房地產(chǎn)成本管理及控制

陳素芳

房地產(chǎn)成本管理及控制

陳素芳

當(dāng)今在市場經(jīng)濟環(huán)境下，競爭激烈，如何求生存、求發(fā)展是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個重要課題。通過設(shè)計、施工、材料、裝飾公司的選擇和資金的供給，對房地產(chǎn)開發(fā)進行有效的組織和管理，建造出適銷的開發(fā)商品。在同一開發(fā)環(huán)境下除了開發(fā)適銷對路的適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品外，最重要的是盡可能的降低建筑工程成本，降低產(chǎn)品銷售價格，最大限度的提高企業(yè)的投資開發(fā)收益，這是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視的問題，也是工作難點和重點。因此在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中，成本控制具有極其重要的作用。

一、甲供設(shè)備、材料投資管理

甲供設(shè)備、材料投資也是左右工程造價的重要因素之一。在工程建設(shè)中，甲供設(shè)備材料必須堅持以大渠道供貨為主，市場自行采購為輔。在自行采購時，由主管工程的機關(guān)、工程指揮部共同參與，堅持三人同行、貨比三家，力求質(zhì)優(yōu)價廉，大型的設(shè)備訂貨可采取招標(biāo)方式，在簽訂的合同中要明確質(zhì)量等級和雙方責(zé)任義務(wù)，設(shè)備材料進場后如有質(zhì)量問題，現(xiàn)場施工代表及施工單位有權(quán)拒收，以達到保證供貨質(zhì)量、節(jié)省設(shè)備材料投資的目的。

二、預(yù)結(jié)算管理

加強工程預(yù)結(jié)算管理，就是說對于投入工程的每一筆資金都要心中有數(shù)。

第一，預(yù)結(jié)算管理人員在工程開工之前，根據(jù)施工計劃安排的內(nèi)容和合同規(guī)定的結(jié)算方式編制出工程施工圖預(yù)算，并且把每一項預(yù)算費用包括人工費、機械費、材料費、間接費等分解到每一個單位工程，甚至分部分項工程。

第二，在施工過程中實現(xiàn)動態(tài)的預(yù)算管理。在初步設(shè)計階段就實施招標(biāo)的工程，俗稱?三邊工程?，工期緊，施工內(nèi)容存在不可預(yù)見性，工程內(nèi)容和施工措施會經(jīng)常發(fā)生變化。

第三，預(yù)結(jié)算管理人員要按照合同要求，及時收集整理合同價調(diào)整的有關(guān)原始資料。

三、從設(shè)計階段對造價的控制

1、關(guān)于設(shè)計階段控制造價問題的對策

加強設(shè)計依據(jù)的審查，筆者認為我國目前建設(shè)部門缺乏專業(yè)的項目投資審查機制，因此，建設(shè)部門應(yīng)建立相應(yīng)的?項目造價審查小組?，以確保設(shè)計階段的造價符合實際情況，保證項目的順利實施。設(shè)計部門應(yīng)通過正常的市場渠道獲得設(shè)計項目，從根源上消除設(shè)計質(zhì)量隱患。只有這樣，才能杜絕設(shè)計管理中的?黑、亂?現(xiàn)象，保證設(shè)計資金用到刀刃上。

2、嚴(yán)格辦理設(shè)計變更簽證

第一，嚴(yán)格設(shè)計變更簽證審批程序

一般性變更由甲方現(xiàn)場代表起草，交施工負責(zé)人及工程指揮部領(lǐng)導(dǎo)審批，大項的變更，應(yīng)先做概算，報主管首長批準(zhǔn)后實施。同時要注重變更的合理性，對于不必要的變更堅決不予通過，對于某些不合理或保守設(shè)計，在滿足使用要求的前提下，通過優(yōu)化設(shè)計，可降低工程造價。

