降價20%

上海房產(chǎn)稅政策不會像外界傳言的那樣“嚴(yán)厲”，目標(biāo)是在2010年底之前，讓上海房價在現(xiàn)有基礎(chǔ)上下跌20％左右

“得到消息了，年底前上海房價肯定要跌，但最多跌20％?！睂Ρ究浾哒f出這個“利空”消息時，上海一家中型房地產(chǎn)企業(yè)的董事長王城一副如釋重負(fù)的表情。

“心里有底，比整天亂猜的好?！?月以來，上海將出臺房產(chǎn)稅方案的傳言層出不窮，這讓他始終心存忐忑，公司一個樓盤的定價和開盤時間也一拖再拖。 連月來，上海房產(chǎn)稅新政遲遲不出臺，讓開發(fā)商、投資客群體對樓市走向的判斷，都處于一片“混甜”之中。

從先抑后揚(yáng)到群體分化

5月份，上海樓市在整體低迷的大勢下，卻走出了一個先抑后揚(yáng)的走勢。

美聯(lián)物業(yè)研究部提供的資料顯示，5月3日到9日，上海共成交1141套商品住宅，成交面積為12.2萬平方米，環(huán)比上一周分別下滑了37.6％和35.4％。就在這周，恒大地產(chǎn)成為新一輪調(diào)控中，第一個在全國舉起降價大旗的房地產(chǎn)企業(yè)。

5月10日到16日，上海也有部分樓盤推出了現(xiàn)金折扣的優(yōu)惠，另外，贈送物業(yè)費(fèi)、裝修費(fèi)、車位等較為隱蔽的優(yōu)惠也陸續(xù)重現(xiàn)上海樓市。

雖然這些優(yōu)惠被指責(zé)為“房價假摔”，但成交套數(shù)和面積仍分別回升了27.61％和20.7％，業(yè)界擔(dān)憂的“越降價、越觀望”現(xiàn)象也沒有出現(xiàn)。

即便上海將出臺房產(chǎn)稅的傳聞不斷，剛性需求在調(diào)控新政出臺1個月之后，就迫不及待地開始反彈了。

5月17日到23日，上海商品住宅的成交套數(shù)和面積，再次分別增長了36.06％和31.6％?！扒耙恢苓€有業(yè)主在中介的勸說下，愿意在掛牌價上做5％的讓步，這一周，又不肯降價了?！泵缆?lián)物業(yè)臨平分行營業(yè)經(jīng)理周鴻告訴本刊記者。

5月24日到30日，商品住宅成交套數(shù)和面積繼續(xù)回升了15.19％和14.3％。增幅減少意味著買賣雙方再次陷入僵持。

6月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，確認(rèn)了嚴(yán)厲的“認(rèn)房又認(rèn)貸”的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，上海樓市成交量再次回落。

5月31日到6月6日，上海共成交2123套商品住宅，環(huán)比前一周下跌了6.9％，成交面積環(huán)比回落3.7％。

但6月4目的通知，雖然再次提高了二套房貸款的門檻，卻變相取消了新國十條中異地購房貸款的禁令。

對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或者社會保險交納證明的非本地居民，新國十條規(guī)定暫停發(fā)放購房貸款，這次通知則將條件放寬為“可按第二套房貸標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放”。

王城說，“包括5月底國家稅務(wù)總局要求各地加強(qiáng)土地增值稅的清算工作，這些政策都是對之前政策的明確和強(qiáng)化，杜絕模糊地帶存在，不讓銀行和地方政府在操作上鉆空子。但政策走向是更加嚴(yán)厲還是會進(jìn)一步放松，開發(fā)商的認(rèn)識卻比較混亂?！?/p>

無法像開發(fā)商一樣“抱團(tuán)支撐”房價的投資客，也出現(xiàn)了大分化。

最主要的表現(xiàn)就是同盤不同價?！耙惶?50萬左右的次新房，因為業(yè)主對樓市后期走向認(rèn)識的不同，掛牌價可能相差40萬到50萬元?！泵缆?lián)物業(yè)名都分行營業(yè)經(jīng)理王文滔說。

二手房掛牌量猛增也是佐證。6月6日，上海官方“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示，上海二手房掛牌量突破12萬套。而之前兩周，上海二手房還一直維持著11.3萬套左右的掛牌量。4月中旬新政出臺前后，掛牌出售的二手房更是不足10萬套。

但出售掛牌猛增的同時，上海住宅出租套數(shù)也首次突破了2萬套。這表明仍有很多投資客打算堅守。

打算僵持下去的購房者也不少?！艾F(xiàn)在，租賃需求的客戶，已經(jīng)占了業(yè)務(wù)總數(shù)的近九成?！敝茗櫿f，這種買賣雙方都擺架子的局面以往的調(diào)控中并不多見。

