建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)制度爭議問題再探討
----以相關(guān)司法解釋為起點(diǎn)

陳曉林

(中南財經(jīng)政法大學(xué)法學(xué)院,湖北武漢 430073)

由于我國現(xiàn)行《物權(quán)法》對建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的粗略規(guī)范,諸多內(nèi)容的遺漏不能平衡區(qū)分所有權(quán)人之間以及區(qū)分所有權(quán)人與其他主體之間的利益,致使該法律在實(shí)踐中引發(fā)了新的糾紛,為解決此類問題,最高人民法院于2009年10月頒布了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下稱《解釋》),《解釋》對共有部分的范圍、利用以及管理等法律問題作出了說明。但有關(guān)區(qū)分所有權(quán)人權(quán)利的某些規(guī)范依然出現(xiàn)缺失,相關(guān)權(quán)利依然無法得到法律的認(rèn)可和保護(hù),實(shí)踐中的困難和疑惑依然難以合理解決。

在建筑物區(qū)分所有權(quán)中,共有權(quán)與區(qū)分所有權(quán)人的利益緊密相連,倘若規(guī)范欠缺理性,將直接損害其個人利益*在建筑物區(qū)分所有權(quán)中,區(qū)分所有權(quán)人既是共有人,又是成員權(quán)人。若無特別說明,本文所指的區(qū)分所有權(quán)人的利益是指因共有部分所生之共同利益和因共有部分所生之個人利益。。這恰好是我國現(xiàn)行建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的不足之處,其不僅難以保護(hù)區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利,而且反為房地產(chǎn)開發(fā)商等主體的侵權(quán)行為提供了有利條件,嚴(yán)重背離了法律的本質(zhì)和精神。有鑒于此,應(yīng)當(dāng)對現(xiàn)行《物權(quán)法》和《解釋》中的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度及實(shí)踐中出現(xiàn)的新問題客觀地予以分析和檢視,并以加強(qiáng)權(quán)利、平衡利益的公平理念修訂相關(guān)內(nèi)容,保護(hù)處于弱勢地位的區(qū)分所有權(quán)人的利益,在法律規(guī)范上平衡區(qū)分所有權(quán)人與房地產(chǎn)開發(fā)商及其他主體之間的權(quán)益關(guān)系,以完善我國建筑物區(qū)分所有權(quán)制度,促進(jìn)社會和諧發(fā)展。

一、我國建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)制度的檢視

現(xiàn)行《物權(quán)法》第六章是關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)范,該章共計14條(第70條～第83條)。作為在我國具有劃時代意義的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律,本應(yīng)全面、理性地對該物權(quán)予以規(guī)制,然而現(xiàn)有內(nèi)容與其地位和作用極為不符。部分缺漏使該制度在當(dāng)前的社會實(shí)際中凸顯不足,權(quán)利被侵害現(xiàn)象嚴(yán)重,難以因應(yīng)實(shí)踐之需要。盡管最高人民法院出臺了相關(guān)司法解釋,但不足以彌補(bǔ)其缺陷,現(xiàn)行《物權(quán)法》依然難以科學(xué)地指導(dǎo)實(shí)踐,對此,筆者從以下三方面予以詳盡分析。

1. 共有部分的定義及范圍存在缺失和不足

共有部分是共有人(區(qū)分所有權(quán)人)的權(quán)利與義務(wù)所指向的對象,其定義便是對這一對象的內(nèi)涵所作出的科學(xué)解釋,它在認(rèn)定共有部分中起著基礎(chǔ)性作用。范圍則是對共有部分的外延作出客觀評定,是通過在外延或種類上與其他部分的對比,從而達(dá)到與非共有部分區(qū)別開來的一種方法。二者正是現(xiàn)行《物權(quán)法》的缺失之處,給共有部分的認(rèn)定和共有權(quán)的保護(hù)帶來困難。為了彌補(bǔ)缺陷,在最高人民法院的《解釋》當(dāng)中,第3條對共有部分的范圍作出了說明。但該《解釋》依然存在以下四處缺陷:

