當(dāng)心購房的陰陽合同

□ 本刊記者 周 婕

當(dāng)心購房的陰陽合同

□ 本刊記者 周 婕

來京工作近十年的李先生，事業(yè)小成，打算今年在北京買套房子。由于工作單位在國貿(mào)附近，就想在東三環(huán)附近買套二手房，李先生通過中介看中了幾套房子，一直猶豫不決，這期間他多次接到中介電話，說交易指導(dǎo)價要調(diào)成3倍了，勸李先生在價格調(diào)整前盡快決定，中介公司負(fù)責(zé)做“陰陽合同”。

所謂“陰陽合同”，是指合同當(dāng)事人就同一事項訂立兩份以上的內(nèi)容不相同的合同，一份對內(nèi)，一份對外，其中對外的一份并不是雙方真實意思表示，而是以逃避國家稅收等為目的；對內(nèi)的一份則是雙方真實意思表示，可以是書面或口頭。

在今年2月16日公布的“京十五條”中，嚴(yán)格加強稅收征管中明確提到禁止“陰陽合同”，嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓住房的營業(yè)稅、個人所得稅征收政策。財政部門會同稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門根據(jù)市場情況及時動態(tài)地調(diào)整存量房交易最低計稅價格，堅決堵住“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。

但是現(xiàn)實的情況是什么樣呢？近日記者以買房者身份走訪了多家中介門店，當(dāng)記者表示交易稅太高時，幾家中介都表示可以做“陰陽合同”解決此問題。

根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)計算，今年2月，北京市成交價低于90萬元的二手房，占總成交量的73.2%，平均成交面積為86平方米。而業(yè)內(nèi)人士表示成交量不到100萬元的二手房已經(jīng)不足5%。兩個數(shù)據(jù)差距如此之大，說明相當(dāng)一部分交易簽訂的是“陰陽合同”。

由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、人力資源和社會保障部聯(lián)合出臺的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，已于4月1日實施。這是我國第一個專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章。該《辦法》明確規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和人員不得從事賺取差價、協(xié)助簽訂“陰陽合同”、為不符合交易條件和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)等違法違規(guī)行為?！掇k法》的出臺無疑將有力地規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。未來房產(chǎn)中介再有賺取差價、協(xié)助簽訂“陰陽合同”的行為，將可能受到停業(yè)處罰。

其實，簽訂陰陽合同避稅，是有一定風(fēng)險的。

最近，老王苦惱不已，為了兒子能順利移民加拿大，老王低價出售了自己名下的一套住房。購房者小劉在購房時為了避稅希望做份“陰陽合同”，老王同意了。合同規(guī)定，小劉購買老王名下一套坐落于朝陽區(qū)的房子，轉(zhuǎn)讓價格為390萬，小胡應(yīng)于合同簽訂之日起10日內(nèi)付清。若超過十五日仍未支付的，則老王有權(quán)單方面解除合同，但應(yīng)當(dāng)書面通知購買方，小劉需向老王支付總價款10%的賠償金。隨后，小劉與老王又簽訂《房屋買賣補充合同》，合同約定這套房子的實際成交價是480萬。這就是所謂的陰陽合同。

但是沒過幾天小劉就反悔了，表示既不履行合同也不愿承擔(dān)違約責(zé)任。老王要求小劉解除合同并承擔(dān)違約責(zé)任，繳付約定的違約金，但小劉不肯。無奈下老王將小劉告上了法庭。在法庭上，小劉的律師主張這種陰陽合同是違法的，不具有法律效力，所以無需對老王進行賠償，而老王的律師主張該合同系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，所以合同是有效的，雙方各執(zhí)一詞爭執(zhí)不下。

據(jù)了解，這種所謂的陰陽合同的主要條款是合法有效的，根據(jù)法律規(guī)定，合同部分條款無效，不影響其他的條款的法律效力。陰陽合同中，買賣雙方對房價進行的約定為了達到避稅的目的，是無效的，但是其他的條款都是雙方當(dāng)事人的真實意思表達是有效的。所以小劉不想買老王的房子了，是屬于違約行為，應(yīng)當(dāng)按照合同的約定支付違約金。而小劉如果買下這套房子，就是偷稅漏稅，一旦被查出，就要補繳稅款，甚至被追究法律責(zé)任。

所以，在此提醒廣大購房者和中介機構(gòu)，應(yīng)該認(rèn)真遵守國家的相關(guān)規(guī)定，按照法律和法規(guī)辦事。

□ 編輯 陳 萌 □ 美編 閻 瑾