房地產(chǎn)開發(fā)項目參建合作企業(yè)信用評價體系研究

程蘭燕

(上海閔行聯(lián)合發(fā)展有限公司， 上海 200245)

當(dāng)前房地產(chǎn)項目招投標(biāo)中，陪標(biāo)圍標(biāo)、掛靠轉(zhuǎn)包等現(xiàn)象屢見不鮮，一些承包商不從提高自身能力著手，僅在隱瞞劣績、行賄業(yè)主、偷工減料等方面投機取巧做文章[1]。此類信用缺失行為擾亂了市場的正常發(fā)展秩序，影響工程質(zhì)量，侵害消費者利益，同時也嚴(yán)重?fù)p害了企業(yè)自身形象。在我國還沒有制定統(tǒng)一的市場評價標(biāo)準(zhǔn)，缺少統(tǒng)一、共享的信用信息平臺的情況下，為有效遏制承包商或服務(wù)商失信行為，讓信用度的高低成為交易成功的決定性因素，建立一套科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)項目參建合作企業(yè)信用評價體系尤為重要。該評價體系將有助于規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)行業(yè)市場，有助于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

我國的信用評估機構(gòu)在20世紀(jì)80年代末隨著債券市場的發(fā)展在銀行內(nèi)部形成，經(jīng)過經(jīng)濟的起伏和政策的調(diào)整，形成如今較有規(guī)模的多個評估公司，但仍然側(cè)重于金融行業(yè)的評價[2]。目前對房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的評估研究和實踐尚處在初級探索階段，從房地產(chǎn)企業(yè)角度研究合作企業(yè)信用評價體系幾乎處于空白。

本文試圖探討房地產(chǎn)企業(yè)如何利用可獲取的有限信息資源構(gòu)建內(nèi)部合作企業(yè)信用評價系統(tǒng)，建立各合作企業(yè)數(shù)據(jù)信息庫并維護信息，對各企業(yè)在進(jìn)度、質(zhì)量、安全、成本等各方面進(jìn)行綜合評估，評定信用等級，避免每次在選取承包商或服務(wù)商時耗費大量的人力、物力。

1 信用評價指標(biāo)的選擇

構(gòu)建信用評價指標(biāo)體系是謹(jǐn)慎而繁雜的，選取的指標(biāo)既要兼顧系統(tǒng)性、代表性、可獲取性，又要與具體的評價方法相統(tǒng)一且切實可行，以真實反映企業(yè)信用狀況。本文結(jié)合現(xiàn)階段實行的企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)存在一定的缺陷(如標(biāo)準(zhǔn)中未涉及企業(yè)的財務(wù)能力、商業(yè)和銀行信用記錄、管理人員條款等)，綜合考慮房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的特點，將評價指標(biāo)分為履約能力指標(biāo)和履約行為指標(biāo)兩大類，信用評級指標(biāo)又細(xì)分為定量指標(biāo)和定性指標(biāo)。

1.1 履約能力指標(biāo)

1.1.1履約能力定性指標(biāo)

我國企業(yè)信息對外披露少，透明性較差，尤其是一些關(guān)鍵的軟信息。評級人員可通過一些外部渠道、與企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人洽談以及企業(yè)自我評判等方式，獲得較為詳盡而真實的企業(yè)內(nèi)部軟信息，如內(nèi)部管理制度、運營模式、辦公氛圍等，為定性評判奠定基礎(chǔ)，為信用評級提供更有效的素材。

(1)主要管理者素質(zhì)。管理者基本素質(zhì)評價指標(biāo)體系主要考察企業(yè)經(jīng)營者和管理人員素質(zhì)。評價指標(biāo)有學(xué)歷、經(jīng)歷、經(jīng)營能力；通過對主要副職、總師的學(xué)歷、經(jīng)歷以及有中高級職稱的工程技術(shù)人員所占在冊自有職工人數(shù)比率、中高級技術(shù)工人所占在冊自有職工人數(shù)等方面來評價管理人員的素質(zhì)。另外，企業(yè)主要管理者的管理風(fēng)格、經(jīng)驗以及人脈關(guān)系成為影響企業(yè)發(fā)展的重要因素。倘若管理者個人信用度低，在商界缺乏口碑，那么建設(shè)單位有理由懷疑其經(jīng)營的企業(yè)信用狀況。

