度量35個大中城市的房地產泡沫

　　市場進入持續(xù)快速發(fā)展時期，對拉動經濟增長起到重要作用。1998—2009年，房地產市場價格出現(xiàn)了幾次快速上漲的時期。比較明顯的是，2007年第四季度和2008年第二季度全國商品房價格分別上漲了10.2%、9.2%。受到國際金融危機和經濟衰退的影響，2008年下半年到2009年初，房地產市場出現(xiàn)了短暫的低迷。從2009年第二季度開始，我國一些主要城市的新房銷售價格和土地拍賣價格又開始連續(xù)快速上漲。2009年4月至2010年4月，房屋銷售價格累計上漲了10.6%，土地交易價格上漲了22.6%。商品房新房價格和土地拍賣價格的快速上漲，帶動了周邊二手房市場價格快速上升，在一些房價上漲較快的城市甚至出現(xiàn)了商品房價格每個月都在上漲的情況。商品房價格和土地拍賣價格在短期內不斷上漲，使得購房者和房地產開發(fā)企業(yè)產生了房價進一步上漲的預期，刺激了房地產的投機活動，流動資本大量進入房地產領域，對實體經濟產生了不利的影響。從供給方面看，隨著房價預期的上升，房地產開發(fā)企業(yè)大量囤地、捂房待售的現(xiàn)象時有發(fā)生，造成房地產市場在短期內供給減少，進一步加劇了市場的供求矛盾，推高了市場對房價進一步上漲的預期。快速上漲的房價開始從一線中心城市向二三線城市擴散。中國房地產市場出現(xiàn)嚴重泡沫的風險不斷加大。
　　如果經濟中積累了嚴重的房地產泡沫，一旦泡沫破滅，正常的經濟運行就會受到沉重的打擊。2008年，美國次貸危機引發(fā)的金融危機和經濟衰退，以及日本上世紀90年代房地產和股市泡沫破滅之后長達14年的經濟衰退，都警示我們對房地產等資產泡沫應始終保持應有的警惕。
　　為了抑制房價的過快上漲，國務院在2010年4月果斷出臺了房地產“國十條”政策，政策中要求實行嚴格的差別化住房信貸政策，對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。從措施出臺之后4個月房地產市場運行情況看，政策效果是積極有效的，房屋銷售價格快速上漲的勢頭已經得到基本遏制。然而值得關注的是，在嚴厲房地產調控政策的作用下，雖然房價不斷上漲的趨勢初步遏制，但房價基本保持了政策出臺之前的價位，沒有明顯向下調整。據(jù)媒體報道，在一些城市又出現(xiàn)了房價“試探性上漲”，商品房價格和交易量從8月份開始又出現(xiàn)回升的趨勢。針對這種情況，最近中央發(fā)出明確信號，在2010年下半年將繼續(xù)執(zhí)行宏觀調控政策，控制房價過快上漲。
　　在嚴厲的宏觀調控政策作用下，未來中國房地產市場的價格走勢，是公眾和決策者十分關心的問題。而中國是否已經存在較大程度的房地產泡沫，是判斷未來房價走勢的關鍵。
　　一、房地產泡沫的度量及爭論
　　我國房地產市場是否存在泡沫，泡沫程度有多大，在開發(fā)商之間、學者之間、不同政府部門之間一直存在不同的意見。中央曾經多次出臺抑制房地產價格上漲的宏觀調控政策，如2005年的“國八條”，2006年的“國六條”等等，但房地產價格還是在一邊調控一邊漲價。持續(xù)上漲的房價到底是中央宏觀調控政策的力度還不夠，還是反映了房地產市場按照實際的供需規(guī)律在運行。
　　常用的房地產泡沫衡量標準包括房價收入比、租售比和房屋空置率。房價收入比即住房價格與城市居民家庭年收