濱海欣嘉園區(qū)域開發(fā)建設(shè)的可行性技術(shù)研究

李光照

(天津?yàn)I海新區(qū)建設(shè)投資集團(tuán)有限公司，天津300073)

1 現(xiàn)狀條件

黨中央、國務(wù)院一直十分注重區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，先后實(shí)行了東部率先發(fā)展、西部大開發(fā)、中部崛起、東北老工業(yè)基地振興等重大戰(zhàn)略。為促進(jìn)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在新世紀(jì)新階段，中央政府繼上世紀(jì)建立深圳特區(qū)、浦東新區(qū)之后，把加快天津?yàn)I海新區(qū)開發(fā)開放納入全國總體戰(zhàn)略布局，要求濱海新區(qū)在推進(jìn)京津冀和環(huán)渤海區(qū)域經(jīng)濟(jì)振興、促進(jìn)東中西互動(dòng)和全國經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展中發(fā)揮更大的作用。這是我國為落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展做出的一項(xiàng)重大決策。黨的十七大再次強(qiáng)調(diào)，“更好發(fā)揮經(jīng)濟(jì)特區(qū)、上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)在改革開放和自主創(chuàng)新中的重要作用”。

按照中央要求，濱海新區(qū)編制完成了“十一五”規(guī)劃綱要、城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃。規(guī)劃確定濱海新區(qū)的功能定位為：依托京津冀、服務(wù)環(huán)渤海、輻射“三北”、面向東北亞，努力建設(shè)成為我國北方對(duì)外開放的門戶、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國際航運(yùn)中心和國際物流中心，逐步成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)和諧、環(huán)境優(yōu)美的宜居生態(tài)型新城區(qū)。

在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)危及中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的情況下，我國的宏觀調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)由前期的“一保一控”轉(zhuǎn)向“保增長”。國務(wù)院常務(wù)會(huì)議正式提出當(dāng)前要實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，并提出了確保經(jīng)濟(jì)增長的十項(xiàng)措施。財(cái)政政策由穩(wěn)健轉(zhuǎn)向積極，意味著國家未來寄希望于通過加大基建投資、擴(kuò)大內(nèi)需，以達(dá)到刺激經(jīng)濟(jì)，防止增速過快下滑的目的。

今年來，隨著房價(jià)的步步高攀，高昂的房價(jià)使無數(shù)人淪為“房奴”，買房難帶來了一系列的社會(huì)問題，嚴(yán)重影響了民生，為了控制房價(jià)，大規(guī)模建設(shè)價(jià)錢較低的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、限價(jià)房和廉租房成了必要的手段。

2 濱海欣嘉園區(qū)域開發(fā)建設(shè)的意義

2.1 濱海欣嘉園區(qū)域的開發(fā)建設(shè)是對(duì)國家加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)政策的回應(yīng)

自從次貸危機(jī)爆發(fā)以來，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到了嚴(yán)重的影響，經(jīng)濟(jì)增長的速度明顯減慢。

2008年11月5日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的措施。會(huì)議認(rèn)為，為抵御國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)我國的不利影響，必須采取靈活審慎的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，以應(yīng)對(duì)復(fù)雜多變的形勢。當(dāng)前要實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，出臺(tái)更加有力的擴(kuò)大國內(nèi)需求措施，加快民生工程、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境建設(shè)，提高城鄉(xiāng)居民特別是低收入群體的收入水平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長。

欣嘉園區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，是加大基礎(chǔ)設(shè)施投資的具體體現(xiàn)，可以拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)由于區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，為社會(huì)提供了大量的就業(yè)崗位，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，減小了次貸危機(jī)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。

2.2 濱海欣嘉園區(qū)域的開發(fā)建設(shè)符合天津?yàn)I海新區(qū)“十一五規(guī)劃”的目標(biāo)

根據(jù)濱海新區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢，在濱海新區(qū)“十一五規(guī)劃”中，將“構(gòu)建和諧新區(qū)”作為未來發(fā)展目標(biāo)，其中，在“創(chuàng)造安居樂業(yè)的條件”中提出：“提供多樣化的居住條件。建設(shè)一批商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，發(fā)展外籍人員居住區(qū)和外來務(wù)工人員居住區(qū)，滿足各類人員的住房需求。”

