海南省房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)成因及對(duì)策探析

程明雄，陸 娜，劉曉文，陳彩霞

(海南師范大學(xué) 信息科學(xué)技術(shù)學(xué)院，?？?571158)

1 房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)的概念和影響因素

房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)是指在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)過(guò)程中發(fā)生違約所引起的風(fēng)險(xiǎn)，也包括房地產(chǎn)市場(chǎng)主體違約而導(dǎo)致?lián)p失的可能性.房地產(chǎn)市場(chǎng)容易出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)是與其經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的特點(diǎn)密切相關(guān)的，最直接的體現(xiàn)就是形成開(kāi)發(fā)商、銀行、個(gè)人消費(fèi)者的不良資產(chǎn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)主體信用關(guān)系的各方均有可能無(wú)法兌現(xiàn).導(dǎo)致房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)的影響因素主要包括五種[1]：第一，政策因素，即政府有關(guān)政策的不穩(wěn)定性對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售造成的不穩(wěn)定性；第二，投資戰(zhàn)略因素，即開(kāi)發(fā)商、銀行、投資者從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所做的戰(zhàn)略決策所造成的總體不穩(wěn)定性而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的不穩(wěn)定性；第三，信息因素，即因?yàn)檎?、銀行、開(kāi)發(fā)商、投資者、個(gè)人消費(fèi)者之間由于彼此信息不對(duì)稱(chēng)，使用有缺陷的信息而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；第四，商業(yè)因素，即商業(yè)活動(dòng)中來(lái)自房地產(chǎn)市場(chǎng)外部的風(fēng)險(xiǎn)，是由整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境的變化造成的；第五，管理因素，是政府、銀行、開(kāi)發(fā)商、個(gè)人消費(fèi)者管理失誤造成的風(fēng)險(xiǎn)，它來(lái)自政府、銀行、開(kāi)發(fā)商、個(gè)人消費(fèi)者的內(nèi)部，是主觀可以避免的風(fēng)險(xiǎn).正是因?yàn)檫@些不穩(wěn)定性造成的不確定性，從而給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)信用風(fēng)險(xiǎn).

2 海南省房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)歷史回顧、現(xiàn)狀和趨勢(shì)

海南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展始于1988年海南建立省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)，當(dāng)時(shí)整個(gè)海南島出現(xiàn)了2萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司，短短三年，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)超過(guò) 4倍.1993年下半年海南房地產(chǎn)迅速降溫，房地產(chǎn)價(jià)格猛跌，最終造成 600多棟“爛尾樓”、18834 hm2閑置土地和800億元積壓資金，帶來(lái)的問(wèn)題是來(lái)自全國(guó)的上千億元(其中四大國(guó)有銀行占406億元)資金被套牢，有不少信托投資公司和城市信用社資不抵債，被迫關(guān)閉清盤(pán).開(kāi)發(fā)商紛紛逃離或倒閉，銀行頓時(shí)成為最大的發(fā)展商，不少銀行的不良貸款率一度高達(dá)60%以上.信用風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)教訓(xùn)深刻[2].

海南建立國(guó)際旅游島的可行性研究早在2002年6月就已提出，直至2009年5月海南省政府才正式發(fā)布了國(guó)際旅游島建設(shè)行動(dòng)計(jì)劃.在此前后，逾百家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商早已提前進(jìn)駐海南，進(jìn)行戰(zhàn)略布局[3].2009年底，一場(chǎng)因國(guó)際旅游島概念而催生的饕餮盛宴，引發(fā)了海南第二次房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)熱潮.逾百家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)駐海南“跑馬圈地”，動(dòng)輒投資數(shù)十億、上百億的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目星羅棋布.目前在海南的全國(guó)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)超過(guò)100家，投資總額超過(guò)1000億元，海南房產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)呈現(xiàn)出全島開(kāi)花之勢(shì).2010年初海南房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速“井噴”，高檔海景房過(guò)度開(kāi)發(fā)，商品房成交量成倍放大、價(jià)格飆升，這個(gè)行業(yè)又再現(xiàn)了濃厚的投資和投機(jī)氣氛.海南現(xiàn)在已經(jīng)透支了未來(lái)的房?jī)r(jià)，而支撐這個(gè)預(yù)期的基礎(chǔ)其實(shí)并不扎實(shí)，比如很多房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還非常薄弱.近年來(lái)，房貸一直被海南銀行視為優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目來(lái)努力發(fā)展，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴(kuò)大，而房貸業(yè)務(wù)“繁榮”的背后，卻潛藏著巨大的信用風(fēng)險(xiǎn).同時(shí)房?jī)r(jià)上漲持續(xù)超過(guò)購(gòu)房者的承受能力時(shí)，違約現(xiàn)象就容易發(fā)生，導(dǎo)致最先受到?jīng)_擊的是發(fā)放房貸的銀行，其次是開(kāi)發(fā)商，最后就是依靠房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相對(duì)較多的海南各地方政府.2010年上半年開(kāi)始，國(guó)家和海南省政府相繼出臺(tái)調(diào)控措施，海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了有價(jià)無(wú)市的局面，購(gòu)房者處于降價(jià)預(yù)期的觀望之中，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資力度也明顯減弱，大量?jī)?yōu)質(zhì)土地資源閑置，值得海南商業(yè)銀行重新審視的房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題也逐漸暴露出來(lái).

