得制定管理引導(dǎo)政策方面表現(xiàn)出事倍功半。

以上種種困境表明，轉(zhuǎn)變社會(huì)管理的指導(dǎo)思想，推進(jìn)社會(huì)管理體制的創(chuàng)新，密切適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需求和人民群眾的期待，構(gòu)建科學(xué)化的社會(huì)管理格局，迫在眉睫地提到各級(jí)黨委、政府的面前。

房地產(chǎn)作為一個(gè)民生產(chǎn)品，其供給的方式，市場(chǎng)交易的方式，方法，參與主體的各種行為等都會(huì)成為影響全民住房福利的社會(huì)管理的根本問題。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)鏈條中的一環(huán)，其行為以及專業(yè)的水平等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展提供重要的幫助。要使得房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)揮其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性作用，房地產(chǎn)行業(yè)首先必須認(rèn)識(shí)清社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期面臨的社會(huì)管理問題，其次結(jié)合自身在近年的房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展的過程中存在的問題著手，制定出本行業(yè)在加強(qiáng)社會(huì)管理方面應(yīng)該采取的措施，以期發(fā)揮房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)應(yīng)該承擔(dān)的社會(huì)管理職責(zé)。

二、社會(huì)管理轉(zhuǎn)型時(shí)期，我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的主要問題

（一）社會(huì)管理轉(zhuǎn)型時(shí)期，我國房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)產(chǎn)權(quán)不明晰

1.房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員未真正實(shí)現(xiàn)脫鉤。其主要表現(xiàn)是：第一，估價(jià)人員的人事關(guān)系一般委托在當(dāng)?shù)氐娜瞬沤涣髦行?，在委托過程中人事代理合同的認(rèn)定還不規(guī)范，只是在表面上實(shí)現(xiàn)脫鉤，估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理部門仍是原來的主管部門，估價(jià)人員仍可以在原來的主管部門任職，并未實(shí)現(xiàn)真正脫鉤。第二，估價(jià)機(jī)構(gòu)雖然已經(jīng)脫鉤改制，但是其主要業(yè)務(wù)來源仍然是原主管部門，與原主管部門是利益共同體，兩者在經(jīng)濟(jì)上并未實(shí)現(xiàn)脫鉤。第三，估價(jià)機(jī)構(gòu)與原主管部門的人員之間維系多年的上下級(jí)關(guān)系或者同事關(guān)系，使得原主管部門的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和職工存在“感情色彩”，在工作中會(huì)對(duì)其脫鉤改制出去的估價(jià)機(jī)構(gòu)給予照顧。房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)產(chǎn)權(quán)制度的變遷實(shí)質(zhì)上是對(duì)原有利益的二次分配，在分配過程中原有既得利益集團(tuán)必然會(huì)設(shè)置重重阻礙。所以，雖然按照國家的要求，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)脫鉤改制已進(jìn)行多年，但實(shí)際仍被原有的房地產(chǎn)管理部門或個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)控制著，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)產(chǎn)權(quán)制度的徹底改革還有一個(gè)過程。

2.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)都是有限責(zé)任公司制的私有產(chǎn)權(quán)。在估價(jià)機(jī)構(gòu)產(chǎn)權(quán)的私有化過程中，機(jī)構(gòu)改制方式存在合伙制和有限責(zé)任公司制兩種方式，合伙制要求出資人承擔(dān)無限連帶責(zé)任，工商注冊(cè)方式為“個(gè)體戶”或“私有經(jīng)濟(jì)”，而合伙制在工商、稅務(wù)等部門的法律法規(guī)和政策不配套，因此作為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的出資人一般選擇有限責(zé)任公司制。選擇有限責(zé)任公司制的優(yōu)點(diǎn)是各出資人按所出資金的比例享有公司的產(chǎn)權(quán)比例和承擔(dān)公司的債務(wù)，同時(shí)根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》，設(shè)立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)要求其法定代表人是專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，而不能是國家機(jī)關(guān)行政或事業(yè)單位的工作人員。

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)采取有限責(zé)任公司制，一級(jí)機(jī)構(gòu)注冊(cè)資金也僅為200萬元，因此采取有限責(zé)任公司制形式的估價(jià)機(jī)構(gòu)受公司組成方式和注冊(cè)資金限制較多，不能為委托方提供信用支撐，也無法約束機(jī)構(gòu)自身的職業(yè)道德，導(dǎo)致估價(jià)機(jī)構(gòu)的社會(huì)信用度不高，估價(jià)行為約束力較差。另外，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)經(jīng)營效率低下。因?yàn)樵谟邢挢?zé)任公司體制下，部分出資人的經(jīng)濟(jì)行為是以獲得分紅為主，認(rèn)為自己所占的股份少，對(duì)公司的事情就不盡心盡責(zé)，從而導(dǎo)致運(yùn)營效率低下。

