海外置業(yè)正當時

從紐約、倫敦到東京，從溫哥華、悉尼到新加坡，黃皮膚黑眼睛的購房團正在以遠超國足的速度沖出亞洲，走向世界。然而，海外置業(yè)的復雜程度遠超在國內(nèi)買房。要想做一個合格的投資者，除了房地產(chǎn)市場的景氣程度、地段、房型等傳統(tǒng)要素外，要做的功課還有很多。

“90萬你能在北京買什么房?在加拿大你卻能給一家三口都辦長期綠卡，相當便宜!”話音剛落，立馬有兩三個人圍了上來。

這里是2010年北京某房展會現(xiàn)場，抬頭隨處可見“抄底美國”、 “投資移民”等讓人心動的標語。在展位工作人員的招呼下，仿佛到海外買一套房順便辦張綠卡，如同到家樓下買大蒜般簡單。

對于中國新富階層來說，這確實不是件困難的事?！袄碚撋?，居住在二環(huán)以內(nèi)的北京人都具備了移民美國的條件。”北京因私出境中介機構會會長齊立新的這一句話，被各大媒體廣泛引用。

房展會上有一來自澳洲的項目，賣的是200平米的聯(lián)排別墅，前后附帶有近500平米的花園，均價1萬／平方米。美元?不是，人民幣。

換而言之，20097的人民幣，換來近700平米的聯(lián)排別墅——在澳洲。這還不是重點，重點是——海外房產(chǎn)多數(shù)是永久產(chǎn)權。購買一套數(shù)百平米的別墅，不但擁有地面上的所有建筑，腳下的大片土地也是永遠屬于房主的。用一套上海中環(huán)線上僅有70年產(chǎn)權2室1廳的價格購買一套帶游泳池的別墅，并且“土地恒久遠，一塊永流傳”，對很多中國買家構成了巨大的殺傷力。

2010年，隨著“史上最強”樓市調控政策組合拳的打出，京城某外企高管陳先生開始發(fā)愁。來自上海的陳先生在投資房產(chǎn)上已有近10年的歷史，除了自住一套聯(lián)排別墅外，在京滬還各有一套高層住宅投資。經(jīng)濟危機漸行漸遠，陳先生這兩年的年終獎水漲船高，手上有了些閑錢的他也就動了再買套房子的心思。

“我這種情況買房要付全款，房價看上去也有松動的趨勢?！彪S著密集調控政策的出臺，本已看中京效一套花園洋房的陳先生打起了退堂鼓。4月17日，《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(“國十一條”)規(guī)定，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。已有三套住房的陳先生屬于調控目標，自然也就失去了利用貸款杠桿購房的機會。另外，安居客網(wǎng)站顯示，2010年6月北京二手房價格已經(jīng)首次出現(xiàn)拐點，達到2.17％的跌幅?！艾F(xiàn)在買房像在6000點買股票，岡臉大于機會?！标愊壬f。

在有志海外留學的兒子的提示下，最近陳先生開始逐漸關注海外置業(yè)?！坝帽本┥虾Ｒ惶赘邔尤拥腻X，能在澳洲買一套永久產(chǎn)權的獨棟別墅?！背踝R新投資渠道的陳先生在過去兩個月參加了數(shù)個展會，深入了解海外置業(yè)的種種細節(jié)。在與國內(nèi)置業(yè)進行全方位對比后，明顯的性價比差距激發(fā)了陳先生對海外房產(chǎn)的濃厚必趣?！安粍赢a(chǎn)估值最重要的兩個指標是房價收入比和租售比。即使考慮物業(yè)稅等額外成本，海外房產(chǎn)在這兩點上仍遙遙領先?！苯鹑趯I(yè)出身的陳先生說。

6月28日，隨著兒子拿到新南威爾士大學的錄取通知書，陳先生也最終訂下了一套悉尼市郊的公寓。“讀書期間住在自己的房子里，安全方面更有保障。要是過兩年房價漲了，租房費用就算省出來了。”陳先生笑言。

最終選擇總價較低的公寓，陳先生心里其實也存著兩種打算。“畢竟是第一次海外置業(yè)，買這套房子有點投石問路的意思。如果當?shù)厥袌霭l(fā)展良好，過段時間賣掉上海的房子追加投資也說不定。”陳先生躊躇滿志地說。

落子何處?——熱門國家掃描

美國：綜合實力冠絕全球

美國2009年GDP為142800億美元，超出了排名第二至第四名的中、F1、德總和。強大的經(jīng)濟實力給美國房地產(chǎn)構筑了堅強的后盾，教育、就業(yè)、文化等軟資源的會聚，也使得后次貸危機時代打了折的美同房產(chǎn)獨具魅力。

