拐點(diǎn),向上拐還是向下拐?

張襦心

“除了房?jī)r(jià)，也多關(guān)心一下我們的房地產(chǎn)股，幾個(gè)月來(lái)一直跌跌不休。今天大盤(pán)突然暴跌，B股的房地產(chǎn)股更是重災(zāi)區(qū)，我手上的新城B跌幅高達(dá)8.3%。我在上面套了幾十萬(wàn)，說(shuō)句實(shí)在話，一分錢(qián)都沒(méi)有了，只能等下月發(fā)工資。我的領(lǐng)導(dǎo)更慘，被套了幾百萬(wàn)?！?1月30日，北京一家網(wǎng)絡(luò)公司的總監(jiān)向記者訴苦。

就在這位投資者糾結(jié)到底該“就地臥倒”，還是勇敢地行使期權(quán)、再填點(diǎn)錢(qián)到這個(gè)窟窿里去，當(dāng)晚就迎來(lái)了“解放軍”——央行35個(gè)月以來(lái)首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率?！拔业墓善庇芯攘耍　辈怀鏊?，第二天房地產(chǎn)股帶頭領(lǐng)漲。

盡管清一色的專家出面“辟謠”，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率不是為了給房地產(chǎn)松綁，但幾乎所有的網(wǎng)友評(píng)論都劍指房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)調(diào)控是否會(huì)再次上演2009年臨門(mén)一腳卻調(diào)頭而去的那一幕？正逢“四季度樓市拐點(diǎn)論”甚囂塵上，問(wèn)題是：究竟是向上拐，還是向下拐？

過(guò)冬模式

大雪時(shí)節(jié)，朔風(fēng)凜冽，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來(lái)了極度寒冷。

就像“戲說(shuō)地產(chǎn)”里調(diào)侃的，“如今不打折，你都不好意思賣房；售樓處不挨砸，你都不好意思說(shuō)自己是品牌開(kāi)發(fā)商；不在多城市同時(shí)挨砸，你都不好意思說(shuō)自己是全國(guó)性大開(kāi)發(fā)商；不關(guān)幾十家門(mén)店，你都不好意思說(shuō)自己是品牌房產(chǎn)中介?！?/p>

在“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”之下，限購(gòu)、限貸，已成為開(kāi)發(fā)商的噩夢(mèng)。9月10日，在記者新書(shū)《地產(chǎn)真相》的發(fā)布會(huì)上，北京萬(wàn)科副總經(jīng)理肖勁公布了萬(wàn)科市場(chǎng)部門(mén)所做的一份抽樣調(diào)查：“北京有資格、有能力購(gòu)房的家庭不到3%，約合20萬(wàn)戶?！比f(wàn)科副總裁毛大慶則補(bǔ)充道：“現(xiàn)在的情況就是每賣一套房子就少一個(gè)客戶?！?/p>

截至12月1日，北京商品房庫(kù)存量已經(jīng)達(dá)到了12.5萬(wàn)套。這是繼2009年5月30日達(dá)到12萬(wàn)套后，北京住宅庫(kù)存量再次回到歷史高位。

另?yè)?jù)此前上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報(bào)告統(tǒng)計(jì)，截至2011年10月底，北京、上海、深圳、廣州4個(gè)一線城市新建商品住宅庫(kù)存總量高達(dá)2780萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)約38%。預(yù)計(jì)四季度新建商品住宅存量還將繼續(xù)增加。

樓市供應(yīng)量已達(dá)歷史峰值，銷量卻陷入最低迷。

2011年的“金九銀十”，北京樓市合計(jì)簽約量?jī)H2.7萬(wàn)套，較去年同期逾5萬(wàn)套的簽約量下降了46%，而在全國(guó)47個(gè)大中城市中，有41個(gè)城市住宅成交量低于去年同期，廣深滬等9城市同比下跌五成以上。

二手房市場(chǎng)上，買方等，賣方熬。

11月份，昆山陽(yáng)澄湖畔某小區(qū)，一位中介做完手上這單，準(zhǔn)備回老家湖北歇上三個(gè)月?！斑@是幾個(gè)月來(lái)唯一出來(lái)的一套房。沒(méi)生意，二手房主只要不是等錢(qián)用，基本沒(méi)人在這種時(shí)候往外賣?！?/p>