(1) 對共有部分的定義未作說明,不利于共有部分的認(rèn)定和實(shí)踐中糾紛的解決。如上所述,共有部分的定義是對共有部分的內(nèi)涵所作出的科學(xué)解釋,在共有部分的認(rèn)定中起著基礎(chǔ)性作用,對一些疑難范圍的確定具有重要意義。當(dāng)某些新型的共有部分隨著社會的發(fā)展而涌現(xiàn)時,僅在法律條文上對共有部分的范圍作出規(guī)定是難以涵蓋和明確的,此時定義便起著重要的指導(dǎo)作用。因此,共有部分的定義不可或缺。

(2) 《解釋》第3條第2款將建筑物的規(guī)劃用地劃分為共有部分和專有部分違背法理*此處規(guī)劃用地的共有部分或?qū)Ｓ胁糠謨H指土地的共同使用權(quán)和專有使用權(quán),并非土地的所有權(quán)。。因?yàn)樵谕唤ㄖ^(qū)劃內(nèi)是很難將土地劃為專有部分的,任何專有權(quán)的實(shí)現(xiàn)必須依賴于共有部分的使用,否則專有人將無法行使專有權(quán),專有部分也就失去其存在的意義。在土地和建筑物的權(quán)利歸結(jié)為其個人的情況下,其擁有其他共有部分的依據(jù)何在？由此劃分則整棟建筑物的專有人無權(quán)使用為其他共有人所有的道路、公共用房以及其他建立在共有土地之上的共有部分,如此解釋違背法理,不利于具體實(shí)踐。

(3) 《解釋》對共有部分范圍的劃分缺乏嚴(yán)謹(jǐn)和邏輯性。如第3條第2款中規(guī)定了消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備為共同所有,但對該“附屬設(shè)施、設(shè)備”的特性未作進(jìn)一步描述,難以區(qū)分專有部分的附屬設(shè)施、設(shè)備和共有部分的附屬設(shè)施、設(shè)備,易生歧義。在對“結(jié)構(gòu)部分”的解釋中,對其特點(diǎn)以及與“基本結(jié)構(gòu)部分”的異同及邏輯關(guān)系也未作說明,使其指導(dǎo)實(shí)踐的作用有限。

(4) 在建筑區(qū)劃內(nèi),全體區(qū)分所有權(quán)人依共同關(guān)系組成了統(tǒng)一的“小社會”,他們對共同事務(wù)的管理與決策有賴于相互的團(tuán)結(jié)與協(xié)作,而第3條第2款將原本共有的土地確定為部分人專有的解釋不利于建立相互依賴的共同關(guān)系,不利于該“小社會”的和諧與發(fā)展。共有部分范圍的確定看似簡單,其實(shí)不然,在法律無明確規(guī)范的情形下,簡單的范圍在實(shí)踐中也會因權(quán)利的爭奪而愈發(fā)復(fù)雜。

近年來,我國國有土地出讓金頻頻出現(xiàn)“天價”,房屋為土地之上的定著物,此意味著城鎮(zhèn)某些區(qū)域的土地比房屋具有更高的經(jīng)濟(jì)價值。在房屋拆遷的過程中,房屋所有人與拆遷方矛盾尖銳,其原因多是由補(bǔ)償金額發(fā)生分歧所致?？陀^而言,補(bǔ)償不僅包括地上定著物的補(bǔ)償,還應(yīng)包括對土地使用權(quán)的補(bǔ)償。以立法的形式明確共有部分的范圍,對合理拆遷和保護(hù)區(qū)分所有權(quán)人的利益具有一定作用。此外,依據(jù)現(xiàn)行《物權(quán)法》第136條之規(guī)定:“建設(shè)用地使用權(quán)可以在地表、地上或地下分別設(shè)立”。隨著我國城鎮(zhèn)人口的增多和住房價格的持續(xù)上漲,科學(xué)技術(shù)的發(fā)展使得利用地下空間建造住房或其他用途的庫房已成為可能,在法律上明確共有部分的范圍對保護(hù)共有人充分利用地下空間、減少資源浪費(fèi)等均具有重要作用。然而,現(xiàn)行《物權(quán)法》卻“忽視”了這一重要內(nèi)容,不僅不能解決以上日益突出的實(shí)際問題,而且給房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等主體“合法”的侵占留有可乘之機(jī),也使保護(hù)區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利缺乏直接法律依據(jù),建議《物權(quán)法》及《解釋》予以修訂。

