保險金試水保障房

□ 本刊記者 崔靖芳

保險金試水保障房

□ 本刊記者 崔靖芳

保障房考驗的是群眾的財力，更是政府的決策力。

幾天來，劉海生一直沒有睡好，每天想著的都是那份住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與各省級政府簽訂的“軍令狀”。

按照中央要求，為確保1000萬套全國保障房建設(shè)目標順利完成，今年全國“兩會”召開前夕，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部代表保障性安居工程協(xié)調(diào)小組已經(jīng)與全國各省級地方政府簽訂了目標任務(wù)責任書。這意味著，保障房建設(shè)不僅是一項民生任務(wù)，而且任務(wù)完成情況將納入對地方政府的考核。

這對從2008年以來一直擔任上海市住房保障和房屋管理局局長的劉海生來說，是一場空前的挑戰(zhàn)。

上海的保障房建設(shè)任務(wù)是：到2012年，要開工經(jīng)濟適用房30萬套、動拆遷配套要完工30萬套、廉租房10萬套，保障性住房規(guī)模共計70萬套。

這是一項宏偉的民生工程，需要巨額資金的支持。為拓寬保障房項目融資渠道，獲得長期、穩(wěn)定的資金來源，上海市開始在融資創(chuàng)新方面積極探索。

今年3月6日，中國保監(jiān)會主席吳定富在參加全國人大上海團討論后就透露：“目前保監(jiān)會已與上海市政府展開合作，試點保險資金投資保障性住房項目?！?/p>

5月13日，國內(nèi)保險資金投資保障性住房領(lǐng)域的首個項目在上海正式簽約，由上海城投旗下唯一的上市公司城投控股，與中國平安攜手推出7年期“平安——城投控股保障房項目債權(quán)投資計劃”，募集不超過30億元的資金用于支持上海保障性住房建設(shè)。

這一債權(quán)計劃用以支持城投控股在上海投資建設(shè)的松江新凱家園、青浦諸光路等保障性住房項目。該計劃不僅為上海的保障房建設(shè)籌集了大量資金，還將有利于進一步降低城投控股保障性住房項目的建設(shè)成本。

此舉在我國保障性住房建設(shè)融資創(chuàng)新方面邁出的重要一步，也讓劉海生幾天來一直緊皺的眉頭稍微松開了些。

不容小覷的資金缺口

據(jù)交通銀行金融研究中心預估，根據(jù)計劃，今年全國1000萬套保障性住房項目需求投資約1.34萬億元人民幣，這一數(shù)字已經(jīng)超過2009年我國全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額的四分之一，而根據(jù)我國城鎮(zhèn)中等偏低收入家庭的規(guī)模預估，目前保障性住房的實際供求缺口仍有4000萬套左右。

一邊是中央政府大力建設(shè)保障房的堅定決心，另一邊是各地政府為建設(shè)保障房到處籌錢的困境。

事實上，即使不考慮土地籌措費用，建設(shè)資金本身缺口亦不容小視。據(jù)了解，目前保障房建設(shè)資金主要來自三個方面：一是中央財政撥款約占總投資的10%；二是住房公積金貸款約為10%；三是各地政府土地出讓金中劃撥10%～20%。

“除了保障房的建設(shè)資金之外，上海在土地前期的動拆遷方面的費用也很大。”提到保障房建設(shè)的資金問題時，劉海生憂心忡忡。

在今年全國“兩會”期間，全國政協(xié)委員、銀監(jiān)會主席助理閻慶民明確表示，在建設(shè)保障性住房資金籌措方面，中央財政大概出資1000億元，另外超過1.2萬億元的保障房建設(shè)資金需要地方積極配置。

據(jù)2010年數(shù)據(jù)顯示，如果地方政府土地出讓金劃撥比例以10%來計算，那么全國保障房的總投資缺口則最多達8162億元，即使按照最高的劃撥比例20%來計算，其缺口至少也達5462億元。如此龐大的資金缺口，需要通過融資來解決，而可能融資的機構(gòu)有銀行、信托公司、保險公司等。

據(jù)目前各地政府實際債務(wù)情況判斷，銀行資金在地方政府基礎(chǔ)建設(shè)支持方面已經(jīng)承受巨大壓力，因此開辟新的資金來源也許才是解決之道，如社保基金、保險資金等。

問路保險金

2011年全國保障房建設(shè)任務(wù)十分艱巨?！?011年各類保障房建設(shè)任務(wù)要達到1000萬套，農(nóng)村危房改造是150萬戶，都比2010年有大幅度的增長，任務(wù)繁重，可以說是艱巨。各地要高度重視，早做謀劃，及時開工建設(shè)?！?住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新近日在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)會議上說。