目前我國(guó)貨幣供應(yīng)量已經(jīng)超過(guò) 10萬(wàn)億美元，位居世界首位.2010年11月美聯(lián)儲(chǔ)又推出了第二輪量化寬松政策，大量熱錢(qián)因此產(chǎn)生，而這些熱錢(qián)很可能會(huì)流入包括中國(guó)在內(nèi)的各經(jīng)濟(jì)新興國(guó)家，從而引發(fā)通貨膨脹.目前我國(guó)居民的投資渠道還相對(duì)單一，股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)是吸納大量資金的兩個(gè)“水池子”，加上國(guó)內(nèi)游資投機(jī)炒作日盛，貨幣存量中即使僅有一小部分流出銀行體系，進(jìn)入海南房地產(chǎn)市場(chǎng)，也會(huì)帶來(lái)短期內(nèi)海南房地產(chǎn)價(jià)格的迅速上升.但如果熱錢(qián)不能被資產(chǎn)的潛在回報(bào)所支撐，又一定會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的迅速下降，或者稱(chēng)之為房地產(chǎn)泡沫破裂，從而沖擊海南經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，造成海南嚴(yán)重的信用風(fēng)險(xiǎn)及由此造成的海南極其嚴(yán)重的金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn).總之，20世紀(jì)90年代海南房地產(chǎn)市場(chǎng)信用崩潰、美國(guó)次級(jí)債危機(jī)和英國(guó)北巖銀行擠兌風(fēng)波的前車(chē)之鑒，加之海南目前以及未來(lái)可能的發(fā)展趨勢(shì)，海南應(yīng)著力防范與日俱增的房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn).

