房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的發(fā)展淺析

陳亞菊，林熹

（1重慶市渝中區(qū)公共資源市場(chǎng)化配置中心 重慶 400013 2重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 重慶 400045）

1 背景

中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是一個(gè)既古老又新潮的行業(yè)，是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)需求兩旺，商品房?jī)r(jià)格快速上漲，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃市場(chǎng)全面繁榮，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期。

然而，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)模式由于傭金收入分配的 “勞資”倒掛，存在著不可調(diào)和的矛盾。一方面經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取傭金收入的大部分（大約超過(guò)70%），并因低層次競(jìng)爭(zhēng)迫使其對(duì)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人實(shí)行“超高強(qiáng)度”的管理，行業(yè)內(nèi)頻頻出現(xiàn)不誠(chéng)信、暗箱操作、跑單跳單、惡性競(jìng)爭(zhēng)、頻頻跳槽等不良行為；另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)屬于“規(guī)模回報(bào)型”行業(yè)，招募更多的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人以及開(kāi)設(shè)更多的店鋪成了企業(yè)的必然選擇，而人員與地盤(pán)的擴(kuò)張又必然帶來(lái)生產(chǎn)成本的高額增長(zhǎng)。

為了解決經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與經(jīng)紀(jì)人之間利益分配的矛盾，又能滿足經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)既擴(kuò)張規(guī)模又不增加成本的目的，選擇加盟或掛靠的契約關(guān)系就比固定的雇傭關(guān)系更適合市場(chǎng)的需要。同時(shí)積極利用互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢(shì)，開(kāi)拓更多更靈活的辦公模式就成為行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。此時(shí)，房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人應(yīng)運(yùn)而生。房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的產(chǎn)生是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)，是社會(huì)化專業(yè)分工的必然結(jié)果。

2 房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的概念

房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人是存在于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)領(lǐng)域中的“獨(dú)立”的“經(jīng)紀(jì)人”。

經(jīng)紀(jì)人，古代稱作牙商，指的是為買(mǎi)賣(mài)雙方說(shuō)合交易并抽收傭金的居間商人。1995年國(guó)家工商行政管理局頒發(fā)的 《經(jīng)紀(jì)人管理辦法 》中指出，在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以收取傭金為目的，為促成他人交易而從事居間、行紀(jì)或者代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的公民、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織是為經(jīng)紀(jì)人。

獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人是經(jīng)紀(jì)人中的一種，與一般經(jīng)紀(jì)人相比，由于其工作和運(yùn)營(yíng)模式較為自由和獨(dú)立，因此被稱為 “獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人”。獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的概念首先出現(xiàn)在保險(xiǎn)及證券行業(yè)，這類經(jīng)紀(jì)人擁有自己的資源，利用自身具備的技術(shù)為客戶提供服務(wù)并獲得相應(yīng)酬金，與證券交易機(jī)構(gòu)的關(guān)系較為靈活。

而“獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人”模式在房地產(chǎn)領(lǐng)域中出現(xiàn)最早起源于美國(guó)，經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展完善，如今暢行歐美國(guó)家。與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人相比，房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人具有以下特點(diǎn)：

（1）房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的一種，作為房地產(chǎn)居間、代理或行紀(jì)等中介活動(dòng)或行為的自然人主體，持有政府認(rèn)可的資質(zhì)證書(shū)，具備相應(yīng)的上崗證件和獨(dú)立工作能力，利用自身的知識(shí)儲(chǔ)備和信息資源完成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中最核心的“交易撮合”工作。

（2）房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人是一種新的經(jīng)紀(jì)運(yùn)營(yíng)模式，通常是掛靠（非雇傭）經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)但自己開(kāi)拓市場(chǎng)，最終經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的交易手續(xù)要經(jīng)過(guò)所掛靠的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)來(lái)辦理。在獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人自由開(kāi)拓業(yè)務(wù)的同時(shí)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是他們的服務(wù)平臺(tái)和后勤保障。

綜上所述，房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人是指利用優(yōu)秀的個(gè)人行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、信譽(yù)、資源，與經(jīng)紀(jì)公司保持合作關(guān)系，利用公司提供的銷售、簽單、售后服務(wù)的操作平臺(tái)，進(jìn)行房地產(chǎn)交易的經(jīng)紀(jì)人。

3 房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的法律特征

作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的民事法律關(guān)系主體，房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人必須是特定的人，即具備特定資格的專業(yè)人員，其從業(yè)資格需經(jīng)過(guò)法律的確認(rèn)。房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人需具有一定的學(xué)歷和專業(yè)經(jīng)歷，通過(guò)專業(yè)資格考試，掌握一定的專業(yè)技能，并取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格。