濱海欣嘉園區(qū)域規(guī)劃為二類居住用地，主要建設(shè)一批限價(jià)商品房，為企業(yè)藍(lán)領(lǐng)職工及其他中低收入者購房提供保證。

2.3 濱海欣嘉園區(qū)域的開發(fā)建設(shè)對(duì)穩(wěn)定房價(jià)有一定的作用

國家自2009年底始發(fā)的本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控意在遏制房價(jià)過快上漲，盡管調(diào)控采取了限貸、限購、限制外資等多種措施，從信貸、稅收、住房保障、土地各個(gè)方面收緊。但是，房價(jià)卻一直處于僵持狀態(tài)，市場仍預(yù)計(jì)未來房價(jià)將持續(xù)走高。反映出了樓市巨大的“抗壓性”及政策的“無奈”。專家認(rèn)為，住房市場的供需矛盾導(dǎo)致了目前樓市困境，增加住房供應(yīng)、調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)是解決困境的有效方法。

該區(qū)域主要建設(shè)限價(jià)商品房房，住房的價(jià)格較商品房來說較低。該區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，可以在部分程度上調(diào)整供應(yīng)的結(jié)構(gòu)，在中低收入者在購房上有更多的選擇余地，減小住房的供需矛盾，對(duì)房價(jià)的平穩(wěn)起到一定的作用。

2.4 濱海欣嘉園區(qū)域的開發(fā)假設(shè)是建設(shè)和諧社會(huì)，落實(shí)濱海新區(qū)20項(xiàng)民心工程的需要

為了進(jìn)一步建設(shè)和諧社會(huì)，使廣大建設(shè)者共享改革成果，濱海新區(qū)政府2010年決定實(shí)施20項(xiàng)民心工程，改善中低收入群眾住房條件被列入其中。濱海新區(qū)提出2010年將開工建設(shè)保障性住房379萬m2，其中限價(jià)商品房200.2萬m2。欣嘉園項(xiàng)目主要建設(shè)限價(jià)商品房，此舉配合了保障性住房的建設(shè)，是20項(xiàng)民心工程的重要組成部分。

2.5 濱海欣嘉園區(qū)域的開發(fā)建設(shè)可推動(dòng)“十大戰(zhàn)役”的進(jìn)行

為了進(jìn)一步加快濱海新區(qū)的發(fā)展建設(shè)，2009年，濱海新區(qū)正式推出了“十大戰(zhàn)役”的部署，總投資達(dá)1.5億元，這將在未來使濱海新區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加合理，產(chǎn)業(yè)鏈更趨完善，整個(gè)濱海新區(qū)的城市載體功能和輻射功能得到進(jìn)一步提升，宜居城的建設(shè)也將得到完美體現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施和城市功能的進(jìn)一步提升，必然帶來人員的大量流動(dòng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，十大戰(zhàn)役中僅南港戰(zhàn)役和臨港工業(yè)區(qū)的戰(zhàn)役就需要增加50萬的就業(yè)崗位。因此，濱海新區(qū)的快速發(fā)展將促使住宅建設(shè)需求快速提升。根據(jù)濱海新區(qū)“十一五”規(guī)劃預(yù)計(jì)，2010年和2020年濱海新區(qū)人口規(guī)模將增加至180萬人和300萬人，人口凈增分別達(dá)到50萬和170萬。以天津市2005年統(tǒng)計(jì)濱海新區(qū)人均住房建筑面積28 m2計(jì)算，到2010年，濱海新區(qū)需新增住房面積1 400萬m2；到2020年，需新增住房面積4 760萬 m2。

該區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，可緩解“十大戰(zhàn)役”所需工作人員的住房需求，為“十大戰(zhàn)役”的進(jìn)行提供有力的保證。

3 濱海欣嘉園區(qū)域開發(fā)建設(shè)的可行性研究

3.1 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展為項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)提供了資金上的保證

濱海新區(qū)經(jīng)過十幾年的開發(fā)建設(shè)，新區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)得到了長足發(fā)展，積聚了雄厚能量。GDP由1993年的112億元增長到2009年的3 810.67億元，年均遞增20%以上。人均GDP已達(dá)到9 136美元。世界500強(qiáng)中82家跨國公司在新區(qū)投資了210多家企業(yè)。濱海新區(qū)已經(jīng)成為外商在中國投資回報(bào)率最高的地區(qū)之一。

