惱人的房子

宋媛 林凱 沈翀

“加個(gè)名字要繳幾萬元的稅，真是不情愿，還得再想想，好糾結(jié)啊?！?9歲的李小姐略帶苦笑，“當(dāng)初辦房產(chǎn)證交了3%的契稅、1%的維修基金，現(xiàn)在又得交4%的‘加名費(fèi)，房子貴，加名字的費(fèi)用更高。”

2011年8月的一天，李小姐夫婦正在武漢房產(chǎn)交易中心咨詢房子的加名業(yè)務(wù)。

“婚前兩家人一起買了一套價(jià)值60多萬元的二手房，房產(chǎn)證上只寫了丈夫的名字。雖然出資買房時(shí)，娘家出了大部分房款，但想著既然要成一家人了，也就無所謂了。”李小姐說。但看到《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》（以下簡稱《婚姻法解釋（三）》）后，她為了保障自己的利益，要求在房產(chǎn)證上加上自己的名字。可是，加個(gè)名字也要繳不菲的契稅，這讓她很糾結(jié)。

加名讓人糾結(jié)

李小姐的煩惱絕不是個(gè)案，在武昌和漢口，很多市民都有同樣的煩惱，而且，收入水平的高低決定了民眾對征稅和加名的不同態(tài)度。

中高收入的市民大多表示，既然婚前房產(chǎn)婚后加名要征收契稅是國家規(guī)定，那么就算繳納一定稅金，也會依法辦理。而中低收入的市民對此頗有微詞：“以前可以不收的契稅為何現(xiàn)在非得收？辦理加名手續(xù)需繳納上萬的費(fèi)用，太高了，想加名有些猶豫，只能坐等國家政策。”

而率先出臺“房產(chǎn)證加名征稅”的南京更加熱鬧。南京的魯女士和潘先生結(jié)婚7年，家里有房產(chǎn)兩套，房產(chǎn)證上分別是潘先生和其父的名字。出于信任，結(jié)婚頭幾年，潘先生多次提出要把魯女士的名字加到自己婚前買的那套房子上，但魯女士覺得夫妻感情好最重要，加名的事也不用急，所以一直未著手去辦。直到看到《婚姻法解釋（三）》，魯女士才將加名提上日程。

就在夫妻倆準(zhǔn)備證件時(shí)，南京地稅部門2011年8月23日突然通知，將要對婚前房產(chǎn)加名征收3%的契稅。魯女士仔細(xì)一算，以前只要花數(shù)百元工本費(fèi)的加名費(fèi)用，一夜之間就變成了上萬元。于是，要加名的想法開始動搖。“就這么多花1萬多元，太不劃算了！以前在辦理房產(chǎn)證的時(shí)候不是已經(jīng)繳過稅了嗎？但不加吧，這兩天又感覺房產(chǎn)證上沒自己的名字好像缺點(diǎn)兒什么?！奔舆€是不加，魯女士左右為難。

糾結(jié)的不只是老百姓，還有各地政府部門。這不，還沒等魯女士糾結(jié)出結(jié)果，一天后，南京地稅部門就緊急發(fā)文，稱“稅務(wù)總局正著手研究具體意見，南京地稅部門還在等‘通知。”2011年8月28日，魯女士通過當(dāng)?shù)孛襟w聽到：南京地稅部門決定將暫不收取婚前房產(chǎn)加名契稅。

第二天一大早，魯女士趕緊拉著老公，到南京房產(chǎn)交易中心申請加名。魯女士說：“從申請加名到最終辦結(jié)要10天左右，現(xiàn)在還不知道政策的最終走向，只有先申請了再說。”

以前，男女雙方對于房產(chǎn)證是否共同署名并不關(guān)注。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在《婚姻法解釋（三）》出臺之前，在25歲～29歲的適婚購房者中，采取個(gè)人購房的方式占比高達(dá)90%以上，而且婚前購置的房產(chǎn)中，房產(chǎn)單獨(dú)署名的男性占8成以上。但如今，咨詢?nèi)绾温?lián)名貸款購房的消費(fèi)者增加了10%，已婚有房族咨詢房產(chǎn)證更名的情況也顯著增多。某地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司首席分析師張?jiān)卤硎?，未來預(yù)計(jì)將有20%以上的房產(chǎn)會更名共同持有。

