淺議投資性房地產(chǎn)計(jì)量中公允價(jià)值的使用

王新榮 馬春英 胡 濤

一、公允價(jià)值的定義

我國(guó)財(cái)政部2006年2月15日發(fā)布的新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》中，對(duì)公允價(jià)值所下的定義是：“在公允價(jià)值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量?！彼^“熟悉情況”是指自愿的購(gòu)買者和自愿的銷售者雙方都對(duì)投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)、特征和用途，以及資產(chǎn)負(fù)債表日的市場(chǎng)情況適度熟悉。“交易雙方”包括了自愿的購(gòu)買者和自愿的銷售者。而“公平交易”是指在不存在特別或者特殊關(guān)系的當(dāng)事人之間進(jìn)行交易。這種關(guān)系可是使得交易價(jià)格偏離市場(chǎng)上的正常價(jià)格。這一交易假定是在非關(guān)聯(lián)方之間進(jìn)行的，各方獨(dú)立的發(fā)生行為。

二、投資性房地產(chǎn)使用公允價(jià)值計(jì)量的問(wèn)題

（一）投資性房地產(chǎn)的定義

房地產(chǎn)是土地和房屋以及其歸屬權(quán)的總稱。其中，土地是指土地使用權(quán)；房屋是指土地上的房屋等建筑物以及構(gòu)筑物?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》對(duì)于投資性房地產(chǎn)的范圍、確認(rèn)、計(jì)量、轉(zhuǎn)換和處置，以及相關(guān)信息的披露等內(nèi)容都做了嚴(yán)格的規(guī)范，其中對(duì)投資性房地產(chǎn)的定義是指：“為了賺取租金或資本增值或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)?！蓖顿Y性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，主要形式是出租建筑物、出租土地使用權(quán)，實(shí)質(zhì)上這屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為。房地產(chǎn)租金就是讓渡房地產(chǎn)使用權(quán)而取得的費(fèi)用收入。投資性房地產(chǎn)的另一種形式是，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，其目的也是為了增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益，也是企業(yè)為了完成其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所從事的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)以及與之相關(guān)的其他活動(dòng)行程的經(jīng)濟(jì)利益總流入。一般企業(yè)用于銷售的存貨、為生產(chǎn)商品提供勞動(dòng)或經(jīng)營(yíng)管理而持有的自用房地產(chǎn)，均不屬于投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面與企業(yè)自用的廠房、辦公樓等作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)是不同的。另外，已經(jīng)出租的投資性房地產(chǎn)租賃期滿，因暫時(shí)控制但繼續(xù)用于出租的，扔作為投資性房地產(chǎn)。

（二）投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式

投資性房地產(chǎn)可以采用兩種模式計(jì)量，即成本模式和公允價(jià)值模式。同一企業(yè)只能采用一種計(jì)量模式對(duì)其所擁有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

成本模式。成本是指資產(chǎn)購(gòu)置或建造時(shí)，為取得該資產(chǎn)而支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物的金額、或其他對(duì)價(jià)的公允價(jià)值，或者在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候按照特定的要求進(jìn)行初始確認(rèn)時(shí)歸屬于該資產(chǎn)的金額。采用成本模式，要求投資性房地產(chǎn)在初始計(jì)量后采用折余成本予以計(jì)量。

公允價(jià)值計(jì)量模式與成本模式在某些方面存在著共同點(diǎn)，如：購(gòu)買或建造投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理相同；費(fèi)用化的后續(xù)支出相同；持有投資性房地產(chǎn)期間取得的租賃收入處理相同等。但是兩者還是有本質(zhì)性的差異的。與成本模式相比而言，采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益；公允價(jià)值下降時(shí)，不需要計(jì)提減值準(zhǔn)備，將減值部分通過(guò)“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目借方反映，并直接沖減投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。

（三）投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值計(jì)量所遇到的問(wèn)題

從企業(yè)自身的角度來(lái)看：

公允價(jià)值計(jì)量條件嚴(yán)格。我國(guó)作為新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，許多資產(chǎn)還沒(méi)有活躍市場(chǎng)，如果不加限制地引入公允價(jià)值，有可能出現(xiàn)人為操縱利潤(rùn)的現(xiàn)象，因此，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量限定了嚴(yán)格的條件。而且，采用公允價(jià)值模式后在會(huì)計(jì)核算方法上的不可逆轉(zhuǎn)性也導(dǎo)致公司對(duì)采取此種方式相當(dāng)慎重。

