房地產(chǎn)價格泡沫中房價影響因素實證調(diào)研

朱士強 苗玉

摘要：自2005年以來，中國房價持續(xù)快速大幅度上漲，其中尤以2007年、2009年為甚。綜合考慮房價每年的合理漲幅后，相比較于剔除非正常上漲部分后的正常房價而言，2005年以來的房價中非正常上漲部分，遠超過現(xiàn)實房價中的50%。房價上漲直接導致越來越多的人因為居高不下的房價而無法解決房子這一生活中最基本的問題，最終導致幾代人走上了“房奴”這條道路。房價問題已與人們?nèi)粘Ｉ钕⑾⑾嚓P，并直接影響到民生問題，社會穩(wěn)定問題。因此房價的分析尤為重要，為了科學、客觀分析一個地區(qū)的房價，為有關部門的決策提供一定的科學依據(jù)，引入7項影響因素，并針對每個影響中最受影響的分指標進行實證調(diào)研。

關鍵詞：房價；影響因素；指標打分

中圖分類號:F29

文獻標識碼:A

文章編號：1672-3198（2011）06-0026-02

1 研究背景

自2005年以來，中國房價持續(xù)快速大幅度上漲，其中尤以2007年、2009年為甚。綜合考慮房價每年的合理漲幅后，相比較于剔除非正常上漲部分后的正常房價而言，2005年以來的房價中非正常上漲部分，遠超過現(xiàn)實房價中的50%。而據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2009年，無論是商品房成交量、銷售額、房價漲幅，都創(chuàng)下了歷史紀錄。其中新房成交價格漲幅第一次超過了20%，達24%；新建商品房成交均價為4695元/平方米，比2008年上漲近24%。

房價上漲而且是非正常上漲這個原因是多方面造成的，一方面是由于2009年擴張性貨幣政策使得中國面臨通貨膨脹而導致房地產(chǎn)價格上漲；另一方面，政府缺少對于那些房地產(chǎn)市場的投機商的嚴厲打擊導致房價畸形上漲，當然還有很多其他重要原因，比如土地價格的上漲，開放商的囤地行為等等。中央政府也一直都在努力致力于用宏觀經(jīng)濟政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場的價格。2010年1月10日，國務院辦公廳下發(fā)《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。中央政府同時配套制定了許多相關政策來遏制房價的瘋狂上漲，具體為：①開征物業(yè)稅；②取消二手房營業(yè)稅優(yōu)惠；③明確首次購房標準；④上調(diào)存款準備金利率；⑤嚴格控制二套房貸；⑥提出了促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的五條措施；⑦取消七折利率優(yōu)惠；⑧收緊首套房契稅優(yōu)惠；⑨3月29日，銀監(jiān)會加強房貸風險防控,對違規(guī)房企停止新增貸款。

1.1 現(xiàn)狀分析

房價上漲直接導致越來越多的人因為居高不下的房價而無法解決房子這一生活中最基本的問題，最終導致幾代人走上了“房奴”這條道路。由于工資收入的增幅遠不比房價增速，買房者的購房壓力增大；同時由于房價的上升所產(chǎn)生的相關生活消費品價格的上升，人們的生活質(zhì)量下降；房地產(chǎn)價格的上升同時也導致店鋪租金的上升，部分中小業(yè)者經(jīng)營成本的上升，相關綜合成本也在不斷上升，經(jīng)營利益越來越不確定，最終導致停業(yè)或是轉(zhuǎn)移，最終沖擊實體經(jīng)濟?？傊績r問題已與人們?nèi)粘Ｉ钕⑾⑾嚓P，并直接影響到民生問題，社會穩(wěn)定問題。

因此當前的房地產(chǎn)價格是否被嚴重高估，到底被高估了多少，以及房地產(chǎn)市場如何科學定價才能真正做到“價格圍繞價值波動”，這些問題的討論仍將是中國未來幾年內(nèi)的熱門話題之一。