在房地產(chǎn)居間活動(dòng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是獨(dú)立的中間人，本身并不占有商品，而是利用自己的知識(shí)資本和活動(dòng)能力，以及廣泛的社會(huì)聯(lián)系、獨(dú)有的供銷渠道，為交易雙方穿針引線，撮合成交。

在房地產(chǎn)交易代理活動(dòng)中，房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人不歸屬委托方或第三方。經(jīng)紀(jì)人只為委托人實(shí)現(xiàn)某種目的創(chuàng)造條件和提供方便，自身并不參加委托事項(xiàng)的投資和具體經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。

房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的業(yè)務(wù)開(kāi)展應(yīng)當(dāng)依據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同。房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人除了憑借掌握的商品供求的市場(chǎng)信息，來(lái)溝通買(mǎi)賣(mài)雙方之外，還在為交易雙方提供服務(wù)的同時(shí)，形成了一種委托代理關(guān)系。從法律上說(shuō)，這是一種合同關(guān)系或契約關(guān)系。但這種關(guān)系不是長(zhǎng)期的和固定的，當(dāng)一項(xiàng)委托服務(wù)事項(xiàng)完成以后，當(dāng)次的委托代理關(guān)系即告結(jié)束，房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人再與其他市場(chǎng)主體建立新的委托代理關(guān)系。所以，房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的業(yè)務(wù)具有非連續(xù)性和流動(dòng)性的特點(diǎn)。

4 房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的發(fā)展現(xiàn)狀

4.1 房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的發(fā)展歷史

在美國(guó)及新加坡等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人及其經(jīng)紀(jì)活動(dòng)作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的一個(gè)類別，已為人們廣泛認(rèn)知并得到認(rèn)可，其行為受到法律的制約也受到法律的保護(hù)，獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的社會(huì)地位也備受尊敬和推崇。

而國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人，最早出現(xiàn)在上海一家叫“筑巢”的公司。不久后在南京舉辦的2004年秋季二手房交易大會(huì)上出現(xiàn)了房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的身影，同時(shí)，在南京的華僑路、大光路、中央門(mén)三大房地產(chǎn)交易市場(chǎng)均開(kāi)辟出房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人服務(wù)區(qū)。2007年10月23日，作為深圳市地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人模式創(chuàng)始人，深圳市信安居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司執(zhí)行董事侯科昌在深圳成立首家獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人中心，兩年相繼簽約了180多個(gè)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人。深圳老牌中介公司的同致行也于2008年5月1日正式推出獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人聯(lián)盟———有家網(wǎng)。2009年9月9日，來(lái)自北京、武漢、東莞等地的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人代表在深圳舉辦了“首屆中國(guó)房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人模式高峰論壇”，計(jì)劃成立全國(guó)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人模式聯(lián)合會(huì)，以推廣這種房產(chǎn)中介新模式?？偟膩?lái)說(shuō)，房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)出現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域，正逐步發(fā)揮著積極作用。但由于目前市場(chǎng)環(huán)境不規(guī)范，管理制度不完善，欠缺配套服務(wù)以及相關(guān)技術(shù)滯后，從這個(gè)意義上說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人還僅僅處于萌芽時(shí)期。

4.2 房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的發(fā)展模式

4.2.1 房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的工作模式

房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的稱謂是與傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中的經(jīng)紀(jì)人員相對(duì)而言的。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員從事房地產(chǎn)居間代理或行紀(jì)等中介活動(dòng)或行為，主要依靠房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承接經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，利用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的辦公場(chǎng)所，接待客戶洽談業(yè)務(wù)，同時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)每一位旗下的經(jīng)紀(jì)人員實(shí)行嚴(yán)格的管理制度。總的來(lái)說(shuō)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作地點(diǎn)和工作時(shí)間都是固定的，不能擅自更改和違背經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的規(guī)定和安排。

而房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的工作模式與之相比有很大的不同。與傳統(tǒng)的“固定”工作模式相比，獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人最大的特點(diǎn)在于“自由”。在這種新的模式下，工作的時(shí)間與方式都是由獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人自主安排的，每位獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人都可以合理安排個(gè)人的生活與工作時(shí)間，一改以往中介必須依賴門(mén)店的銷售模式，經(jīng)紀(jì)人甚至可以成為“SOHO”一族。利用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行信息的收集和客戶的聯(lián)絡(luò)，完全可以不受工作地點(diǎn)和時(shí)間的限制。相比原有中介店鋪雇員模式而言，更具人性化、合理化。