(2)銀行貸款信用。重點考察評級對象的還貸記錄以及與商業(yè)銀行間的合作關(guān)系。

(3)商業(yè)信用。包括施工承包合同的履約記錄；與建材供應(yīng)商的付款記錄； “建筑業(yè)企業(yè)信用檔案”中的相關(guān)記錄；拖欠工程款、拖欠農(nóng)民工工資情況分析；工商、稅務(wù)部門的相關(guān)記錄；法院訴訟記錄；賬款催收記錄等。

1.1.2履約能力定量指標(biāo)

履約能力定量指標(biāo)包括財務(wù)狀況、現(xiàn)金流分析、企業(yè)資質(zhì)等級等

(1)企業(yè)財務(wù)狀況評價。指標(biāo)體系主要由償債能力、盈利能力、營運能力等二級指標(biāo)組成。二級指標(biāo)又由相應(yīng)的三級指標(biāo)組成。該指標(biāo)體系主要用來考察企業(yè)資產(chǎn)運作和收益情況，是企業(yè)償還債務(wù)、履行有關(guān)契約的關(guān)鍵因素，也是考察企業(yè)是否有能力和實力保證自己信用的指標(biāo)之一。

(2)現(xiàn)金流分析。財務(wù)報表存在隱瞞收入或夸大經(jīng)營成果等行為， 財務(wù)信息可能無法真實反映實際經(jīng)營狀況[3]?，F(xiàn)金流量的來源是企業(yè)按期償還債務(wù)的根本[4]，且能夠通過對賬單稅務(wù)單進(jìn)行核實，弄虛作假的可能性較低，可以更為真實地反映經(jīng)營活動和償債能力，有利于對企業(yè)財務(wù)信息質(zhì)量和實際經(jīng)營狀況做出更為準(zhǔn)確的判斷。本文增加現(xiàn)金流動負(fù)債比、凈利潤現(xiàn)金含量這兩個指標(biāo)來分析企業(yè)的現(xiàn)金流量情況，以更加真實、全面地反映企業(yè)的償債能力。

(3)企業(yè)資質(zhì)等級等信息分析。包括資質(zhì)等級、承攬工程總值、工程結(jié)算收入、三年主營業(yè)務(wù)收入平均增長率、三年資本平均增長率等。

1.2 履約行為指標(biāo)

房地產(chǎn)項目合作企業(yè)具備履約能力僅僅是成功完成項目的一個重要要素。對于合作企業(yè)的評級還應(yīng)結(jié)合考慮實際履約過程中表現(xiàn)出的結(jié)果，即履約行為。履約行為是履約能力與主觀努力程度相結(jié)合的產(chǎn)物，此類指標(biāo)適用于評價已經(jīng)合作過或正在合作的企業(yè)。合作企業(yè)大致可分為兩大類，一類是施工承包類，如施工總承包、幕墻、精裝修、樁基工程等；一類是咨詢服務(wù)類，如設(shè)計、勘探、監(jiān)理等單位。

1.2.1施工承包類履約行為指標(biāo)

以定量指標(biāo)為主，主要評價指標(biāo)如下：

(1)工程質(zhì)量安全指標(biāo)。由工程質(zhì)量一次驗收合格率、工程質(zhì)量安全事故次數(shù)、工程質(zhì)量安全問題整改情況等二級指標(biāo)構(gòu)成。