2 調(diào)研說明

2.1 調(diào)查對象

本文調(diào)查以武漢13個行政區(qū)為中心，為了保障被樣本最大程度地反映武漢市的基本情況，我們通過在每個行政區(qū)內(nèi)抽樣性的選擇3到4個售樓中心來展開調(diào)查。調(diào)查問卷共10000份，有效問卷答9789份，有效率為97.89%。

2.2 調(diào)查方法

本次調(diào)查我們采用了自填式問卷和訪談相結合的方法，問卷絕大部分由受訪者自行填寫，實有困難則由調(diào)查員依據(jù)問卷上的內(nèi)容，以訪談的形式了解受訪者的情況和想法，并代為填寫。所用調(diào)查問卷已經(jīng)組員詳細討論，根據(jù)調(diào)研目的和需要商榷而成，并嚴格按照問卷的設計準則，具有一定的科學性。

3 調(diào)研數(shù)據(jù)說明

一般來說，一個地區(qū)的商品房價格是由需求、供給及各種經(jīng)濟杠桿(如利率)等因素來決定的。但鑒于可變因素與不變因素的區(qū)別，隨著時間的影響房價變化最大的還是可變因素，因此，為了科學、客觀分析一個地區(qū)的房價，為有關部門的決策提供一定的科學依據(jù)，引入7項影響因素，并針對每個影響中最受影響的分指標進行實證調(diào)研。

3.1 宏觀經(jīng)濟及政策環(huán)境中各分指標的重要性分布

見圖1所示。

從圖1中可以明顯得出，武漢市相關房地產(chǎn)政策占的比例最大，因此重要程度相對高一些，這充分說明在宏觀經(jīng)濟以及政策環(huán)境中武漢市相關房地產(chǎn)政策起到重要的影響作用。我們把它三個指標進行綜合打分為武漢市總體經(jīng)濟形勢5分，武漢市相關房地產(chǎn)政策為7分，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平為3分。

3.2 區(qū)位的各指標分布

從圖2可以看出區(qū)域特征中，地段對房價的影響最大，其次是交通設施，尤其是公交系統(tǒng)。因此，在研究房價時，需要重點考慮地段特征。

圖2 區(qū)域的各指標分布

對各個指標進行綜合打分得到結果為地段為5分，地鐵為2分，公交為3分，城市輕軌2分，高速公路為1分。

3.3 建筑結構各個特征的重要程度

圖3顯示了各建筑結構特征的重要程度。實際上，建筑結構的每個特征都具有同等重要的作用。然而對房價的影響上卻有一些差別，尤其是質(zhì)量指標影響最大，其次是使用功能、戶型設計、裝修標準等。

得出各指標的綜合打分結果為戶型設計為5分，建筑規(guī)格為2分，使用功能為5分，質(zhì)量標準為6分，節(jié)能系統(tǒng)為3分，裝修標準為3分，智能化水平為1分，其他個別特征因素（朝向、樓層、容積率等）為7分。

3.4 滿足基本生活的配套設施的分布

各指標的綜合打分結果為供熱狀況為5分，給排水狀況為9分，煤氣狀況為7分，垃圾處理狀況為8分，周邊的商店便利性為7分，社區(qū)生活服務狀況為3分，社區(qū)周邊地區(qū)安保狀況為6分。

3.5 配套的公共機構分布

各指標的綜合打分結果為所在地區(qū)的學校為2分，所在地區(qū)的醫(yī)院為2分，所在地區(qū)的公園為2分，所在地區(qū)的銀行為2分，所在地區(qū)的郵局為2分。

3.6 小區(qū)環(huán)境各個分指標分布

各個指標的綜合打分結果為采光面積為3分，社區(qū)的綠化面積為2分，空氣質(zhì)量為5分，噪音污染狀況為3分，園林景觀狀況為1分。

3.7 開發(fā)商提供的服務質(zhì)量分布

各個分指標的綜合打分結果為企業(yè)經(jīng)營者的綜合素質(zhì)為5分，合作機構的家裝設計為2分，合作機構的施工企業(yè)能力為2分，合作機構的監(jiān)理單位能力為1分，合作機構的物業(yè)公司水平為3分。

注：“本文中所涉及到的圖表、公式、注解等請以PDF格式閱讀”