潘石屹:降價(jià)是開(kāi)發(fā)商的反思

任蕙蘭

就像在玩“一二三、木頭人”，誰(shuí)先動(dòng)誰(shuí)就輸了游戲。在政府、開(kāi)發(fā)商與剛需的這一輪博弈中，最先撐不住的是開(kāi)發(fā)商。

銀根緊縮、“限購(gòu)”遲遲不松綁、房產(chǎn)稅來(lái)襲……下跌預(yù)期成為現(xiàn)實(shí)，降價(jià)潮迅速?gòu)谋鄙蠌V蔓延至二線城市，樓市寒意更甚于2008年。本輪房企降價(jià)是為了做大業(yè)績(jī)還是絕處求生？未來(lái)的行業(yè)整合中誰(shuí)主沉?。颗耸偃涨敖邮芰恕缎旅裰芸穼ＴL。

潘幣是高房?jī)r(jià)的宣泄口

《新民周刊》：剛才我拿到了有你簽名的潘幣（“潘”是網(wǎng)民推出的計(jì)量單位，1潘=1000元/平方米），這種應(yīng)對(duì)的確很幽默。

潘石屹：人不能太在意自己。如果發(fā)生了這件事，你太在意自己，就會(huì)狹隘地覺(jué)得網(wǎng)上這些人都在調(diào)侃我、傷害我。你說(shuō)喬布斯死了，你不去紀(jì)念喬布斯，非得紀(jì)念我？但當(dāng)你把自己的心態(tài)、身段放下來(lái)看，這不是一種對(duì)你本人的傷害，這件事幾乎把所有中國(guó)年輕人對(duì)高價(jià)房的憤怒釋放出來(lái)。

從這方面來(lái)看，我很冤，因?yàn)槲液芏嗄瓴蛔鲎≌?xiàng)目了。但人們發(fā)泄憤怒時(shí)會(huì)聚焦，幾千萬(wàn)人的憤怒聚焦到你一個(gè)人身上的時(shí)候，你用任何方式辯解都沒(méi)有用。

當(dāng)時(shí)有幾種應(yīng)對(duì)辦法。第一個(gè)是出來(lái)解釋，我沒(méi)有任何調(diào)侃喬布斯的意思，我是喬布斯很忠實(shí)的粉絲，多少年來(lái)我們公司學(xué)習(xí)的榜樣就是喬布斯。第二個(gè)是澄清我不蓋住宅，蓋的是商業(yè)地產(chǎn)。你對(duì)住宅太貴有意見(jiàn)，商業(yè)地產(chǎn)資本家愛(ài)買(mǎi)多貴跟你有什么關(guān)系？這個(gè)完全是靠市場(chǎng)去調(diào)節(jié)的。但是在大家發(fā)泄的當(dāng)口上，這些解釋一點(diǎn)意義都沒(méi)有。

最后我想，讓所有人通過(guò)這件事把心里的怨恨表達(dá)出來(lái)，把我作為發(fā)泄的出口，這就是我的作用。這時(shí)候我的角色就像戲臺(tái)上的小丑，社會(huì)有時(shí)候需要你去充當(dāng)小丑的角色。

后來(lái)我就沒(méi)理睬，這件事就不斷演繹，潘幣、潘元、潘的計(jì)量單位……網(wǎng)上鋪天蓋地。這時(shí)候所有人情緒都跟你對(duì)立，可能是幾千萬(wàn)人、上億人。我怎么來(lái)化解這個(gè)對(duì)立情緒呢？我就印個(gè)潘幣送過(guò)去。你可能一個(gè)月前在網(wǎng)絡(luò)上給我設(shè)計(jì)過(guò)潘幣、轉(zhuǎn)發(fā)過(guò)潘幣，在那里發(fā)泄情緒。但當(dāng)你看到真實(shí)的潘幣會(huì)一笑了之，對(duì)立的情緒就沒(méi)有了。

降價(jià)是開(kāi)發(fā)商的反思

《新民周刊》：現(xiàn)在各地樓盤(pán)都開(kāi)始大幅降價(jià)，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，還是四季度財(cái)務(wù)報(bào)表的一個(gè)數(shù)字需要？

潘石屹：兩個(gè)都不是。第一，2009年全中國(guó)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售3萬(wàn)多億元，2010年銷(xiāo)售5.25萬(wàn)億，加起來(lái)8萬(wàn)多億，當(dāng)年救市才出了4萬(wàn)億。所以絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商，除了綠城這些之外的，我覺(jué)得資金鏈都不是太大問(wèn)題。第二，從業(yè)績(jī)來(lái)看，像恒大、萬(wàn)科、中海這些大企業(yè)早就完成自己的業(yè)績(jī)了，不是為了財(cái)務(wù)報(bào)表降價(jià)。

你問(wèn)的這個(gè)問(wèn)題，今天我在飛機(jī)上還一直想，下來(lái)以后就發(fā)了一條微博，看到萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、恒大和綠城都在理性反思，這是很可喜的。這個(gè)反思就是把房?jī)r(jià)降了。這次全國(guó)各個(gè)樓盤(pán)，尤其是一些大的開(kāi)發(fā)商率先降價(jià)。你看砸了售樓處的，有中海、龍湖、綠地、萬(wàn)科，都是大開(kāi)發(fā)商。我看到這件事積極的一面，這個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)被嚴(yán)重撕裂了，土地價(jià)格高、房?jī)r(jià)高，大家已經(jīng)湊不到一起去了，為了讓市場(chǎng)有愈合的力量，它們主動(dòng)降價(jià)。所以這次全國(guó)開(kāi)發(fā)商降價(jià)，意義是積極的。