2. 車位、車庫的規(guī)定存在重大缺陷

車位、車庫的重要性在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天愈發(fā)顯現(xiàn),車位、車庫的所有權(quán)在實(shí)踐中引發(fā)了諸多糾紛,其重要原因就在于現(xiàn)行《物權(quán)法》第74條第2款之規(guī)定有欠妥當(dāng)?！督忉尅返膬?nèi)容也與《物權(quán)法》大同小異,此類條文看似旨在規(guī)范車位、車庫的所有權(quán)取得及其使用制度,實(shí)則成為開發(fā)商實(shí)施不合理乃至非法行為的推動力和保護(hù)傘,有悖公平。

(1) 車位或車庫均是建立在地上的附著物,對于土地與建筑物統(tǒng)一主義之立法無須贅述。對于土地與建筑物分立主義的我國而言,土地為用益物權(quán),其使用權(quán)由全體區(qū)分所有權(quán)人共同享有,則建筑在土地之上的車位或車庫當(dāng)然屬于土地使用權(quán)人所有,而不應(yīng)當(dāng)為無土地使用權(quán)的開發(fā)商所有[1]。 作為服務(wù)于專有部分之附屬物,開發(fā)商在不擁有專有部分所有權(quán)的情形下,其行使車位或車庫所有權(quán)的依據(jù)是什么？

(2) 開發(fā)商在房屋銷售之際,將車位或車庫納入公攤面積的情形時常有之,作為弱勢群體的區(qū)分所有權(quán)人無從獲取開發(fā)商的內(nèi)幕信息,難以證明車位或車庫未計入公攤面積[2]。而在行政監(jiān)管不力、公務(wù)員尋租現(xiàn)象嚴(yán)重的背景下,開發(fā)商有恃無恐地利用其優(yōu)勢地位將其另外出租或出售,這種雙重交易違背公平原則,給區(qū)分所有權(quán)人帶來嚴(yán)重?fù)p失。

(3) 近年來,車庫、車位日趨緊張,開發(fā)商將其另行出租或出售時,由于哄抬價格等非法行為導(dǎo)致的糾紛屢見不鮮,使一些地方的區(qū)分所有權(quán)人與房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系日趨緊張,影響了物業(yè)小區(qū)內(nèi)的和諧。諸多區(qū)分所有權(quán)人出于無奈而接受開發(fā)商的這一非法行為,違背真實(shí)意思表達(dá),加重了其經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

(4) 該規(guī)定將房地產(chǎn)開發(fā)商的附贈行為納入法律規(guī)范亦為非理性之舉。附贈是商家的營銷模式,旨在擴(kuò)大商品的銷售量,以獲取更多的利潤,其本身并無不妥,只是將其納入《物權(quán)法》似乎不盡恰當(dāng),值得商榷。同時,以立法形式肯定房地產(chǎn)開發(fā)商的附贈或出售意在保護(hù)該行為,法律將其定為唯一“正統(tǒng)”有明顯的偏袒之意,何況這種附贈在實(shí)踐當(dāng)中頗具爭議*此類附贈或是開發(fā)商將成本轉(zhuǎn)嫁于全體區(qū)分所有權(quán)人,隨后又將其單獨(dú)贈送與其認(rèn)為“有必要贈送”之人,從而擴(kuò)大交易以獲得更多的利益。不僅如此,這種贈送無既定標(biāo)準(zhǔn),僅由開發(fā)商自由選擇和決定,在房價高昂的背景下,難以確保開發(fā)商的贈送行為符合公平原則,未侵害其他購房者的利益。。