澳大利亞、新西蘭：面朝大海，春暖花開

澳大利亞東臨太平洋、西臨印度洋，海岸線長達37000公里，是世界上唯一獨占一個大陸的國家。其全年氣溫在10到25度之間，主要大城市悉尼、墨爾本、布里斯班等均坐落在太平洋沿岸，車程半小時即可享受萬里碧波及無敵海灘。優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、完善的福利待遇和高質量的居住條件，使得澳洲在英國《經(jīng)濟學家》公布的“世界宜居城市榜”前十名中占據(jù)了三個席位(墨爾本、珀斯、悉尼)。澳洲的鄰居新西蘭同樣以如畫的風景和舒適的生活所著稱。同樣的草原，同樣的藍天，只有新西蘭當?shù)闷稹凹儍簟倍?。在那里居住，凈化的不僅是眼睛，還有心靈。過

加拿大：冰雪天堂

一樣是環(huán)境優(yōu)美，風景宜人；一樣是靠水而居，福利優(yōu)厚；甚至一樣在英國《經(jīng)濟學家》公布的“世界宜居城市榜”前十名中拔得三籌(溫哥華、多倫多、卡爾加里)；除氣候較冷外，加拿大與澳洲幾乎在各方面都是難分伯仲的。另外，毗鄰美國的地理位置和開放的移民政策，也對欲海外置業(yè)的國人構成了不小的誘惑。對于喜愛冰雪的投資者，楓葉之國絕對是置業(yè)的終極選擇之一。

用意何在?——投資vs自住

對于沒有移民打算的買家，海外置業(yè)的主要目的一般是分散資產(chǎn)配置及獲得投資收益。這類投資者的選擇標準相對簡單，主要是房產(chǎn)的投資收益和投機收益兩部分，即租金收入和資產(chǎn)增值。在法規(guī)方面，應更多關注外國人置業(yè)條件、不動產(chǎn)交易稅、持有稅費、對利潤征收的所得稅等，而無需過多考慮目標國家的移民政策。

經(jīng)過上百年的發(fā)展和積累，西方國家對于房地產(chǎn)估值已經(jīng)總結出了一套比較系統(tǒng)的分析工具，這里面最為國人耳熟能詳?shù)募词恰白馐郾取?、“房價收入比”兩項。由于房價收入比忽略了人口密度對房價的影響，業(yè)界一般更傾向于采用租售比指數(shù)對不動產(chǎn)進行估值(租售比：每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值)。當目標市場的租信比低于長期平均水平25％以上時，可以初步判斷當?shù)胤慨a(chǎn)被低估；而當租售比高于長期平均水平25％以上時，則提示當?shù)胤慨a(chǎn)已進入收獲期，可以考慮落袋為安。

除了當前的租售比外，經(jīng)濟發(fā)展的好壞也對房產(chǎn)投資影響明顯。剔除通貨膨脹因素，美國標準住宅的實際價格在1968年到2006年間翻了一番，像菲尼克斯、舊金山、拉斯韋加斯、紐約、波士頓和邁阿密等城市的房價更是增長了5倍以上。對如此火爆的房價，戰(zhàn)后至2007年美國經(jīng)濟的持續(xù)強勁增長功不可沒。

對于有心移民的買家，除投資收益外，移民政策及居住需求也是左右置業(yè)決策的關鍵因素。投資移民的國家選擇相對寬松，上述美加澳新等皆可考慮。需注意的是，雖然眾多中介公司打著“買房、投資、辦綠卡一條龍服務”的旗號，實際上買房和綠卡的關系并不大。對加拿大、新西蘭和新加坡來說，投資政府債券、購買政府指定的基金或股票是獲取移民資格的前提條件；而要拿到美國或澳洲的商務移民簽證，在當?shù)剡\營一家成功的企業(yè)是不可或缺的。在當?shù)負碛幸惶追孔?，充其量只是有助于申請綠卡。

對以技術移民為目標的買家來說，在經(jīng)濟危機之前。澳加兩國是無可非議的投資首選。碧海藍天的生活環(huán)境、優(yōu)厚的社會福利及較低的移民門檻，非常適合有志海外生活的白領買下平生第一套海外房產(chǎn)。另外，即使考慮經(jīng)濟危機后的回調，澳洲房價在過去6年依然上漲了近30％；根據(jù)加拿大官方的最新數(shù)據(jù)，截至2010年初，加拿大平均房價較2009年1月的低點更已上揚了23％。雖然金融-危機爆發(fā)后，澳加兩國都提高了技術移民的門檻，現(xiàn)在除了掌握法語、有親屬擔?；驈氖虑缚蓴?shù)的緊缺職業(yè)外，達到條件的人已越來越少。但在這兩個英聯(lián)邦國家買一套房子，對有志移民之士來說，仍是—件進可攻退可守的兩全之策。

另外，澳加兩國均是吸收中國自費留學生的大戶?；ㄉ?0萬30萬澳元(加元)買下一套學區(qū)公寓，給海外“苦”讀的小孩打造一個相對舒適的安樂窩，既省去了高昂的住宿費，又可享受資產(chǎn)增值的樂趣，對有兒女在外的父母來說，不失為一箭雙雕的明智之舉。