淺析投資性房地產(chǎn)公允價值計價模式的缺陷

蔣星宏

2006年2月15日，我國發(fā)布了新的企業(yè)會計準則體系。新準則的一大特點和亮點就是在一定范圍內(nèi)有保留的、謹慎的采用公允價值計量。公允價值計量進入新準則能否達到預期效果，公允價值與歷史成本哪個更能實現(xiàn)會計目標，針對這一問題，本文擬從《投資性房地產(chǎn)》準則入手，對公允價值、歷史成本再次進行探討，以期為我國會計準則特別是《投資性房地產(chǎn)》準則計價方式的選擇和改進提供新的視角。

一、投資性房地產(chǎn)計價模式的選擇具有主觀性

新準則規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，企業(yè)應當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，但有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。準則表明，企業(yè)可以自行選擇采用歷史成本或公允價值計量，企業(yè)選不選用公允價值計量可能完全出于盈余管理的需要。其結果是，企業(yè)間的計量標準不統(tǒng)一。

計價模式的選擇會不同程度地受到企業(yè)管理當局和會計人員主觀意志的影響，這就不利于投資分析時對公司間的數(shù)據(jù)進行比較，導致?lián)碛型顿Y性房地產(chǎn)業(yè)務的不同企業(yè)的報表缺乏可比性，更不利于國際投資者對投資性房地產(chǎn)的價值判斷。從而背離了利用公允價值和國際性企業(yè)統(tǒng)一價值判斷依據(jù)的初衷。

新準則賦予企業(yè)投資性房地產(chǎn)計量的選擇權，不利于如實披露企業(yè)的財務信息，不利于同類業(yè)態(tài)的房地產(chǎn)企業(yè)的價值橫向比較，不利于政府監(jiān)管部門從宏觀上把握房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，不利于政府出臺準確的房地產(chǎn)監(jiān)管政策。

根據(jù)2007年上市公司年報披露的情況分析，2007年我國擁有投資性房地產(chǎn)業(yè)務的上市公司有630家，僅18家公司（占630家的2.86%）采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，而這18家公司對公允價值計量也采用了不同的方法，其中采用房地產(chǎn)評估價格的有10家，采用第三方調(diào)查報告的有2家，采用與擬購買方初步商定的談判價格的有1家，采用參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格的有2家，另有3家上市公司未披露投資性房地產(chǎn)公允價值的具體確認方法。由此可見，上市公司對投資性房地產(chǎn)的計價模式還是主要以傳統(tǒng)的成本法為主。但18家用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)后續(xù)價值的企業(yè)業(yè)績?nèi)绾魏推渌捎贸杀灸Ｊ接嬃康钠髽I(yè)經(jīng)營業(yè)績直接進行比較呢，又成了一個新的問題。

筆者認為，謹慎的運用投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式，無疑是件好事。但具備公允價值模式計量條件的投資性房地產(chǎn)可自行選擇計價模式，又確實給這一行業(yè)的價值計量口徑帶來非統(tǒng)一標準，不利于同業(yè)態(tài)的業(yè)績比較和價值衡量。如此讓企業(yè)“靈活”的謹慎運用公允價值計量模式不如暫且緩行。

二、投資性房地產(chǎn)公允價值的確定帶有主觀性

新準則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。

既然是估計，不同的會計人員采用相同的方法得出的結論可能不一致，確認金額不同，不符合客觀性原則。一般來講，采用公允價值計量方法比歷史成本核算的透明度更高，但公允價值的確定，有賴于活躍市場上的報價或最近市場上的交易價格或預期未來凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，這些都需要有主觀判斷。公允價值目前常用收益現(xiàn)值法和市場比較法，收益現(xiàn)值法要求確定未來年度的收益和貼現(xiàn)率。未來收益是預測值，貼現(xiàn)率帶有會計人員主觀判斷，因此收益法得到的公允價值未必公允。新準則指南指出，在確認投資性房地產(chǎn)的公允價值時，首先考慮是否存在類似投資性房地產(chǎn)的市場價格，如果在活躍市場中在同一地理位置和相同狀況并且有類似的租賃和其他類似房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格，則以該現(xiàn)時價格作為公允價值。指南同時指出，在不存在活躍市場的現(xiàn)時價格的情況下，企業(yè)應考慮種種不同來源的信息。而恰恰不同來源的信息可能會對投資性房地產(chǎn)的公允價值得出不同的結論。采用市場比較法，不可能有完全相似的房地產(chǎn)，確定的公允價值不可避免帶有會計人員的主觀臆斷，公允價值不能如實反映價格，會計信息質量大打折扣。因估值變量中主觀因素的存在，還可能給企業(yè)帶來一定的利潤調(diào)節(jié)空間。

公允價值是一種以市場輸出變量為參照基礎的估計價格（葛家澍，2006）。目前，西方國家的學者已構建了許多估價模型，但這些模型的共同點是都以一定的假設條件為前提的。這些假定條件并非在所有的投資性房地產(chǎn)企業(yè)都滿足，一旦假設不成立，估價模型得到的公允價值就會給決策者造成決策失誤。

我國當前缺乏一份詳細規(guī)范公允價值計量技術、并具有很強可操作性的執(zhí)行指南。這些都會對公允價值計量的可靠性以及財務報告的可比性和透明度產(chǎn)生重大不利影響。