(5) 眾所周知,投機(jī)性炒房是當(dāng)前高房價的幕后推手之一,在國家一系列措施的干預(yù)下,該行為有了一定收斂。然而受利益的驅(qū)使,包括開發(fā)商在內(nèi)的諸多主體又開始對車位、車庫進(jìn)行投機(jī)炒作,嚴(yán)重擾亂了商品房及其附屬設(shè)施的正常交易,嚴(yán)重?fù)p害了區(qū)分所有權(quán)人的利益,究其原因便是該法規(guī)定車位、車庫的所有權(quán)為個人所有(第74條第3款規(guī)定除外),且當(dāng)事人可自由買賣。

(6) 通過該條文不難得出其中的當(dāng)事人無外乎兩類主體:即區(qū)分所有權(quán)人和非區(qū)分所有權(quán)人,后者則多指房地產(chǎn)開發(fā)商。雖未明確規(guī)定,但依據(jù)第74條第2款之內(nèi)涵,房地產(chǎn)開發(fā)商和已取得該使用權(quán)的主體亦可將車位、車庫單獨(dú)對外出售。倘若如此,則該規(guī)范與建筑物區(qū)分所有權(quán)之法理嚴(yán)重相悖,勢必給區(qū)分所有權(quán)人帶來諸多不利后果。由此可見,該規(guī)范違背了我國具體實(shí)際,頗為欠妥,亟待修正。

3. 作為重要制度的專用使用權(quán)存在缺漏

專用使用權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)的重要內(nèi)容之一,當(dāng)全體區(qū)分所有權(quán)人就某些共有部分有使用之余時,可將某些共有部分讓與他人專門使用,如墻體、屋頂以及其他共有的房屋或空地等,但該制度在現(xiàn)行《物權(quán)法》和《解釋》當(dāng)中均未體現(xiàn),其缺漏卻給實(shí)踐帶來諸多不利:

(1) 侵害了全體區(qū)分所有權(quán)人設(shè)定該役權(quán)的權(quán)利*嚴(yán)格而言,專用使用權(quán)應(yīng)為人役權(quán)性質(zhì),因?yàn)槠淇腕w可以針對任何不特定人,且要以滿足區(qū)分所有權(quán)人的需要為前提。此處的役權(quán)是一種統(tǒng)一稱謂,它包括地役權(quán)和人役權(quán),歐洲大陸法系均設(shè)有此兩種役權(quán)制度。由于專用使用權(quán)的法律性質(zhì)存在爭議,且我國法律未設(shè)人役權(quán)制度,因而在此統(tǒng)稱為役權(quán)。。專用使用權(quán)是將共有部分作為用益物權(quán)之客體予以設(shè)定,專用使用權(quán)人須支付一定的金額作為其使用某專用部分的補(bǔ)償,而這一補(bǔ)償則可作為全體區(qū)分所有權(quán)人的收益來源,也可將其作為共有基金用于支付共同費(fèi)用,減少因共同利益所需的個人支出。

(2) 不利于保護(hù)專用使用權(quán)人的權(quán)利。不利于鼓勵專用使用權(quán)人與區(qū)分所有權(quán)人訂立契約,對依賴某些共有部分實(shí)現(xiàn)自身利益的主體產(chǎn)生較大的障礙,使其不能以合法途徑取得專用部分的使用權(quán),遇到糾紛時難以依法維權(quán),易使專用使用權(quán)人的財產(chǎn)和權(quán)利遭受侵害。

(3) 使共有部分效用性的發(fā)揮受到極大限制。由于該制度以保護(hù)雙方權(quán)利為目的,其必然能促進(jìn)物的有效利用,避免資源的閑置與浪費(fèi),但現(xiàn)狀卻適得其反。法律的缺失使實(shí)踐中的專用使用權(quán)處于“真空”地帶,既不利于調(diào)整雙方的權(quán)利與義務(wù),又不利于對“非法”設(shè)定的役權(quán)進(jìn)行有效的監(jiān)管。在利益的驅(qū)使下,使該役權(quán)長期存在濫設(shè)的情形,嚴(yán)重侵犯了全體區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利,干擾了其共同生活秩序。