(2)工期指標(biāo)。通過總工期滯后率、關(guān)鍵節(jié)點工期滯后率等方面來評價。

(3)合同造價。主要通過結(jié)算造價與合同造價偏差率，由于承包企業(yè)原因造成的工程變更率等指標(biāo)考察。結(jié)算造價與合同造價偏差率指標(biāo)實際操作中應(yīng)剔除由于建設(shè)單位原因造成的成本上升因素。該項指標(biāo)主要用來考核施工單位是否存在低價中標(biāo)，而后尋找各種理由增加工程成本的行為。

1.2.2咨詢服務(wù)類履約行為指標(biāo)

(1)設(shè)計

在滿足國家規(guī)范的前提下，選取定性指標(biāo),如設(shè)計文件總體、平面布局合理性指標(biāo);各專業(yè)之間協(xié)調(diào)配合指標(biāo);各專業(yè)自身是否符合規(guī)范指標(biāo);各專業(yè)設(shè)計是否過于保守等指標(biāo)。定量指標(biāo)可選取主體結(jié)構(gòu)單方造價，其他部分造價根據(jù)不同房間分割、建造標(biāo)準(zhǔn)表現(xiàn)出較大差異。單方造價可根據(jù)跨度、層高、總高度等劃分標(biāo)準(zhǔn)造價范圍。

(2)施工監(jiān)理

材料進(jìn)場把控指標(biāo)：不合格產(chǎn)品被放進(jìn)場次數(shù)、冒牌產(chǎn)品被放進(jìn)場次數(shù)。

工程質(zhì)量管理：工程是否零質(zhì)量事故、事故預(yù)警與報告次數(shù)、事故處理效果等指標(biāo)。

工程安全管理：是否出現(xiàn)安全事故、安全事故預(yù)警與報告次數(shù)、安全事故處理效果等。

現(xiàn)場簽證：簽證工程量是否實事求是，有無虛報、冒報。

工期指標(biāo)：通過總工期滯后率、關(guān)鍵節(jié)點工期滯后率等方面來評價。

資料檔案整理：是否及時完成、完成質(zhì)量等。

(3)投資監(jiān)理

總造價控制目標(biāo)：結(jié)算總價與合同總價偏差率指標(biāo)。

工程量計算偏差率指標(biāo)：如偏差率<5%，屬可接受范圍；5%≤偏差率<10%，則扣分；偏差率≥10%，屬嚴(yán)重工作失誤。該項審核工作需由建設(shè)單位業(yè)務(wù)能力、責(zé)任心均較強的專職造價工程師承擔(dān)。

單價審核指標(biāo)：該項指標(biāo)考核難度較大。設(shè)備材料價格根據(jù)不同品牌、型號，所處的不同時期會有所差異。建設(shè)單位可通過貨比三家，綜合比較性能、質(zhì)量、價格等因素，選取合適的性價比產(chǎn)品。并以此考核投資監(jiān)理審價工作。

工作失誤率指標(biāo)。

審價工作效率指標(biāo)：如結(jié)算報告審核時間小于30天，可加分； 30～45天屬可接受范圍；大于45天屬效率低下。設(shè)備材料單價審核時間應(yīng)小于7天，大于7天屬效率低下。工程簽證審核時間應(yīng)小于7天，大于7天屬效率低下。

以上指標(biāo)均屬定量指標(biāo)。

(4)勘探

勘探企業(yè)評價指標(biāo)均為定性指標(biāo)，如勘探方案合理性指標(biāo)和勘探報告準(zhǔn)確性指標(biāo)。

2 評級指標(biāo)權(quán)重與評分標(biāo)準(zhǔn)

2.1 評級指標(biāo)權(quán)重的確定

指標(biāo)權(quán)重的確定，決定了在多個指標(biāo)中，各個指標(biāo)對分析對象的影響程度，指標(biāo)權(quán)重的選擇會直接影響評價的結(jié)果，是測評企業(yè)信用水平的關(guān)鍵[2]。本文把指標(biāo)體系分為履約能力和履約行為兩大類，并細(xì)分為定量指標(biāo)和定性指標(biāo)，分別確定各個指標(biāo)權(quán)重。在實踐中，根據(jù)實際情況確定履約能力和履約行為兩大權(quán)重比例。之后可通過參考相關(guān)研究資料和向?qū)＜覍W(xué)者請教，并進(jìn)行實地調(diào)研后，確定各層級指標(biāo)權(quán)重。指標(biāo)權(quán)重在實際應(yīng)用當(dāng)中可根據(jù)當(dāng)時背景情況作相應(yīng)調(diào)整。