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使濱海新區(qū)的稅收有了大規(guī)模的增加，也有了足夠的財(cái)力開發(fā)保障性住房。

3.2 地處未利用土地為項(xiàng)目的建設(shè)提供了保證

近幾年，“18億畝”耕地紅線，成為制約我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸，各大城市都出現(xiàn)了建設(shè)用地不足的緊張局面。

在2009年國際金融危機(jī)背景下，天津市委提出“天津市將著力構(gòu)筑高端產(chǎn)業(yè)、自主創(chuàng)新、生態(tài)宜居”三個(gè)高地，全面提高天津市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和發(fā)展質(zhì)量。其中，在構(gòu)筑“生態(tài)宜居高地”方面,天津市委強(qiáng)調(diào)，“要加快‘南北生態(tài)’保護(hù)區(qū)和中新天津生態(tài)城建設(shè),大力發(fā)展綠色經(jīng)濟(jì)、低碳經(jīng)濟(jì)、循環(huán)經(jīng)濟(jì),使天津成為國內(nèi)外公認(rèn)的生態(tài)宜居城市”。

濱海欣嘉園區(qū)域水域面積廣闊，濕地生態(tài)資源豐富，在規(guī)劃開發(fā)之前為未利用蘆葦?shù)?。濱海欣嘉園區(qū)域北靠黃港水庫二庫，東臨北塘水庫，濕地資源豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，濱海欣嘉園區(qū)域周邊未來規(guī)劃黃港生態(tài)濕地公園，為建設(shè)生態(tài)宜居的現(xiàn)代化小城鎮(zhèn)提供條件。

濱海欣嘉園區(qū)域的規(guī)劃開發(fā)，將大大提升生態(tài)資源的開發(fā)和利用價(jià)值，一方面促進(jìn)了天津市生態(tài)旅游建設(shè)，為天津市民提供了有一個(gè)生態(tài)濕地的休閑好去處，而且提升未利用土地價(jià)值，創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)財(cái)富；另一方面天津?yàn)I海欣嘉園項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，充分利用了區(qū)域內(nèi)的濕地、水庫等自然景觀，大大提高了居住社區(qū)的綠化和宜居水平，切實(shí)推進(jìn)天津市“生態(tài)宜居高地”戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施。

3.3 交通路網(wǎng)為項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)提供了便利

濱海欣嘉園區(qū)域地處塘沽區(qū)東北部。濱海新區(qū)海、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，是連接海內(nèi)外、輻射“三北”的重要樞紐。同時(shí)擁有躋身世界20強(qiáng)深水大港的天津港，是中西部重要的海上大通道。濱海國際機(jī)場是我國重要的干線機(jī)場和北方航空貨運(yùn)中心。在如此優(yōu)越的投資環(huán)境下，在天津建設(shè)一個(gè)高水準(zhǔn)的濱海欣嘉園區(qū)域成為天津市“十一五”發(fā)展計(jì)劃中的重要一筆。同時(shí)濱海欣嘉園區(qū)域位于京津高速公路聯(lián)絡(luò)線及西中環(huán)快速路附近，周邊交通便利，臨近天津港、開發(fā)區(qū)西區(qū)、濱海高新區(qū)，市場需求堅(jiān)實(shí)穩(wěn)定，為濱海欣嘉園區(qū)域的快速發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)條件。

4 主要結(jié)論

本文通過對(duì)濱海欣嘉園區(qū)域開發(fā)建設(shè)的意義與可行性研究，得出以下結(jié)論：

(1)濱海欣嘉園區(qū)域的開發(fā)建設(shè)既響應(yīng)了國家加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的號(hào)召，也符合天津市的總體規(guī)劃，配合了保障性住房的建設(shè)，緊跟了建設(shè)和諧社會(huì)的步伐，為濱海新區(qū)民心工程之一。

(2)濱海欣嘉園區(qū)域開發(fā)建設(shè)的前提條件已經(jīng)成熟，應(yīng)加快其開發(fā)建設(shè)。