淺議房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展

　　摘 要：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以拉動很多其他附屬產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；還可以刺激投資，加快社會資金的流動效率。土地資源作為一個區(qū)域的核心資源，是經(jīng)濟發(fā)展以及人們賴以生活的一個最基礎的資料。房地產(chǎn)的發(fā)展跟經(jīng)濟的發(fā)展的關系是非常密切的。但是如果房價拉升過快，拋離社會總體經(jīng)濟發(fā)展，則必然增加民眾的負擔，進而壓制了其他領域的消費需求。社會資金大量流到房地產(chǎn)業(yè)，也會影響其他行業(yè)的資金來源，甚至促成房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫，大泡沫一旦破滅后果不堪設想。
　　關鍵詞：房地產(chǎn) 經(jīng)濟發(fā)展 泡沫經(jīng)濟 需求 價格
　　中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
　　文章編號：1004-4914（2010）12-282-02
　　
　　房地產(chǎn)業(yè)是國家經(jīng)濟的重要組成部分和推動力量。房地產(chǎn)業(yè)已是經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)的城市支柱產(chǎn)業(yè)之一，其重要性與日俱增。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動力之源就是房價的上升。但是如果房地產(chǎn)業(yè)繁榮過度、價格過高就容易產(chǎn)生“房地產(chǎn)泡沫”，會產(chǎn)生一系列的社會經(jīng)濟問題，甚至危及整個社會經(jīng)濟的穩(wěn)定與發(fā)展。
　　一、房地產(chǎn)業(yè)突出的問題
　　1.房價的漲幅過大。房子是商品，它的價格很大程度取決于供求關系，導致房價持續(xù)上漲的因素有很多，但最主要的因素，就是由供求關系造成的。是買方市場太大而導致房價節(jié)節(jié)攀高。2010博鰲國際旅游論壇——地產(chǎn)與旅游主題論壇會上，中國（海南）改革發(fā)展研究院院長遲福林表示，未來5年至10年，我國將進入城市化快速發(fā)展的重要階段，2020年，我國城市化率將達到55％至60％。目前，我國城鎮(zhèn)人均住房面積為26.65平方米，城市化率每年增長一個百分點，將新增1000萬城鎮(zhèn)居民，至少需要新增2.6億平方米的住房供給。因此，我國房地產(chǎn)的剛性需求的上升趨勢，將是中長期的。
　　不論是大城市還是中小城市，每年既有無房戶的剛性需求，也有有房戶需要改善居住條件的彈性需求，還有投資需求。就目前來看，由于宏觀調(diào)控，消費者需求中的投機性需求受到一定程度的抑制，但從長期看，房地產(chǎn)業(yè)仍將有較大的發(fā)展空間。對國外投資者而言，中國房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報率遠遠高于西方國家，且人民幣正處于升值期間，仍會吸引大量外資投向中國的房地產(chǎn)市場。對國內(nèi)而言，在中國人傳統(tǒng)的觀念里面，房子是不動產(chǎn)，具有良好的保障性。而且房地產(chǎn)還具有投資型，對家庭而言投資房地產(chǎn)既可以使資產(chǎn)增值，也可以滿足家庭未來住房需要。這些因素都會拉動房價上升。
　　2.住房供給結構不合理。面對中低收入階層的中低檔住房比例偏低，有效供給嚴重不足，高檔住房、大戶型住房、商業(yè)用房供應過量，中低檔位、中小型住房供應不足。造成以上事實的原因，除了房地產(chǎn)商貪圖大的利潤之外，還由于土地使用權的費用是一些地方財政非常重要的來源，商品房價格的上漲會增加地方的稅收、帶來相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而一些地方政府在決策上的偏激性也導致了商品房結構失衡。盡管我國政府早已提出了對中低收入者供應經(jīng)濟適用房，對最低收入者供應廉租房的方針，但遠不能滿足社會需求。