②通信系統(tǒng)。系統(tǒng)通過衛(wèi)星、有線和無線等手段，采用多信道互備/復(fù)用、網(wǎng)絡(luò)路由感知和安全認證等先進技術(shù)，與省指揮中心組建網(wǎng)絡(luò)。安裝“動中通”衛(wèi)星通信系統(tǒng)，提供速率不低于2 Mbps的點對點通信能力；3G路由器首先進行路由選擇，正常情況下利用3G虛擬專網(wǎng)作為傳輸通道，3G網(wǎng)絡(luò)不通情況下，再通過衛(wèi)星鏈路傳輸數(shù)據(jù)；應(yīng)急指揮所構(gòu)建以以太網(wǎng)交換機（H3C S3600-28TP-SI）為骨架的10/100 M的有線局域網(wǎng)；配置單兵圖傳，可實時采集現(xiàn)場實況圖像發(fā)送給車載無線寬帶視頻接收機，再經(jīng)車載衛(wèi)星或3G轉(zhuǎn)發(fā)到固定指揮中心。多種通信方式保障了通信的可靠性和安全性。

第二，加強對設(shè)計變更工程量及內(nèi)容的審核監(jiān)督

對于變更中的內(nèi)容及工程量增減，由施工、預(yù)算人員進行現(xiàn)場抽項實測實量，以保證變更內(nèi)容的準(zhǔn)確性。制定統(tǒng)一的設(shè)計變更管理辦法，要求變更單編號連貫一致，提高變更單的內(nèi)容質(zhì)量，同時變更要準(zhǔn)確及時。

四、從發(fā)包階段對造價的控制

1、通過招標(biāo)方式選擇好施工隊伍。建設(shè)部頒發(fā)《建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)暫行規(guī)定》中指出：?確定中標(biāo)企業(yè)的主要依據(jù)是標(biāo)價合理、能保證質(zhì)量和工期，經(jīng)濟效益好、社會信譽高。?

2、對大宗材料和大型設(shè)備實行單獨招標(biāo)采購，最大程度降低材料設(shè)備投資。

在工程造價中，材料設(shè)備費用所占的比重很大，其采購、供應(yīng)和管理是否科學(xué)，不僅直接影響工程質(zhì)量，而且影響著工程造價。因此，投資方應(yīng)對建筑材料和設(shè)備的貨源、價格建立信息網(wǎng)絡(luò)，掌握市場行情。對差價大的大宗材料或價值大的設(shè)備，我們通常選擇直接與廠家定貨自供，或者由施工單位購買，業(yè)主參與材料的招標(biāo)工作，真正選擇到質(zhì)量優(yōu)良、價格合理的材料、設(shè)備。

4、嚴(yán)格按合同約定及實際完成的工作量支付工程進度款。

投資方應(yīng)在合同約定的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確做好對已完工程量的計量，嚴(yán)防工程進度款的超進度支付。

5、投資主體要在規(guī)范自身行為的同時，加強對監(jiān)理單位的管理，積極主動地防范施工單位的索賠。索賠發(fā)生的原因，除了以上談到的合同缺陷及合同變更外，一般還有以下幾種：業(yè)主違約、業(yè)主代表（監(jiān)理工程師）行為不當(dāng)、其他不可抗力的影響等。監(jiān)理工程師是接受業(yè)主委托進行工作的，因此從施工合同的角度，由他們的不當(dāng)行為給施工單位造成的損失，應(yīng)由投資方承擔(dān)。業(yè)主除了嚴(yán)格履行施工合同約定的條款外，還要做好?監(jiān)理的監(jiān)理?。

五、從施工階段對造價的控制

工程建設(shè)進入施工階段后，由于工程設(shè)計已完成，工程量已完全具體化，因而影響工程投資的可能性只有5%-10%, 節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小。但工程投資卻主要發(fā)生在這一階段，浪費投資的可能性則很大，可以說施工管理水平的高低直接影響建設(shè)工程造價，做好施工階段的投資控制，也是整個建設(shè)項目投資控制的重要組成部分。

