誰來做房產(chǎn)售后質(zhì)保的“靠山”

　　摘 要：文章通過列舉和分析房產(chǎn)售后質(zhì)量問題，從財(cái)務(wù)管理角度提出了房產(chǎn)質(zhì)量售后保障措施。
　　關(guān)鍵字：房產(chǎn) 質(zhì)量 質(zhì)保金
　　中圖分類號:F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A
　　文章編號:1004-4914(2010)12-283-02
　　
　　一、現(xiàn)狀分析
　　根據(jù)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，所謂“靠山”必須具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，方能掌控房產(chǎn)的售后質(zhì)量。工程質(zhì)保金身為聯(lián)系施工方、建設(shè)方、業(yè)主三方利益的紐帶，裝修保證金身為聯(lián)系裝修公司、物業(yè)公司、業(yè)主三方利益的紐帶，二者擔(dān)當(dāng)房產(chǎn)售后質(zhì)保的“靠山”一職當(dāng)之無愧，也義不容辭。
　　房產(chǎn)作為人一生中最大的消費(fèi)品，房產(chǎn)的售后服務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有與其價值相匹配，施工方伴隨工程的竣工結(jié)算陸續(xù)撤出現(xiàn)場，建設(shè)方伴隨項(xiàng)目的完工而轉(zhuǎn)移“陣地”，裝修公司在交房的一刻“免責(zé)”，物業(yè)公司以業(yè)主房產(chǎn)“服務(wù)員”的姿態(tài)出現(xiàn)，業(yè)主僅對房產(chǎn)的可視面進(jìn)行了視覺驗(yàn)收后便完成了房產(chǎn)這個一生中最大消費(fèi)品的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。理論需要實(shí)踐的檢驗(yàn)，商品只有在使用過程中才能得到質(zhì)量認(rèn)證。業(yè)主通過物業(yè)公司從建設(shè)方接管施工方的“產(chǎn)品”——房產(chǎn)，尚未清晰理順房產(chǎn)這邊關(guān)系，又拉入另一個關(guān)系方——裝修公司，裝修公司就在這種本來關(guān)系繁雜，但責(zé)任明確的情況下介入了，使房產(chǎn)的質(zhì)量又多了一個肇事者和責(zé)任者。裝修公司從美觀和利益的角度出發(fā)，游說業(yè)主進(jìn)行線路改造、墻體拆除等破壞性活動，業(yè)主在裝修公司設(shè)計(jì)的效果圖和物業(yè)公司簽訂的裝修協(xié)議之間搖擺，最終敵不過那美麗憧憬的誘惑而放任裝修公司“大刀闊斧”地投入戰(zhàn)斗。業(yè)主欣然地從裝修公司手中接過粉飾一新的房產(chǎn)，問題就在業(yè)主燃放入住煙花的那一刻開始綻放，電閘合不上、下水道不通、地面滲水、玻璃拉手合不上等等一系列問題讓業(yè)主焦頭爛額。業(yè)主自用部分的問題尚未定性，共用部分的問題又接踵而來，消防箱內(nèi)設(shè)施不到位、消防箱鎖無法閉合、消防箱玻璃損壞裸露、樓梯間玻璃關(guān)閉不嚴(yán)、樓道內(nèi)防火門關(guān)閉不嚴(yán)、樓頂通道門無法鎖閉、落水管篦損壞、庭院燈燈罩損壞、電動門變手動等等問題讓業(yè)主對房屋的質(zhì)量提出質(zhì)疑，業(yè)主在錯綜復(fù)雜的質(zhì)量問題面前束手無策時，抓住了以為是“稻草”的物業(yè)公司。
　　房產(chǎn)這場戲的主角：建設(shè)單位、施工單位以及裝修公司伴隨角色的轉(zhuǎn)換而相繼退場，物業(yè)公司和業(yè)主演起了對手戲，業(yè)主頻繁找物業(yè)公司解決問題，物業(yè)公司這個微利企業(yè)在人員少、事繁雜的情況下，在業(yè)主的強(qiáng)烈要求下，派出專業(yè)人士進(jìn)行現(xiàn)場判斷，提出解決方案，可在經(jīng)濟(jì)面前卻寸步難行。業(yè)主有一種“皮球”的感覺，物業(yè)公司有一種無力的感覺，雙方都感到疲憊，同時雙方在問題的解決過程中產(chǎn)生了不必要的矛盾。