　　3.房地產(chǎn)市場秩序混亂。個別房地產(chǎn)開發(fā)商、交易、中介服務和服務管理的各個環(huán)節(jié)，都不同程度地存在違法違規(guī)行為，侵害消費者合法權益的問題仍然相當嚴重。其主要表現(xiàn)在質(zhì)量不合格、虛假宣傳、合同違約、面積“縮水”、價格過高、物業(yè)管理混亂等，這些都嚴重地擾亂了房地產(chǎn)市場秩序，損害了消費者的合法權益，也敗壞了整個房地產(chǎn)業(yè)的聲譽，妨礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和繁榮。如個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用貸款的流動資金買地皮、提早取得預售許可證、不辦理工程質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù)、必須招標的工程規(guī)避招標、項目未組織竣工驗收就交付使用等等違規(guī)事項在全國各地屢禁不止；又如個別房地產(chǎn)交易中的虛假廣告，還有商品房面積“缺斤短兩”的現(xiàn)象就更為普遍?！笆蹣侵行摹痹O出之前，房地產(chǎn)開發(fā)商對“期房”的大肆宣傳和炒作成為現(xiàn)今房地產(chǎn)市場的一個新的亮點。投機者借助“期房”獲取了較大的經(jīng)濟利益，而普通的房地產(chǎn)消費者卻因為所購買的“期房”與現(xiàn)房之間存在著一定的差距造成了心理上和經(jīng)濟上的雙重損失。此外，一些房地產(chǎn)開發(fā)商在對現(xiàn)房銷售時的房價優(yōu)惠打折等一系列的優(yōu)惠活動，極大地損害了消費者的知情權。
　　4.房地產(chǎn)市場投機性因素增加。房地產(chǎn)的需求由三部分組成，一是居住需求，二是投資需求，三是投機需求。這三種需求中，第一種需求是真實的需求，對房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展具有積極的作用，后兩種需求屬于虛擬需求，尤其是第三種需求，具有較強的投機性質(zhì)，價格越高，需求越虛，對房地產(chǎn)開發(fā)的正常發(fā)展具有一定的破壞作用。多年來，我國房地產(chǎn)市場的需求主要來自居住需求，投資需求和投機需求不大。但近年來投資和投機需求出現(xiàn)快速增長的態(tài)勢。據(jù)有關調(diào)查，目前，個別城市商品房投機需求已不低于15％。一部分有余錢的人將錢轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)，甚至有些人從銀行貸款進行置業(yè)投資。房地產(chǎn)投機的結果不僅導致了房價的非理性上漲，住房空置率上升，而且容易形成房地產(chǎn)市場的虛擬需求和樓市“泡沫”。一旦遇到經(jīng)濟波動就會對整個經(jīng)濟發(fā)展造成重大影響。
　　二、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的影響
　　1.房地產(chǎn)業(yè)推動經(jīng)濟發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的適度發(fā)展對促進經(jīng)濟發(fā)展具有推動作用，經(jīng)濟的增長離不開勞動力素質(zhì)的提高與企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)為勞動者提供其必需的住宅與生活環(huán)境，對勞動力再生產(chǎn)有極大的影響。土地資源作為一個區(qū)域很核心的資源，是任何經(jīng)濟發(fā)展以及人們生活的一個最基礎的資料。所以，一個區(qū)域經(jīng)濟的擴張離不開房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的供給能力在一定程度上是區(qū)域經(jīng)濟保持持續(xù)增長的關鍵因素。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，一個區(qū)域必然會引起資本和人才的匯集，隨著資本的密度和人力資源密度的提高，必然會導致地產(chǎn)價格的一個上漲。地產(chǎn)價格和經(jīng)濟增長的相關度是非常高的，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的影響也是很顯著的，它對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展貢獻是很高的。此外，房地產(chǎn)業(yè)具有很強的關聯(lián)性，對國民經(jīng)濟的發(fā)展有極大的推動作用。直接與房地產(chǎn)業(yè)相關的行業(yè)多達50個以上，房地產(chǎn)業(yè)不僅涉及建材工業(yè)、房屋設備工業(yè)、建筑機械工業(yè)和冶金、化工、機械、電子、儀表、通訊等生產(chǎn)資料部門，還涉及到家用電器、紡織、家具等民用工業(yè)以及旅游、園林、運輸業(yè)、商業(yè)及其他服務業(yè)等。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中起基礎性和主導性作用。房地產(chǎn)業(yè)正在成為區(qū)域經(jīng)濟增長的重要力量，成為國民經(jīng)濟的主導性、支柱性產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點。