1、認真做好施工組織設(shè)計的審查工作

工程項目的施工組織設(shè)計提出了工程施工中進度控制、質(zhì)量控制、投資控制、安全控制、現(xiàn)場管理等目標(biāo)以及技術(shù)組織措施。施工組織設(shè)計的基本內(nèi)容包括工程概況和施工條件分析、主要工程的施工方案、施工進度計劃和施工平面圖。它是施工階段的全局性的技術(shù)經(jīng)濟文件。對施工組織設(shè)計進行優(yōu)化，主要目的之一就是使投資與工期、投資與質(zhì)量之間的關(guān)系能夠得到正確處理。要正確處理質(zhì)量、工期和投資三者之間的關(guān)系，不能一味要求縮短工期而以較大的投資作為代價。要督促施工單位做好施工進度計劃網(wǎng)絡(luò)圖的設(shè)計和優(yōu)化，在保證工程質(zhì)量和滿足工期的前提下，盡可能降低工程造價。

2、嚴(yán)格工程變更及現(xiàn)場簽證的審查與控制

在工程項目的實施過程中，由于多方面的情況變化，經(jīng)常出現(xiàn)工程量變化、施工進度變化以及發(fā)包方與承包方在執(zhí)行合同中的爭執(zhí)等許多問題。由于工程變更所引起的工程量的變化、承包方的索賠等，都有可能使項目投資超出原來的預(yù)算投資。對必要的設(shè)計變更，應(yīng)做到以下幾點：（1）進行工程量和投資增減分析，論證變更的必要性；（2）所有設(shè)計變更均需經(jīng)發(fā)包方代表或發(fā)包方委托進行項目管理的監(jiān)理工程師同意；（3）當(dāng)設(shè)計變更超過原設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或已批準(zhǔn)的建設(shè)規(guī)模時，均應(yīng)經(jīng)原項目審批部門和其他有關(guān)部門的審查批準(zhǔn)。

嚴(yán)格控制施工現(xiàn)場的簽證。對于因施工條件或無法預(yù)見的情況的發(fā)生所引起的工程量的變化, 需進行現(xiàn)場簽證。現(xiàn)場簽證一般涉及工程量的增減、施工方案的變更和施工時間的改變，在工程建設(shè)管理過程中，要建立完備的現(xiàn)場簽證手續(xù)，簽證必須達到量化要求，簽證的工作量應(yīng)主要為現(xiàn)場實測、實量或清點的實物量，如長度、高度、深度、寬度、規(guī)格等，避免出現(xiàn)建設(shè)單位工程管理人員只管簽證，不算經(jīng)濟帳的現(xiàn)象，造成投資失控的嚴(yán)重后果，變事后被動控制為事前主動控制工程造價。

3、做好合同管理，做好索賠管理

加強施工合同的費用控制，是施工階段投資控制的一項重要內(nèi)容。積累一切可能涉及索賠論證的資料，加強索工程造價管理是一門集經(jīng)濟、技術(shù)、管理于一體的具有前瞻性的學(xué)問，對可能引起的索賠應(yīng)當(dāng)有所預(yù)測，及時采體補救措施，有效避免索賠事件的發(fā)生。

4、做好竣工決算審核，控制工程造價作為一項核心工作來抓，使有限的建設(shè)資金發(fā)揮出最大作用。

建設(shè)項目竣工決算的審核是控制工程造價的最后一個環(huán)節(jié)。由于在施工中經(jīng)常會出現(xiàn)各種變化，如：地質(zhì)條件的變化、材料的代換、工程量的增加等。投資方通過對竣工結(jié)算的管理，使結(jié)算價款不僅能符合合同的約定，而且能夠真實地反映業(yè)主對工程所作的變更情況。

TU189

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1674-3954（2011）02-0105-01