深圳中原地產(chǎn)已關(guān)閉60家門(mén)店，1000人流失。北京的中介門(mén)店今年以來(lái)已關(guān)閉約1000家，僅10月份就關(guān)了177家。擁有中國(guó) “房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)第一樓”的浙江裕興不動(dòng)產(chǎn)，也因背著300萬(wàn)銀行貸款、1800萬(wàn)民間借貸，以及其他欠款1000萬(wàn)，被輿論懷疑“老板要跑路”。

“樓市2012”即將來(lái)臨，萬(wàn)科把自己的發(fā)展模式調(diào)整為“過(guò)冬”。用毛大慶的話說(shuō)，就是“慎買地、不囤地、不漲價(jià)、快速消化。超過(guò)10億的項(xiàng)目必須尋找合作伙伴?！?/p>

“房鬧”像幽靈一樣突然冒出來(lái)，打砸售樓處的風(fēng)波一度蔓延，也許發(fā)泄的是老業(yè)主對(duì)房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)瞬縮水的極度不滿，也有人懷疑這是開(kāi)發(fā)商自導(dǎo)自演的“行為藝術(shù)”。無(wú)論如何，都說(shuō)明各方博弈已進(jìn)入深水區(qū)，折射出來(lái)的是同一個(gè)問(wèn)題：開(kāi)發(fā)商很“差錢(qián)”，這也是本輪房?jī)r(jià)下跌的“唯一動(dòng)因”。

以狂飆突進(jìn)聞名的地產(chǎn)大鱷杭州綠城，最近便因?yàn)橹旅摹百Y金軟肋”，把自己逼到了懸崖邊，屢屢遭遇“倒綠”風(fēng)波。

這家企業(yè)的成長(zhǎng)歷程，在房地產(chǎn)調(diào)控中極具標(biāo)本意義。

2008年調(diào)控，綠城曾言辭激烈地批評(píng)萬(wàn)科拋出“拐點(diǎn)論”帶頭降價(jià)，乃是對(duì)行業(yè)“不負(fù)責(zé)任”，并因不愿意降價(jià)求生存命懸一線，沒(méi)想到政府救市讓它逃過(guò)一劫，并雄心勃勃地一度挑戰(zhàn)地產(chǎn)業(yè)老大萬(wàn)科。

“當(dāng)初被視為‘睿智的萬(wàn)科成為‘弱智，拿地時(shí)總是被地方政府不待見(jiàn)。堅(jiān)持扛著的綠城，則被奉為座上賓?！币晃坏禺a(chǎn)界人士私下對(duì)記者笑言。

2009年樓市發(fā)高燒，綠城不惜重金斬獲多處“地王”。高端市場(chǎng)、高端產(chǎn)品的定位，也意味著綠城的布點(diǎn)，幾乎都在限購(gòu)城市；對(duì)準(zhǔn)的，都是限購(gòu)人群。于是在本輪調(diào)控中首當(dāng)其沖，再度回到谷底。

2011年中報(bào)顯示，綠城中國(guó)截至今年6月30日的凈資本負(fù)債比率達(dá)163%，較2010年12月31日上升31個(gè)百分點(diǎn)，居內(nèi)地上市房企之首。

“綠城，會(huì)不會(huì)成為第二個(gè)順馳？！”該問(wèn)法極具眼球效應(yīng)。再加上“收購(gòu)門(mén)”、“信托門(mén)”、“香港退市”傳言、“阿里巴巴義薄云天出手相救”、“叫賣球隊(duì)無(wú)人應(yīng)”等等，以至于綠城老板宋衛(wèi)平幾近成為“年度話題人物”，就連浙江麗水大霧一架私人飛機(jī)失事墜毀，都有小道消息跟他扯上關(guān)系。

“綠城在快速擴(kuò)張模式上學(xué)的是碧桂園，在產(chǎn)品模式上學(xué)的是龍湖。以為雖然和別人一樣的價(jià)格拿地，但只要推出好產(chǎn)品，就能賣出更好的價(jià)格。沒(méi)想到一旦市場(chǎng)進(jìn)入下跌通道，成本就成了它巨大的負(fù)擔(dān)和壓力?！敝禺a(chǎn)評(píng)論人士，中投聯(lián)達(dá)（北京）投資有限公司董事長(zhǎng)楊少鋒分析道。

他認(rèn)為：“綠城還不至于破產(chǎn)，賣掉幾塊地就能過(guò)冬了。但接下來(lái)的問(wèn)題是，現(xiàn)在誰(shuí)還在拿錢(qián)買地？”