專用使用權(quán)是收益的重要來源,其不足之處在于該使用權(quán)的設(shè)定極易引發(fā)爭議,如專用使用權(quán)之設(shè)定權(quán)的歸屬、專用使用權(quán)的客體、專用使用權(quán)的收益分配等,但若理性規(guī)范此類爭議亦可妥善解決。遺憾的是現(xiàn)行《物權(quán)法》遺漏了這一重要制度,對于這一權(quán)利乃至其設(shè)定、利益的分配等等問題依然停留在理論研究之中,使實(shí)踐中區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利以及對專用使用權(quán)的保護(hù)等處于不利境地。

就建筑物區(qū)分所有權(quán)的本質(zhì)而言,其應(yīng)是保護(hù)區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利、規(guī)范區(qū)分所有權(quán)人的義務(wù)的一種物權(quán),但現(xiàn)行《物權(quán)法》中的相關(guān)缺陷使得該制度難以達(dá)到這一內(nèi)在要求,其修訂已是必然。盡管區(qū)分所有權(quán)人以外的其他主體不享有專有部分和共有部分的所有權(quán),但依然有房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)以及專用使用權(quán)人甚至國家也參與其中,在既要權(quán)衡各方利益,又要保護(hù)區(qū)分所有權(quán)人權(quán)利的情形下,規(guī)制相關(guān)權(quán)利便成為建筑物區(qū)分所有權(quán)中最為復(fù)雜的一項(xiàng)內(nèi)容。

二、我國建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)制度的完善

通過分析,現(xiàn)行建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的諸多不足已充分展露,不利于保護(hù)區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利?；诖?我們應(yīng)以該物權(quán)的內(nèi)在本質(zhì)為基礎(chǔ),針對我國當(dāng)前的實(shí)際問題,完善相關(guān)內(nèi)容,以科學(xué)地指導(dǎo)實(shí)踐。在修訂《物權(quán)法》中的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度時應(yīng)著重考慮以下幾個問題:

1. 共有部分的確定

對于共有部分的確定法律規(guī)范應(yīng)解決兩個問題:一是共有部分的定義,二是共有部分的列舉。在此基礎(chǔ)上設(shè)立兜底條款,對在列舉中未出現(xiàn)的客體予以推定。即判斷某一客體是否為共有部分時,先依據(jù)法律定義排除專有部分,然后在所列舉的具體的共有部分中尋找該對象。當(dāng)法律條文的列舉中無所需判定的對象時,則依據(jù)推定法,根據(jù)共有部分的定義、分類以及該共有部分的特征予以推定,從而確定具體的共有部分。其定義與列舉建議如下:

所謂共有部分就是指供共有人使用以實(shí)現(xiàn)其專有權(quán)利或滿足日常生活之需要的部分,它包括專有部分以外的部分和不屬于專有部分的附屬物。為了便于確定共有人(區(qū)分所有權(quán)人)的權(quán)利與義務(wù)和司法實(shí)踐,建議將共有部分之客體分四個部分,并進(jìn)行較為詳盡的列舉。①與建筑物主體結(jié)構(gòu)不可分割的部分,包括建筑物占用的土地*由于我國的土地所有權(quán)為國家和集體所有,個人不享有所有權(quán),因此,此處的土地僅指其使用權(quán)。、地基、主墻、外墻、支柱、屋頂、屋頂平臺、樓梯、大門、門廊、前庭和建筑物內(nèi)的會議室、娛樂室、車庫以及防空地下室等。②供共有人使用的總設(shè)施及其附屬物,如必備電梯、水泵、蓄水池、管道、下水道,直到通向?qū)倜總€共有人所有的支路起點(diǎn)以前的供水、供電、供暖、供氣系統(tǒng)等[3]。此外,還應(yīng)包括總設(shè)施以外的為部分區(qū)分所有權(quán)人共有的部分,如層樓樓板、間隔墻等。③其他可以完全獨(dú)立于區(qū)分所有建筑物的部分,如建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路、物業(yè)管理用房、體育休閑場所、為共有人作其他用途的建筑物以及區(qū)劃內(nèi)為共有人所有的其他閑置的空地等。④變更、加高等改良以供共同使用的部分,如對屋頂平臺的利用予以加高樓層等。

