廣州市舊城改造拆遷項目個案成本控制分析

王廣琳（廣州市土地房產(chǎn)管理職業(yè)學(xué)校，廣東 廣州51000）

隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展完善，城市建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市擴(kuò)展互為促進(jìn)。一方面城市拆遷是城市化加速發(fā)展中凸顯出來的社會現(xiàn)象，改造舊城區(qū)中那些落后的、不利于城市經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展的環(huán)境結(jié)構(gòu)，重新構(gòu)建城市發(fā)展的合理化空間布局，達(dá)到優(yōu)化城市環(huán)境，提升市民生活質(zhì)量、推動社會發(fā)展的目的。另一方面，隨著城市化進(jìn)程的加快，拆遷涉及面廣、被拆遷群體復(fù)雜和利益調(diào)整幅度大，在當(dāng)前政策法規(guī)和行政手段不盡完善、社會輿論導(dǎo)向?qū)Σ疬w并不十分有利的情況下，成為制約城市進(jìn)程的一個瓶頸。作為房地產(chǎn)企業(yè)如何面對拆遷項目中困難和做好項目管理工作，配合政府、解決民生、保證項目進(jìn)度與項目的前期成本核算的決策有著很大的關(guān)系。

1 舊城改造房屋拆遷項目管理的定義

舊城改造房屋拆遷項目管理是指因國家建設(shè)、城市改造、整頓市容和環(huán)境保護(hù)等需要，經(jīng)政府有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，由建設(shè)單位或個人，對城市現(xiàn)有建設(shè)用地上的房屋及其附屬物進(jìn)行拆除，對房屋的權(quán)利人進(jìn)行動遷、補償?shù)纫幌盗谢顒雍螅瓿刹疬w、改造后移交并按合同要求銷售換取企業(yè)利潤的一次性任務(wù)管理。

這一概念可以看出三層意思：

①城市房屋拆遷所指的房屋應(yīng)當(dāng)是位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地上的房屋。首先，根據(jù)廣東省實施《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第三條的規(guī)定，城市與鄉(xiāng)村相對而言，是指國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。城市規(guī)劃區(qū)，是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域[1]。其次，根據(jù)《中華人民共和國國有土地管理法》的規(guī)定，我國土地的所有權(quán)分為兩種，一是國家所有；二是集體所有。其中城市市區(qū)的土地屬于全民所有即國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國有所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有。城市房屋拆遷所指的城市房屋主要是國有土地上的房屋，原則上不包括城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地上的房屋。第三，城市房屋拆遷中所指的房屋泛指建筑物中包括住宅和非住宅的房屋。

②城市房屋拆遷應(yīng)當(dāng)是依法拆除。非法拆除為法律所不允許，毀壞他人財物，輕者是侵權(quán)行為，重者則可能構(gòu)成犯罪。依法拆除含有兩層意思：第一層，拆遷人主體資格合法。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第四條規(guī)定，合法的拆遷人應(yīng)是取得房屋拆遷許可證的單位[2]。第二層，拆遷行為要合法，無論是自行拆遷，還是委托拆遷，都必須要依法進(jìn)行，禁止使用非法手段實施拆遷活動?，F(xiàn)實中，建設(shè)單位為某種目的，故意或過失而非法拆除的事例時有發(fā)生，這是為法律所禁止的。

③城市房屋拆遷的立足點在于對房屋的權(quán)利人合理的給予補償，不得損害房屋權(quán)利人的合法權(quán)益。這里所說的房屋權(quán)利人包括房屋的所有人、房屋的使用權(quán)人。使用權(quán)人又分為無償使用人和房屋承租人兩部分。無償使用人是指無償使用單位住房或公有房的房屋使用人。在此，房屋使用人這一概念，不同于過去的認(rèn)識，這是從房屋拆遷活動的實際而作的修改。

2 廣州市舊城改造拆遷項目的背景與形勢

1）背景[3]