　　讓業(yè)主感到被動，讓物業(yè)公司感到力不從心的根源是什么呢？我認(rèn)為關(guān)鍵問題是業(yè)主和物業(yè)公司都未撐控經(jīng)濟(jì)這個杠桿，沒有經(jīng)濟(jì)保駕護(hù)航是寸步難行的。那么怎樣掌握施工單位和裝修公司的經(jīng)濟(jì)命脈呢？施工單位受工程質(zhì)保金約束，裝修公司受裝修保證金控制，業(yè)主和物業(yè)公司必須將工程質(zhì)保金和裝修保證金兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)主動權(quán)控制在手，方能變被動為主動，變無力為有力，進(jìn)而為房產(chǎn)的質(zhì)量撐起“保護(hù)傘”。
　　撐起這個“保護(hù)傘”需要在兩個環(huán)節(jié)中完成兩個手續(xù)。第一個是在建設(shè)單位移交房產(chǎn)的環(huán)節(jié)中履行工程質(zhì)保金的移交手續(xù)；第二個是業(yè)主辦理裝修手續(xù)的環(huán)節(jié)中履行裝修公司交裝修保證金的手續(xù)。
　　根據(jù)《物業(yè)法》要求，物業(yè)公司接管房產(chǎn)時，要進(jìn)行房屋驗(yàn)收、資料移交等相關(guān)工作，筆者認(rèn)為應(yīng)將工程質(zhì)保金作為房產(chǎn)移交內(nèi)容之一。建設(shè)方依據(jù)工程類別對合同進(jìn)行分類整理并列出《工程質(zhì)保金移交明細(xì)表》，工程質(zhì)保金移交明細(xì)表內(nèi)明確列示合同編號、工程內(nèi)容、施工單位、合同標(biāo)的、結(jié)算金額、質(zhì)保金比例、質(zhì)保金金額、工程質(zhì)保期、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及聯(lián)系方式，明細(xì)表要求一式三份，建設(shè)單位、物業(yè)公司、業(yè)主大會各執(zhí)一份，明細(xì)表后附施工合同。同時由建設(shè)單位依據(jù)《工程質(zhì)保金移交明細(xì)表》所列示的質(zhì)保金金額，將質(zhì)保金轉(zhuǎn)入物業(yè)公司開設(shè)的銀行專用賬戶。在業(yè)主大會未成立之前，該專用賬戶資金不得支付或使用。進(jìn)而完成了工程質(zhì)保金從建設(shè)方到物業(yè)公司的過渡，同時完成了施工方與業(yè)主、物業(yè)公司之間的鏈接。業(yè)主必須同所聘請的裝修公司一起到物業(yè)公司辦理裝修手續(xù)，裝修公司需攜帶營業(yè)執(zhí)照、裝修資質(zhì)證書、裝修施工圖等相關(guān)資料到物業(yè)公司備案，物業(yè)公司針對裝修權(quán)屬分別與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修協(xié)議，依據(jù)裝修施工圖和裝修標(biāo)的額收取裝修公司一定金額的裝修保證金，保證金期限為業(yè)主入住后一年，進(jìn)而制約了裝修公司的破壞行為，同時完成了裝修公司與業(yè)主、物業(yè)公司之間的鏈接。
　　二、主要對策和建議
　　通過完成以上兩個鏈接，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)了業(yè)主主動權(quán)和物業(yè)控制權(quán)的掌控。
　　業(yè)主的主動權(quán)和物業(yè)的控制權(quán)到位了，那么該如何通過行使各自的權(quán)利來為房產(chǎn)質(zhì)量撐起“保護(hù)傘”呢？第一，組織機(jī)構(gòu)的建立為維權(quán)搭建“框架”。業(yè)主這個群體具有人多、分散、素質(zhì)參差不齊、層次分布廣泛等特點(diǎn)，所以只有成立業(yè)主大會這個組織，才能實(shí)現(xiàn)業(yè)主意愿的統(tǒng)一。業(yè)主在選舉業(yè)主大會成員時，必須從每位業(yè)主的責(zé)任心、專業(yè)技術(shù)特長等方面考慮，珍視自己的權(quán)利，為房產(chǎn)的維權(quán)奠定基礎(chǔ)。業(yè)主大會產(chǎn)生后，要制定相應(yīng)的管理辦法來約束業(yè)主大會成員的行為和行使業(yè)主賦予的權(quán)利。
　　物業(yè)公司在質(zhì)保期限內(nèi)設(shè)置專職部門負(fù)責(zé)業(yè)主房產(chǎn)質(zhì)量的鑒定、監(jiān)督、回訪事宜。該部門要配置相關(guān)專業(yè)人員，具備質(zhì)量問題鑒別能力，并建立房產(chǎn)質(zhì)量問題維修檔案，按維修期限進(jìn)行回訪，做到房產(chǎn)質(zhì)量問題“刨根問底”。第二，質(zhì)保金的監(jiān)管為維權(quán)籌措“砝碼”。業(yè)主大會正式成立后，從物業(yè)公司手中接收《工程質(zhì)保金移交明細(xì)表》，并對其內(nèi)容進(jìn)行審核，對其金額進(jìn)行核對。業(yè)主大會委托物業(yè)公司設(shè)立專屬賬簿進(jìn)行核算，賬簿科目明細(xì)按施工單位建立，定期向業(yè)主大會報(bào)送相關(guān)報(bào)表。業(yè)主大會有權(quán)對賬薄進(jìn)行督查。物業(yè)公司對裝修公司收取的裝修保證金要單獨(dú)設(shè)置科目進(jìn)行核算。裝修保證金讓裝修公司揮動“大刀闊斧”的臂膀變得“伸縮有度”。