筆者推舉法律定義+列舉+推定的方式確定共有權(quán)客體的理由有三:①定義可鮮明而簡便地將專有部分與共有部分區(qū)別開來,且采此方法的國家較多,如日本等[4]。②列舉法雖繁瑣,但淺顯、明了,易于為大眾所掌握和查閱。不僅有利于減少因共有部分不明確而產(chǎn)生的糾紛,更有利于確定權(quán)利與義務(wù)。在我國當(dāng)前法治環(huán)境下,司法從業(yè)人員的素質(zhì)仍待提高,列舉法有利于司法實(shí)踐。就國外立法而言,法國等國家便采此方法[5]。③盡管法律對共有部分的列舉具有諸多優(yōu)點(diǎn),但由于其自身的局限性----不能窮盡對所有共有部分的列舉,尤其是在社會以及建筑技術(shù)迅猛發(fā)展的今天,不同種類的新的共有部分不斷涌現(xiàn),為了避免法律的頻繁修訂,便于靈活地規(guī)范和適用,推定法值得采納。通過法律規(guī)范的定義和列舉,基本可以解決實(shí)際中的糾紛,而在此基礎(chǔ)上的推定,對實(shí)踐中的一些疑難問題亦可理性地排除?？梢?法律定義+列舉+推定是集多種優(yōu)勢于一體的方法,對科學(xué)規(guī)范共有部分,加強(qiáng)全體區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利以及避免開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的侵權(quán)提供了直接的法律依據(jù)。

2. 車位、車庫的歸屬

車輛的停放一直為區(qū)分所有權(quán)人所關(guān)注,在一些發(fā)達(dá)地區(qū)尤為如此,是建筑區(qū)劃內(nèi)最易引發(fā)糾紛的客體之一。就域外規(guī)范來看,車位或車庫的歸屬不盡相同,專有和共有的規(guī)范均有之。例如,法國、德國法律規(guī)定為個人所有,葡萄牙、美國夏威夷州、加拿大魁北克省和多倫多市以及我國臺灣地區(qū)法律則規(guī)定為共同所有。此外,還有依據(jù)停車場的不同種類定為共有的情形[6]209。綜合我國社會實(shí)際,筆者認(rèn)為我國法律將車位、車庫定為共有較為妥恰,理由是:①可加強(qiáng)全體區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利,平衡與開發(fā)商等主體間的利益,避免前已述及的諸多不足,這是將其定為共有的重要因素。②共有部分的功能在于服務(wù)于全體區(qū)分所有權(quán)人,以滿足其生活需要,無共有部分專有權(quán)便無法實(shí)現(xiàn),車位或車庫的功能便是服務(wù)于專有權(quán)之客體,將其定為專有部分之附屬物符合建筑物區(qū)分所有權(quán)的法理,并無不妥。③將車位、車庫定為共有有利于全體區(qū)分所有權(quán)人將其作為專用使用權(quán)之客體予以設(shè)定,給其帶來收益、增加共同基金。在我國,區(qū)分所有權(quán)人委員會因經(jīng)費(fèi)等原因運(yùn)行困難,將其定為共有部分可拓寬公共經(jīng)費(fèi)的來源渠道,對確保區(qū)分所有權(quán)人委員會等自治權(quán)的行使、減少區(qū)分所有權(quán)人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)具有重要意義。④將車位或車庫定為共有可滿足潛在購車者的需求,隨時應(yīng)對區(qū)分所有權(quán)人增加的車輛。近年來,盡管我國汽車銷售量不斷增長,但個人購車尚處于發(fā)展之中,筆者認(rèn)為這便是我國的具體國情,與發(fā)達(dá)國家已高度普及了的汽車業(yè)有所不同,倘若依據(jù)該款之規(guī)定,則必然損害潛在購車者的利益,有失公允。因此,車位或車庫應(yīng)定為共有部分,由全體區(qū)分所有權(quán)人共同使用并設(shè)定役權(quán)。對此,發(fā)展中國家之一的巴西便有類似規(guī)定,值得我國借鑒[7]。

