關于安圖縣房地產(chǎn)開發(fā)的幾點思考

王艷環(huán)

（吉林省安圖縣職業(yè)教育中心，吉林 安圖1 33600）

1 安圖縣房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀

1.1 縣城基本概況

安圖縣位于吉林省延邊朝鮮族自治州西南部，幅員7 438km2。安圖縣是國家級重點扶貧縣，現(xiàn)有人口22萬人，縣城區(qū)面積約896km2。建設區(qū)面積7.85萬km2，房屋總面積近200萬m2，城市人口6萬人。城市最低收入住房困難家庭2575戶，其中無房戶1834戶。

(1)宏觀經(jīng)濟角度：安圖縣過去五年GDP、第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值和房地產(chǎn)生產(chǎn)總值均呈加速增長趨勢，房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值占GDP的比重2006年為4.92%，2007年為5.63%，2008年為5.73%，2009年為5.73%，2010年為6.54%，呈現(xiàn)逐年上升趨勢，隨著房地產(chǎn)生產(chǎn)總值的遞增，帶動了安圖縣GDP同比增長率的提高，為安圖縣經(jīng)濟的發(fā)展做出了貢獻。同時房地產(chǎn)投資額占第三產(chǎn)業(yè)的比重也穩(wěn)步提升，逐漸成為拉動經(jīng)濟快速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。

(2)金融業(yè)角度：房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)是緊密聯(lián)系的，金融業(yè)可以加速和支撐房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。安圖縣儲蓄存款的平均增長率為12.2%，直接體現(xiàn)為居民購買能力較強，房地產(chǎn)銷售額增加。銀行貸款金額的大部分流向房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人購房抵押貸款，所以金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的變化最為敏感，金融業(yè)的宏觀調(diào)控影響房地產(chǎn)業(yè)的供求，銀行本外幣存貸款的合理增長，給了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最佳空間，促進了房地產(chǎn)消費市場的活躍性。

(3)居民生活水平：安圖縣居民收入不斷增長，使得人均可支配收入由2006年的7669增長到2010年的12762元，同比增長了66、4%。接近1000美元，按照經(jīng)驗和慣例，安圖縣房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展期，安圖縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀亦與快速發(fā)展期的房地產(chǎn)主要特征相吻合。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)情況

（1）2008年開始，安圖縣房地產(chǎn)開發(fā)的重心放在了棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟適用房和廉租房建設上面，緩解了商品房供應壓力。并以“共有產(chǎn)權”的模式出售給低收入家庭和最低收入家庭，建筑面積控制在50m2以下，由此帶動了安圖縣小面積戶型的銷售量。

（2）災后重建加速了房地產(chǎn)開發(fā)。2010年7月28日安圖縣遭受了百年不遇的特大洪水，造成3323戶房屋倒塌，2693戶房屋過水受損。當年完成倒塌房屋重建為2060戶，其中853戶進行了購房了保障性住房。導致現(xiàn)房需求量增大，2010年存量房基本消化完畢。

（3）棚戶區(qū)改造加速了房地產(chǎn)開發(fā)。自2006年棚戶區(qū)改造政策實施以來，實際共拆遷房屋40萬m2，涉及拆遷居民5997戶，對安圖縣房地產(chǎn)開發(fā)沖擊比較明顯。

（4）高速鐵路的開通，導致棚戶區(qū)改造加量。國家高速鐵路的建設共需征用耕地59.7hm2，林地19.64hm2，涉及3個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、6個村屯、431戶，總拆遷房屋面積約2.5萬平方米，補償安置399戶。隨著棚戶區(qū)改造的順利實施，房地產(chǎn)供應量增長速度加快。反映出市場需示的增長和極具潛力的市場承接力，從其銷售情況來看較受投資者的青睞。

1.3 商品房銷售及價格情況

由于受宏觀經(jīng)濟和棚戶區(qū)改造的影響，市場需求飛速增加，刺激了房地產(chǎn)價格的大幅提升，2011年房地產(chǎn)價格為2200元/m2左右，拋開政府因素，預計實際價格在2700元/m2，價位及增幅均達到歷史新高。