公允價(jià)值計(jì)量導(dǎo)致凈資產(chǎn)和凈利潤(rùn)波動(dòng)較大。當(dāng)用于出售或自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，以市場(chǎng)售價(jià)作為公允價(jià)值評(píng)估基礎(chǔ)，公允價(jià)值變動(dòng)損益較大，對(duì)轉(zhuǎn)換當(dāng)期公司凈資產(chǎn)的影響較大。如公司的新增投資性房地產(chǎn)沒(méi)有持續(xù)性，將影響后期公司凈資產(chǎn)的增速。此外，房?jī)r(jià)的上漲會(huì)引起公允價(jià)值凈收益的大幅增長(zhǎng)，從而導(dǎo)致公司凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)較快。但一旦投資性房地產(chǎn)的市價(jià)變化不大或有所下跌，就會(huì)對(duì)公司后期凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)造成影響，從而導(dǎo)致后期凈資產(chǎn)收益率的下降。

公允價(jià)值計(jì)量程序繁瑣、成本高。成本模式采用歷史成本，容易取得，而公允價(jià)值計(jì)量要求公司在每個(gè)報(bào)告期末對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值評(píng)估，并在年報(bào)中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等。不僅過(guò)程繁瑣，而且聘請(qǐng)專門機(jī)構(gòu)或人員評(píng)估也會(huì)增加公司成本。

公允價(jià)值計(jì)量對(duì)公司稅收造成影響。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量不具有成本模式計(jì)量的折舊抵稅功能。當(dāng)期投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值改變還會(huì)影響到此后房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換和處分時(shí)確認(rèn)的損益，從而影響會(huì)計(jì)利潤(rùn)，加劇了應(yīng)納稅所得額和會(huì)計(jì)利潤(rùn)之間的差異。此外，公允價(jià)值變動(dòng)引起的利潤(rùn)增長(zhǎng)是否需要納稅，目前還沒(méi)有明確規(guī)定。

從企業(yè)年報(bào)的角度來(lái)看：

信息披露不完整。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量的企業(yè)應(yīng)當(dāng)在附注中披露公允價(jià)值的確定依據(jù)和方法，以及公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)損益的影響，但沒(méi)有規(guī)定企業(yè)必須在季報(bào)中披露公允價(jià)值的變動(dòng)情況，以及由于采用公允價(jià)值模式造成的折舊費(fèi)用減少等情況。所以部分公司在季報(bào)中沒(méi)有披露公允價(jià)值的變動(dòng)情況。而且大部分公司沒(méi)有披露折舊費(fèi)用的減少情況。這些信息對(duì)于上市公司年報(bào)的使用者來(lái)說(shuō)是十分重要的。

公允價(jià)值的確定帶有很強(qiáng)的主觀性。由于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒(méi)有規(guī)定公允價(jià)值取得的具體方式，所以各公司采用的方法也不盡相同。有的聘請(qǐng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，由獨(dú)立的評(píng)估師根據(jù)公開市場(chǎng)價(jià)格定期評(píng)估計(jì)量。有的企業(yè)則自己參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格確定估價(jià)計(jì)量。雖然這些方法都是通過(guò)市場(chǎng)來(lái)取得公允價(jià)值，但以上兩種方法都帶有較強(qiáng)的主觀性。

三、如何擴(kuò)大公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的影響力

（一）公允價(jià)值計(jì)量屬性符合決策有用性目標(biāo)

為什么提出公允價(jià)值計(jì)量屬性？簡(jiǎn)單的說(shuō)就是為了滿足財(cái)務(wù)報(bào)告的決策有用性目標(biāo)。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化和知識(shí)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)計(jì)的環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，資產(chǎn)和負(fù)債的價(jià)值總是隨著市場(chǎng)條件的變化而變化，而且變化的幅度性也越來(lái)越大，歷史成本信息的相關(guān)性逐漸降低，使其對(duì)決策的有用性也大打折扣。而公允價(jià)值計(jì)量是面向市場(chǎng)的，它強(qiáng)調(diào)公平交易和市場(chǎng)完善，并且能夠客觀的反應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下資產(chǎn)和負(fù)債的真實(shí)價(jià)值，決策的相關(guān)性很高。公允價(jià)值信息滿足財(cái)務(wù)報(bào)告決策有用性目標(biāo)可以從兩個(gè)方面論證。一是信息視角，二是計(jì)量視角。