具體而言,在新建住房出售之際,同其他共有部分一樣,將車位或車庫的建設(shè)費(fèi)用依據(jù)專有部分的面積分?jǐn)傊粮鲄^(qū)分所有權(quán)人,由全體區(qū)分所有權(quán)人共同享有,所生管理等費(fèi)用由使用者平均負(fù)擔(dān)。無需使用的將其車位或車庫設(shè)定為專用使用部分,免除其費(fèi)用負(fù)擔(dān)并補(bǔ)償其使用權(quán)之損失,待其轉(zhuǎn)讓專有部分或全部專有部分消滅請求分割共有部分時,依其購買之初的方式將初始的建設(shè)費(fèi)用分?jǐn)偲渲?以返還其所負(fù)擔(dān)的車位或車庫的建設(shè)費(fèi)用。各區(qū)分所有權(quán)人使用車位或車庫的具體方位以及對無需使用者的補(bǔ)償?shù)仁乱擞扇w區(qū)分所有權(quán)人商議,并在管理規(guī)約中予以規(guī)范。這既符合建筑物區(qū)分所有權(quán)之法理,又可體現(xiàn)區(qū)分所有權(quán)人之間的權(quán)利與義務(wù)的公平;既可避免房地產(chǎn)開發(fā)商的非法行為,又可維護(hù)全體區(qū)分所有權(quán)人的合法權(quán)益。

3. 專用使用權(quán)的設(shè)定

專用使用權(quán)的設(shè)定主要有兩種方式:一是依據(jù)住房售讓契約,二是依據(jù)區(qū)分所有權(quán)人規(guī)約。前者指房地產(chǎn)開發(fā)商在出售新建住房時,保留某部分的所有權(quán),以后在這些部分之上設(shè)置專用使用權(quán)。顯然,開發(fā)商是為了謀求專用使用之收益及其他權(quán)利而保留某些專用使用部分的[6]198。后者則是由全體區(qū)分所有權(quán)人依據(jù)共同契約自主設(shè)定。

就以上兩種設(shè)定方式而言,筆者認(rèn)為無論何種方式其客體均應(yīng)為共有部分,因?yàn)檎麄€建筑區(qū)劃內(nèi)的客體無外乎專有部分和共有部分。在區(qū)分所有權(quán)人取得專有部分所有權(quán)后,剩余部分應(yīng)是服務(wù)于專有部分之附屬物,該附屬物為全體區(qū)分所有權(quán)人共同使用,否則將影響專有權(quán)的行使,并且該役權(quán)之客體均是建立在“共有”的土地之上,因此,由開發(fā)商行使該權(quán)利的非合理性和缺陷與現(xiàn)行車位、車庫的出租或出售制度如出一轍(其論證詳見前述),可見售讓契約式顯失公平,不足為法律所保護(hù)。進(jìn)而言之,倘若法律規(guī)定以此方式設(shè)定專用使用權(quán),則無異于對全體區(qū)分所有權(quán)人權(quán)利的剝奪與侵害。因此,法律應(yīng)當(dāng)排除售讓契約式設(shè)定,這有利于平衡房地產(chǎn)開發(fā)商與全體區(qū)分所有權(quán)人的利益。