（二）社會(huì)管理轉(zhuǎn)型時(shí)期，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)法制建設(shè)滯后

中國現(xiàn)有三大中介行業(yè)：律師、會(huì)計(jì)師和估價(jià)師，前兩者已有《律師法》和《注冊(cè)會(huì)計(jì)師法》，但目前還沒有《估價(jià)師法》。國家房地產(chǎn)管理部門根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展的要求，相繼制定了《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》等規(guī)章制度，初步形成以估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)師注冊(cè)為核心的房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)體系。但房地產(chǎn)估價(jià)各項(xiàng)法律、法規(guī)和規(guī)章制度的實(shí)施細(xì)則仍然缺失，針對(duì)企業(yè)改制、征稅、拍賣等不同用途的房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范還沒有制定。

（三）社會(huì)管理轉(zhuǎn)型時(shí)期，估價(jià)人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求

1.估價(jià)師考試較注重理論考核，對(duì)學(xué)歷要求較高而對(duì)相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評(píng)估業(yè)務(wù)的年限要求較低，因此應(yīng)屆畢業(yè)生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評(píng)估工作的業(yè)務(wù)骨干卻因基礎(chǔ)理論知識(shí)的欠缺不能通過估價(jià)師資格考試。同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)人員受所從事業(yè)務(wù)的限制，一般只掌握與自身所從事業(yè)務(wù)相關(guān)的評(píng)估業(yè)務(wù)，對(duì)其他類型的評(píng)估業(yè)務(wù)不熟悉。

2.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師設(shè)置單一，雖然設(shè)立了相當(dāng)于中級(jí)職稱的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，但卻沒有設(shè)立對(duì)應(yīng)于新入業(yè)人員的初級(jí)估價(jià)資格，以及可晉級(jí)的高級(jí)估價(jià)師和機(jī)電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價(jià)師。

3.估價(jià)師再教育缺乏。我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度改革的不斷深入，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的要求也在不斷提高，房地產(chǎn)估價(jià)師也需要不斷更新自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)。通過估價(jià)師再教育才能使評(píng)估人員掌握國內(nèi)外先進(jìn)的評(píng)價(jià)技術(shù)和相關(guān)專業(yè)的知識(shí)。但從現(xiàn)有房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)再教育的情況來看，估價(jià)師再教育在管理方式、培訓(xùn)內(nèi)容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產(chǎn)估價(jià)人員與社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展脫節(jié)。

（四）社會(huì)管理轉(zhuǎn)型時(shí)期，估價(jià)人員的社會(huì)訴求和團(tuán)體聲音缺乏溝通渠道

專職估價(jià)人員的社會(huì)訴求從形式上來說，雖然可以通過各級(jí)估價(jià)協(xié)會(huì)實(shí)現(xiàn)溝通，但各個(gè)估價(jià)企業(yè)因?yàn)樽陨順I(yè)務(wù)繁忙或因?yàn)樽陨砩鐣?huì)角色的普通，沒有專職或固定的部門去收集估價(jià)師的個(gè)人社會(huì)訴求，也就無法去反映到各級(jí)的估價(jià)師協(xié)會(huì)。這樣一來，使得這個(gè)群體成為一個(gè)典型的夾心層。同時(shí)，很多估價(jià)人員在參與城市改造的過程中，深入基層，深刻了解拆遷戶的具體訴求，而相關(guān)部門也沒有把握這一重要的信息傳送渠道，使得信息交流不流暢，社會(huì)管理成本加大，導(dǎo)致很多社會(huì)突發(fā)事件。

三、社會(huì)管理轉(zhuǎn)型時(shí)期，促進(jìn)我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的對(duì)策

（一）社會(huì)管理轉(zhuǎn)型時(shí)期，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)環(huán)境的完善與監(jiān)管

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)是以估價(jià)師提供估價(jià)報(bào)告向委托單位收取評(píng)估費(fèi)的中介行業(yè)。由于各部門和行業(yè)存在多種形式的評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估業(yè)務(wù)收入主要靠部門和行業(yè)壟斷，使得評(píng)估行業(yè)間的競(jìng)爭處于不平等的環(huán)境之中。今后應(yīng)加速評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制工作，使評(píng)估機(jī)構(gòu)真正成為獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)，在平等競(jìng)爭的環(huán)境中以質(zhì)取勝，提高房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的估價(jià)水平，同時(shí)保持房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)師估價(jià)成果的獨(dú)立性。房地產(chǎn)主管部門以及各行業(yè)、部門不得通過各種方式干預(yù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的評(píng)估工作，以確保估價(jià)結(jié)果的完整性、規(guī)范性。房地產(chǎn)主管部門要組織對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)的調(diào)查研究，制定估價(jià)市場(chǎng)運(yùn)行和監(jiān)管規(guī)則，明確估價(jià)的違規(guī)性質(zhì)，制定懲罰機(jī)制，同時(shí)執(zhí)行，追究相關(guān)人員的行政或法律責(zé)任。