　　2.房地產(chǎn)的過度繁榮會危及經(jīng)濟的穩(wěn)定和發(fā)展。地價和房價高漲，不僅能給開發(fā)商帶來顯而易見的好處，而且很大程度增加了地方政府的收入，但是另一方面卻日益嚴重地制約了人們在高房價城市的就業(yè)和創(chuàng)業(yè)，將從根本上影響這些城市的經(jīng)濟發(fā)展和長治久安。很多企業(yè)的優(yōu)秀人才因為不堪高房價的重負而轉(zhuǎn)向了房價相對便宜的城市。目前房價漲得又高又快，很多投資者將自己所有的存款加銀行貸款投入樓市坐等收利，但是房價如果漲得離譜，最后會崩盤，結果就是金融危機。小范圍講，對地方經(jīng)濟帶來毀滅性打擊，大范圍講對整個國家的經(jīng)濟都會有很大影響。
　　房地產(chǎn)業(yè)具有資金大、周轉(zhuǎn)慢的特點。我們從整個社會經(jīng)濟的層面來看，就很容易發(fā)現(xiàn)其危害所在，在一定的時期范圍內(nèi)，一個國家或一個地區(qū)的社會資金量是相對固定的，當大量的資金涌向房地產(chǎn)業(yè)的時候，只會造成其他行業(yè)資金的短缺，容易導致金融危機，從而影響地方經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的過度繁榮、價格過高不是消費者想看到的，也不是政府想看到的，因為容易產(chǎn)生“房地產(chǎn)泡沫”經(jīng)濟，最嚴重的是房地產(chǎn)投機造成的經(jīng)濟泡沫還可能在一定條件下引發(fā)金融危機。我們可以從日本的“房地產(chǎn)泡沫”對經(jīng)濟的摧毀中得到警示，日本房地產(chǎn)泡沫雖然已經(jīng)破滅了10多年，但其負面影響依然十分嚴重，至今還制約著日本經(jīng)濟的健康發(fā)展。由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，其高速發(fā)展過程中必然會占用大量的金融資金。而大范圍的房地產(chǎn)投機增加了市場的不確定性，混淆了市場價格信號，擾亂了市場秩序，造成市場泡沫并最終使房地產(chǎn)市場首先“崩盤”而引發(fā)金融危機，給地方經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展造成巨大損失。
　　事實上，任何事物都有兩面性，快速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)一方面有助于改善人們的居住生活條件，增加一些就業(yè)機會和政府收益；但是，另一方面，一旦房價過高，就很容易產(chǎn)生一系列的社會經(jīng)濟問題，甚至危及整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定與發(fā)展。由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)育不完善，房地產(chǎn)業(yè)仍然處于發(fā)展期，需要在實踐中總結經(jīng)驗，不斷改進對策和方針。所以發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)不能盲目，要有秩序，逐漸往健康方向引導，應該控制房價上漲過快的趨勢，加強房地產(chǎn)價格的調(diào)控，首先要保障城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求。因此，必須加大普通商品住房、經(jīng)濟適用房和廉租房的供給量，建立房地產(chǎn)價格形成和監(jiān)管體制，嚴格規(guī)范房地產(chǎn)價格形成機制，根據(jù)不同地區(qū)、不同的情況調(diào)節(jié)價格的增長幅度，制定一系列使中低收入家庭和最低收入家庭能夠充分享受到政府各項優(yōu)惠政策的監(jiān)管細則。此外，還應發(fā)揮土地的調(diào)控作用，將大塊土地分成小塊投放到市場中去，形成房地產(chǎn)開發(fā)商競爭投資開發(fā)的局面，通過市場競爭來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格，充分發(fā)揮市場的資源配置作用。要對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的不合理、不合法的附加費用及炒房、減少面積等非法行為進行嚴厲的查處、打擊。
　　
　　參考文獻：
　　1.史東輝.房地產(chǎn)經(jīng)濟與管理專論[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2008
　　2.當代西方產(chǎn)業(yè)組織學.東北財經(jīng)大學