商業(yè)地產(chǎn):調(diào)控下的市場寵兒

張育群

如果不是蔓延整個城市的濃霧，你也許意識不到這是在中國西南的重慶。營業(yè)面積達14萬平方米，相當于半個鳥巢體育場的超級購物中心，匯聚了來自日本的優(yōu)衣庫、瑞典的H&M;以及smart概念館等快時尚品牌。

2010年年末的一天，上千名年輕人冒雨排隊在這里等待H&M;開業(yè)，他們搶購沒有任何折扣的衣服，還擠壞了一部扶梯。作為重慶第一家定位為快速時尚消費的摩登之地，位于重慶北部的北城天街的日銷售額最高達1000萬元，日均人流量高達25萬人次。這意味著在有800萬人口的重慶，每30個人中就有一個人流連于此。

僅在6年前，這里還是一個爛尾10年的“歐式一條街”，近年聲名鵲起的高端住宅開發(fā)商使之煥然一新。而他們的胃口不止如此。在住宅市場頻遭調(diào)控高壓的背景下，大量住宅開發(fā)商從2010年開始陸續(xù)高調(diào)宣布向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型，而2011年2月蔓延至全國的限購令更將商業(yè)地產(chǎn)熱推至鼎沸。商業(yè)地產(chǎn)幸運地避開了限購令，成為異地人群可以不受限制購買的物業(yè)，在通貨膨脹的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)對住宅的替代作用，讓更多的資金涌入這片熱土。

新政頻出、房貸收緊、限購令出臺，住宅市場一下子被打進“冷宮”。但以往在市場中處于配角地位的大量40年、50年產(chǎn)權(quán)樓盤，不受限購令影響，在調(diào)控之下突然成了市場的主角。

這是個好消息，不止是現(xiàn)在，國家一直在鼓勵投資商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)公寓是商業(yè)地產(chǎn)的一部分，也是風險最低的商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)是中國新型經(jīng)濟的載體，市場經(jīng)濟鏈條中的重要組成部分。在概念上可以游離于住宅地產(chǎn)，獨立存在，從它的屬性來看，對于正處在轉(zhuǎn)型中的中國經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有很大的貢獻。

中國迅速崛起的中產(chǎn)階級是這些住宅商轉(zhuǎn)型的根本動力。在重慶北城天街每晚都可以看到衣著時髦的年輕人在整潔的林蔭道上漫步，越來越多的人覺得自己是中產(chǎn)階級了。他們旺盛的消費需求猶如一座閃閃發(fā)光的金礦，吸引著LVMH、歷峰和古馳等奢侈品商深入內(nèi)陸考察店址、宣傳商品。中國內(nèi)陸零售市場正在起飛。在人均收入達到3000美元之后，奢侈品消費將急劇上升。預(yù)計中國的奢侈品消費者最終將達到一億人，與日本不相上下，也會成為全球最賺錢的市場。

機會就在那兒。住宅業(yè)在經(jīng)歷了十年的黃金發(fā)展后，如果現(xiàn)在是步入中年的話，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在還處于快速成長的青春期，還有成倍的增長空間。

在這種背景下，在深圳萬象城、北京華貿(mào)中心、萬達廣場等經(jīng)典項目的示范作用下，住宅和商業(yè)等多種業(yè)態(tài)結(jié)合的城市綜合體漸成風潮。從近兩年看，在一二線城市純住宅用地越來越少。在新玩家和地方政府推動下，商業(yè)地產(chǎn)土地供應(yīng)呈現(xiàn)明顯的增長趨勢。世聯(lián)地產(chǎn)監(jiān)測的全國28個重點城市，2010年商業(yè)用地供應(yīng)均大幅上漲，平均上漲幅度達到了39%，高于住宅面積13%的增長幅度。而華南地區(qū)廣州、深圳等7個城市的商業(yè)用地增長幅度高達80%，對比之下則是該區(qū)域25%的住宅用地增長。

如此快速的涌入有可能產(chǎn)生一個新的泡沫。未來兩年伴隨眾多購物中心的集中放量，市場短時間內(nèi)將過于飽和，新玩家們或該系好安全帶，迎接未來的顛簸之旅。

商務(wù)公寓并非規(guī)范的建筑產(chǎn)品，而是市場擠壓出來的一個“畸形兒”。這種產(chǎn)品，能住能商，但無論居住還是辦公，缺陷都顯而易見?？伤氖袌霰憩F(xiàn)卻一直不俗，市場熱時沒有大“火”，市場冷時也沒有受“寒”。究其原因，除了好地段、低總價、精裝修這些要素以外，也是其“變色龍”特質(zhì)成就了它，賣者、買者、用者都可以根據(jù)自己的需要，隨時自由、靈活地突出它的某一方面價值，進而左右逢源。

然而業(yè)內(nèi)普遍認為，中國商業(yè)地產(chǎn)已進入戰(zhàn)國時代，群雄并起，競爭非常激烈，而高門檻最終將淘汰多數(shù)新玩家，就連曾經(jīng)的住宅巨頭的前路也絕非坦途。除了這些競爭者外，從純住宅開發(fā)到商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型本身也極具挑戰(zhàn)。中國商業(yè)地產(chǎn)“老大哥”也是通過長達6年的試錯方修成正果的，但隨著競爭者不斷涌入，留給新玩家試錯的機會越來越少。

而有志投資商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商還須明白，伴隨著樓市調(diào)控，與住宅市場一樣，商業(yè)地產(chǎn)的終端客戶也在觀望。中國不太長的商業(yè)發(fā)展歷史，導(dǎo)致了國內(nèi)和國際優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源稀缺，這就意味著所有新玩家都在爭搶優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源。

或許在5年后，中國的商業(yè)地產(chǎn)就會從戰(zhàn)國時代變成三國時代。到那時，具有全國影響力的公司估計不會超過5家，最后誰能活下來，是一個很大的問題。

關(guān)注

住宅物業(yè)、房地產(chǎn)商的庫存、地方政府抵押給銀行的土地，加起來的價值是中國GDP的三倍以上。衡量購房負擔的價格與收入的比率，在主要城市都超過20倍，這意味著中國人將不得不用20年的收入來購買一套平均價格的房子。

——玫瑰石顧問公司董事謝國忠

成熟房產(chǎn)市場的租售比一般在200倍到300倍(房價與月租之比)之間，高于300倍則有泡沫。北京、上海的租售比普遍在500倍以上，我報之以苦澀的微笑。

——媒體主編王爍

這一輪調(diào)控政策是最嚴厲的，我覺得2011年是一個分水嶺，之前房價是市場說了算，2011年之后房價是政府說了算。

——SOHO中國董事長潘石屹

過度舉債加上按揭證券化，是美國次貸危機的根源。這兩個因素中國都不存在。即便出現(xiàn)價格大幅回調(diào)，也不會促成過度舉債經(jīng)濟體可能發(fā)生的那種規(guī)模的崩潰。

——摩根大通董事總經(jīng)理李晶

中國房地產(chǎn)調(diào)控折射了一個尷尬的事實，在中國調(diào)控市場，行政手段一抓就靈。也因此透露出詭異的信息，號稱較為市場化的房地產(chǎn)，最后也在行政調(diào)控下不堪一擊?？梢姡康禺a(chǎn)價格不是能不能降的問題，而是敢不敢降的問題。

——財經(jīng)評論員葉檀