（二）社會(huì)管理轉(zhuǎn)型時(shí)期，完善法律法規(guī)體系建設(shè)

為了保證房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的合理健康發(fā)展，應(yīng)該根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展制定房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)技術(shù)規(guī)范和法律法規(guī)的實(shí)施細(xì)則，從而解決房地產(chǎn)評(píng)估在相關(guān)行業(yè)的技術(shù)需要；解決房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的不平等競(jìng)爭問題，實(shí)現(xiàn)真正的脫鉤；解決估價(jià)師職業(yè)道德問題，提高估價(jià)師的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；解決評(píng)估結(jié)果與社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)問題，規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估方法和程序。

（三）社會(huì)管理轉(zhuǎn)型時(shí)期，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師實(shí)行分級(jí)制動(dòng)態(tài)管理

根據(jù)業(yè)績對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)級(jí)，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)行優(yōu)勝劣汰，并根據(jù)業(yè)績進(jìn)行年終檢查，對(duì)所有機(jī)構(gòu)重新排序，接受社會(huì)的監(jiān)督和檢查。對(duì)估價(jià)師實(shí)行分級(jí)制度，分級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)就是估價(jià)師的估價(jià)業(yè)績、執(zhí)業(yè)年限和所通過的分級(jí)考試。根據(jù)估價(jià)師執(zhí)業(yè)能力的差異、估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的不同等情況，確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)范圍和執(zhí)業(yè)要求，確保估價(jià)師盡其能而不超其能。估價(jià)師業(yè)績突出，經(jīng)考試和考核合格，可晉升為高級(jí)估價(jià)師。高級(jí)估價(jià)師如出現(xiàn)質(zhì)量事故、職業(yè)道德等問題，應(yīng)降為中低級(jí)估價(jià)師，直至取消估價(jià)資格。

（四）社會(huì)管理轉(zhuǎn)型時(shí)期，全力推進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)信用體系建設(shè)

目前，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的信用體系已經(jīng)在國家和省級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)建立和使用，但是二、三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的信用體系還沒有完全建立，在整個(gè)信用體系中所占比例較小。只有建立完善的信用體系，才能精確了解整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的信用狀況。對(duì)各級(jí)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)行誠信預(yù)警機(jī)制和失信懲戒機(jī)制，建立估價(jià)行業(yè)優(yōu)秀的信用基礎(chǔ)。督促估價(jià)行業(yè)遵守本行業(yè)及相關(guān)行業(yè)的法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，營造依法、獨(dú)立、公正的評(píng)估市場(chǎng)氛圍。

（五）社會(huì)管理轉(zhuǎn)型時(shí)期，要積極開展形式多樣的再教育

房地產(chǎn)估價(jià)在我國屬于新興行業(yè)，行業(yè)建立時(shí)間較短但對(duì)專業(yè)技術(shù)要求較高。它不但要求估價(jià)師熟練掌握房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)知識(shí)，而且還要求估價(jià)師具備廣泛的經(jīng)濟(jì)、法律、建筑、財(cái)務(wù)等方面的知識(shí)。作為新興行業(yè)，人事估價(jià)的人員來自不同行業(yè)，既有相關(guān)專業(yè)人員如測(cè)繪、土地管理、財(cái)會(huì)、建筑、經(jīng)濟(jì)等專業(yè)，也有其他行業(yè)專家如數(shù)、理、化、文等專業(yè)的專家，估價(jià)人員的知識(shí)面和專業(yè)水平參差不齊。估價(jià)師們雖然都具備一定的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)且在知識(shí)結(jié)構(gòu)方面各有所長，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和規(guī)范以及住宅業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，二、三級(jí)市場(chǎng)必將日趨活躍等，對(duì)估價(jià)師的專業(yè)要求也將越來越高。估價(jià)師不能故步自封，必須更新知識(shí)，才能跟上市場(chǎng)發(fā)展變化的要求。

（六）社會(huì)管理轉(zhuǎn)型時(shí)期，必須構(gòu)建估價(jià)人員信息溝通渠道

房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)屬于中介機(jī)構(gòu)，從規(guī)模上來說，是規(guī)模小，數(shù)量大。估價(jià)人員在日常的業(yè)務(wù)中，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的把握，對(duì)國家房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策以及城市的發(fā)展等都有自己獨(dú)到的見解，這些見解應(yīng)該成為相關(guān)部門調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)行城市規(guī)劃和規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為的重要參考依據(jù)，所以構(gòu)建其信息溝通渠道，與國與民都是百利而無一害。相關(guān)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)督促企業(yè)盡快建立信息員溝通機(jī)制，方便信息傳達(dá)，共同減少社會(huì)管理成本。