基于分幅房產(chǎn)圖的土地利用現(xiàn)狀信息提取

何立恒，隋銘明，鮑其勝

(1.南京林業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院，南京210037;2.南京市測繪勘察院有限公司，南京210005)

土地調(diào)查成果是進(jìn)行土地規(guī)劃、評價、統(tǒng)計、登記及信息化管理的基礎(chǔ)，土地調(diào)查及變更土地調(diào)查是獲得準(zhǔn)確、可靠成果的必要手段。為避免重復(fù)調(diào)查，以降低成本，提高效率，土地調(diào)查過程中應(yīng)充分利用已有的土地權(quán)屬調(diào)查、土地利用調(diào)查資料、圖件、數(shù)據(jù)及地籍圖、房產(chǎn)圖、地形圖等相關(guān)資料。本文以房產(chǎn)圖為土地調(diào)查底圖，依《土地利用現(xiàn)狀分類》對地類的歸并進(jìn)行探討。

1 房屋用地用途分類與土地利用現(xiàn)狀分類［1-2］

《房產(chǎn)測量規(guī)范》中房屋用地用途分類，主要從土地用途將土地分為10個一級類，24個二級類。該標(biāo)準(zhǔn)適用于城市、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企事業(yè)單位及其毗連居民點的房產(chǎn)測量。該標(biāo)準(zhǔn)主要涉及房屋用地用途，沒考慮房屋用地以外的一些地表覆蓋狀況，如草地、林地、內(nèi)陸灘涂、沿海灘涂、冰川及永久積雪、鹽堿地、沼澤地、沙地、裸地等。

《土地利用現(xiàn)狀分類》依據(jù)土地的用途、經(jīng)營特點、利用方式和覆蓋特征等因素，對土地利用類型進(jìn)行歸納、劃分。該國家標(biāo)準(zhǔn)采用二級分類體系，分為耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地和其他用地共12個一級類，在一級類下分57個二級類。

2 房屋用地用途分類的歸并

2.1 商業(yè)金融業(yè)用地

房屋用地用途分類中“商業(yè)金融業(yè)用地”歸屬于《土地利用現(xiàn)狀分類》中的“商服用地05和公共管理與公共服務(wù)用地08”。

房屋用地用途分類中“商業(yè)金融業(yè)用地”分為“商業(yè)服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、金融保險業(yè)”3個二級類，“商業(yè)服務(wù)業(yè)”中的“商店、生產(chǎn)資料供應(yīng)站、報刊門市部、蔬菜銷售轉(zhuǎn)運(yùn)站、各類批發(fā)市場、加油站等及其附屬的小型倉庫、車間、工場等用地”和“旅游業(yè)”中的“商店”歸屬于“商服用地”中“批發(fā)零售用地051”。 “商業(yè)服務(wù)業(yè)”中的“飯店、對外經(jīng)營的食堂、旅社、招待所”和“旅游業(yè)”中的“賓館、飯店、酒店、度假村”屬于“商服用地”中的“住宿餐飲用地052”?！吧虡I(yè)服務(wù)業(yè)”中的“公司”、 “旅游業(yè)”中的“旅行社”、 “金融保險業(yè)”歸為“商服用地”中的“商務(wù)金融用地053”?！吧虡I(yè)服務(wù)業(yè)”中“修理服務(wù)部、洗車場、洗染店、廢舊物資回收站、照相館、美容美發(fā)店、洗浴場所等”歸為“商服用地”中“其他商服用地054”。 “旅游業(yè)”中“樂園、俱樂部”歸于“公共管理與公共服務(wù)用地”中的“文體娛樂用地085”。

2.2 工業(yè)、倉儲用地

房屋用地用途分類中“工業(yè)、倉儲用地”分為“工業(yè)、倉儲”2個二級類，分別歸并于《土地利用現(xiàn)狀分類》中的“工礦倉儲用地”中“工業(yè)用地061、倉儲用地063”。房屋用地用途未涉及到《土地利用現(xiàn)狀分類》中的“工礦倉儲用地”中“采礦用地062”。