3 海南省房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)存在的原因

3.1 海南房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的信用缺失問(wèn)題

目前我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，在利益機(jī)制的直接驅(qū)動(dòng)下，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)信用制度不健全，導(dǎo)致了海南房地產(chǎn)市場(chǎng)主體在不同程度上存在著信用缺失的現(xiàn)象，主要體現(xiàn)在以下五個(gè)方面.第一，政府存在失信行為：如一些地方政府缺乏必要的工作程序，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃不力；不遵守已有的政策規(guī)定，在土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中濫用權(quán)力；在閑置土地回收上不作為；受“土地財(cái)政”利益驅(qū)使違背法律規(guī)定，損害被拆遷人的合法權(quán)益.第二，開(kāi)發(fā)商的失信行為：在房地產(chǎn)價(jià)格方面，捂盤(pán)惜售，惡意投機(jī)炒作以提高房?jī)r(jià)；在房屋及配套設(shè)施方面，質(zhì)量低劣坑害購(gòu)房者；在售房宣傳廣告方面，借助文字概念游戲，做出一些無(wú)法核實(shí)和兌現(xiàn)的承諾誤導(dǎo)購(gòu)房者；在房屋計(jì)量和手續(xù)方面，利用買(mǎi)方的信息及知識(shí)缺陷，故意拖延辦理房產(chǎn)證，計(jì)算房屋面積時(shí)，將實(shí)際建筑面積減少，將不該分?jǐn)偟墓妹娣e進(jìn)行分?jǐn)?，將?yīng)分?jǐn)偟拿娣e重復(fù)計(jì)算，違規(guī)操作；在物業(yè)管理和收費(fèi)方面，亂收費(fèi)或收費(fèi)不服務(wù)，損害購(gòu)房者.第三，銀行的信用缺失：主要表現(xiàn)為信用風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不夠，在房地產(chǎn)貸款的評(píng)審過(guò)程中，往往過(guò)分關(guān)注抵押物、擔(dān)保等第二還款來(lái)源，而忽視了對(duì)借款人第一還款來(lái)源的考察與評(píng)價(jià)，對(duì)一些貸款風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)問(wèn)題的檢查、督導(dǎo)、糾正更是不及時(shí)不到位.第四，中介機(jī)構(gòu)的失信行為：表現(xiàn)為執(zhí)業(yè)人員良莠不齊，從業(yè)人員素質(zhì)不高、法律意識(shí)淡薄，部分經(jīng)紀(jì)人利用市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)，哄抬價(jià)格違法謀取暴利，損害合同締約方的利益；部分執(zhí)業(yè)人員或無(wú)證人員未經(jīng)登記注冊(cè)就開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，進(jìn)行非法中介；不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象頻現(xiàn)，少數(shù)經(jīng)紀(jì)人利用虛假?gòu)V告、含糊合同等手段欺騙他人，極易衍生社會(huì)不穩(wěn)定因素.第五，購(gòu)房者個(gè)人的失信行為，主要表現(xiàn)為盲目參與投機(jī)炒作，投資失敗后斷月供.

3.2 海南房地產(chǎn)銀行貸款高集中度問(wèn)題

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)屬高負(fù)債企業(yè)，大量資金靠銀行貸款.據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在我國(guó)房地產(chǎn)投資資金來(lái)源中，企業(yè)的自籌資金一般維持在 25%～35%左右，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款約占 18%～25%，其他資金來(lái)源中約有 50%～60%的資金來(lái)源于商業(yè)銀行的消費(fèi)信貸，這使得房地產(chǎn)業(yè)的絕大多數(shù)信用風(fēng)險(xiǎn)集中到了商業(yè)銀行.同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流觀點(diǎn)依然認(rèn)為：個(gè)人住房按揭貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其信用風(fēng)險(xiǎn)在我國(guó)很低甚至為零.在此背景下，大量銀行信貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng).隨著海南房地產(chǎn)規(guī)模的快速增長(zhǎng)，地方融資平臺(tái)貸款出現(xiàn)了一些不盡如人意的情況：部分銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)地方融資平臺(tái)授信總量較大，集中度較高，貸款“三查”不嚴(yán)，風(fēng)險(xiǎn)管控不足，潛在信用風(fēng)險(xiǎn)上升.隨著國(guó)際旅游島的建設(shè)，海南房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)面積也在快速增長(zhǎng)，但土地購(gòu)置面積一直大于開(kāi)發(fā)面積，造成大量土地閑置.這些閑置土地大量囤積在部分土地開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中，占用了大量的資金.在回款周期拉長(zhǎng)、信貸收緊、負(fù)債率高等因素作用下，一旦商品房滯銷(xiāo)，房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)可能陷入資金困境，開(kāi)發(fā)商不能歸還貸款，此時(shí)銀行貸款面臨信用風(fēng)險(xiǎn).同時(shí)，隨著國(guó)際旅游島建設(shè)項(xiàng)目獲批，海南房?jī)r(jià)持續(xù)上升，吸引了眾多的房地產(chǎn)投機(jī)者，投機(jī)者利用銀行貸款管理上的漏洞，多頭重復(fù)從銀行申請(qǐng)貸款，更有甚者甚至通過(guò)虛假證明等手段從銀行惡意騙取貸款.一旦房?jī)r(jià)大幅度下降或者利率猛升，投機(jī)炒房者將面臨巨大的還貸壓力，當(dāng)其無(wú)力償還貸款時(shí)，他們投機(jī)炒作房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)就直接轉(zhuǎn)嫁給了銀行，變?yōu)殂y行信用風(fēng)險(xiǎn).