《新民周刊》：最近聽(tīng)說(shuō)宋衛(wèi)平的綠城集團(tuán)資金鏈緊張，馬云鼓動(dòng)所有員工去買(mǎi)綠城的房子。設(shè)想一下，如果有一天SOHO中國(guó)面對(duì)這樣的情況，你覺(jué)得哪位老板會(huì)鼓動(dòng)員工去救SOHO中國(guó)？

潘石屹：我覺(jué)得這個(gè)消息可能是假的。馬云多聰明的人，他怎么會(huì)做出這么傻的事？馬云讓下面的員工去救，你給員工的擔(dān)保是什么？他買(mǎi)房子賺了錢(qián)皆大歡喜，虧了錢(qián)馬云要不要補(bǔ)貼？我們強(qiáng)調(diào)每個(gè)員工有自己獨(dú)立的判斷，有自己獨(dú)立支配財(cái)務(wù)的能力。而不是像”文革“一樣，老板一號(hào)召，大家都去買(mǎi)宋衛(wèi)平的房子。這真是太可怕了。

當(dāng)然如果SOHO中國(guó)到了這樣的地步，該破產(chǎn)就破產(chǎn)，這就是市場(chǎng)對(duì)你的懲罰。你讓一個(gè)朋友把員工都動(dòng)員上，浩浩蕩蕩來(lái)救你，這跟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)優(yōu)勝劣汰的規(guī)律是格格不入的。我不希望任何老板做出這樣的決定，這個(gè)是一個(gè)太可怕的決定。

《新民周刊》：在現(xiàn)在這個(gè)環(huán)境下，宏觀貨幣政策忽松忽緊，一家房地產(chǎn)企業(yè)如果手頭有非常多的流動(dòng)資金，是一件好事還是壞事？

潘石屹：當(dāng)然是好事。因?yàn)檫@些做住宅的大開(kāi)發(fā)商降價(jià)，是看到2012年、2013年整個(gè)世界的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、中國(guó)住房的購(gòu)買(mǎi)力會(huì)大幅度下跌，它們提前做出了調(diào)整。市場(chǎng)前景不看好，銀根又沒(méi)有放松的情況下，手里擁有現(xiàn)金，一定是件好事情。

《新民周刊》：現(xiàn)在有很多高調(diào)的民營(yíng)房企老總，也有很多低調(diào)的國(guó)營(yíng)房企老總，如果房?jī)r(jià)跌到一定程度，出現(xiàn)行業(yè)整合，誰(shuí)整合誰(shuí)的可能性比較大？

潘石屹：就看中國(guó)未來(lái)的格局了。我記得在2006年、2007年，土地招拍市場(chǎng)活躍的全是民營(yíng)開(kāi)發(fā)商，從2009年救市計(jì)劃之后，民營(yíng)小企業(yè)的身影基本上沒(méi)有了，現(xiàn)在就是央企、國(guó)有企業(yè)、上市公司這三類。所以我覺(jué)得未來(lái)的整合，最關(guān)鍵還是看中國(guó)大的方向。

調(diào)控走向

《新民周刊》：現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商面臨的壓力和2008年不同？

潘石屹：2008年底我提出了“百日巨變”，從很多開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)報(bào)表看，資金鏈都出了問(wèn)題，日子馬上就過(guò)不下去了。今年的情況不是這樣，有個(gè)別開(kāi)發(fā)商資金鏈會(huì)比較緊張，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商資金狀況要比2008年底好得多。而今年最可怕的是，你接觸到任何一個(gè)地方政府跟2007年的心態(tài)是一樣的，都恨不得把一塊地賣(mài)成天價(jià)，拿這個(gè)錢(qián)去發(fā)展。

《新民周刊》：作為開(kāi)發(fā)商你經(jīng)歷了這么多輪調(diào)控，如果為政府設(shè)想一下，你覺(jué)得政府方面是否知道調(diào)控會(huì)走向何方？

潘石屹：我覺(jué)得政府應(yīng)該是非常清楚的，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不深?yuàn)W。如果從2003年的121號(hào)文件算起的話，現(xiàn)在已經(jīng)走過(guò)了8年調(diào)控，到今天為止都沒(méi)有達(dá)到預(yù)期。我覺(jué)得市場(chǎng)基本上有三方，第一方是開(kāi)發(fā)商，建房子的人；第二方是購(gòu)買(mǎi)房子的人；第三方是地方政府。這三方大目標(biāo)是一致的，像解決老百姓的住房問(wèn)題、城市化問(wèn)題，應(yīng)該齊心協(xié)力。但現(xiàn)在經(jīng)過(guò)8年調(diào)控，三方越走越遠(yuǎn)。這樣的情況肯定不能長(zhǎng)久。

《新民周刊》：本輪調(diào)控會(huì)持續(xù)多久？

潘石屹：誰(shuí)都看不清楚，走一步看一步。我希望這個(gè)行業(yè)的開(kāi)發(fā)商、地方政府、中央政府、銀行這四方面力量要有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的想法，看看2012年、2013年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是什么樣的格局，想清楚要朝什么方向去發(fā)展。我覺(jué)得目前整個(gè)措施都太短期了，沒(méi)抓住最實(shí)質(zhì)的問(wèn)題。關(guān)鍵是要解決土地跟財(cái)政掛鉤的問(wèn)題。