2.3 市政用地

房屋用地用途分類中“市政用地”依不同的二級分類分別歸并到《土地利用現(xiàn)狀分類》中的“公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地及交通運(yùn)輸用地”。

房屋用地用途分類中“市政用地”分為“市政公用設(shè)施”和“綠化”2個二級類，“市政公用設(shè)施”中的“給排水、供電、供熱、供氣、郵政、電信、消防、環(huán)衛(wèi)、公共廁所等”歸屬于“公共管理與公共服務(wù)用地”中的“公共設(shè)施用地086”，“市政公共設(shè)施”中的“火葬場”和“綠化”中“陵園”歸屬于“特殊用地”中的“殯葬用地095”。 “綠化”中“公園、動植物園、街心花園等”歸屬于“公共管理與公共服務(wù)用地”中“公園與綠地087”， “風(fēng)景名勝”歸為“公共管理與公共服務(wù)用地”中“風(fēng)景名勝設(shè)施用地088”?！胺雷o(hù)林”依防護(hù)地類歸于各類用地，如公路兩旁的林木 (已征用)歸為“公路用地102”。

2.4 公共建筑用地

房屋用地用途分類中“公共建筑用地”與《土地利用現(xiàn)狀分類》中的“公共管理與公共服務(wù)用地”相對應(yīng)，“公共建筑用地”分為“文、體、娛”、“機(jī)關(guān)、宣傳”、“科研、設(shè)計”、“教育”和“醫(yī)衛(wèi)”5個二級類。其中， “文、體、娛”和“旅游業(yè)”中“樂園、俱樂部”歸屬于“公共管理與公共服務(wù)用地”中“文體娛樂用地085”， “機(jī)關(guān)、宣傳”分屬于“機(jī)關(guān)團(tuán)體用地081”和“新聞出版用地082”，其中，“黨政機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體和群眾自治組織等”歸屬于“機(jī)關(guān)團(tuán)體用地081”，“廣播電臺、電視臺、出版社、報社、雜志社、通訊社等”歸屬于“新聞出版用地082”， “科研、設(shè)計”和“教育”歸屬于“科教用地083”，“醫(yī)衛(wèi)”歸屬于“醫(yī)衛(wèi)慈善用地084”。

2.5 住宅用地

住宅用地名稱及定義兩者一致，但需細(xì)分“城鎮(zhèn)住宅用地071、農(nóng)村宅基地072”。

2.6 交通用地

房屋用地用途分類中“交通用地”與《土地利用現(xiàn)狀分類》中的“交通運(yùn)輸用地”相對應(yīng)。房屋用地用途分類中“交通用地”分為“鐵路、民用機(jī)場、港口碼頭、其他交通”4個二級類?！拌F路”歸為《土地利用現(xiàn)狀分類》中“交通運(yùn)輸用地”的“鐵路用地101”， “民用機(jī)場”歸為“機(jī)場用地105”，“港口碼頭”歸為“港口碼頭用地106”?！捌渌煌ā敝械摹肮芳捌囃？空尽睔w為“公路用地102”，“街、巷及公共停車場、汽車客貨運(yùn)輸站及停車場等”歸為“街巷用地103”。“其他交通”中農(nóng)村道路歸于交通運(yùn)輸用地中的“農(nóng)村道路104”。

2.7 特殊用地

房屋用地用途分類中“特殊用地”分歸屬于《土地利用現(xiàn)狀分類》中的“特殊用地”。房屋用地用途分類中“特殊用地”分為“軍事設(shè)施、涉外、宗教、監(jiān)獄”4個二級類。“軍事設(shè)施”歸屬于《土地利用現(xiàn)狀分類》“特殊用地”中的“軍事設(shè)施用地091”， “涉外”歸屬于“使領(lǐng)館用地092”，“宗教”歸為“宗教用地094”，“監(jiān)獄”歸為“監(jiān)教場所用地093”。