從安圖縣的房地產(chǎn)開發(fā)銷售和價格分析總結表明：長遠來看，安圖縣房地產(chǎn)市場仍為拉動經(jīng)濟增長的主要動力，我房地產(chǎn)市場目前處于量將趨于穩(wěn)定，并有小幅回升跡象，價格開始蓄勢，準備進入下一論的“發(fā)展期”。但短期看，安圖縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍缺乏長期開發(fā)理念，存在短期行為。一些企業(yè)僅僅是個項目公司，缺乏有效的資源儲備和可持續(xù)發(fā)展理念。表現(xiàn)在多數(shù)企業(yè)仍選擇的是開發(fā)模式，大多把精力放在找機會做項目，寄希望于拉關系，搞地皮，沒有脫離出初級的開發(fā)模式的軌跡，等一個開發(fā)周期過去后，部分公司便悄然出局，生存周期短暫。一部分企業(yè)仍維系在母體以下經(jīng)營，市場觀念淡薄，開發(fā)的樓盤小，戶型差，與目前安圖縣提出打造“山水園林旅游度假城”的發(fā)展目標相背離，制約了安圖縣房地產(chǎn)的高質量地向前發(fā)展。

2 安圖縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題

（1）市場不景氣。在房地產(chǎn)逐步繁榮的同時，有關房地產(chǎn)泡沫的擔憂也越來越多，從安圖縣的房地產(chǎn)發(fā)展看，可以說還處于一個供不應求的狀態(tài)。但是，同時存在一些不容忽視的問題。一是開發(fā)存在短期行為、負債經(jīng)營風險存在、土地經(jīng)營不夠規(guī)范。二是其均價和起價有上漲現(xiàn)象，且幅度較大。三是在項目設計上，多為十幾年前的樓房設計、花園洋房或小高層高檔住房組合成的綜合性社區(qū)，純別墅項目較少，停車位數(shù)量少價格高、缺乏商務配套。五是土地供應量增長過快。六是商品房空置面積呈上升勢頭，2008年由于房地產(chǎn)新政及一線城市房價下跌的影響，消費者觀望氣氛濃厚，市場開始進入盤整期，突出表現(xiàn)在成交量的急劇萎縮，出現(xiàn)了商品房供過于求的現(xiàn)象。

（2）總體規(guī)劃滯后。安圖縣推行棚戶區(qū)改造以后，區(qū)域內(nèi)大量樓盤上市，開發(fā)商為更多獲利，幾乎所有的住宅項目都規(guī)劃有底層商業(yè)或車庫，同時，部分開發(fā)商一味擴大商業(yè)體量，出現(xiàn)了大量的2層以上的社區(qū)門市，總量仍然過剩，消化難度加大。

（3）樓盤戶型比例不盡合理。安圖縣一些開發(fā)商的經(jīng)營思想尚處在單純的建樓賣房階段，進行低水平的運作，致使建設出來的房屋沒有個性，缺乏特色，樓盤缺乏文化品位和審美價值。

3 加快安圖縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的建議

（1）制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展詳規(guī)。結合安圖縣“山水園林旅游度假城”新定位，和“長吉圖軸線節(jié)點上的產(chǎn)業(yè)新都”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，重點發(fā)展安圖三大支柱產(chǎn)業(yè)和四大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，打造實力安圖、魅力安圖、活力安圖、和諧定圖，規(guī)劃確定了“一軸一極一區(qū)一線”的空間布局體系。

（2）控制土地開發(fā)規(guī)模。安圖縣的房地產(chǎn)面向本縣，外來購房者少，本縣有購買能力的多數(shù)已買房，缺房的多數(shù)是購買力不足的農(nóng)民和低收入家庭，房地產(chǎn)市場銷量不可高估。因此在土地開發(fā)規(guī)模上要切實制定土地供應計劃，以安圖縣“十二五”土地規(guī)劃為切入點，創(chuàng)新土地供給方式，提高土地出讓成功率。

（3）注重開發(fā)梯次結構。一是完善房產(chǎn)開發(fā)布局結構。以保障性住房建設為重點，加快廉租房、經(jīng)濟適用房建設和普通商品住房建設步伐，適時規(guī)劃建設一批現(xiàn)代化高層住宅小區(qū)，完善服務功能，提升城區(qū)住宅檔次和現(xiàn)代化水準，努力構建相互促進、互為補充的住房供應體系，滿足不同層次住房需求。

4 結語

未來安圖縣的房地產(chǎn)仍有望延續(xù)量價齊升的景氣格局，一是交通狀況的改善。隨著高速鐵路的建成、長白沿線公路的陸續(xù)開工和建成，安圖縣的交通狀況有望得到極大的改善。二是旅游業(yè)的發(fā)展。安圖縣的旅游業(yè)是三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，旅游資源非常豐富，景點景區(qū)幾乎遍布全縣，而且自然風景和民族文化并具，當前，政府已明確地將旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，加大對縣內(nèi)的旅游資源的開發(fā)力度，未來旅游業(yè)興起帶來的人氣積聚，將是安圖縣房地產(chǎn)的重要推動因素之一。