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    房?jī)r(jià)漲沒(méi)漲,要看怎么比

    2011-07-05 20:49:26郭凱
    讀者 2011年13期
    關(guān)鍵詞:四環(huán)城南新房

    一個(gè)經(jīng)常引起人們熱議的話題是,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)和很多人日常生活中感受到的完全不同,房?jī)r(jià)上漲的速度似乎遠(yuǎn)超過(guò)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字。而且,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)與很多民間的數(shù)據(jù)也不符。后者顯示的房?jī)r(jià)上漲速度往往遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)。于是不少人因此下結(jié)論:統(tǒng)計(jì)局在做假,房?jī)r(jià)“被穩(wěn)定”了。

    讓我們不要急著下結(jié)論,還是先假設(shè)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)也是真實(shí)的,只不過(guò)統(tǒng)計(jì)口徑不一樣。這樣的情況其實(shí)不少。一個(gè)比較典型的例子是工資收入的數(shù)據(jù)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,中國(guó)的平均工資連年高速上漲,但很多人覺(jué)得不是如此,俗稱(chēng)“被增長(zhǎng)”。但事實(shí)是,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)口徑只包含一部分就業(yè)人員的工資,并沒(méi)有涵蓋全部勞動(dòng)人口。這樣就導(dǎo)致了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的樣本并不能完全反映整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中工資變動(dòng)的情形。還有另外一個(gè)比較典型的例子是北京的大氣污染數(shù)據(jù)。環(huán)保局官方公布的北京污染數(shù)據(jù)是從幾十個(gè)觀測(cè)點(diǎn),包括郊區(qū)觀測(cè)點(diǎn)在內(nèi)測(cè)到的24小時(shí)數(shù)據(jù)的均值,而美國(guó)人在他們的大使館里也架了觀測(cè)儀器,觀測(cè)的是使館區(qū)域的大氣污染程度。結(jié)果有時(shí)候中國(guó)官方的數(shù)據(jù)顯示北京是“藍(lán)天”,而美國(guó)大使館的數(shù)據(jù)卻顯示北京朝陽(yáng)區(qū)的污染為重度。這里不能說(shuō)誰(shuí)在做假,只能說(shuō)哪個(gè)數(shù)據(jù)更能反映實(shí)際情況。我覺(jué)得在討論房?jī)r(jià)問(wèn)題的過(guò)程中,一上來(lái)就說(shuō)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)是假的,那就沒(méi)什么討論的必要了,更何況,房?jī)r(jià)可能比上面的兩個(gè)例子更復(fù)雜些。

    為什么會(huì)更復(fù)雜?我在這里構(gòu)造一個(gè)例子,來(lái)說(shuō)明在中國(guó)這樣一個(gè)快速城市化、主要房產(chǎn)交易發(fā)生在新房市場(chǎng)的國(guó)家里,衡量房?jī)r(jià)的時(shí)候可能會(huì)遇到的一些問(wèn)題。

    我們假設(shè)有座城市,就叫它北京吧。假設(shè)它只有一條東西向的大道,就叫長(zhǎng)安街吧。長(zhǎng)安街把這座城市分為兩大塊:城北和城南。簡(jiǎn)單起見(jiàn),假設(shè)2009年城北的房?jī)r(jià)是2萬(wàn)元一平方米,城南的房?jī)r(jià)是1萬(wàn)元一平方米。到了2010年,城北的房?jī)r(jià)變成4萬(wàn)元一平方米,城南的房?jī)r(jià)變成2萬(wàn)元一平方米。請(qǐng)問(wèn),2010年北京的房?jī)r(jià)比2009年漲了多少?