2.8 水域用地

房屋用地用途分類中“水域用地”與《土地利用現(xiàn)狀分類》中“水域及水利設(shè)施用地”一致，房屋用地用途分類中“水域用地”是指河流、湖泊、水庫、坑塘、溝渠、防洪堤壩等用地，需細(xì)分并歸屬為“河流水面111、湖泊水面112、水庫水面113、坑塘水面114和溝渠117”。 “防洪堤壩、閘等”歸于“水工建筑用地118”。房屋用地用途分類中“水域用地”沒涉及到“水域及水利設(shè)施用地”中的“內(nèi)陸灘涂116、沿海灘涂115和冰川及永久積雪119”3個二級類。

2.9 農(nóng)用地部分

房屋用地用途分類中將“農(nóng)用地”分為“水田、菜地、旱地、園地”4個二級類。相對于《土地利用現(xiàn)狀分類》中“耕地、園地等”，其二級分類比較概括。其中“水田、菜地、旱地”可歸為《土地利用現(xiàn)狀分類》的耕地部分“水田011、水澆地012、旱地013”，“菜地”中非工廠化的大棚菜地和“旱地”中的“水澆地”歸入“水澆地012”，但菜地中的工廠化的大棚用地要歸并到《土地利用現(xiàn)狀分類》中的“其他土地”中的“設(shè)施農(nóng)用地122”。兩者對“園地”的定義完全相同，可直接歸并，但需將“園地”細(xì)分為“果園021、茶園022和其他園地023”。

3 房產(chǎn)圖上提取土地利用現(xiàn)狀信息存在的問題及對策

3.1 概念范圍界定不統(tǒng)一

房屋用地用途分類中“商業(yè)服務(wù)業(yè)”是一級分類“商業(yè)金融業(yè)用地”下的二級分類，指各種商店、修理服務(wù)部、飯店、文印社、蔬菜銷轉(zhuǎn)運(yùn)站等。而《土地利用現(xiàn)狀分類》中“商服用地”是一級分類，下設(shè)4個二級類。因為概念范圍界定不統(tǒng)一，依具體用途，房屋用地用途分類中“商業(yè)服務(wù)業(yè)”分別歸屬于《土地利用現(xiàn)狀分類》“商服用地”中“批發(fā)零售用地051、住宿餐飲用地052、商務(wù)金融用地053”，和“其他商服務(wù)用地054”。

通過比較可知，《土地利用現(xiàn)狀分類》“商服用地”的分類更為科學(xué)合理，與現(xiàn)行的行業(yè)劃分更為接近。若此類分類標(biāo)準(zhǔn)能統(tǒng)一起來，將有效提高房產(chǎn)圖和地籍圖的通讀性，方便資源共享，節(jié)約社會成本［3］。

3.2 相同地類名稱不同

房屋用地用途分類中一級類“特殊用地”下設(shè)“軍事設(shè)施、涉外、宗教和監(jiān)獄”4個二級類，與《土地利用現(xiàn)狀分類》中一級類“特殊用地”下的“軍事設(shè)施用地091、使領(lǐng)館用地092、監(jiān)教場所用地093、宗教用地094”相對應(yīng)，地類的含義也相同，但地類的名稱略有差別。建議將相同地類的名稱統(tǒng)一起來，方便讀圖和用圖，提高信息的通用性。

3.3 表示信息側(cè)重點不同

房產(chǎn)圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的圖件，包括房產(chǎn)分幅圖、分丘圖和分戶圖。房產(chǎn)測繪工作與地籍測繪相類似，注重宗地(丘)之間水平位置相對關(guān)系及界址點、線的測定。同時還重視房屋、房屋附屬設(shè)施和房屋圍護(hù)物等與房產(chǎn)有關(guān)的地形要素和注記，包括丘號、丘支號、幢號、房產(chǎn)權(quán)號、門牌號、房屋產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、房屋用途和用地分類等。