上海房產(chǎn)稅新政漸行漸近

上海房產(chǎn)稅政策，被一致認(rèn)為是打破目前買賣雙方僵持的關(guān)鍵。

5月初以來，上海已經(jīng)出現(xiàn)了多個關(guān)于上海房產(chǎn)稅政策的傳言。

對于上海調(diào)控細(xì)則以房產(chǎn)稅為核心，各個傳言均無沖突，這主要是因為中央公開的各項政策文件，已經(jīng)為上海房產(chǎn)稅方案作了鋪墊。

1月7日下發(fā)的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中，就要求“加快研究完善住房稅收政策，引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念”。4月，財政部將“完善房產(chǎn)稅制度”列為其2010年工作要點之一。

4月17日下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》要求，發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。

至于上海細(xì)則本身，則前后已經(jīng)出現(xiàn)了多個版本的“傳言”。

最早的版本是將對二套以上住宅和別墅征收房產(chǎn)稅。但流傳最廣的版本則稱，上海最近向中央上報了2套房產(chǎn)稅方案，一是對家庭在房產(chǎn)稅政策出臺后購買的第三套房征稅；如果家庭買了第二套房，但人均居住面積超過70平方米，也要征稅。第二套方案與其唯一的不同，是將家庭在房產(chǎn)稅政策出臺前購買的房產(chǎn)也納入征稅系統(tǒng)，征稅額可能是每年征收房產(chǎn)總價的0.8％。

后續(xù)各種傳言，則基本是在細(xì)節(jié)上與之有差別。

無論傳言如何甚囂塵上，上海政府層面始終沒有給出明確的答案。

本刊從上海市相關(guān)部門獲得的內(nèi)部說法是：2009年底，上海一位副市長親自帶隊組建了專門的房產(chǎn)稅方案研究小組，研究房產(chǎn)稅征收方案。此舉獲得了中央高層的支持。 在很長時間里，方案的研究都處于高度保密狀態(tài)，就連上海市房地局的一些中高層領(lǐng)導(dǎo)也是在五六月份才獲知部分內(nèi)容。不久前，該方案已經(jīng)上報中央。 此后，上海召開了各區(qū)縣高層領(lǐng)導(dǎo)和房地局等部門相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)出席的通氣會。2009年底，上海一位副市長親自帶隊，組建專門的房產(chǎn)稅方案研究小組，研究房產(chǎn)稅征收方案。此舉獲得了中央高層的支持。在很長時間里，方案的研究都處于高度保密狀態(tài)，連上海市房地局的一些中高層領(lǐng)導(dǎo)也是在五六月份才獲知部分內(nèi)容會上透露的消息是，上海房產(chǎn)稅政策不會像外界傳言的那樣“嚴(yán)厲”，但目標(biāo)卻是在2010年底之前，讓上海房fire現(xiàn)在的基礎(chǔ)上下跌20％左右。但上述說法均沒有獲得上海市政府官方的確認(rèn)。

新加坡紅木集團(tuán)總經(jīng)理張永河告訴《瞭望東方周刊》，目前，開發(fā)商群體得到的消息與上述說法最為接近，不同之處在于，“我們聽到的說法是，firm下降15％到20％，20％更像是一個低線?！?/p>

細(xì)則明朗反成開發(fā)商利好

在政策明朗之前，上海的開發(fā)商大多采用了“無限期推遲開盤”的觀望策略。

5月，上海原計劃開盤的96個項目中，近一半推遲開盤。商品住宅供應(yīng)面積為95萬平方米，環(huán)比4月下降23％，同比下降約25％。

一些體量巨大的樓盤，也將樓盤化整為零，以“幢”為單位分批推出。

上海永慶房屋研展部的統(tǒng)計也顯示，5月份上海一手房平均成交單價仍為每平方米2.2282萬元，與4月基本持平。

公開資料顯示，整個5月，上海樓盤公布的優(yōu)惠幅度大部分都在9.5折以內(nèi)，另外，還有很多樓盤以送車位、家電或者送面積的方式促銷，而售價卻沒有松動。于端午節(jié)開盤的龍湖藍(lán)湖郡，價格也沒有松動，只是1套房送2個車位。

實際上，年底前房價下跌20％的預(yù)期如果成真，那對中小開發(fā)商來說，反而是一個利好。

在上海，很多中小開發(fā)商只有兩三個項目，“按照現(xiàn)在的價格把房子賣出去，還買不來同樣大小的地塊，再對比一下捂盤的成本和打折的損失，中小開發(fā)商根本沒有降價促銷的動力?！?/p>