2011年8月31日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)出的通知中表示，“婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。本通知自印發(fā)之日起執(zhí)行。”這一通知，給那些想加名卻擔(dān)心契稅問題的夫妻暫時(shí)吃了顆定心丸。

房子占家庭總資產(chǎn)的73.44%

房子，原本和家、穩(wěn)定、踏實(shí)等詞聯(lián)系在一起，而如今，《婚姻法解釋（三）》一石激起千層浪，將“房子”和“財(cái)產(chǎn)”緊密結(jié)合在一起，成為無數(shù)人的煩惱。

如果一個(gè)美國人看到中國很多夫妻正為如何以最低的成本往房產(chǎn)證上加名而煩惱，一定很疑惑——在美國，很多夫妻離婚時(shí)爭相把房子留給對方，因?yàn)榉孔油唾J款債務(wù)有關(guān)，而房子很有可能已經(jīng)“資不抵債”。

但對于很多中國人，房子往往意味著幾代人一生的積蓄。

在北京參加工作已滿3年的小高，花光自己和父母的家底，在中關(guān)村附近買了一套20世紀(jì)80年代的學(xué)區(qū)房?！拔业每紤]房子周圍的交通、學(xué)校周圍的配套設(shè)施以及房子的升值前景，總之砸鍋賣鐵，買房也要一步到位。”面對房價(jià)幾年間的瘋漲，小高覺得頻繁換房不僅手續(xù)煩瑣、增加購房支出，還得經(jīng)常搬家、裝修，會牽扯很多精力。

像小高這樣首次購房就押上全部身家、一次性買房到位的普通百姓不在少數(shù)。不知不覺中，房產(chǎn)支出在中國普通家庭中占的比例越來越大。

2010年9月，“清華—花旗中國消費(fèi)金融與投資者教育調(diào)研”發(fā)布其第二年度的調(diào)研報(bào)告，報(bào)告顯示，在中國城鎮(zhèn)家庭受訪者中，85%擁有自家房產(chǎn)，房產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比重高達(dá)73.44%。

這組調(diào)查公布不久前，全球著名的市場研究機(jī)構(gòu)益普索，發(fā)布了北京、上海、廣州、成都、武漢、沈陽6大城市居民近期投資意愿調(diào)研報(bào)告，其中，千余人對“假設(shè)您目前手中有一筆閑置資金（比如100萬元或以上），您會首選如何支配這筆資金”這一問題進(jìn)行了回答。結(jié)果，在樓市、股市低迷的狀態(tài)下，42%的居民投資渠道仍是選擇購買房產(chǎn)。選擇儲蓄、基金、黃金、股票、商業(yè)保險(xiǎn)的比例均沒有超過20%。

從這些調(diào)研數(shù)據(jù)可以看出，大多數(shù)人堅(jiān)持認(rèn)為，中國在不斷城市化的進(jìn)程中仍存在大量剛性需求，所以房地產(chǎn)市場的走勢從長期來看向好。所以從2009年起，越來越多有購房能力的人開始抱著既自住又投資的心態(tài)買房：“這些錢放在銀行一兩年后購買力或許還不如現(xiàn)在，再加上通貨膨脹的因素，還不如買房來保值增值。”

“遏制全球經(jīng)濟(jì)的”房子

中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄認(rèn)為，由于當(dāng)前投資渠道相對單一，面對疲軟的股市，當(dāng)沒有更好的選擇時(shí)，大量的資金自然會流向房地產(chǎn)市場。同時(shí)，相對其他投資品，房產(chǎn)既有實(shí)用價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)又低，近年來的收益回報(bào)也很高。資金進(jìn)入樓市，也成了保值增值的合理需求，所以民間對房產(chǎn)投資的熱情一直很高。

不僅普通消費(fèi)者，富裕群體面對限購令，也沒有從房產(chǎn)投資中全身而退，他們瞄準(zhǔn)了其中的豪華住宅。2011年4月，《中國10大超級豪宅》排行榜發(fā)布后，一項(xiàng)新的調(diào)研結(jié)果引起了人們的關(guān)注：與滬深股指10年升幅只有50%相比，一線城市，以別墅為代表的豪華住宅10年來價(jià)格平均漲幅高達(dá)500%。和歐美富豪大多追求“人生奢侈”（如登月和探險(xiǎn)等）不一樣，作為新的投資和保值渠道，中國富裕群體更愿將購買豪宅列為奢侈品消費(fèi)的第一選擇。