數(shù)據(jù)顯示，今年前3季度，在A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)中，70%房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，超過(guò)40%房企凈利下滑甚至出現(xiàn)虧損，超八成房企負(fù)債同比增加。

一言以蔽之：誰(shuí)都沒(méi)錢(qián)買。

擁有諸多可以變現(xiàn)資源的上市大房企都勒緊了褲腰帶，中小房企的日子更是可想而知。

福建寧德十大杰出女性地產(chǎn)商鄭小青，也有傳言“被破產(chǎn)”了。

10月中旬楊少鋒接到電話，說(shuō)是他老家寧德一個(gè)認(rèn)識(shí)的女房地產(chǎn)商破產(chǎn)了。“通過(guò)民間融資做房地產(chǎn)，融資額高達(dá)20億元，利息從3分到最后高達(dá)年息100%。因銀行收緊信貸宣告破產(chǎn)，資金缺口高達(dá)10億元，涉及寧德民營(yíng)企業(yè)數(shù)十家、民眾無(wú)數(shù)。其中一家從事電機(jī)出口的制造企業(yè)老板借出1億多，將可能成為關(guān)聯(lián)破產(chǎn)的另一個(gè)實(shí)體企業(yè)。這種情況，預(yù)計(jì)在浙江、福建、廣東等民間融資盛行的地方將大規(guī)模爆發(fā)，溫州、寧波、臺(tái)州、寧德、福清、泉州等地都將是重災(zāi)區(qū)。”

大浪淘沙，房地產(chǎn)行業(yè)注定上演：死一批、跑一批、割肉賣地活一批。

各種“突圍”

不僅房產(chǎn)商，習(xí)慣于依賴“土地財(cái)政”的地方政府也hold不住了。

從今年9月份開(kāi)始，廣州的土地拍賣就開(kāi)始頻繁出現(xiàn)“零舉牌”，地產(chǎn)巨頭紛紛缺席。10月份，廣州推出的19宗用地?zé)o人問(wèn)津，北京則共成交土地21宗，其中工業(yè)用地成交15宗，商業(yè)用地成交5宗，僅僅成交的1宗住宅用地，還是限價(jià)房用地。

11月23日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心調(diào)低了“平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)B05-01、B05-02地塊居住、社會(huì)停車場(chǎng)庫(kù)項(xiàng)目用地”等2宗地掛牌起始價(jià)格，下調(diào)幅度分別接近9%和15%。這兩塊土地從今年年初掛出來(lái)，至今無(wú)人問(wèn)津，熬成了“骨灰級(jí)”。

土地出讓金對(duì)地方政府意味著什么？

國(guó)土資源部的統(tǒng)計(jì)顯示，2005年，在國(guó)家收緊“地根”的情況下，土地出讓金總額有5505億元；2006年增加到7676.89億元；到2007年近1.3萬(wàn)億元。2008年全國(guó)土地出讓收入縮水，但仍然維持在9600億元的高位。2009年全國(guó)土地出讓金飆至1.59萬(wàn)億，在全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)歷了一場(chǎng)盛宴的2010年，更攀上2.7萬(wàn)億的歷史高峰。在不少地方，土地出讓金占預(yù)算外財(cái)政收入比重已超過(guò)50%，有些甚至占80%以上，早已演變?yōu)榈胤秸摹暗诙?cái)政”。根據(jù)中國(guó)債券信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年全國(guó)記賬式國(guó)債一共才發(fā)行了人民幣1.45萬(wàn)億元。

地方政府在土地上的財(cái)政收益不僅表現(xiàn)在巨大的土地收益上，也同樣表現(xiàn)在房地產(chǎn)的交易過(guò)程中。統(tǒng)計(jì)表明，在整個(gè)房地產(chǎn)的建設(shè)、交易的過(guò)程中，各種收入占到了房地產(chǎn)價(jià)格的30％-40％左右。

財(cái)政收入大部分是需要上繳的，那么中國(guó)絕大部分基層縣區(qū)級(jí)政府，如果離開(kāi)土地財(cái)政，日子過(guò)得下去嗎？

面對(duì)財(cái)政窘狀，地方政府又是如何變出錢(qián)來(lái)“搞建設(shè)”？

福建一位縣級(jí)市的市長(zhǎng)，曾跟楊少鋒說(shuō)了一個(gè)雄心勃勃的投資計(jì)劃。

楊少鋒奇怪地問(wèn)他：“縣里一年才十幾個(gè)億的財(cái)政收入，怎么支撐這么龐大的項(xiàng)目？”