3.3 海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題

由于信息不對(duì)稱(chēng)，政府無(wú)法區(qū)分土地開(kāi)發(fā)商實(shí)力的強(qiáng)弱，銀行無(wú)法區(qū)分高信用客戶與高風(fēng)險(xiǎn)客戶，因而政府不得不對(duì)所有土地開(kāi)發(fā)商收取同樣的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，銀行不得不對(duì)所有客戶采取相同的利率，這樣會(huì)導(dǎo)致一些信用好的土地開(kāi)發(fā)企業(yè)因開(kāi)發(fā)費(fèi)用過(guò)高而退出市場(chǎng)，高信用銀行客戶因利率過(guò)高而放棄借貸.獲得土地和貸款的卻是信用較差的土地開(kāi)發(fā)企業(yè)和銀行客戶，而相對(duì)的高費(fèi)用和高利率卻往往不能彌補(bǔ)這樣的逆向選擇所增加的房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的損失.同時(shí)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)中介大多利用自己的信息優(yōu)勢(shì)誤導(dǎo)或誘騙消費(fèi)者，損害消費(fèi)者利益.事實(shí)上，部門(mén)利益、集團(tuán)利益與社會(huì)公眾利益之間的激烈博弈，是導(dǎo)致海南不完全或不對(duì)稱(chēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息產(chǎn)生的根源之一，而不完全或不對(duì)稱(chēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息也容易產(chǎn)生一些嚴(yán)重的市場(chǎng)后果：一方面，處于信息不對(duì)稱(chēng)弱勢(shì)方的購(gòu)房者是受害者，他們不得不為由此產(chǎn)生的高房?jī)r(jià)或房地產(chǎn)泡沫頻繁買(mǎi)單；另一方面，制訂有針對(duì)性的房地產(chǎn)調(diào)控政策措施必須基于真實(shí)、完整和有效的市場(chǎng)信息基礎(chǔ)之上，但目前凌亂、失真和滯后的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，使得海南房地產(chǎn)調(diào)控的后續(xù)政策措施的制訂陷入困局，難以化解相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)[4].

3.4 海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定收益預(yù)期缺失問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)由于對(duì)自己的壽命周期預(yù)期比較短，加之轉(zhuǎn)型期不規(guī)范不穩(wěn)定的政府干預(yù)以及清正廉潔、嚴(yán)明自律的司法、執(zhí)法系統(tǒng)的缺失，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)主體缺乏一個(gè)長(zhǎng)期收益預(yù)期的穩(wěn)定器，從而使得各房地產(chǎn)市場(chǎng)主體短期行為盛行，而投機(jī)炒作則是這些短期行為的典型表現(xiàn).2010年初海南房?jī)r(jià)暴漲，是在對(duì)房地產(chǎn)投資高盈利回報(bào)心理預(yù)期下出現(xiàn)的，“一夜暴富”的神話像磁鐵一樣吸引內(nèi)地資金通過(guò)拆借、貸款、投資、民間集資等渠道，涌向沿海地區(qū)從事房地產(chǎn)投機(jī)，一時(shí)間使得海南房地產(chǎn)市場(chǎng)由消費(fèi)性市場(chǎng)完全變成了投機(jī)和投資為主導(dǎo)的市場(chǎng).但實(shí)際上，“房?jī)r(jià)只漲不跌的神話”是不存在的.如果非理性盲目跟進(jìn)，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn).

4 海南省房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)控制策略

(1) 政府應(yīng)積極倡導(dǎo)構(gòu)建誠(chéng)信社會(huì)環(huán)境，加強(qiáng)海南省信用道德和企業(yè)文化建設(shè)，推動(dòng)海南省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的建設(shè).加強(qiáng)海南省對(duì)房地產(chǎn)信用法律實(shí)施的力度.不斷加大輿論宣傳力度，營(yíng)造誠(chéng)信氛圍，引導(dǎo)企業(yè)加強(qiáng)信用管理，強(qiáng)化信用觀念，形成一種誠(chéng)信為本的良好氣氛；加強(qiáng)海南省企業(yè)文化的建設(shè)，將信用風(fēng)險(xiǎn)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要內(nèi)容，在企業(yè)內(nèi)部形成誠(chéng)信為本的文化氛圍，在企業(yè)外部樹(shù)立誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的企業(yè)形象；推動(dòng)海南省行業(yè)協(xié)會(huì)建設(shè)，通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)來(lái)搭建信用服務(wù)機(jī)構(gòu)與政府之間聯(lián)系的平臺(tái)，發(fā)揮溝通、咨詢(xún)、中介、服務(wù)的功能，加快海南省信用體系建設(shè)的進(jìn)程；綜合運(yùn)用國(guó)家房地產(chǎn)信用法律，建立海南信用法律體系，加強(qiáng)房地產(chǎn)信用法律實(shí)施的力度，為促進(jìn)海南省房地產(chǎn)信用建設(shè)的規(guī)范發(fā)展提供制度保證.

