聽聽購房達人還貸方法“悄悄話”

購房達人以自己的親身經(jīng)歷，告訴你還款方式一旦選錯，財富將極度縮水，生活質(zhì)量備受影響。、

至今，我已有了兩次購房經(jīng)歷。回想自己前后時隔11年的兩次買房經(jīng)歷，期間的經(jīng)驗教訓(xùn)可以與大家分享。

年輕時，選了等額本金法

1996年春天，我們工作穩(wěn)定，收入逐年上升，女兒已上小學(xué)4年級，從小家庭的角度講，早期白手起家、艱苦打拼的階段已經(jīng)過去，一切都開始安逸起來。于是，有了10萬元積蓄的我們，開始實施置業(yè)夢。

經(jīng)過選擇，我們在內(nèi)環(huán)線邊上、靠近地鐵2號線處，買了一套3室1廳110平方米的房子，每平方米3620元，總價約39萬元。

我們選擇首付3成、8年按揭貸款，采用的是等額本金還貸法，因為等額本金還貸的利息支出會少于等額本息還貸法。

但沒有想到的是，我的第一套房子買早了。在我買下新居后的一段時間，房價還在往下走，此后政府為了刺激樓市，從1998年起出臺了個人購房可享受所得稅抵扣政策，而我們就不能享受了。一些在我之后買房的朋友，一年退稅就有2萬多元，真的是很幸福的事。

臨近退休，選了等額本息法

2003年，我們第一套房的貸款終于還清了，而此時，上海的房價開始上漲。第一套房的單價從每平方米3620元上漲到每平方米8000元，這讓一家人覺得家庭資產(chǎn)隨著房價增值不少。從2003年開始，家庭負債基本為零，我們過起了“無債一身輕”的悠閑生活，所有收入都可以輕松消費，每年2次的旅行也很盡興，還有余錢做股票、買債券。

這一時期，女兒考初中、高中、大學(xué)，緊張的學(xué)習(xí)生活牽動全家人的精力。一家人就這樣按部就班地生活著，房價還在悄悄攀升，只是沒人在意。

時間飛快，轉(zhuǎn)眼到了2007年夏天，由于女兒的一次生病，我發(fā)覺我們7樓沒有電梯的房子實在太高，爬樓梯好累。再想到自己也已年過半百，以后養(yǎng)老，這套房顯然有致命弱點。就在這一刻，我萌發(fā)了購入一套電梯房的想法。

值得慶幸的是，2005年至2007年的股市大牛行情，讓我們的家庭資產(chǎn)增加了100多萬元。在相繼看了十幾套房屋后，我們終于定下了一套中環(huán)附近、周圍商業(yè)較繁榮的頂層復(fù)式房。此時該地段房價已經(jīng)升到每平方米1.3萬元，總價250萬元。我們選擇了用股市贏利部分100多萬元做首付，向銀行貸款70%。考慮到通脹因素，采用等額本息還款方法，每月還款額1.3萬元，還款期19年。

當時，對這樣的還款計劃，我們并沒有太大的擔憂。一是在我和老公退休前，我們的收入水平可以負擔;二是當時對股市的前景比較樂觀，認為那些投資股票的本金每年賺10%的收益不成問題，這樣的收益高于銀行給我們的優(yōu)惠利率6.555%(當時還沒有加息，也沒有第二套房的政策)，等于是用銀行的錢做差價。

沒料到第一年就遭遇了金融危機，2008年股市暴跌，老公提前退休，我一下子感到1.3萬元的還貸額變成了家庭的經(jīng)濟負擔。從前的瘋狂購物、休閑旅游都遙不可及，我們家從無債的輕松日子，一下子淪落到為還債心煩意亂的地步。我感到自己的第二套房買得太晚了，不僅錯過房產(chǎn)升值的大好時機，還因自己離退休越來越近、收入面臨大幅縮水而頗感壓力。

還貸方法“悄悄話”

經(jīng)過兩次買房的磕磕碰碰，我要總結(jié)的經(jīng)驗教訓(xùn)是:

第一，買房要趁早，更要跟政策。如果你已經(jīng)決定買房，那一定不要錯過“政策紅包”。買在政策鼓勵期，可以省下很多錢。

第二，房貸貸多少早盤算。要控制每月還貸額度，每月收入不能全部用來還貸款，起碼要留出保障基本生活和應(yīng)急花銷的部分。一般來說，月還款額最多只能是家庭收入的一半。這樣，才能在買房的同時不降低生活質(zhì)量，也不會造成家庭現(xiàn)金流緊張、還款壓力巨大的困境。

在制訂還款計劃時，不能將不穩(wěn)定的收入考慮在內(nèi)，比如股市的收益。雖然投資股市長期看漲，但歸還銀行貸款是每月定期定額的，一旦股市深跌，而還款日來臨，會很被動。

第三，選擇等額本息法還是等額本金法，因人而異。從前后兩次、時隔11年我的買房經(jīng)歷來看，選擇何種還款方式也大有講究。

第一次，我們選擇了等額本金法，就是每月還相同的本金和越來越少的利息，這樣的方法好處是還款壓力越來越輕，且總利息支出較少，但一開始的還款壓力會較大;第二次，我們選擇了等額本息法，這種方法的好處是每月還款額度相等，便于資金安排，但總利息支出較大。

在實踐中，我感覺自己兩次都選錯了。

第一次，我們夫婦倆年富力強，工作收入節(jié)節(jié)上升，我們卻選擇了等額本金還貸，使得一開始壓力較大。而事實上，因為每年溫和通脹的存在，我們在還款早期的錢更值錢。所以，要我目前做選擇，我會建議年輕的、職業(yè)生涯穩(wěn)定的買房人選擇等額本息還貸，那可以減輕還款早期壓力，并更多享受生活;而到后期，隨著收入水平的提高，實際的還貸壓力也會下降。

第二次，我們選擇了等額本息法，但目前來看，這一方法不適合即將退休的中老年人。因為退休后，我們的收入水平會大幅度下降，盡管有兒女同時作為還貸人，但在我們傳統(tǒng)意識里，其實并不希望將負債傳遞下去。所以，還不如集中資金加快還本，退休后可以安享輕松生活。

*編自《新聞晨報》