經(jīng)濟(jì)衰退期轉(zhuǎn)移支付對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響研究

　　轉(zhuǎn)移支付對房地產(chǎn)的影響研究，目前國內(nèi)外都處于起步和不成熟階段。在經(jīng)濟(jì)衰退期，人們面臨著失業(yè)和收入下降，買房壓力更加加劇，為維護(hù)社會穩(wěn)定，體現(xiàn)社會公平，政府通過財政轉(zhuǎn)移支付來幫助和保護(hù)弱勢群體。
　　一、經(jīng)濟(jì)衰退期轉(zhuǎn)移支付對房地產(chǎn)的影響
　　轉(zhuǎn)移支付包括政府的轉(zhuǎn)移支付、政府間的轉(zhuǎn)移支付和企業(yè)的轉(zhuǎn)移支付。政府或企業(yè)無償?shù)刂Ц督o個人或下級政府，以增加其收入和購買力的費用。政府或企業(yè)的一種不以取得商品或勞務(wù)作補償?shù)闹С?，是一種收入再分配的形式。
　　（一）我國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移支付政策例舉
　　1、住房補貼政策
　　住房補貼是國家為職工解決住房問題而給予的補貼資助，住房補貼發(fā)放的原則是：堅持效率優(yōu)先，兼顧公平的原則，由各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房平均價格、平均工資，以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素具體確定。
　　2、對購房人的優(yōu)惠政策
　　經(jīng)濟(jì)衰退期，人們的收入和購買力下降，為了保證房地產(chǎn)市場能夠健康穩(wěn)定地發(fā)展，各地政府可在房地產(chǎn)契稅、營業(yè)稅、個人所得稅等方面給予購房人優(yōu)惠政策。
　　3、對開發(fā)企業(yè)的優(yōu)惠政策
　　企業(yè)上交的各項稅費和其他規(guī)費，是房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分，最終反應(yīng)在房價上，由購房人承擔(dān)。經(jīng)濟(jì)衰退期，政府可對稅費和規(guī)費適當(dāng)減免，從而降低開發(fā)成本，以達(dá)到抑制房價的目的。
　?。ǘ┱g的橫向轉(zhuǎn)移支付
　　我國地方政府之間雖然沒有一個法治化、規(guī)范化的房地產(chǎn)領(lǐng)域橫向轉(zhuǎn)移支付制度，但是，具有橫向轉(zhuǎn)移支付性質(zhì)的“對口支援”的“希望工程”等早已存在，它是在中央政府的鼓勵下，各省和地區(qū)之間出現(xiàn)的一種非公式化、非法制化的轉(zhuǎn)移支付。事實證明地區(qū)政府間的橫向轉(zhuǎn)移支付，對平衡地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、減小貧富差距、增加房地產(chǎn)的建設(shè)和購買能力發(fā)揮了重要作用。
　?。ㄈ┲醒雽Φ胤皆诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域的轉(zhuǎn)移支付，特別是在廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)領(lǐng)域
　　我國必須由以住房市場化為主向加強住房保障制度建設(shè)方面調(diào)整，要繼續(xù)加大中央和地方財政保障性住房的資金投入，使最低收入家庭通過廉租住房制度解決，低收入家庭通過經(jīng)濟(jì)適用房解決，中等收入家庭通過限價房解決，只有高收入家庭通過市場解決。中央政府要著力支持在保障性住房建設(shè)上財政支出較困難的西部地區(qū)，縮小住房保障差距。
　　（四）土地收入轉(zhuǎn)移支付
　　土地出讓制度的建立和土地出讓收入的取得與分配是人們賴以生存和發(fā)展的基本保證。在房地產(chǎn)市場上，房價和地價既相互聯(lián)系，又有所不同。土地開發(fā)會使地價上升，地價通過房價實現(xiàn)土地價值，房價包含地價，土地成本變動相對緩慢，土地價格隨著房價的增值而上漲。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，土地的開發(fā)過程實際上是土地流轉(zhuǎn)與增值過程，是土地實現(xiàn)資源配置權(quán)利分配的過程。土地使用權(quán)的變遷和土地用途的變化，體現(xiàn)了以交易為起點、以社會環(huán)境變化為終點的全過程。
　　土地收入共享是最大的民生。要實現(xiàn)這種共享，土地價格必然隨著地區(qū)的成熟而上漲，趨于成熟的地區(qū)的地價只有上升而呈現(xiàn)增值的趨勢。通過獲得土地收入增加公共財政收入，通過轉(zhuǎn)移支付改善落后地區(qū)的民生；通過公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施的投入以及土地的開發(fā)，使落后地區(qū)土地的價值不斷提高，使地價相對低區(qū)域的地價隨著環(huán)境的建設(shè)而不斷上升，從而使更多區(qū)域享受社會發(fā)展和社會進(jìn)步所帶來的成果。