王城說，如果年底前就實現(xiàn)房價下降20％的目標(biāo)，那開發(fā)商只需要熬過半年多的時間，就又能迎來樓市的回暖了，“總好過一直硬撐著，不知道什么時候是個頭?！?/p>

大型房企價格松動

也有大型房地產(chǎn)企業(yè)不愿意再撐下去了。

公開資料顯示，保利位于上海寶山的保利葉上海，2010年2月的成交均價為每平方米1.76萬元，3月份上漲到每平方米1.82萬元。到了6月，定價只有每平方米1.55萬左右，還加送40％的面積。

附近的綠地公園壹品，4月底預(yù)計售價是每平方米1.8萬元，開盤價為每平方米1.6萬元左右，而最終折后均價只有每平方米1.3萬元。

綠地位于松江新城的薔薇九里，2009年底的開盤價為1.35萬元左右，4月份每平方米均價上漲到1.6萬元，除去開發(fā)商贈送的裝修基金、購車基金、物業(yè)費(fèi)等，相當(dāng)于均價下跌到每平方米1.3萬元。一次性付款還能打7.9折。

業(yè)內(nèi)普遍的觀點認(rèn)為，5月銷售量太跌，是推動大型房企降價以加快回籠資金的重要誘因。

按照房地產(chǎn)上市企業(yè)公布的5月份銷售情況，富力地產(chǎn)合同銷售收入12.53億元，銷售面積10.6萬平方米，環(huán)比分別下降48.9％和42.2％。世茂房地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售收入15億元，環(huán)比下跌四成。萬科公告顯示其銷售額同比下跌了20.3％，銷售面積下跌32.6％。在其他公布了5月份銷售業(yè)績的上市房企中，銷售業(yè)績下降五成左右的也不在少數(shù)。

另一方面，2009年以來，有49家房地產(chǎn)上市公司公布了再融資方案，但截至2010年5月中旬，已經(jīng)有32家跌破增發(fā)價。

在此背景下，銷售回款就成為房地產(chǎn)企業(yè)最容易把握的資金來源。

恒大，則為降價的房企提供了一個“成功案例”。2010年5月初，恒大宣布其全國的樓盤統(tǒng)一打8.5折銷售。雖然很快就被指責(zé)為先抬高價格再打折，但恒大依然獲益良多。

按照恒大公開的說法，宣布打折后，恒大樓盤日銷售量從之前的6400平方米快速上升至1.35萬平方米，增幅達(dá)110％。但扣除5月新開樓盤和部分打折的高價樓盤外，恒大平均降價幅度僅為7.8％左右。

房價何時真跌

對大型房企降價的質(zhì)疑也一直存在。

“2008年萬科降價之后，好幾個城市出現(xiàn)了退房團(tuán)，萬科的售樓處都被砸了。這次降價這么厲害，為什么沒人去砸他們的售樓處?”在上海炒房10多年的李宏卻認(rèn)為，6月份看似價格大跌的樓盤，其實仍在“假摔”。

“例如，一幢30層的住宅，7層以上還是以下，靠近公園還是馬路，有沒有景觀都導(dǎo)致同一幢樓里不同房源價格相差巨大。”李宏說，據(jù)他觀察，目前號稱價格大跌的樓盤，“其實還是拿出朝向、房型、環(huán)境不好的雞頭鴨腳，希望把購房者吸引過去，賺個人氣。這種差別是看得到的，這也是為什么先前買房的人沒有著急的原因?！?/p>

李宏說，目前上海樓市的降價，更多是一種“營銷手段”。

土地的日益稀缺，也將進(jìn)一步加強(qiáng)開發(fā)商硬挺價格的決心。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，6月3日，上海市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人稱今后上海所有新出讓土地中凡用于開發(fā)建設(shè)商品住房的，均須按照不低于建設(shè)項目住房建筑總面積5％的比例配建經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房。

6月12日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，要求在外來務(wù)工人員集中的開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)各類投資主體建設(shè)公共租賃住房，提供給新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員居住。

“上海土地本來就非常稀缺，如果商品房供應(yīng)再被分流，開發(fā)商就更不會輕易降價了。明知道一個東西會供不應(yīng)求，誰都會去想盡辦法把東西留在手里。更何況，如果降價把房子賣掉了，我們連地都買不到，那我們今后做什么?”東方物產(chǎn)董事長王耀華對本刊記者說。

“到10月份前后，上海樓市才可能出現(xiàn)大面積的真降價?！睆堄篮诱f，房產(chǎn)開發(fā)一般有一兩年的周期，很多樓盤原定金三銀四(3、4月)開盤，為躲避調(diào)控而推遲，但大部分都不會再錯過金九銀十(9、10月)，不然這一年就沒什么好時段了?！按蠹叶技性谀菚r開盤，房價才有可能真的下跌。”