我國城市房屋搬遷現(xiàn)狀及補償制度

張靜雯 河南師范大學法學院，河南 新鄉(xiāng) 453007

我國城市房屋搬遷現(xiàn)狀及補償制度

張靜雯 河南師范大學法學院，河南 新鄉(xiāng) 453007

2011年1 月21日發(fā)布并施行的《國有土地上房屋征收與補償條例》替代了原有的《城市房屋拆遷管理條例》。城市基礎設施建設、住宅建設和舊城改造都需要進行城市房屋搬遷。然而近幾年來我國房價一路飆升，遠遠超過經(jīng)濟發(fā)展水平和居民的收入水平，加上各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不平衡，利益訴求各異，使得我國城市房屋搬遷補償成為城市房屋征收中的核心問題。筆者立足于我國現(xiàn)行的法律條例，對我國的城市房屋征收現(xiàn)狀及補償制度進行探討。

城市房屋搬遷；房屋征收；城市房屋搬遷補償制度

一、城市房屋搬遷、城市房屋搬遷補償?shù)母拍?/h2>

城市房屋搬遷，是指為了城市發(fā)展和建設項目的實施，由搬遷人以進行項目建設為目的而對城市規(guī)劃取得國有土地現(xiàn)有的房屋進行拆除，對房屋的所有人和承租人進行動遷、補償?shù)认盗谢顒拥目偡Q。

城市房屋搬遷補償，是指為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。

二、各地房屋搬遷現(xiàn)狀

（一）上海

隨著住房制度改革的不斷深化，原有的補償安置辦法所存在的矛盾逐步突出，有些居住面積大、住房結(jié)構(gòu)好、人口少的居民所得到的拆遷補償安置費難以保證其原有的居住水平，有些居民通過增加被拆除房屋中的戶口數(shù)量或改變家庭結(jié)構(gòu)等手段，謀取更多的補償安置費用。這種情況下，需要按照市場經(jīng)濟和深化房改的要求，把拆遷補償安置工作納入市場經(jīng)濟的軌道；保持新老拆遷政策的連貫性，實現(xiàn)平穩(wěn)過渡；需要推行市場化補償機制，保護拆遷當事人的合法利益。因此上海市結(jié)合本市實際，全面貫徹國務院新的拆遷條例，加強對拆遷活動的全過程管理，形成透明和便民的工作機制，積極推動房屋拆遷從按人口因素補償安置向按被拆除房屋市場價補償安置的轉(zhuǎn)變。于2005年制定了新的《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》。對于新老拆遷政策的銜接問題，上海市政府做了如下規(guī)定：2005年11月1日以后核發(fā)拆遷許可證的基地，適用新辦法。11月1日以前取得拆遷許可證的基地，適用老辦法；其中尚未完成補償安置的，1 1月1日以后需作出拆遷裁決和強遷的，在程序上適用新辦法。

（二）北京

北京市政府在2004年出臺了《北京市政府關于做好房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的意見》，該《意見》要求:1、拆遷公示;2、拆遷市場規(guī)范；3、強制拆遷；4、拆遷總量控制。

2009 年北京市住房城鄉(xiāng)建設委發(fā)布《關于進一步做好本市城市房屋拆遷安置和補償工作的若干意見》。在今后的拆遷中，拆遷戶可以選擇房屋安置，也可以選擇貨幣補償。根據(jù)意見，評估機構(gòu)要先采用市場比較法評估確定拆遷區(qū)域內(nèi)的補償基準價格，基準價格要在拆遷范圍內(nèi)公示7天，由評估機構(gòu)在現(xiàn)場說明，聽取各方意見。當事人對基準價格有異議的，可以向評估專家委員會申請技術鑒定。如果遇到拆遷補償糾紛，作為給出評估價的第三方評估機構(gòu)無疑是重要因素。此前北京市拆遷補償標準是采用“基準地價法”來確定。該方法是政府根據(jù)地段、區(qū)域和歷史時期的不同，確定城市土地的價格。這個價格遠遠低于房屋市場價。例如，如果按照“基準地價法”，二環(huán)左右的補償價格大約在八九千每平方米，而該區(qū)域的房價則達到了兩三萬元。而市場評估法是參照周邊普通商品房的價格作為補償標準，秉承的原則是“拆一房還一房”。最終形成的價格與被拆區(qū)域周邊房價幾乎相當甚至更高。

（三）鄭州

2005 年鄭州出臺市區(qū)房屋拆遷補償標準，該標準不但與房屋所在地理位置掛鉤，也跟辦公、商業(yè)、住宅等房屋用途掛鉤。其中，辦公用房每平方米補償2200至880元，商業(yè)用房每平方米6000至1500元、住宅每平方米1650至650元，其他房屋每平方米1440至600元。該標準包括1、當事人自選房價評估機構(gòu)；2、評估結(jié)果7天公示；3、參照地理位置和用途補償，房屋拆遷貨幣補償基準價格由市人民政府每年制定并公布一次。

