買賣不破租賃規(guī)則的法律價值研究

　　摘 要：社會主義市場經(jīng)濟環(huán)境下，“買賣不破租賃”是學者和審判人員關(guān)注的焦點。在闡述“買賣不破租賃”規(guī)則產(chǎn)生、發(fā)展與演化動力的基礎(chǔ)上，分析該規(guī)則中的法律關(guān)系，從立法精神和司法實踐等角度研究“買賣不破租賃”的法律價值，為實現(xiàn)公正、高效的市場秩序提供制度保障。
　　關(guān)鍵詞：民法 物權(quán) 債權(quán)物權(quán)化 買賣不破租賃
　　中圖分類號：D920.5 文獻標識碼：A
　　文章編號：1004-4914（2011）04-082-02
　　
　　隨著我國房地產(chǎn)市場的升溫，國家出臺了一些治理制度和管理方法。其中房屋租賃制度的完善是保障相應(yīng)制度實施和方法執(zhí)行中的保障。在房屋租賃制度中買賣不破租賃規(guī)則對租賃市場穩(wěn)定，保護相干人權(quán)利具有重要意義。買賣不破租賃規(guī)則是指租賃合同有效期間，租賃物所有權(quán)的變更不影響承租人對租賃物占有、使用及收益的權(quán)利，即租賃物所有權(quán)的變更不影響租賃合同的效力，租賃合同對新所有權(quán)人仍然有效，新所有權(quán)人不履行租賃義務(wù)時，承租人得以租賃權(quán)對抗新所有權(quán)人。民法中規(guī)定，物權(quán)優(yōu)于債權(quán)；買賣不破租賃規(guī)則中債權(quán)對民法發(fā)生了對抗效力，這是為了保護承租人作為弱勢群體的具體措施，是債權(quán)物權(quán)化的結(jié)果。因此，許多學者對這一對抗效力存在的合理性、公平、公正和正義等問題進行了大量的研究。
　　一、買賣不破租賃規(guī)則的產(chǎn)生與發(fā)展
　　“買賣不破租賃”規(guī)則自德國立法中產(chǎn)生，至近現(xiàn)代在民法上逐步形成，經(jīng)歷了漫長的歷史進程，對世界租賃法律的發(fā)展產(chǎn)生了深遠的影響。
　　1.“買賣破除租賃”規(guī)則產(chǎn)生的法律根源。傳統(tǒng)民法一直以來奉行“物權(quán)破除債權(quán)”的規(guī)則，根據(jù)該規(guī)則，當租賃物被