該市長(zhǎng)胸有成竹：“我們?nèi)ツ陝倓偱牧艘粔K地，1畝地1200萬(wàn)，不到一百畝地，我們土地出讓金就將近10個(gè)億，現(xiàn)在我們市的土地儲(chǔ)備有將近1500畝，僅僅這些土地儲(chǔ)備就值200多億?！?而早在1年前，該縣地價(jià)還不到600萬(wàn)/畝，一年時(shí)間，因?yàn)榈貎r(jià)的暴漲，在市長(zhǎng)看來(lái)，口袋中隨時(shí)可以開(kāi)支的土地銀行，資產(chǎn)已經(jīng)翻了一倍。

在房?jī)r(jià)和地價(jià)暴漲的過(guò)程中，這位市長(zhǎng)所勾勒的發(fā)展前景，建立在以未來(lái)的土地出讓金收入和房地產(chǎn)稅收的良好預(yù)期基礎(chǔ)之上，并且?guī)缀踉谥袊?guó)大地上每一個(gè)城市上演。如此“摩天大樓”，宛如建在流沙之上。一旦流沙消逝，這些地方是否能夠承受隨之而來(lái)的塌陷？

于是我們看到了心急如焚的地方政府的各種“試探”。比如悄悄給限購(gòu)令松綁，卻又在幾十個(gè)小時(shí)后緊急叫停。

在已經(jīng)執(zhí)行限購(gòu)的46個(gè)城市中，明確了截止時(shí)間的城市有12個(gè)：福州、廈門(mén)、海口、濟(jì)南、青島、石家莊、長(zhǎng)春、貴陽(yáng)、南寧、合肥、蘇州、南寧。其中11個(gè)城市截止日期都為2011年12月31日，南寧的截止時(shí)間為2012年2月29日。至今為止，沒(méi)有一家主動(dòng)表態(tài)明年繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)令。

調(diào)控向何處去

就在節(jié)骨眼上，央行突然下調(diào)了存款準(zhǔn)備金率。

上一次央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，還是在2008年的12月份。連續(xù)上調(diào)了12次之后，這次罕見(jiàn)地反向操作，讓許多人倍覺(jué)意外。然而敏感的金融界人士，卻早已從蛛絲馬跡中，嗅出了不尋常的意味。

11月8日，中國(guó)一年期央票拍賣，收益率出現(xiàn)了28個(gè)月來(lái)首次下降。央行不肯回收太多的流動(dòng)性！澳新銀行大中華區(qū)經(jīng)濟(jì)研究總監(jiān)劉利剛從中讀出了貨幣政策放寬的信號(hào)。

11月16日，央行公布了“第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告”。透過(guò)10月份貸款數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)銀行已經(jīng)被允許發(fā)放更多的貸款。

最具標(biāo)志性的事件，還數(shù)11月22日，浙江省農(nóng)信系統(tǒng)獲準(zhǔn)定向下調(diào)部分機(jī)構(gòu)的人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5%。如果用許小年教授的“煙槍論”，這簡(jiǎn)直就是“抽鴉片上癮”的央行已經(jīng)忍不住往煙槍上瞄了一眼，接下去就該伸手去摸了。

許教授為何如此批評(píng)？這是因?yàn)橹袊?guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)出現(xiàn)了下滑之勢(shì)。在“穩(wěn)增長(zhǎng)”面前，到底是要效率，還是要質(zhì)量？

從央行再次祭起釋放流動(dòng)性的“法器”來(lái)看，答案不言而喻；被習(xí)慣性依賴的“抓手”，也就呼之欲出。

“政府釋放流動(dòng)性是為了給實(shí)體經(jīng)濟(jì)補(bǔ)血，但目前這個(gè)情況，指望實(shí)體經(jīng)濟(jì)來(lái)拉動(dòng)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)幾乎不可能?！睏钌黉h認(rèn)為。