三、城市房屋搬遷特點分析

促進城市建設，加快城市化進程城市房屋搬遷是城市發(fā)展、城市建設中一項重要工作，對實現(xiàn)城市規(guī)劃目標，推進城市環(huán)境面貌更新，改善城市居民居住條件有著重要意義。通過城市房屋搬遷，城市舊城區(qū)得以改造，基礎設施得以配套，廣大市民的起居環(huán)境得到改善，房屋拆遷給城市建設帶來巨大的變化。保證了住宅建設的順利進行，增加了居民的住房面積，改善了居民的居住環(huán)境。以北京市為例，年以來城市房屋搬遷總量為萬，為萬戶居民改善了住房條件。上海市年累計拆除危舊房萬，萬居民通過搬遷改善了居住條件。促進了城市基礎設施的建設。一般來說，城市道路建設中，搬遷費用占總投資的比例在,以上，城市市區(qū)的比例更高。如北京市兩廣路搬遷項目，道路建設加管線建設的總投資不到億元，而搬遷費用在億元左右。市區(qū)綠地建設主要靠拆除舊有建筑物、構(gòu)筑物來實現(xiàn)。提升了城市功能，改善了城市的投資環(huán)境。隨著社會、經(jīng)濟的發(fā)展，原有的城市格局已經(jīng)很難適應城市經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要。通過拆除危舊房屋和影響城市景觀的建筑物、構(gòu)筑物，使城市功能和環(huán)境得以改善，增加了城市的集聚效應，提高了投資吸引力，促進了城市經(jīng)濟的發(fā)展。如北京等城市實施的“退二進三”退出第二產(chǎn)業(yè)，搞商業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)等第三產(chǎn)業(yè)、“退二進四”一些工業(yè)項目退到四環(huán)以外，不是簡單的搬遷，而是和企業(yè)更新改造、優(yōu)化升級結(jié)合起來政策，不僅促進了城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化，而且促進了土地資源的合理配置。

四、城市房屋搬遷補償制度

從最新頒布實施的《國有土地上房屋征收和補償條例》，我們不難看出現(xiàn)階段我國城市房屋搬遷補償制度較之以往有了很大的變動，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）明確了搬遷的適用范圍和補償要求:1、強調(diào)了城市房屋搬遷必須基于公共利益的需要，而非公共利益需要不得征收單位或個人的房屋，明確國有土地上的房屋為搬遷適用范圍；2、房屋搬遷的補償要求是公平補償，這也體現(xiàn)了市場經(jīng)濟下對被搬遷人的財產(chǎn)去的合法保護。

（二）政府是搬遷補償?shù)闹黧w，并禁止建設單位參與搬遷，房屋搬遷實施單位不得以營利為目的；行政機關不得自行強制拆遷，應由政府申請法院強制執(zhí)行。

（三）強化了被搬遷人的參與，完善了征收程序，包括搬遷決定的作出程序、補償方案制定程序、強制搬遷程序、爭議解決機制以及救濟程序。條例規(guī)定搬遷補償方案應征求公眾意見；因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征搬遷認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，應當組織聽證會并修改方案；政府作出房屋征收決定前，應當進行社會穩(wěn)定風險評估；房屋搬遷決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應當經(jīng)政府常務會議討論決定；被搬遷房屋的調(diào)查結(jié)果和分戶補償情況應當公布；被搬遷人對征收決定和補償決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟；審計機關應當加強審計。

（四）對被搬遷房屋的補償更加合理化;條例第十九條，“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格?！笔袌鰞r格包含了土地使用權的價值，不低于市場價格就可以保證被征收人所得補償在市場上能買到區(qū)位、面積、用途、結(jié)構(gòu)相當?shù)姆课?。此處所說的補償，不僅包括對房屋的補償，也包括對土地使用權的補償，這就大體上可以確保被征收人的居住條件有改善、生活水平不下降。

（五）尊重了被搬遷的選擇權,被搬遷人在要求補償時，可以選擇貨幣補償或者產(chǎn)權調(diào)換。

（六）明確了先補償后搬遷的原則，且明確規(guī)定要實行“專戶存儲”。這解決了實踐中補償沒有到位而強制搬遷，從而引發(fā)的社會矛盾。

[1]白麗華,高翔,張景文.城市房屋拆遷答疑解惑[M].北京：中國建材工業(yè)出版社.2003.3

[2]唐代中.上海城市房屋拆遷研究,2007年1月

[3]國有土地上房屋征收與補償條例.2011年1月21日

[4]房屋征收與補償條例解讀.人民網(wǎng).2011年1月24日

10.3969/j.issn.1001-8972.2011.10.193