    這似乎是個(gè)傻瓜問(wèn)題,房?jī)r(jià)漲了百分之百,這應(yīng)該是個(gè)沒(méi)有任何爭(zhēng)議的答案。

    但事情并沒(méi)有就此結(jié)束?,F(xiàn)在我們假設(shè)2009年全北京開(kāi)盤(pán)的樓都在城北,而2010年全北京開(kāi)盤(pán)的樓都在城南。如果你只看新樓的銷(xiāo)售數(shù)據(jù),就會(huì)發(fā)現(xiàn)北京2009年和2010年樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)完全一樣,沒(méi)有任何變化,都是2萬(wàn)元一平方米。因此,如果只看開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù),可能就會(huì)得出2010年的房?jī)r(jià)相對(duì)于2009年沒(méi)有漲的結(jié)論??擅餮廴藭?huì)立刻反駁:這是在做數(shù)字游戲,是拿吉利和寶馬比——你要是拿今年的吉利車(chē)的售價(jià)和去年寶馬的售價(jià)比,那新車(chē)價(jià)格不僅沒(méi)有漲,還跌了呢。

    但從另一個(gè)角度說(shuō),也許新樓的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)就是我們應(yīng)該看的數(shù)據(jù)。為什么這么說(shuō)?北京后海邊上翻新過(guò)的四合院的價(jià)格這幾年可能已經(jīng)漲了幾十倍了,但對(duì)絕大多數(shù)要買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō),這個(gè)價(jià)格并不重要。一張電影票已經(jīng)從過(guò)去的20元錢(qián)漲到現(xiàn)在的100元了,但對(duì)絕大多數(shù)買(mǎi)盜版光盤(pán)在自家電視上看電影的人來(lái)說(shuō)也不重要。LV包的價(jià)格又翻倍了,但這對(duì)絕大多數(shù)背普通包上班的女士們來(lái)說(shuō)也不重要。很多東西的價(jià)格都在漲,但這并不影響廣大老百姓的生活。更廣義地說(shuō),那些交易量小的市場(chǎng)里發(fā)生的價(jià)格變動(dòng),其重要性要遠(yuǎn)小于那些真正有交易量的市場(chǎng)里發(fā)生的價(jià)格變動(dòng)。

    中國(guó)的二手房市場(chǎng)這些年發(fā)展很快,特別是2009年,一些稅收上的優(yōu)惠,使得交易格外活躍。但中國(guó)房市總的來(lái)說(shuō)還是一個(gè)新房占主導(dǎo)的市場(chǎng),大量的交易仍然發(fā)生在一手市場(chǎng),因此相對(duì)來(lái)說(shuō),一手市場(chǎng)的價(jià)格才是衡量購(gòu)房成本更好的指標(biāo)。如果一手市場(chǎng)的價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定,不發(fā)生過(guò)快上漲,那就意味著大多數(shù)人的購(gòu)房成本并沒(méi)有過(guò)快增加。在上面的例子里,2009年花150萬(wàn)在北京能買(mǎi)75平方米的房子,到了2010年,花150萬(wàn)還是能買(mǎi)75平方米的房子。沒(méi)錯(cuò),只是兩套房子的地段不一樣。這就和在家看盜版《阿凡達(dá)》一樣,雖然沒(méi)法和在正規(guī)的IMAX影院里看3D的比,但是10元錢(qián)的盜版碟也能夠滿足看電影的基本需要。沒(méi)錯(cuò),別人開(kāi)寶馬,你只能開(kāi)吉利,但你好歹也有代步工具了。更何況,中國(guó)快速的城市化進(jìn)程決定了地段也不是絕對(duì)的?,F(xiàn)在看起來(lái)城南地段不好,不代表過(guò)幾年仍然不好。15年前,北京的三環(huán)外很荒涼,還根本沒(méi)有四環(huán),現(xiàn)在的四環(huán)外還能看到農(nóng)田。從北大西門(mén)望出去,直接就能看到西山,中間根本沒(méi)任何樓房阻隔。那個(gè)時(shí)候,住在現(xiàn)在的四環(huán)邊上屬于住在郊區(qū)。而現(xiàn)在,如果能在四環(huán)邊上買(mǎi)套房,相信很多人都會(huì)歡天喜地,覺(jué)得自己就住在市中心。過(guò)去的通縣,現(xiàn)在的通州區(qū),因?yàn)橥顺氰F的緣故,已經(jīng)有大量的人口居住。城北的回龍觀小區(qū)和城南的亦莊在剛剛開(kāi)發(fā)的時(shí)候看起來(lái)何其遙遠(yuǎn),但現(xiàn)在很多人都住得其樂(lè)融融。距離問(wèn)題,可以在很大程度上通過(guò)發(fā)展公共交通來(lái)緩解。更何況,城市大了,市中心也可以有很多。過(guò)去在北京買(mǎi)東西,不是上西單就是逛王府井,而現(xiàn)在,只有外地人才去這些地方。