　　（五）企業(yè)的轉(zhuǎn)移支付
　　在政府的引導(dǎo)下，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)對非贏利組織捐款，客觀上縮小收入差距，對保持總需求水平穩(wěn)定，減輕總需求擺動的幅度和強度，穩(wěn)定社會經(jīng)濟(jì)有積極的作用。這樣，可以增強房地產(chǎn)購買力，提高有效需求水平，從而可以抑制或緩解蕭條。另外，可通過企業(yè)捐贈和其他方式的籌集資金，解決保障性住房建設(shè)資金不足問題。
　　二、對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移支付制度的思考
　　房地產(chǎn)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，具有很強的“公共物品性質(zhì)”。在市場經(jīng)濟(jì)條件下的房地產(chǎn)市場具有很強的逐利性，這種逐利性會使社會矛盾激化，使房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理，從而影響社會和諧。
　　一方面，從公共物品的角度看，市場缺失部分的房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)需要政府來出面解決。自2008年7月以來，中央政府采取的主要政策是通過公共支出來擴(kuò)大以下三方面住房內(nèi)需：首先是進(jìn)行廉租房建設(shè)，擴(kuò)大廉租房供應(yīng)對象；其次是進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，讓中低收入家庭購買成本價住房；最后是進(jìn)行棚戶區(qū)改造，通過舊城區(qū)、廠礦區(qū)等棚戶區(qū)改造，滿足中低收入家庭的住房需求。對此，主要實施了以下三方面的政策：一來中央擴(kuò)大投資規(guī)模和公共性支出，在全國的擴(kuò)大投資規(guī)模中專門安排了住房建設(shè)投資，并且安排了主要以包括財政投資在內(nèi)的公共性投資；二來中央放寬了土地供應(yīng)和資金供應(yīng)，在土地供應(yīng)上，以劃撥用地為主，在資金配套上，銀行貸款資金優(yōu)先供應(yīng)；三來國家對低價位住房的市場交易進(jìn)行政策優(yōu)惠，降低了總價百萬元以下的房地產(chǎn)交易稅，刺激中低價住房的出售和轉(zhuǎn)讓。
　　另一方面，近幾年以中產(chǎn)階級為主的中國房地產(chǎn)市場消費主流群體的收入增長已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房價的增長，房地產(chǎn)市場消費的主流群體逐漸成為精英階層。在我國當(dāng)前的政策條件下，中產(chǎn)階級群體比較無助，因為其收入無法支付高昂的房價，同時，也不能享受廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房。對于這部分有很大潛在購房需求的群體，一是將他們納入政府保障范圍，政府支持解決住房問題，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)可以先行嘗試；二是政府給予優(yōu)惠政策，通過企業(yè)轉(zhuǎn)移支付，由其所在企業(yè)幫助他們解決住房問題，但是其受惠的范圍較小，政府機關(guān)、事業(yè)單位、國有壟斷企業(yè)和部分業(yè)績特別好且資本積累多的企業(yè)可以為他們的員工提供幫助；三是在政府的引導(dǎo)和政策的支持下，提高他們的收入水平，讓他們通過商品房市場解決住房問題，這就要求穩(wěn)定房價、快速提高收入、加強按揭貸款支持。這三種觀點難以統(tǒng)一，可能在不同的城市形成不同主流模式。
　　本人以為，在宏觀上，任何一個國家都不可能靠住房政策解決全部住房問題。美國的次貸是為解決中低收入家庭的住房問題，其結(jié)果卻引發(fā)了世界金融危機。所以，我國應(yīng)該制定和實施更多的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移支付政策，同時，大力提高中產(chǎn)階級的收入水平，通過這些以住房需求為主的主流消費需求來拉動和創(chuàng)造市場內(nèi)需應(yīng)該是長期國策。
　　
　?。ɑ痦椖?江蘇省高校哲學(xué)社會科學(xué)基金項目09SJD790026）
　?。ǜ呷?，1970年生，江蘇鹽城人，南京工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院副教授、高級經(jīng)濟(jì)師、國家注冊造價師、國家注冊監(jiān)理工程師。研究方向：建筑經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)投資）