令地方政府倍感壓力的是，姜偉新已經(jīng)表示，住房保障工作目標責任書的完成情況，將納入住建部、監(jiān)察部對各省、自治區(qū)、直轄市住房保障工作的考核和問責。這種“軍令狀”產(chǎn)生的效果毋庸置疑，地方政府開始積極探索籌措保障房建設(shè)資金的全新模式。

此次全國首單保險金投資保障房項目落地上海，不僅能夠更好更快地解決中低收入家庭的后顧之憂，還為全國其他地方提供了值得借鑒的保障房建設(shè)全新融資模式。

根據(jù)約定，“平安——城投控股保障房項目債權(quán)投資計劃”債務(wù)金額的50%按照固定利率6.4532%計息；另外50%按照人民銀行公布的同期貸款基準利率下浮5.1%。

根據(jù)初步預算，與同期銀行貸款利率相比，該計劃將為城投控股保障性住房建設(shè)項目節(jié)約建設(shè)成本約7000萬元，這對于保險資產(chǎn)的配置不無吸引力。

據(jù)了解，除了上海，北京也開始試點保險資金投資保障房項目。包括太平洋保險、中國人壽、中國人保在內(nèi)的7家保險公司，與北京市政府合作，以北京市的土地儲備作為抵押，按基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資的方式進行運作。據(jù)悉，累計募集保險資金將達800億元。

保障房建設(shè)不僅是一項民生任務(wù)，而且任務(wù)完成情況將納入對地方政府的考核。

在“十二五”期間，北京市將新建、收購保障性住房100萬套，并為10萬戶家庭發(fā)放租金補貼，各類保障性住房將占到所有住房的60%。而在這一宏偉目標的背后，是對海量資金的需求。北京市住建委新聞發(fā)言人秦海翔此前曾表示，北京將通過多種方式吸引社會資金，支持保障性住房的建設(shè)運營。

風險、收益需考量

在各地政府為保障房建設(shè)資金不遺余力積極奔走的同時，包括吳定富在內(nèi)的保監(jiān)會和保險企業(yè)負責人也在努力推動保險資金進入保障房領(lǐng)域。

全國政協(xié)委員、中國平安集團董事長馬明哲認為，利用保險資金支持保障性住房建設(shè)，不僅有利于加快保障性住房建設(shè)工程的發(fā)展，而且有助于提高保險資金的長期投資收益，有利于保險行業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

然而，也有某保險公司高層向本刊記者透露，從目前反饋的信息來看，保險資金投資保障性住房的回報率可能達不到6%。這一數(shù)字在保險金投資領(lǐng)域，顯然不足以構(gòu)成對保險公司的吸引力。

事實上，保障性住房建設(shè)，不同于一般的商業(yè)不動產(chǎn)投資，具有地方政府負責、指定土地劃撥、規(guī)定利潤空間、承諾回購等強制性要求。同時，保障房項目作為一項重大的民生工程，對于保險金投資，可以說是一個收益穩(wěn)定且安全性很高，風險可控、穩(wěn)定可靠的投資產(chǎn)品。

去年9月，保監(jiān)會發(fā)布了《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》(下稱《暫行辦法》)，為保險資金可以正式投資房地產(chǎn)領(lǐng)域掃除了法律上的障礙。

按照該《暫行辦法》規(guī)定，保險資金投資不動產(chǎn)不高于上季末總資產(chǎn)的10%。根據(jù)保監(jiān)會公布的保險總資產(chǎn)的10%計算，國內(nèi)保險資金理論上約有4500億至5000億元資金可投資不動產(chǎn)，這一數(shù)字剛好可以填補保障房建設(shè)的資金缺口。

無獨有偶，與銀行資金一樣，保險資金涉及到廣大民眾現(xiàn)實和未來利益，保障性住房預期收益是否能夠給這部分資金帶來切實的回報，是否存在難以預料的巨大投資風險，仍屬未知。在已經(jīng)預知風險的前提下，盡力避免，就成為政策制定的關(guān)鍵。

在籌措保障房建設(shè)資金的同時，劉海生和他的同事們還做了大量相關(guān)工作。大型居住社區(qū)的土地儲備工作已經(jīng)展開，上海目前已經(jīng)選址確定了23塊土地，面積105平方公里，這些土地儲備主要用于保障性住房建設(shè)，除了為今年保障房建設(shè)儲備土地，更多為實現(xiàn)“十二五”既定目標做好前期工作。

用劉海生的話來說，就是“萬事俱備，只欠資金?！?/p>

盡管保險金投資保障房建設(shè)還只是試點，未來的事情都是未知數(shù)，但劉海生還是充滿了信心：“套用一句話，世上本沒有路，走的人多了，也便成了路。”

□ 編輯 于俊霞 □ 美編 龐 佳