而計(jì)量視角認(rèn)為，提供財(cái)務(wù)報(bào)告的基本作用是反映企業(yè)價(jià)值，財(cái)務(wù)報(bào)告時(shí)負(fù)擔(dān)特殊責(zé)任的信息來(lái)源。決策有用論的計(jì)量視角在信息視角的基礎(chǔ)上進(jìn)一步主張通過(guò)改善計(jì)量屬性來(lái)增強(qiáng)財(cái)務(wù)信息的決策有用性。采用公允價(jià)值計(jì)量模式提供的財(cái)務(wù)信息被認(rèn)為是與投資者決策相關(guān)的信息，因此改進(jìn)和完善公允價(jià)值計(jì)量模式，向投資者提供決策有用的信息，將有助于保護(hù)投資者、促進(jìn)證券市場(chǎng)和金融體系的健康發(fā)展，這樣從計(jì)量視角來(lái)看，決策有用性目標(biāo)又被具體化為公允計(jì)量，即要對(duì)會(huì)計(jì)要素進(jìn)行公允計(jì)量。雖然財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)并不直接用于計(jì)量企業(yè)的價(jià)值，但它提供的信息要有助于那些愿意進(jìn)行這種計(jì)量的人們?nèi)ス烙?jì)企業(yè)的價(jià)值。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，作為會(huì)計(jì)主體的企業(yè)本身又是一種特殊的商品，這種商品的買賣者時(shí)刻關(guān)心被買賣對(duì)象的真實(shí)價(jià)值，所以需要各種信息來(lái)評(píng)估企業(yè)的價(jià)值。這樣會(huì)計(jì)人員承擔(dān)起用公允價(jià)值計(jì)量企業(yè)會(huì)計(jì)要素的責(zé)任，從而要求其在財(cái)務(wù)報(bào)告中更多的采用公允價(jià)值計(jì)量屬性。這表明，從信息視角提出的充分披露目標(biāo)在某種程度上并不能完全滿足信息使用者對(duì)信息的需求。計(jì)量視角的理論分析導(dǎo)致國(guó)際上的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)在越來(lái)越多的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制定中提出公允價(jià)值信息披露的要求，并且規(guī)范了公允價(jià)值確認(rèn)和計(jì)量的規(guī)范要求。

（二）怎樣推廣公允價(jià)值計(jì)量屬性

建立完善的評(píng)估、審計(jì)制度。公允價(jià)值的確定是以此模式進(jìn)行計(jì)量的前提。為減少成本，目前已采取公允價(jià)值計(jì)量的幾家公司都規(guī)定由本公司的某個(gè)部門在季度末對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行調(diào)研評(píng)估，以此評(píng)估結(jié)果作為公允價(jià)值的調(diào)節(jié)依據(jù)，這就給上市公司操作利潤(rùn)留下較大空間。公司部門和公司的隸屬關(guān)系不可避免會(huì)導(dǎo)致公司部門根據(jù)公司的意圖，通過(guò)對(duì)可比項(xiàng)目的選擇等方式來(lái)虛增投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。

因此，政府相關(guān)部門應(yīng)建立一套嚴(yán)格的公允價(jià)值評(píng)估體系，加強(qiáng)對(duì)評(píng)估工作的監(jiān)督，以杜絕虛假評(píng)估。對(duì)于公司下屬部門出具的評(píng)估報(bào)告，可通過(guò)信息公示、獨(dú)立機(jī)構(gòu)審計(jì)等方式接受投資者或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督。

完善稅收制度，明確相關(guān)稅收政策。與會(huì)計(jì)處理上按自用、出售和出租等用途對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行分類不同，我國(guó)現(xiàn)行稅法上并不區(qū)分投資性房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn)，對(duì)二者按照統(tǒng)一的原則征稅。不加區(qū)分必然會(huì)影響到征收的效果，造成實(shí)際征收的困難。如現(xiàn)行房產(chǎn)稅可按房產(chǎn)余值計(jì)征或按房產(chǎn)的租金收入計(jì)征，按公允價(jià)值計(jì)量，由于賬面價(jià)值反映的不是房屋原價(jià)，而是資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，因此不適用房產(chǎn)余值的計(jì)征方式，減少了公司在納稅方面的選擇。對(duì)此，可根據(jù)公允價(jià)值計(jì)量的實(shí)際情況，考慮以投資性房地產(chǎn)的賬面公允價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，使稅收制度與現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度接軌。

公允價(jià)值在我國(guó)實(shí)行的時(shí)間不長(zhǎng)，從實(shí)施的情況中來(lái)看還存在很多的問(wèn)題，這些問(wèn)題涉及技術(shù)、市場(chǎng)環(huán)境等多方面的問(wèn)題，但隨著我國(guó)市場(chǎng)化逐漸的加深，公允價(jià)值在我國(guó)運(yùn)用環(huán)境的改善，公允價(jià)值計(jì)量屬性會(huì)一點(diǎn)點(diǎn)的體現(xiàn)出它的優(yōu)勢(shì)以及它存在的理由，并對(duì)我國(guó)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的提高提供幫助。