廣州作為一座嶺南地方特色文化的承載地和具有深厚底蘊的千年古城。擁有大量的歷史文化遺跡、完整的明清時期城市格局和深厚的產(chǎn)業(yè)、文化傳統(tǒng)， 但上千年的發(fā)展也給廣州舊城留下了沉重的包袱，城市土地價值與承載的功能不相匹配，社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展面臨巨大挑戰(zhàn)，舊城改造刻不容緩。隨著廣州未來城市發(fā)展格局的明晰，城市從“增量”發(fā)展轉(zhuǎn)為“存量”再開發(fā)，從追求經(jīng)濟(jì)增長轉(zhuǎn)為改善社會民生、完善城市功能、優(yōu)化空間布局和提高城市整體發(fā)展質(zhì)量，舊城更新改造是實現(xiàn)這一發(fā)展轉(zhuǎn)型的重要舉措。

2）迫切需要舊城改造的現(xiàn)實性

（1）大量的外來人口和較大的衛(wèi)生、環(huán)境、交通等壓力

據(jù)廣東省流動人口管理辦公室介紹，廣州全市流動人員已接近600 萬，幾乎與戶籍人口773.48 萬相當(dāng)[4]，人口的大量涌入帶來城市居住、衛(wèi)生、交通等等的壓力。

（2）城市設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重滯后

基本市政服務(wù)設(shè)施具備，但是設(shè)施嚴(yán)重老化雜亂，存在嚴(yán)重消防隱患和影響城市景觀。設(shè)施建設(shè)存在單向滿足城市開發(fā)需要的特點，造成管線不斷增加，馬路不斷修整。多數(shù)道路為單向交通設(shè)置，停車場地較為缺乏，交通仍是舊城面臨的重大問題。

（3）住房產(chǎn)權(quán)：群租和歷史遺留的多戶共住現(xiàn)象突出，居住質(zhì)量差。

由于歷史遺留問題，房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，公房及更新維修困難，破舊危房事實上成為解決貧困人群居住的住房。

（4）舊城區(qū)建筑質(zhì)量堪憂

廣州市舊城區(qū)2004 年在冊危房和嚴(yán)重破損房共91.1 萬平方米，2005 年和2006 年又各新增危房5.72 萬平方米和12.71 萬平方米。按照市委、市政府關(guān)于危房改造的總體要求，計劃在2010年亞運會召開前全面完成2004 年在冊91.1 萬平方米危破房改造，并同步改造該期間新增的危房[5]。2010 年，廣州政府已批準(zhǔn)籌備16 個舊城改造項目，在舊城改造的同時推進(jìn)危房改造工作。

3 項目個案分析

1）項目背景及基本情況

公司通過參與招拍掛的形式，取得廣州市某區(qū)爛尾地塊拆遷建設(shè)項目工程。項目地形圖號為28-38-17。該地段從1992 開始動遷，涉及到被拆遷戶600 多戶。因原開發(fā)商資金原因使該地一直處于停滯開發(fā)狀態(tài)。直到2005 年，被拆遷戶接到政府部門通知，該地段被列為爛尾地，拆遷補償方案采用棄產(chǎn)補償?shù)姆绞健５貕K總用地面積：15603 平方米，其中可建設(shè)用地面積：11926 平方米；代征市政道路路位用地：3677 平方米。該地塊需拆遷房屋總面積約36980 平方米，其中已簽訂房屋拆遷補償協(xié)議總面積約23651 平方米（其中住宅面積約23229 平方米、非住宅面積約422平方米），另有未簽訂房屋拆遷補償協(xié)議總面積約13329 平方米（其中住宅面積約12452 平方米、非住宅面積約877 平方米）由受買方負(fù)責(zé)拆遷補償。

2）項目前期成本核算

（1）地塊房屋基本情況

經(jīng)統(tǒng)計，除去已與原開發(fā)公司簽訂合約的被拆遷人情況外 ，總征地拆遷面積 13329 m2。

（2）補償安置成本計算

關(guān)于房屋補償安置方式，公司根據(jù)2004 年施行的《廣州市城市房屋拆遷管理方法》及2010年1 月公開征求的《廣州市舊城更新改造拆遷補償安置工作指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》）等相關(guān)法律法規(guī)制定了地塊拆遷補償方案。方案中拆遷補償安置具體采用了以下幾種：