地籍圖突出地籍要素，如:地籍區(qū)及編號、地籍子區(qū)及編號、街道、街坊、宗地界線及編號、界址點、界址線、土地坐落、土地使用者、土地等級及地類代碼等。因此，必須綜合或刪除某些要素，如房產(chǎn)圖中的房屋附屬設(shè)施可適當(dāng)綜合取舍或刪除。

若將房屋用地用途與《土地利用現(xiàn)狀分類》中城市和建制鎮(zhèn)土地分類標(biāo)準(zhǔn)相統(tǒng)一，房產(chǎn)信息用于土地調(diào)查時，只需加上地籍要素，就可直接編繪地籍圖或土地利用現(xiàn)狀圖，進(jìn)行面積的統(tǒng)計和匯總等。這樣可充分發(fā)揮房產(chǎn)圖和地籍圖的優(yōu)勢，避免重復(fù)測繪，不斷提高成圖質(zhì)量和作業(yè)效率，以適應(yīng)土地管理和城市建設(shè)的需要。

3.4 精度差異

房產(chǎn)圖與地籍圖由于用途和使用上的差異，精度要求的側(cè)重點有所不同，房產(chǎn)圖對地物的平面位置的精度要求比地籍圖對地物的精度要求高，房產(chǎn)圖中對土地使用者的界線 (界址點、界址線)精度要求也能達(dá)到地籍圖對界址點的精度要求。因此，房產(chǎn)圖的精度完全能滿足地籍圖的精度要求。

但綜合比較各規(guī)范對城市地形測繪、地籍測繪和房產(chǎn)測繪中對點位精度及點的分布密度的相關(guān)的規(guī)定，可知房產(chǎn)測繪中對點位精度及每幅圖中解析控制點的個數(shù)相關(guān)的規(guī)定較地形測繪和地籍測繪要嚴(yán)格。為提高成果的通用性，同時保證精度和實用操作方面來考慮，可考慮統(tǒng)一規(guī)范要求，對城市進(jìn)行多種地圖一體化綜合測繪［4-5］。

4 結(jié)束語

利用現(xiàn)實性好、精度高、相同比例尺分幅房產(chǎn)圖作底圖，并從其圖上選取與地籍要素相關(guān)的地物要素，修測與補(bǔ)測地籍要素，再依檢核后的數(shù)據(jù)編繪地籍圖、宗地圖及土地利用現(xiàn)狀圖，進(jìn)而依《土地利用現(xiàn)狀分類》統(tǒng)計匯總出各類用地的面積及分布狀況，既能保證土地調(diào)查成果精度，縮短成果形成的周期，降低成本費用，又能滿足土地管理的需要，因此，它在土地調(diào)查及土地變更調(diào)查中有廣闊的應(yīng)用前景。

［1］ 國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局，國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會.1∶500 1∶1000 1∶2000地形圖圖式 ［S］.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)(GB/T20257.1-2007).北京:中國標(biāo)準(zhǔn)出版社，2007.

［2］ 國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局，國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會.土地利用現(xiàn)狀分類［S］.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) (GB/T 21010-2007).北京:中國標(biāo)準(zhǔn)出版社，2007.

［3］ 何立恒，鮑其勝，隋銘明.《土地利用現(xiàn)狀分類》在土地利用現(xiàn)狀調(diào)查中的應(yīng)用研究 ［J］.安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)，2010，38(7):3742-3744.

［4］ 劉昌華，梁洪有，楊 麗，等.城市多種地圖一體化綜合測繪模式分析與研究［J］.測繪科學(xué)，2008，33(5):222-224，221.

［5］ 王金輝，王利平.地籍與房產(chǎn)合并測量的技術(shù)方法探討［J］.勘察科學(xué)技術(shù)，2004，33(6):58-60.