4.2.2 房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)特征

房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)模式相對(duì)于傳統(tǒng)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，具有以下特征：

第一，自由的工作方式：工作的時(shí)間與方式都是由房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人自主安排的，每位獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人都可以合理安排個(gè)人的生活與工作時(shí)間，相比原有中介店鋪雇員模式而言更具人性化、合理化。

第二，無(wú)底薪：房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人每天的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)包括收集信息，聯(lián)系客戶、帶看房屋、簽約等等，都需要自己付出成本，相比于傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)人的固定底薪方式來(lái)說(shuō)，獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人要承擔(dān)更大的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。

第三，70%～80%的高額提成：高收益是與傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)人最大的區(qū)別所在，也是吸引獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的重要原因。準(zhǔn)確地說(shuō)，是獨(dú)立房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人用自己經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收入中的20%～30%的費(fèi)用，雇傭了一個(gè)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為自己的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)提供品牌支持及業(yè)務(wù)后續(xù)服務(wù)。

4.2.3 房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的關(guān)系

房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人是以經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作為執(zhí)業(yè)的依托和活動(dòng)的載體，其經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的完成與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的作用密不可分。但獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的關(guān)系同普通房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人相比有著本質(zhì)的不同。

首先，獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人不是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的雇員。從執(zhí)業(yè)關(guān)系上看，房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)并非雇傭與被雇傭的關(guān)系。獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人是經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的加盟者而非組成人員；從法律關(guān)系上看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不負(fù)有為獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人承接業(yè)務(wù)的責(zé)任，同時(shí)，對(duì)于獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的不當(dāng)行為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也并不承擔(dān)責(zé)任；從經(jīng)濟(jì)關(guān)系上看，對(duì)于獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人承攬的業(yè)務(wù)，不再由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取傭金，分配小部分比例給經(jīng)紀(jì)人員作為酬勞，而是由獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)協(xié)商傭金比例分成。該部分問(wèn)題將在“房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)紀(jì)收入”中詳細(xì)探討。

其次，獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是合作關(guān)系。目前在國(guó)內(nèi)，一個(gè)經(jīng)紀(jì)人要真正做到全部業(yè)務(wù)開(kāi)展流程中自己全部掌握還是有難度的。這種合作關(guān)系一方面體現(xiàn)在獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人仍舊不能以個(gè)人名義單獨(dú)執(zhí)業(yè)，需要掛靠經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，并且其最終交易手續(xù)還是要經(jīng)過(guò)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)來(lái)辦理。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作為執(zhí)業(yè)的依托和活動(dòng)的載體的作用仍然存在；另一方面，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以為獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人提供企業(yè)品牌、市場(chǎng)行情、法律咨詢、售后服務(wù)。目前有些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)甚至還可代為收繳在交易過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用和稅費(fèi)，為獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人提供工作平臺(tái)和后勤保障。因此，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是他們存在的前提和基礎(chǔ)。在獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人自由開(kāi)拓業(yè)務(wù)的同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是他們的服務(wù)平臺(tái)和后勤保障。

5 房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人發(fā)展存在的問(wèn)題

從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展進(jìn)程來(lái)看，獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人是房地產(chǎn)中介市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步規(guī)范，經(jīng)紀(jì)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人也逐漸浮出水面。但是其總的發(fā)展依然緩慢，這說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的發(fā)展面臨著各種各樣的問(wèn)題。

5.1 立法層級(jí)偏低

在法律層級(jí)上，我國(guó)目前沒(méi)有專門(mén)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理立法，僅有寥寥幾個(gè)條文散見(jiàn)于《城市房地產(chǎn)管理法》、《民法通則》和《合同法》中，且多屬于普遍性規(guī)定，而非專門(mén)性規(guī)定。在行政法規(guī)這一層級(jí)，則沒(méi)有任何有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的規(guī)定。實(shí)際上，我國(guó)目前主要依據(jù)部門(mén)規(guī)章、地方性法規(guī)或規(guī)章，以及大量規(guī)范性文件進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員管理，這說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的立法層級(jí)偏低。顯然，這種狀況容易讓人忽視甚至漠視監(jiān)管部門(mén)的權(quán)威，從而影響房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)交易市場(chǎng)的規(guī)范管理和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