三、公允價值波動掩蓋企業(yè)正常業(yè)績

歷史成本計量的是實在的交易，是能為企業(yè)帶來真實現(xiàn)金流的交易。公允價值計量的則是根據(jù)假設條件或周邊市場同類業(yè)態(tài)的市場（實際上不可能找到完全相同品質或價值的參照對象）比較而產(chǎn)生的估計。例如，投資房地產(chǎn)，購入成本為1億元，如今漲到2億元了，按“成本法”，只要房地產(chǎn)不轉讓，賬面上只能是1億元；而按照新會計準則，如果該地產(chǎn)符合投資性房地產(chǎn)核算的兩個前提條件，該地產(chǎn)將可以選擇按“公允價值”計算，即市價真的升值到2億元，這塊房地產(chǎn)投資便可調(diào)整到2億元。公允價值計量模式與傳統(tǒng)的成本計量模式相比較而言，給予企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績帶來的巨大的想象空間。

即使公允價值如實反映市場價格，但是市場價格受市場供求關系影響較大，公允價值將變動頻繁。從而，投資性房地產(chǎn)以公允價值計量導致公司利潤、公司價值波動頻繁。

引入公允價值后，我國上市公司的財務狀況和經(jīng)營成果將與我國變化多端的資本市場和宏觀經(jīng)濟環(huán)境更為緊密地聯(lián)系在一起，資本市場和經(jīng)濟環(huán)境的變化都會通過公允價值反映到企業(yè)的會計報表中。經(jīng)營投資性房地產(chǎn)業(yè)務并選擇以公允價值計量模式的企業(yè)，合并會計報表所反映出來的凈損益會給會計信息使用者造成公司經(jīng)營不穩(wěn)定的印象。公允價值損益計入當期損益，稀釋了公司正常業(yè)績，給報表使用者造成誤導，從而影響公司健康、長遠的發(fā)展。

公允價值上漲形成的收益并不一定會給公司帶來現(xiàn)實的現(xiàn)金流。公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進行價值核算會造成會計利潤和現(xiàn)金流不同步，加劇凈利潤與現(xiàn)金流背離程度，形成決策者決策困境。

四、會計準則要求謹慎應用公允價值計量模式

國際財務報告準則要求廣泛運用公允價值，以充分體現(xiàn)相關的會計信息質量要求。中國準則強調(diào)適度、謹慎地引入公允價值，主要是考慮中國作為新興市場經(jīng)濟國家，許多資產(chǎn)還沒形成活躍市場，會計信息的相關性固然重要，但應當以可靠性為前提，如果不加限制地引入公允價值，就有可能會出現(xiàn)人為操縱利潤的現(xiàn)象。因此，中國投資性房地產(chǎn)、生物資產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務重組等準則規(guī)定，只有存在活躍市場、公允價值能夠獲得并可靠計量的情況下，才能采用公允價值計量（劉玉廷，2008）。這已經(jīng)很明確說明國內(nèi)準則對于投資性房地產(chǎn)應用公允價值計量模式采取較為謹慎的態(tài)度。

即使在投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應用的過程中，也體現(xiàn)了謹慎性原則。例如，當作為存貨的房地產(chǎn)改為出租或自用建筑物或土地使用權停止自用，改為出租時，涉及到的轉換日的會計處理。對歷史成本轉化為公允價值產(chǎn)生的損益，國際會計準則直接進入當期損益，我國準則規(guī)定，在增值時計入資本公積金，貶值時計入當期損益。即，在增值時盡量避免夸大當期業(yè)績，在貶值時應謹慎反映當期業(yè)績。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉為成本模式。

在新推行的準則中允許投資性房地產(chǎn)采納公允價值計量模式是我國實現(xiàn)會計準則國際趨同進程中邁出的重要的一步。但是從宏觀上來看，我國現(xiàn)有的經(jīng)濟環(huán)境和資本市場的條件還在不斷的完善和發(fā)展之中。從微觀上看，大多數(shù)國內(nèi)公司在公司治理結構上還存在著一些問題，內(nèi)部人和外部人之間的利益沖突并沒有得到有效的解決。所以對于公允價值在我國的推行并沒有一個十分成熟和完善的外部條件。其次鑒于公允價值作為一種計量屬性，其確認過程本身需要評估人員主觀的判斷、估計和預測，可能由此而影響按照公允價值披露的會計信息的可靠性。同時，公允價值的計量還要求能夠得到具有較高的獨立性和專業(yè)性估價信息，否則就有可能會導致這一類會計準則在執(zhí)行的隨意性，出現(xiàn)人為操縱利潤的情況。所以在外部交易市場還不夠成熟的情況下，投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的運用需要慎之又慎。它不僅需要客觀的外部評估機構的支持，同時也需要完善各種相關的法規(guī)監(jiān)督，以及相關會計人員與審計人員的專業(yè)素質的不斷提高。

[1]《中國新舊會計準則與國際財務報告準則的比較》德勤關黃陳方會計師行 HK-047-062006，（6）.

[2]周守華，張敬峰.新企業(yè)會計準則對財務管理的影響.會計研究，2006，（12）.

[3]王樂錦，我國新會計準則中公允價值的運用：意義與特征.會計研究，2006（5）.