試論影響我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的主要因素及其原因

　　摘 要：自從房屋銷售實現(xiàn)市場化交易之后，近10年來，房價飛速上漲，并且在政府多次的政策調(diào)控下沒有得到緩和的趨勢，這一現(xiàn)象逐漸引起了社會各界的廣泛關(guān)注。文章分別對影響房價的市場因素以及非市場因素展開綜合討論，并以上海為例，利用1998年房屋交易市場化以后的10年數(shù)據(jù)，進行線性回歸，得出與房屋銷售價格變動最為密切的影響因素，并對此進行分析提出合理建議。
　　關(guān)鍵字：房地產(chǎn)價格 影響因素 回歸模型
　　中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
　　文章編號：1004-4914（2011）04-236-03
　　
　　一、我國房地產(chǎn)發(fā)展形勢回顧
　　1998年12月，國務(wù)院頒布《進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，按照文件精神，我國開始逐步停止住房實物分配，啟動實行住房分配貨幣化政策。至此，福利分房制度正式淡出歷史舞臺，商品房作為一種新興商品，進入了人們的生活，中國房地產(chǎn)市場的火熱也同時拉開序幕。而縱觀10年的政策傾向及地產(chǎn)價格，可將我國房產(chǎn)市場的發(fā)展大致分為三個階段。
　　第一階段，自1999年至2004年。此時政府對房地產(chǎn)市場采取全面扶持政策，房市發(fā)展態(tài)勢良好，房價穩(wěn)步上升。1999年，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于開展個人消費信貸的指導(dǎo)意見》，個人消費貸款開始迅速發(fā)展。當時，最高可達80%的貸款比例讓消費者可以在當期以很少的資金進行購房，讓大多數(shù)人的買房夢成為了可能。2003年，政府下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，其中提到“充分認識房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)?！敝链耍谝淮未_定了房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟發(fā)展中的支柱地位，各項對房地產(chǎn)發(fā)展的扶持措施也接踵出臺。2004年，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求各地處理完歷史遺留問題，此后每平米土地都要以招拍掛方式出讓，所有六類土地全部實行公開的土地出讓制度。從此之后，土地價格也一路飆升。
　　第二階段，2005年至2008年。此時房價的過快上漲已引起政府重視，針對房價的宏觀調(diào)控開始。然而調(diào)控效果有限，房市整體走高的趨勢依然未能改變。2005年3月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》；4月，國務(wù)院出臺的《加強房地市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施》；5月，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。同一年中出臺多次穩(wěn)定房價的相關(guān)政策，表明了房價過快上漲已經(jīng)引起了政府的一定重視，宏觀調(diào)控正式開始。2006年5月，九部門制定《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》再次被國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)。文件中明確要求各城市在期限內(nèi)底前公布普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)目標，同時，稅收和信貸等政策進一步緊縮。2007年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，再次使房價問題面臨新的一輪討論。同年中，中國人民銀行先后6次上調(diào)存貸款利率，10次上調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率。中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布第359號文，要求第二套房首付款比例不得低于40%，貸款利率上浮10%。如此嚴厲的緊縮性貨幣政策及控制投機購房政策也取得了一定效果，房價在經(jīng)歷了2007年的較大幅度上漲之后，于2008年小幅回落。
　　第三階段，2008年末至今。這一階段初期，政府再次放寬房產(chǎn)政策，直接導(dǎo)致了2009年房價的上揚和2010年更大力度的調(diào)控開始。2008年后半年，央行先后兩次下調(diào)貸款基準利率和住房公積金貸款利率，緊縮性政策開始放松。央行下發(fā)《關(guān)于擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問題的通知》，下調(diào)個人住房貸款利率以及最低首付款比例。《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》同時出臺，住房交易稅費降低。如此舉措使得房價在經(jīng)歷了短期下落之后再次抬頭。在各種鼓勵政策的刺激下，整個2009年房市一片紅火。以上海為例，2009年一年之中房價漲幅達到52.3%。至2010年，房價的過快上漲已經(jīng)成為了全社會所關(guān)注的話題。4月