①貨幣補償額度：1.35×市場評估價〈同區(qū)域一手樓價）

根據(jù)《指導(dǎo)意見》明確：在原來改造拆遷通常只按市場評估價的基礎(chǔ)上，增加了改造獎勵金，但規(guī)定總補償額不能高于同區(qū)域一手樓價。同時，住宅房屋被拆遷人選擇貨幣補償?shù)?，可獲得房產(chǎn)評估價格20%的補償增幅；對提前搬遷和按時搬遷的給予不同的獎勵費，獎勵標(biāo)準(zhǔn)在被拆遷房屋市場評估價的15%以內(nèi)。新增改造獎勵使補償安置更靈活、優(yōu)惠，更有利于充分保障被拆遷人的合法權(quán)益。

②異地房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換（異地永遷）

異地永遷按照新建普通商品住宅市場價格，結(jié)合被拆遷地與異地搬遷地之間的土地市場價值級差比例，來確定補償安置的住房建筑面積。被拆遷人從舊城區(qū)向外搬遷，其外遷得越遠(yuǎn)，獲得補償安置面積也就越大。

對被拆遷人選擇異地永遷安置方式的，具體計算方式為：

異地永遷=計算被拆遷房屋的貨幣補償金+異地永遷房屋買方稅費、中介費（按房屋購買合同確定中介費不超過被拆遷房屋貨幣補償?shù)?.5%）。

③項目范圍內(nèi)原址回遷安置（原址回遷）

選房順序可根據(jù)拆遷補償安置協(xié)議簽定的時間順序確定選房順序，同一天簽約的，以騰空并移交房屋時間順序確定，若以上兩項時間一致的通過抽簽的方式確定先后次序。臨時安置費用，可按住宅每月30 元/平方，支付零時安置費用；商業(yè)房屋每月臨時安置費用90 元/平方，直到購房交付使用之日止。購買回遷房，因房屋不可分割的原因，造成被拆遷人得回遷房面積大于原被拆遷產(chǎn)權(quán)的面積，按同樓層的銷售市場價購買。

程序：簽訂回遷協(xié)議→回遷房銷售前一個月持證明回購→根據(jù)購房順序回遷或回購。

3）投入計算表（評估時點：2007-2011 年）

采用以下的3 種補償方案進(jìn)行比較（以開發(fā)周期為3 ～5 年計算）：方案1：公房按等價補償+私房采用貨幣補償方式（拆遷成本只考慮貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)額）。方案2：公房按等價補償+私房采用回遷安置方式（考慮公房等價補償和私房在新開發(fā)商住樓的價值、臨時安置費用的拆遷成本）。方案3：公房按等價補償+私房補償方式采用征詢統(tǒng)計結(jié)果（商鋪全部回遷+私房30%回遷+70%貨幣補償）（考慮公房等價補償，30%私房和100%商業(yè)房回遷臨時安置費用和在新開發(fā)商住樓中價值，70%私房貨幣補償成本）。

預(yù)期開發(fā)價值（估價時點：2011 年銷售）計算公式：

房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)價值=各用途建筑面積X 各用途單價+車位個數(shù)X 車位單價

說明：①、據(jù)國土資源與房屋管理中心信息中心提供2010 年商品房價格數(shù)據(jù)，與同類地段住宅小高層商品房市場進(jìn)行評估，估算銷售均價約25000 元/m2。

②測算該項目商品房銷售價格：首層商業(yè)市場價格50000 元/m2，二層至五層商業(yè)市場價格30000 元/m2，住 宅 市 場 價 格28000 元/m2，車位20 萬元/個。

4）3 種補償方式利潤比較（以開發(fā)周期為3～5 年計算）

利潤=（房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)價值-預(yù)期開發(fā)成本費用-管理費用-利息-銷售階段稅費-預(yù)期土地增值稅）X0.75