針對我國許多地方區(qū)分所有權(quán)人會議召集困難這一實(shí)際,筆者建議在明確這一權(quán)利時,除具體細(xì)節(jié)可由規(guī)約予以約定外,其設(shè)定的主體、設(shè)定方式、設(shè)定的程序以及收益的分配等可由《物權(quán)法》予以規(guī)制,由此體現(xiàn)其較高的法律效力,減少管理規(guī)約的諸多不足,避免實(shí)踐中糾紛的發(fā)生。至于設(shè)定之客體,筆者認(rèn)為:凡不影響全體區(qū)分所有權(quán)人對共有部分的使用以及對建筑物及其附屬設(shè)施的安全,各類客體均可設(shè)定,法律可不作過多限制,具體用途可在法律范圍內(nèi)由全體區(qū)分所有權(quán)人共同議定。特別指出的是,在程序上應(yīng)經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人會議決議且獲3/4以上表決權(quán)通過,以增強(qiáng)該役權(quán)設(shè)定的說服力和執(zhí)行力。

以上是筆者綜合實(shí)踐中的糾紛與疑惑后,針對現(xiàn)行《物權(quán)法》以及《解釋》中的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度之缺陷提出的修訂建議,對保護(hù)區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利意義重大。筆者認(rèn)為,在高房價使購房者與其他相關(guān)主體的利益失衡的情形下,保護(hù)廣大購房者的利益還在于強(qiáng)化區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利。倘若以上建議得以采納,在日后房價理性回歸時,該規(guī)范亦可保留,因?yàn)槠渚窃诠皆瓌t的指引下以保護(hù)多數(shù)人的利益而建構(gòu)起來的,符合法律的基本原則,體現(xiàn)了法律的精神和本質(zhì)。

三、 結(jié) 語

建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種權(quán)利與義務(wù)頗為復(fù)雜的物權(quán)。其中既有房地產(chǎn)開發(fā)商、地方政府及物業(yè)服務(wù)企業(yè)等主體的利益,又有以普通購房者為代表的多數(shù)人的利益。正因如此,主體的多元化使得該物權(quán)在立法理念的選擇上至關(guān)重要。由于欠缺縝密分析,我國《物權(quán)法》立法時未能公平權(quán)衡各方利益,諸多的重大缺陷不僅難以保護(hù)廣大區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利,而且反為房地產(chǎn)開發(fā)商等主體的侵權(quán)行為創(chuàng)設(shè)條件并提供庇護(hù),嚴(yán)重背離了法律的本質(zhì)與《物權(quán)法》立法的初衷。當(dāng)前,我國的社會實(shí)際較以往有所不同,在房地產(chǎn)開發(fā)商與廣大民眾的利益博弈下,必須加強(qiáng)保護(hù)區(qū)分所有權(quán)人的利益,以公平和公正為原則,針對立法之缺漏完善相關(guān)內(nèi)容。唯有以此,現(xiàn)行法律規(guī)范才能符合我國的社會實(shí)際,實(shí)踐中的糾紛與困惑也才能有效解決。筆者希望在該法修訂之際,上述分析及建議能對其完善有所裨益。

參考文獻(xiàn):

[1] 徐海燕. 區(qū)分所有建筑物管理的法律問題研究[M]. 北京:法律出版社, 2009:78.

[2] 高圣平. 解釋論視野下的車庫、車位權(quán)利歸屬規(guī)制----以《物權(quán)法》第74條第2款、第3款為分析對象[J]. 政治與法律, 2008(10):63.

[3] 高富平. 物權(quán)法原論:下[M]. 北京:中國法制出版社, 2001:932.

[4] 日本民法典[M]. 王書江,譯. 北京:中國法制出版社, 2000:295.

[5] 弗朗索瓦·泰雷,菲利普·森勒爾.法國財產(chǎn)法[M]. 羅結(jié)珍,譯. 北京:中國法制出版社, 2008:740.

[6] 陳華彬. 建筑物區(qū)分所有權(quán)研究[M]. 北京:法律出版社, 2007.

[7] 巴西新民法典[M]. 齊云,譯. 北京:中國法制出版社, 2009:204.