房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中扮演的角色，讓人無(wú)法回避。

記者從2010年中國(guó)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)中看到，2010年中國(guó)全年社會(huì)商品零售總額為154554億元，而房地產(chǎn)銷售額則高達(dá)4.5萬(wàn)億元，近社會(huì)商品零售總額的三分之一（需要指出的是，房地產(chǎn)的銷售額并未計(jì)入社會(huì)商品零售總額），對(duì)整個(gè)上下游行業(yè)的帶動(dòng)是16萬(wàn)億。全年銀行貸款余額增長(zhǎng)8萬(wàn)億元左右，而僅僅房地產(chǎn)行業(yè)的貸款增長(zhǎng)額度就達(dá)到2.17萬(wàn)億元?？梢?jiàn)房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)的比重已經(jīng)嚴(yán)重超過(guò)了三分之一。房地產(chǎn)，不再僅僅是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快導(dǎo)致的民怨問(wèn)題，已經(jīng)上升成為我們整個(gè)經(jīng)濟(jì)體的“嵌入式病毒”。

如何“殺毒”才更有效果？楊少鋒說(shuō)：“就像一個(gè)病人發(fā)高燒，現(xiàn)在只是給他擦了酒精，把他體表溫度降下來(lái)了。房地產(chǎn)調(diào)控的真正出路是有限市場(chǎng)化，將商品房、該市場(chǎng)化的那部分完全放開(kāi)，即使?jié)q到天上去又有什么值得擔(dān)心的？政府可以通過(guò)稅收杠桿，把大部分收入取之于民用之于民，大量建造保障性住房，解決中低收入者的居住問(wèn)題。”

在非有限市場(chǎng)化的當(dāng)下，保障性住房，又在遭遇怎樣的尷尬？

今年3月，國(guó)務(wù)院提出2011年我國(guó)要新建1000萬(wàn)套保障性安居工程。有新聞?wù)f，截至9月底，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房已經(jīng)開(kāi)工986萬(wàn)套，開(kāi)工率98%。但按照北京高策房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)李國(guó)平的說(shuō)法，這么高的開(kāi)工率，是要把 “放個(gè)鞭炮、挖鏟土、剪個(gè)彩”這一類的刨去的。

未來(lái)5年，我國(guó)計(jì)劃新建保障性住房3600萬(wàn)套。除了建設(shè)成本之外，建這么多房子還必須通過(guò)市場(chǎng)向老百姓征地。地方政府自己的財(cái)政能否撐得起這么龐大的資金需求，的確是一個(gè)問(wèn)題。在今年1000萬(wàn)套保障性住房計(jì)劃中，400萬(wàn)套為棚戶區(qū)改造住房，200萬(wàn)套為經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房，160多萬(wàn)套為廉租房，220萬(wàn)套為公共租賃住房。真正有降房?jī)r(jià)意義的經(jīng)適房和兩限房，也只占了保障房總數(shù)的20%。

抄底去？

2008年調(diào)控，2009年放松，之后房?jī)r(jià)迅速報(bào)復(fù)性反彈。很多人擔(dān)心明年調(diào)控如果放松，是否房?jī)r(jià)會(huì)再次漲得風(fēng)生水起？

“我認(rèn)為不會(huì)。2009年實(shí)質(zhì)上是金融危機(jī)救了中國(guó)房地產(chǎn)。如果說(shuō)原來(lái)的政策是用各種政策打壓，后來(lái)政府為了挽救經(jīng)濟(jì)，則是用各種政策托市。2012年，我覺(jué)得政策應(yīng)該是在各個(gè)手往下壓的時(shí)候，壓的力度稍微減輕了一點(diǎn)，或者一只手放松了，另一只手還壓得很緊?！?/p>

楊少鋒已打算明年一季度去抄底買房。

“現(xiàn)在已經(jīng)是個(gè)底了。11、12月份，開(kāi)發(fā)商為了償還一年一度的到期貸款，資金鏈將變得異常緊張。1月份，新的貸款額度雖然下來(lái)了，但是有很多開(kāi)發(fā)商一開(kāi)始貸不到款。2月份，貸款陸續(xù)到賬，但開(kāi)發(fā)商多半用來(lái)償還高利貸，這是第一要緊的事。3月份，才開(kāi)始逐步清理拖欠的工程款。直到二季度，開(kāi)發(fā)商資金鏈才會(huì)有一個(gè)好轉(zhuǎn)。開(kāi)發(fā)商最缺錢(qián)的時(shí)候，一定是讓利最多的時(shí)候。如果冬天都過(guò)去了，還有什么理由繼續(xù)讓那么多利呢？”