(2) 建立具有海南特色的企業(yè)或個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度，為商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理提供信息化支持.各家商業(yè)銀行應(yīng)共同推動(dòng)完善人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)，做到客戶信息共享，增加個(gè)人客戶信息渠道.對(duì)個(gè)人住房貸款客戶要加強(qiáng)信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，充分挖掘和利用客戶信息、信用記錄以及歷史數(shù)據(jù)，使得商業(yè)銀行在實(shí)施貸款前可以有效識(shí)別客戶，從而按照信用等級(jí)的高低將客戶依次列為積極支持的對(duì)象、有限支持的對(duì)象、適當(dāng)支持的對(duì)象、適當(dāng)控制的對(duì)象和嚴(yán)格控制的對(duì)象等，從按揭源頭上防范商業(yè)銀行的信用風(fēng)險(xiǎn).同時(shí)加大對(duì)中小企業(yè)的支持力度.銀行業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變營(yíng)銷(xiāo)理念，徹底摒棄“大則優(yōu)”的錯(cuò)誤思想，要加強(qiáng)信貸組合管理，針對(duì)不同客戶的需求，實(shí)行多元化的信貸策略.在信貸客戶的選擇上，在嚴(yán)格對(duì)大企業(yè)和集團(tuán)客戶授信管理的同時(shí)，進(jìn)一步加大對(duì)有市場(chǎng)、有效益、有信用的中小企業(yè)的信貸支持力度.最后應(yīng)加強(qiáng)對(duì)關(guān)聯(lián)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制，確保對(duì)集團(tuán)客戶信息進(jìn)行追蹤、收集、授信額度控制、授信管理和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警的有效性[5].

(3) 完善貸款責(zé)任人制度，建立有效的考核激勵(lì)機(jī)制和資產(chǎn)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)抵押物價(jià)值管理.完善貸款責(zé)任人制度，建立有效的考核激勵(lì)機(jī)制，使風(fēng)險(xiǎn)管理制度能夠真正得到落實(shí)，必須要建立以RAROC(風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整的資本收益)為核心的績(jī)效考核體系和延時(shí)付酬激勵(lì)機(jī)制.從績(jī)效測(cè)度的角度看，RAROC 分配資金的過(guò)程可以確定每筆業(yè)務(wù)創(chuàng)造的附加經(jīng)濟(jì)價(jià)值，測(cè)度業(yè)務(wù)單位對(duì)股東價(jià)值的貢獻(xiàn)，以此作為對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)單位或個(gè)人考核的基礎(chǔ)，這樣才能遏制商業(yè)銀行盲目追求規(guī)模擴(kuò)張、忽視風(fēng)險(xiǎn)管理的短視行為.加強(qiáng)抵押物價(jià)值管理，在房地產(chǎn)貸款中，普遍實(shí)行項(xiàng)目抵押的方式.除了加強(qiáng)對(duì)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管外，還應(yīng)建立非營(yíng)利的半官方性質(zhì)資產(chǎn)評(píng)級(jí)公司，以避免利益沖突問(wèn)題，盡可能達(dá)到公正評(píng)級(jí)的目的.這樣，抵押物價(jià)格合理，抵押率設(shè)置適當(dāng)，會(huì)加大對(duì)開(kāi)發(fā)商的制約力，從而降低商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn).

