高額外匯儲(chǔ)備對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

　　一、高額外匯儲(chǔ)備對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
　　（一）外資流入房地產(chǎn)業(yè)狀況分析
　　房地產(chǎn)業(yè)由于在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)地位，再加上房產(chǎn)的保值增值屬性，必然會(huì)成為外資比較青睞的一個(gè)行業(yè)。外資可分為官方資金和私募資金。官方資金主要是援助和貸款兩種形式，私募則主要來(lái)自外商直接投資﹑證券組合投資和其他投資（包括商業(yè)銀行貸款和保證金等）。在過(guò)去的十年里，官方的資金較為穩(wěn)定，私募基金的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于官方資金，其流量也是十分驚人的。進(jìn)入21世紀(jì)尤其是我國(guó)2002年取消內(nèi)外銷房差別﹑允許外資投資房地產(chǎn)業(yè)以來(lái)，外資從進(jìn)入規(guī)模渠道等方面都發(fā)生了巨大變化，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了極其重要的影響。
　　目前，進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的外資一般都屬于私募資金，他們進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的途徑主要有以下四種：
　　一是通過(guò)外商直接投資方式直接進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。主要為兩種方式：第一，直接在中國(guó)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。如2006年9月28日唐山香唐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其母公司是香港香唐飛艇制造有限公司，其投資總額為23631.4萬(wàn)元，主要經(jīng)營(yíng)普通樓宅開發(fā)建設(shè)及銷售。這類企業(yè)每年都有成百上千家。第二，外資通過(guò)收購(gòu)境內(nèi)著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股份的方式，如美國(guó)羅斯福中國(guó)投資基金設(shè)立的羅斯?？萍汲前l(fā)展總公司投資2.25億美元與上海佘山科技開發(fā)有限公司正式簽約，興建羅斯福(上海)科技城；美國(guó)最大的房地產(chǎn)投資公司之一Equity Intern- ational對(duì)河南鑫苑置業(yè)公司的投資總額為2500萬(wàn)美元等。但這類方式資金規(guī)模都較小。
　　2007年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》顯示，1999年我國(guó)外資房產(chǎn)企業(yè)只有1173家，但是2007年這一數(shù)字上升到了2029家；2008年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)直接利用外資達(dá)185.9億美元，已經(jīng)連續(xù)十年成為僅次于制造業(yè)的外資第二大投資行業(yè)。
　　二是通過(guò)非居民機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資房產(chǎn)。這種方式主要以自購(gòu)和包銷方式為主。
　　三是通過(guò)QFII方式。QFII機(jī)制是指外國(guó)專業(yè)投資機(jī)構(gòu)到境內(nèi)投資的資格認(rèn)定制度。也就是說(shuō)合格的境外機(jī)構(gòu)投資者，在一定規(guī)定和限制下匯入一定的外匯資金，并轉(zhuǎn)為外匯匯出的一種市場(chǎng)開放模式。
　　四是通過(guò)債務(wù)等外資方式進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。根據(jù)運(yùn)作手法可大致分為三種：第一，部分國(guó)內(nèi)房企的境外上市，如上海的世茂股份﹑廣東的合生創(chuàng)展等等。第二，通過(guò)“自我收購(gòu)”方式自身改制為境內(nèi)居民完全控股的外商獨(dú)資企業(yè)。第三，將境內(nèi)房企的股份按一定溢價(jià)出售給境外的投資機(jī)構(gòu)或者個(gè)人。
　　（二）國(guó)際游資流入房地產(chǎn)業(yè)狀況分析
　　國(guó)際游資作為一種流動(dòng)性極強(qiáng)的短期資本，具有超額利潤(rùn)性﹑高風(fēng)險(xiǎn)性﹑高流動(dòng)性﹑高敏感性﹑高隱蔽性等特點(diǎn)。
　　由于近十年來(lái)美元指數(shù)的持續(xù)下挫和人民幣利率的提高，特別是2005年匯改以來(lái)，國(guó)際游資對(duì)于人民幣普遍有著較高的升值預(yù)期而不斷涌入，與此同時(shí)又帶來(lái)了新的人民幣升值壓力；十年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，在發(fā)展中國(guó)家獨(dú)樹一幟，國(guó)內(nèi)投資環(huán)境不斷優(yōu)化，“金磚四國(guó)”之首的美譽(yù)由此而來(lái)，作為具有廣闊發(fā)展?jié)摿Φ男屡d市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)由于其在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的獨(dú)特地位而具有廣闊的發(fā)展前景和極大的逐利空間，例如，美國(guó)﹑新加坡﹑日本等國(guó)的海外投資基金的年收益率一般只有5%左右，而在中國(guó)的上海北京等城市的甲級(jí)寫字樓租金年收益率可達(dá)到8%以上，有些甚至達(dá)到10%，租金回報(bào)相當(dāng)穩(wěn)定且有著極強(qiáng)的升值預(yù)期；然而，房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點(diǎn)決定了其對(duì)于金融行業(yè)尤其是銀行業(yè)的嚴(yán)重依賴性，游資的進(jìn)入可以在短期內(nèi)解決很多國(guó)內(nèi)房企的融資難題，正好可以彌補(bǔ)國(guó)內(nèi)資金的不足。