5.2 行業(yè)監(jiān)管不力

行業(yè)管理應(yīng)由行業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行，這是市場(chǎng)專業(yè)化發(fā)展的需要。當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)由于相關(guān)立法滯后，一方面缺乏專門(mén)法來(lái)確立行業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)管的地位和權(quán)威，另一方面對(duì)于房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的違規(guī)操作行為，行業(yè)協(xié)會(huì)缺乏足夠的監(jiān)管力度。如今大多協(xié)會(huì)依附于政府相關(guān)部門(mén)，沒(méi)有真正代表所有會(huì)員企業(yè)的利益，其作用空間有限，缺少整個(gè)行業(yè)監(jiān)管的系統(tǒng)思路和辦法。

5.3 誠(chéng)信體系不健全

目前我國(guó)還沒(méi)有建立起一套完整的個(gè)人誠(chéng)信體系，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)中存在誠(chéng)信缺失，已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。在媒體上發(fā)布虛假?gòu)V告，在合同簽訂中搞文字游戲推卸責(zé)任，或?qū)I(mǎi)賣(mài)雙方或租賃雙方進(jìn)行雙向欺詐，攜保證金和購(gòu)房款潛逃等現(xiàn)象嚴(yán)重傷害委托人的利益，影響經(jīng)紀(jì)行業(yè)的健康發(fā)展。誠(chéng)信體系的不健全，一方面是由于從業(yè)人員素質(zhì)的參差不齊，各種房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)魚(yú)目混雜，另一方面行政監(jiān)管力度不夠，措施還不完備。成功建立了獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人制度的國(guó)家為每一個(gè)經(jīng)紀(jì)人都建立完善的信用檔案，一旦發(fā)現(xiàn)經(jīng)紀(jì)人有違規(guī)操作行為，就會(huì)被取消執(zhí)業(yè)資格。

5.4 技術(shù)發(fā)展滯后

在不完善的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，房源的多少?zèng)Q定著交易量的大小及市場(chǎng)份額的多少，因此企業(yè)與個(gè)人往往保護(hù)已有信息資源而不愿共享，這勢(shì)必造成整個(gè)市場(chǎng)的低效率運(yùn)行以及信息資源和社會(huì)資源(包括消費(fèi)者的時(shí)間成本)的嚴(yán)重浪費(fèi)。而美國(guó)的MLS(mu1t1plelistingserviee)技術(shù)通過(guò)特定的軟件技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)手段，使加入該系統(tǒng)的各個(gè)獨(dú)立中介企業(yè)的所有房源信息形成一個(gè)統(tǒng)一的互通體系，大大提高了全行業(yè)促進(jìn)房地產(chǎn)交易的社會(huì)經(jīng)濟(jì)功能。目前我國(guó)上海、北京等地在房源信息共享方面雖然有很大的發(fā)展，但從企業(yè)的軟件和信息系統(tǒng)的應(yīng)用，到信息共享，再到產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)和交易數(shù)據(jù)，信息化還是處在早期階段。一方面政府擁有的房地產(chǎn)交易信息還不能被客觀公正地共享和應(yīng)用；另一方面房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與經(jīng)紀(jì)人之間的信息共享和傭金共享幾乎沒(méi)有建立起來(lái)。

6 結(jié)論

盡管在我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展過(guò)程中存在的諸多問(wèn)題，制約了獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的發(fā)展，但房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人符合經(jīng)紀(jì)業(yè)作為一個(gè)行業(yè)存在的內(nèi)在價(jià)值訴求，有利于行業(yè)的發(fā)展，有利于經(jīng)紀(jì)人的發(fā)展，也符合廣大社會(huì)置業(yè)者對(duì)“誠(chéng)信”“專業(yè)”的呼喚和“大幅度降低交易成本”的強(qiáng)烈愿望。相信在宏觀政策的引導(dǎo)下、法規(guī)制度的約束下、行業(yè)規(guī)范的指導(dǎo)下，房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人將會(huì)逐步成為房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的主導(dǎo)力量，并推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)向更高階段發(fā)展。

[1]孔凡文.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人[M].大連理工出版社，2002.

[2]陶艷.從經(jīng)紀(jì)人理論談發(fā)展我國(guó)經(jīng)紀(jì)人市場(chǎng)[D].暨南大學(xué)，2002，5.

[3]侯科昌.房地產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人模式的價(jià)值取向[EB/OL].房地網(wǎng)博客http://blog.fwwwd.com/houkechang/archive/46357，aspx 2007-12-5.

[4]梁文東.我國(guó)房地產(chǎn)中介法律問(wèn)題研究[D].西南政法大學(xué)，2006，4.

[5]成文.房地產(chǎn)中介企業(yè)違規(guī)行為規(guī)范研究[D].華中師范大學(xué)，2007，5.