(4) 針對(duì)海南融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)，建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別預(yù)警機(jī)制.目前針對(duì)地方融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)，海南商業(yè)銀行應(yīng)全面評(píng)估和有效防范地方融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)，按照“逐包打開(kāi)，逐筆核對(duì)，重新評(píng)估，整改保全”的要求做好地方融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)管控工作；做到貸款風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)確分類(lèi)，提足撥備貸款風(fēng)險(xiǎn)金，并基本完成對(duì)壞賬的核銷(xiāo)，做到“賬銷(xiāo)、案存、權(quán)在”；持續(xù)關(guān)注壞賬時(shí)效，在有效期內(nèi)保全和回收.另外，各金融機(jī)構(gòu)在海南地方融資平臺(tái)貸款中必須牢牢把住三條紅線不放松，即嚴(yán)禁發(fā)放打捆貸款；不得與地方政府簽署無(wú)特定項(xiàng)目的大額授信合作協(xié)議；對(duì)出資不實(shí)，治理架構(gòu)、內(nèi)部控制、風(fēng)險(xiǎn)管理、資金管理運(yùn)用制度不健全的融資平臺(tái)，要嚴(yán)格限制貸款，并立即與這些不健全融資平臺(tái)協(xié)商風(fēng)險(xiǎn)防范的具體措施.結(jié)合海南市場(chǎng)環(huán)境，建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別預(yù)警機(jī)制，利用現(xiàn)有客戶資源和歷史數(shù)據(jù)，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管理信息系統(tǒng)，涵蓋風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)分析和不良資產(chǎn)處置等風(fēng)險(xiǎn)管理環(huán)節(jié)，構(gòu)建全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)管理網(wǎng)絡(luò)體系，為風(fēng)險(xiǎn)管理提供技術(shù)支撐.

(5) 加強(qiáng)和完善海南省房地產(chǎn)信用信息的披露，建立失信懲罰和守信獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制.大力發(fā)展獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)和完善信用信息披露制度，增強(qiáng)信用信息的透明度可以有效解決海南省房地產(chǎn)信息不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題.首先，對(duì)海南省房地產(chǎn)需求信息、供給信息、企業(yè)及從業(yè)人員的信用信息和政府政務(wù)信息，應(yīng)在指定媒體上定期如實(shí)披露.其次，建立與社會(huì)公眾溝通的信息平臺(tái)，保證房地產(chǎn)信息傳遞.建立海南省聯(lián)合征信制度，將經(jīng)濟(jì)當(dāng)事人的良好信用行為和不良信用行為記入數(shù)據(jù)庫(kù)，成為共享的信用信息資源.對(duì)任何房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的失信行為，記入信用記錄數(shù)據(jù)庫(kù)，并將失信企業(yè)或中介機(jī)構(gòu)列入黑名單曝光.建立強(qiáng)有力的懲戒機(jī)制，使失信成本大于守信成本，運(yùn)用各種媒體曝光失信者的“失信污點(diǎn)”，使之受到公眾鄙視和不信任而斷送商機(jī).按照懲戒與激勵(lì)并重的原則，對(duì)誠(chéng)信企業(yè)，政府管理部門(mén)在競(jìng)標(biāo)、市場(chǎng)準(zhǔn)入、資質(zhì)升級(jí)等方面應(yīng)優(yōu)先考慮；在定期性檢查、審驗(yàn)、年審時(shí)，給予免檢或免審；在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中優(yōu)先提供相關(guān)服務(wù)，在評(píng)比表彰中予以?xún)?yōu)先推薦，并通過(guò)媒體宣傳擴(kuò)大其影響[6].

［1］李東緒. 海南房地產(chǎn)2008年走勢(shì)明朗[J]. 中國(guó)房地信息，2008(10)：1-3.

［2］王 彬. 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析[D]. 北京：北京交通大學(xué)，2007.

［3］李東緒. 獨(dú)善其身的海南房地產(chǎn)市場(chǎng)[J]. 中國(guó)房地產(chǎn)信息，2008(4)：1-4.

［4］孫兆杰.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中市場(chǎng)主體信用缺失的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析與解決思路[J].科技咨詢(xún)導(dǎo)報(bào)，2007(20)：157.

［5］劉 榕，鄭 曉. 淺談江西房地產(chǎn)市場(chǎng)信用體系的建設(shè)[J]. 企業(yè)經(jīng)濟(jì)，2007(8)：82-84.

［6］黎修志，劉 強(qiáng).海南省房地產(chǎn)行業(yè)信用評(píng)估狀況的調(diào)查[J].海南金融，2007(3)：23-25.