表1 房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)價值

4 補償安置成本和效益分析

1）從補償方式上控制成本

3 種拆遷補償方式比較中，貨幣補償方式最優(yōu)，在操作成本上該方式成本最低。利潤最低為全回遷方式。

2）項目開發(fā)時間越長，利潤越低。

原則上，在銀行利率和投入成本的影響下，開發(fā)時間越長利潤越少。但如果房產(chǎn)價格增長超過上述影響，則可抵消影響，甚至獲得更好的利潤。因此，在一定市場環(huán)境下，房產(chǎn)開發(fā)公司會采用延長開發(fā)時間以取得更大的利潤。但是這樣做有一定風(fēng)險，如果對市場環(huán)境判斷不準(zhǔn)確，則就可能帶來更大的利潤損失。在一些不常規(guī)的做法，多數(shù)是通過給補償設(shè)置障礙，延長開發(fā)時間，讓土地價值取的更高效益。

3）政府政策的影響

根據(jù) “當(dāng)拆遷地塊的建設(shè)規(guī)劃大于原地塊建筑面積，則不可以拒絕被拆遷人提出原址回遷的要求”的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)不能限制被拆遷戶回遷的要求。續(xù)越秀區(qū)東濠涌整治項目補償標(biāo)準(zhǔn)實行后，廣州整體拆遷補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)不斷提升，廣州市國土資源與房屋管理局表示：廣州市目前有一拆遷具體操作指導(dǎo)性意見正準(zhǔn)備出臺，補償標(biāo)準(zhǔn)將進(jìn)一步提升。如果這一說法得到確實，補償標(biāo)準(zhǔn)提升將帶來地塊拆遷的進(jìn)一步推遲。所以目前適當(dāng)?shù)奶岣吡搜a償和增加獎勵可規(guī)避公司風(fēng)險。

4）地塊業(yè)主基本情況分析，幫助業(yè)主選擇合適的補償方式

從地塊情況看，業(yè)主如果經(jīng)濟(jì)條件許可都已搬離地塊，所以經(jīng)過摸查留守觀望的大部分業(yè)主由于存在經(jīng)濟(jì)上的原因選擇等待，現(xiàn)確定地塊的補償價格已足夠在廣州市區(qū)非中心區(qū)域購買大于目前居住面積、優(yōu)于目前居住環(huán)境的住宅，業(yè)主如果選擇回遷將帶來后續(xù)生活成本的提高，補償標(biāo)準(zhǔn)將會促使大部分業(yè)主選擇盡快取現(xiàn)搬遷，提高了拆遷項目的進(jìn)程。

表2 3 種補償方式的利潤比較

5）從利潤、進(jìn)度、開發(fā)難易、社會效益四方面比較

在利潤上，雖然貨幣補償比其他方式要高，但如果采用方案三（私房30%回遷，70%貨幣補償方案）來開展，減少了工作人員談判和交涉的時間，估計拆遷進(jìn)程會提早半年到一年完成，那么此方案采用三年開發(fā)的利潤收益比貨幣補償方案開發(fā)周期四年的收益要大，開發(fā)程度要更容易，公司在成本、時間、開發(fā)項目的容易程度，特別輿論上都將帶來良好的收益和口碑。

5 結(jié)語

通過對項目前期的成本核算，從項目的利潤、進(jìn)度、開發(fā)難易和社會效益的比較來幫助開發(fā)企業(yè)在拆遷項目的補償方式方面做出合理的決策，希望達(dá)到平衡政府、被拆遷人、開發(fā)企業(yè)三方利益的目的，為同類的項目提出有益的借鑒。

[1] 《廣東省實施.中華人民共和國城市規(guī)劃法》第三條，1992 年

[2] 《城市房屋拆遷管理條例》第四條，2001 年

[3] 《廣州市舊城更新改造規(guī)劃綱要（征求意見稿）》2010 年

[4] 《京滬穗深人口嚴(yán)重超載.》廣州日報. 2010年2月14 日

[5] 《廣州在冊破舊屋亞運前變臉 改造分成三步走》廣州日報.2006 年8 月26