　　第三，環(huán)環(huán)相扣的程序?yàn)榫S權(quán)搭設(shè)“云梯”。物業(yè)公司在業(yè)主辦理入住手續(xù)時，向每位業(yè)主發(fā)《房屋質(zhì)量問題通知單》，通知單一式三份。業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，以通知單的方式通知物業(yè)公司專職機(jī)構(gòu)，由專業(yè)人員進(jìn)行技術(shù)判斷，針對質(zhì)量問題進(jìn)行定性分析。
　　物業(yè)公司認(rèn)證房產(chǎn)質(zhì)量問題的責(zé)任方后，依據(jù)《工程質(zhì)保金移交明細(xì)表》或《裝修協(xié)議》，由專職人員負(fù)責(zé)與責(zé)任單位負(fù)責(zé)人進(jìn)行聯(lián)系。責(zé)任單位的維修人員在規(guī)定期限內(nèi)到物業(yè)公司了解情況，并與物業(yè)公司相關(guān)人員到現(xiàn)場進(jìn)行勘察，出具解決方案后，由責(zé)任單位人員在通知單上詳細(xì)填寫解決的時間、步驟。業(yè)主、物業(yè)公司、責(zé)任單位三方各執(zhí)一份通知單。責(zé)任單位按方案完成售后服務(wù)，業(yè)主在通知單責(zé)任單位聯(lián)上簽字確認(rèn)。物業(yè)公司持通知單按規(guī)定時間進(jìn)行回訪，業(yè)主在通知單物業(yè)聯(lián)上簽字確認(rèn)后，完成整個房產(chǎn)質(zhì)量維護(hù)程序。
　　在程序運(yùn)行過程中，責(zé)任單位按時按質(zhì)維修條件不成立，物業(yè)公司維護(hù)回訪時將其不良記錄登記在冊，同時運(yùn)行業(yè)主大會這個監(jiān)督程序，業(yè)主在質(zhì)保期限內(nèi)將通知單業(yè)主聯(lián)交業(yè)主大會，以此作為責(zé)任單位將在質(zhì)保期滿后扣罰質(zhì)保金的“呈堂證供”。
　　該程序同樣適用于共用部位的維權(quán)，程序鏈接的角色因事宜而轉(zhuǎn)換，目的是唯一的——維護(hù)房產(chǎn)質(zhì)量。第四，質(zhì)保期滿后的維權(quán)“秋后算賬”。質(zhì)保期滿后，物業(yè)公司專職機(jī)構(gòu)會同業(yè)主大會分工進(jìn)行最后“清盤”，此次“清盤”是經(jīng)濟(jì)責(zé)任的轉(zhuǎn)移，是主角真正意義的轉(zhuǎn)換。
　　物業(yè)公司負(fù)責(zé)對共用部位的質(zhì)量進(jìn)行現(xiàn)場全盤清查，以樓宇定位、按專業(yè)分類，出具《房產(chǎn)共用部位質(zhì)量盤查表》，專業(yè)盤查人員要進(jìn)行簽字確認(rèn)。
　　業(yè)主大會負(fù)責(zé)收集業(yè)主自用部位的房產(chǎn)質(zhì)量未決問題，業(yè)主大會指定專人對業(yè)主房產(chǎn)質(zhì)量問題通知單按樓宇、按專業(yè)進(jìn)行整理，出具《房產(chǎn)自用部位質(zhì)量盤查表》，后附業(yè)主通知單。
　　物業(yè)公司會同業(yè)主大會依據(jù)盤查表，按責(zé)任單位進(jìn)行整理，為質(zhì)保金的支付提供第一手資料。物業(yè)公司和業(yè)主大會依據(jù)資料對責(zé)任單位進(jìn)行評價，對無不良記錄的單位，全額支付質(zhì)保金；對存在不良記錄的單位，由物業(yè)公司委派專業(yè)人員按專業(yè)測算相關(guān)維護(hù)成本，從質(zhì)保金內(nèi)扣除維護(hù)成本后支付余額。
　　質(zhì)保金這個“靠山”，為房產(chǎn)質(zhì)量撐起了“保護(hù)傘”，為業(yè)主贏得了維保的權(quán)利，為物業(yè)公司架起了一道溝通的橋梁，為房產(chǎn)售后質(zhì)量買了一單保險(xiǎn)。相信在質(zhì)保金的“護(hù)送”下，房產(chǎn)以最完美的姿態(tài)出現(xiàn)在業(yè)主面前，讓業(yè)主買得放心、住得舒心。
　　（作者單位：西山煤電總公司公用事業(yè)總公司 山西太原 030024）（責(zé)編：賈偉）