    必須指出的是,我上面構(gòu)造的這個(gè)例子,是一個(gè)清晰的房?jī)r(jià)漲了一倍的例子,這是一個(gè)不容否定的事實(shí)。即便如此,僅從新房的購(gòu)房成本看,房?jī)r(jià)卻沒(méi)有漲。如果房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)僅僅覆蓋實(shí)際發(fā)生的交易數(shù)據(jù),那就很可能顯示房?jī)r(jià)沒(méi)有漲。而現(xiàn)實(shí)的情況要比這個(gè)例子復(fù)雜多了。比如說(shuō),在商品房?jī)r(jià)格暴漲的同時(shí)政府大量供應(yīng)限價(jià)房,那么房?jī)r(jià)應(yīng)該怎么衡量?光看商品房的價(jià)格可能是在瘋漲,而光看限價(jià)房,房?jī)r(jià)又可能沒(méi)漲。取平均,怎么?。渴前唇灰琢考訖?quán)平均,還是按保有量加權(quán)平均?這些都不那么簡(jiǎn)單。國(guó)外雖然已經(jīng)有很多成熟的衡量房?jī)r(jià)的方法,但這些國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)本身也比較成熟,而且其市場(chǎng)的情形和中國(guó)的并不完全一致,那里沒(méi)有像中國(guó)這么快速的城市化和這么多新房上市,因此那些方法不能直接套用。從某種意義上說(shuō),你也不能說(shuō)從交易數(shù)據(jù)看,進(jìn)而得出“房?jī)r(jià)沒(méi)有漲”的結(jié)論完全沒(méi)有道理,因?yàn)檫@在很大程度上取決于你覺(jué)得住房是必需品還是奢侈品,是消費(fèi)品還是投資品,還取決于你關(guān)注房?jī)r(jià)的最終原因是什么。如果你認(rèn)為住房是必需品、消費(fèi)品,關(guān)注房?jī)r(jià)的原因是關(guān)心老百姓能不能買(mǎi)得起房,那么只要一手新房的價(jià)格保持穩(wěn)定和漲幅適度,就能滿足老百姓買(mǎi)房自住的需要,至于那些高檔社區(qū)、豪華公寓、黃金地段的房?jī)r(jià)怎么飆升,和普通老百姓最關(guān)心的,恐怕沒(méi)什么必然聯(lián)系——普通老百姓沒(méi)有人買(mǎi)得起,也沒(méi)有人會(huì)去買(mǎi)。

    我上面構(gòu)造的例子還清晰地說(shuō)明了,如果只是簡(jiǎn)單地公布一個(gè)總的房?jī)r(jià)指數(shù),會(huì)掩藏太多重要的信息。如果統(tǒng)計(jì)局真的想把房?jī)r(jià)信息做好做透明,就應(yīng)該公布更多的數(shù)據(jù)、更細(xì)的數(shù)據(jù),讓更多的專(zhuān)家和百姓進(jìn)行研究,參與討論。

    (思雨摘自中華工商聯(lián)合出版社《一沙一世界:郭凱經(jīng)濟(jì)學(xué)札記》一書(shū))

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