2.2 評分標(biāo)準(zhǔn)

定性指標(biāo)其評價標(biāo)準(zhǔn)也是比較抽象的，一般要靠專家的經(jīng)驗來判別。對定性指標(biāo)評價可分為四級，如優(yōu)、良、一般、差，各級所對應(yīng)的量化分?jǐn)?shù)分別為85～100分、75～85分、60～75分、60分以下。若采用國際上企業(yè)信用等級實行九級，則過多降低了每級評價標(biāo)準(zhǔn)間的差異性。對于定量指標(biāo)采用百分制計分方法。

工程項目開發(fā)周期一般為2～4年，即使是大型開發(fā)項目通常采取分期開發(fā)策略，每期持續(xù)時間也基本在2～4年。因此以工程項目為單位，工程結(jié)束后，對各合作承包商和服務(wù)商做一個綜合評價。

3 信用評價計算與分級

在獲得權(quán)重和指標(biāo)值的基礎(chǔ)上，信用評價值為：

式中，Aijk為3級指標(biāo)值；αi、βij、γijk分別為1、2、3級指標(biāo)的指標(biāo)權(quán)重；n、m、p分別為1、2、3級指標(biāo)隸屬上級指標(biāo)的個數(shù)。

最后，將定量模型算得的定量指標(biāo)總分和通過專家評分表算得的定性指標(biāo)總分加起來，得到的分?jǐn)?shù)即為企業(yè)信用得分。采用國內(nèi)外較為流行的三等九級法，企業(yè)信用等級劃分如表1。

表1 企業(yè)信用等級劃分

4 實例分析

通過收集、整理工程實踐中合作過的上海某知名監(jiān)理公司相關(guān)信息資料，根據(jù)監(jiān)理在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的工作性質(zhì)、特點，考慮到監(jiān)理的財務(wù)狀況對監(jiān)理工作質(zhì)量影響較小，因此未選取財務(wù)指標(biāo)，構(gòu)建指標(biāo)的評判矩陣如表2。

表2 指標(biāo)評判矩陣

(續(xù)表)

注：各項得分滿分均為100分。

該監(jiān)理企業(yè)評價得分為88.225分，位于AA級企業(yè)。說明該企業(yè)信用良好，能夠較為出色的完成監(jiān)理工作。

5 結(jié) 語

本文通過分析當(dāng)前房地產(chǎn)項目參建合作企業(yè)在建設(shè)過程中的失信行為，指出建立科學(xué)的房地產(chǎn)項目參建合作企業(yè)信用評價體系的重要性。以信用評價指標(biāo)、評級指標(biāo)權(quán)重與評分標(biāo)準(zhǔn)、信用評價計算與分級三大塊內(nèi)容構(gòu)建了房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)合作企業(yè)信用評價體系。最后以工程實踐中上海某知名監(jiān)理公司相關(guān)信息資料進(jìn)行了實證分析。

但是，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的參建合作企業(yè)信用評價體系，其數(shù)據(jù)量僅是社會信息總量的冰山一角，大量數(shù)據(jù)庫信息散落于政府各部門，如工商、法院、統(tǒng)計、質(zhì)監(jiān)、稅收、銀行等。如能整合這些信息資源，構(gòu)建社會評價體系，一方面有利于加強信息的透明度，另一方面有利于規(guī)范各參建企業(yè)自身行為，如在工程施工、合同履行、稅金繳納、財務(wù)核算等領(lǐng)域加強自律，不斷改善自身的社會信用形象。

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