　　目前，國(guó)際游資主要通過(guò)以下渠道進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)：
　　第一，通過(guò)與國(guó)內(nèi)房企相結(jié)合。第二，通過(guò)收購(gòu)大宗業(yè)務(wù)和國(guó)內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)的不良資產(chǎn)進(jìn)入中國(guó)。第三，通過(guò)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房進(jìn)入中國(guó)，其中包括直接將外資匯入國(guó)內(nèi)開發(fā)商賬戶和外匯結(jié)匯購(gòu)房。
　　國(guó)際游資對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的熱炒有可能造成我國(guó)房市樓市價(jià)格虛高，催化產(chǎn)生泡沫危機(jī)，一旦泡沫高到經(jīng)濟(jì)發(fā)展所不能承受的程度，我國(guó)的金融體系將不得不面臨資產(chǎn)高估的巨大風(fēng)險(xiǎn)，一旦國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有任何風(fēng)吹草動(dòng)，國(guó)際游資由于其本質(zhì)屬性必然會(huì)瘋狂外逃，房地產(chǎn)行業(yè)的突然“失血”必然會(huì)使資產(chǎn)的價(jià)格泡沫破裂，由此而造成對(duì)整個(gè)銀行體系乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)的危害都是不可估量的。
　　二、政策建議
　　第一，改革我國(guó)的外匯管理體制，采取科學(xué)合理的措施隔斷外匯儲(chǔ)備與貨幣供給的內(nèi)在聯(lián)系，也就是通常所說(shuō)的“藏匯于民”，我國(guó)房地產(chǎn)投資過(guò)熱和房?jī)r(jià)快速上漲的很大原因在于貨幣市場(chǎng)的超額供給，如果我們改革外匯管理體制，允許一定條件下的“企業(yè)居民留存制”，就能把央行從被動(dòng)的“做市商”角色中解放出來(lái)，這樣既可以緩解其貨幣投放的壓力，同時(shí)也可以強(qiáng)化其本身的市場(chǎng)監(jiān)督者的職能；只要割斷了外匯儲(chǔ)備與貨幣供給之間的內(nèi)在關(guān)系，徹底改變“藏匯于國(guó)”的外匯儲(chǔ)備模式，高額外匯儲(chǔ)備所帶來(lái)的超額貨幣供給問(wèn)題就會(huì)較好的得到解決，值得高興的是央行已經(jīng)在這方面開始了改革的試點(diǎn)，近年來(lái)，從提高公民出境合法兌換外匯限額和攜帶人民幣限額，到開放居民個(gè)人依法向境外轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，再到提高企業(yè)外匯留成比例，我們已經(jīng)看到“藏匯于民”的政策趨向正在逐步走向現(xiàn)實(shí)。
　　第二，繼續(xù)推進(jìn)我國(guó)匯率制度改革，尤其是要弱化人民幣的升值預(yù)期，通過(guò)減少資本項(xiàng)目的順差以減少外匯儲(chǔ)備。要真正建立和實(shí)行一攬子貨幣政策，弱化單一美元對(duì)人民幣的影響，推動(dòng)形成更富有彈性的人民幣匯率機(jī)制，甚至于推動(dòng)人民幣在條件具備的情況下實(shí)行浮動(dòng)匯率制，使人民幣能夠客觀真實(shí)的反映其價(jià)值，降低國(guó)際資本尤其是國(guó)際游資對(duì)人民幣的升值預(yù)期。
　　第三，加強(qiáng)對(duì)國(guó)際資本尤其是出于投機(jī)目的的國(guó)際游資的監(jiān)控。房地產(chǎn)市場(chǎng)的欣欣向榮會(huì)吸引國(guó)際資本的流入，特別是出于短期投機(jī)目的資本的流入，這樣一來(lái)很容易使泡沫過(guò)大，既造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健康發(fā)展，又使得宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)加劇。
　　第四，鼓勵(lì)企業(yè)對(duì)外投資，既可以加快實(shí)現(xiàn)我國(guó)民族企業(yè)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)全球化的挑戰(zhàn)，做大做強(qiáng)的戰(zhàn)略目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)“走出去”戰(zhàn)略，又可以弱化高額外匯對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。
　　 最后，在合理引導(dǎo)、適度調(diào)控外資進(jìn)入推出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前提下，要實(shí)施適宜的貨幣政策，優(yōu)化政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，繼續(xù)推進(jìn)住房市場(chǎng)化改革，科學(xué)合理的推動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，采取必要措施穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
　　
　?。▍顷?，1975年生，四川成都人，綿陽(yáng)市政府辦公室。研究方向：經(jīng)濟(jì)學(xué)、行政管理）