中國人喜歡攢錢買房的現(xiàn)象也引起了國外媒體的關(guān)注?！爸袊嗽趯ふ遗渑挤矫嬗龅降睦щy正對全世界產(chǎn)生重要的經(jīng)濟(jì)影響，因?yàn)樗麄儠p少消費(fèi)攢錢，以吸引潛在的伴侶?！蔽靼嘌馈妒澜鐖?bào)》2011年6月以“遏制全球經(jīng)濟(jì)的愛情”為題刊文稱，如果說在全世界增長最快的市場上沒有消費(fèi)，那么全球經(jīng)濟(jì)就會停滯。確實(shí)，中國人將1/3以上的收入存進(jìn)銀行，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出美國人將收入的5%存起來的比例。

經(jīng)過一年多的起起伏伏，目前不論業(yè)界、官方還是大眾似乎都達(dá)成一種共識：房價(jià)的過快上漲已如愿受到控制，但房價(jià)依然在高位徘徊，價(jià)格回落在短期內(nèi)尚難期待。

不少人的投資方向雖然從以前的購買住宅，開始轉(zhuǎn)變到現(xiàn)在的購買寫字樓、商鋪以及異地買房等多種形式，但是依然沒有退出房地產(chǎn)市場。據(jù)央行今年二季度儲戶調(diào)查顯示，投資方向調(diào)查中選擇“房地產(chǎn)投資”的居民占22.2%，仍是居民投資的首選。

要把一生都押到房子上嗎

其實(shí)，全世界沒有哪個(gè)國家的住房是可以用來保值的，眾多分析人士表示，那些曾經(jīng)試圖用房地產(chǎn)來保值的國家最終只會形成泡沫。20世紀(jì)80年代有拉美等國，90年代有日本，21世紀(jì)有美國，最終都以失敗而告終。

目前，中國房地產(chǎn)市場正處于政府調(diào)控下，民眾在購買房產(chǎn)方面已經(jīng)略顯理性。鏈家地產(chǎn)的市場觀察報(bào)告顯示，2011年3輪調(diào)控后，北京二手房市場的購房年齡開始逐漸走穩(wěn)，逐漸回歸到36歲左右，而在2010年9月，購房人的平均年齡為27歲。

“政府需要建立與發(fā)展多元化的金融融資體系，除了債券融資、股權(quán)融資，還應(yīng)該包括投資基金、信托、證券等多種形式，這樣，普通居民和機(jī)構(gòu)的投資者都可以通過購買相關(guān)的金融產(chǎn)品，而不是以購買住宅物業(yè)的方式直接進(jìn)入市場?！蹦车禺a(chǎn)公司總經(jīng)理李文杰說，“熱衷于投資房產(chǎn)的人們以后會有新型的投資房產(chǎn)工具，可以不買房也能投資房地產(chǎn)?！?/p>

清華—布魯金斯公共政策研究中心主任王豐說：“中國房改之后，隨著房產(chǎn)成為家庭財(cái)富的主要組成部分，人們對于私有財(cái)產(chǎn)，尤其是房產(chǎn)的保護(hù)意識開始加強(qiáng)。同時(shí)，近些年的房產(chǎn)投資進(jìn)一步加速了社會財(cái)富分配的進(jìn)程。因此，隨著中國經(jīng)濟(jì)模式進(jìn)一步變化、房貸市場進(jìn)一步完善，人們會慢慢學(xué)會理性投資，不會把所有投資都放在房子上?！?/p>

實(shí)際上，把家庭大部分財(cái)產(chǎn)押在房子上，已經(jīng)給未來的養(yǎng)老帶來了風(fēng)險(xiǎn)。近日，中宏保險(xiǎn)攜手零點(diǎn)調(diào)研咨詢集團(tuán)發(fā)布《中國中產(chǎn)家庭養(yǎng)老規(guī)劃白皮書》，調(diào)查結(jié)果表明：人們普遍的養(yǎng)老規(guī)劃仍停留在假想階段，缺乏“未雨綢繆”的規(guī)劃意識和實(shí)際的養(yǎng)老準(zhǔn)備行為。調(diào)查同時(shí)指出，需要加大對養(yǎng)老的投資準(zhǔn)備力度，這樣才能為自己未來的幸福養(yǎng)老生活增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（摘自《國際先驅(qū)導(dǎo)報(bào)》）