信息不對稱與房地產(chǎn)泡沫

賀云龍 肖 嫦

房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機等因素所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)價值的持續(xù)上漲,即土地和房屋價格極高,與其使用價值的市場基礎(chǔ)價值不符部分。房地產(chǎn)泡沫作為房地產(chǎn)市場波動的主要表象之一,對國民經(jīng)濟的發(fā)展有著重要的影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫一旦破滅,將會給社會帶來很大的危害。房地產(chǎn)泡沫會造成經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)的失衡、造成生產(chǎn)、消費危機、金融危機,甚至引發(fā)政治和社會危機。在房地產(chǎn)泡沫生成、成長、膨脹、破滅的過程中,房地產(chǎn)泡沫一直影響著會計信息,它使得整個房地產(chǎn)市場具有不透明性,最終影響著會計信息的披露。相應(yīng)地,信息不對稱也是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的重要原因之一。

一、基于信息不對稱的房地產(chǎn)泡沫 一個分析框架

1.信息不對稱與經(jīng)濟主體的行為取向。市場信息、會計信息等是經(jīng)濟主體進行投資決策的重要依據(jù),房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生一個很重要的原因是信息不對稱。信息不對稱,是指信息在交易各方的分布具有不對稱性,交易的一方擁有有關(guān)交易的信息,而另一方則沒有,從而影響了其準(zhǔn)確決策的作出。在房地產(chǎn)交易市場中,經(jīng)濟主體主要包括供給者(開發(fā)商)、需求者(購房者)以及政府。在信息不對稱的情況下,這些經(jīng)濟主體依據(jù)各自掌握的信息優(yōu)勢,以尋求自身經(jīng)濟效益最大化的行為目標(biāo)?；诜康禺a(chǎn)產(chǎn)品的異質(zhì)性和信息不對稱兩個特點,我國房地產(chǎn)市場是一個特殊的壟斷競爭市場,房地產(chǎn)交易則是供給者和需求者之間的博弈過程。在這種博弈中需求方是相對弱勢主體,供給方則是強勢主體,二者存在著嚴(yán)重的信息不對稱。

從需求方來分析,房地產(chǎn)商品的基本功能是滿足消費者正常的居住需求,同時,其也是一種投資品,還存在著投資者對房地產(chǎn)的投資需求。對房地產(chǎn)的生活消費需求和投資需求會引起實物經(jīng)濟領(lǐng)域的正常波動,即房地產(chǎn)的真實需求。投機需求則取決于投機者對短期價格的預(yù)期,容易引起實物經(jīng)濟領(lǐng)域的異常波動,其是產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的根源。與其他市場一樣,房地產(chǎn)市場的變化不是永恒的,各種動態(tài)因素的變化,都會引起房地產(chǎn)市場的變化。而在信息不對稱的情況下,投機者對變化的市場很難做出及時、準(zhǔn)確的判斷,過度炒作常常會導(dǎo)致投機者的預(yù)期發(fā)生變化。隨著城市住房制度改革的全面推進;居民收入的不斷增加;國家產(chǎn)業(yè)政策的引導(dǎo);境外資金的不斷涌入等,我國房地產(chǎn)價格持續(xù)、大幅度上升,人們的預(yù)期發(fā)生變化,投機者過度看好經(jīng)濟形勢及預(yù)期收益率,在巨大的利益吸引下,就會有大量的投機者涌入房地產(chǎn)市場。

從供給方面來分析,房地產(chǎn)商利用信息不對稱,通過“造市”行為,向公眾發(fā)布虛假的售房信息來制造房價進一步高漲的預(yù)期,從而使得投機者更多購房的“羊群行為”,房地產(chǎn)價格以更快的速度提升,從而導(dǎo)致泡沫的持續(xù)產(chǎn)生和增長。同時,房地產(chǎn)作為一種商品,與其他商品一樣具有共同屬性,即隨著房地產(chǎn)價格的上漲,房地產(chǎn)的供給會增加,但房地產(chǎn)商品和房地產(chǎn)行業(yè)具有自身的特點,這就決定了房地產(chǎn)的供給除了商品的共性外,還具有其特性。我國房地產(chǎn)業(yè)具有四大特征,即土地資源限制、基礎(chǔ)設(shè)施配套限制、資金密集、建設(shè)周期較長,這使得開發(fā)商的有效供給常常滯后于變化的市場需求,從而加快泡沫的生成。可見,信息的不對稱不僅會扭曲市場對房地產(chǎn)供求關(guān)系的正常反映,也是房地產(chǎn)市場盛行投機炒作的一個重要原因。

在我國房地產(chǎn)市場中,政府在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中,掌握著充分的市場信息,扮演著相當(dāng)重要的角色。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中,最重要的兩個投入品——土地和資金的供應(yīng)上,政府一直處于支配地位。一方面,地方政府試圖借助本地房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展,帶動本地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展;另外一方面,當(dāng)房地產(chǎn)泡沫的危害對相關(guān)實體經(jīng)濟造成嚴(yán)重的負(fù)面影響時,政府又會制定針對房地產(chǎn)行業(yè)的土地政策和金融政策,促使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。如我國政府為了防止房地產(chǎn)泡沫發(fā)展和擴大,不斷加大宏觀調(diào)控力度,先后出臺 “國四條”、“國十一條”、“新國四條”、“新國十條”等措施來調(diào)控房地產(chǎn)市場,但許多地區(qū)的房價仍居高不下。

2.信息不對稱與房地產(chǎn)的供需彈性。由于信息不對稱,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供需失衡。房地產(chǎn)需求彈性大,而供給彈性小,當(dāng)供不應(yīng)求時,價格上漲造成虛假需求,產(chǎn)生失真信號,誘使投資者“一哄而上”,從而為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生創(chuàng)造溫床。導(dǎo)致房地產(chǎn)需求彈性提高的因素有:城市住房制度改革的全面推進、居民收入的不斷增加、國家產(chǎn)業(yè)政策的引導(dǎo)、境外資金的不斷涌入、信息不對稱等。從某種程度上分析,信息不對稱是導(dǎo)致房地產(chǎn)需求彈性提高的主要因素。由于信息不對稱,投資者的預(yù)期開始變化,認(rèn)為以后房價會繼續(xù)漲下去,這種預(yù)期使投機活動迅速蔓延,越來越多的投機者卷入其中。而隨著預(yù)期的改變,對不少購房者,住房已不再是消費品,成為了投機性的投資品。伴隨價格高漲,預(yù)期未來價格更高,價格差越大,利潤越豐厚,投機就越旺盛。反過來,投機需求的上升又刺激價格更高漲,從而形成價格越高,需求越大的惡性循環(huán)。

另一方面,從土地供給彈性來看,房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性在于嚴(yán)格的供給約束。在資本、勞動力和土地三要素中,土地供給彈性最小。我國土地供給相對于龐大人口特別有限,本來就是土地供給彈性的強約束;嚴(yán)格的土地管理政策出臺,土地供給條件也就變得嚴(yán)格起來。我國房地產(chǎn)業(yè)的土地資源限制、基礎(chǔ)設(shè)施配套限制、資金密集、建設(shè)周期較長的現(xiàn)狀更是降低了房地產(chǎn)供給的價格彈性。我國房地產(chǎn)供求彈性和價格作用機制是在低供給彈性和高需求彈性共同作用下,推高房地產(chǎn)漲價預(yù)期,進一步誘發(fā)需求的自我膨脹,促成房地產(chǎn)價格上漲,從而更進一步促成高漲預(yù)期,最終導(dǎo)致泡沫的持續(xù)產(chǎn)生和增長。

3.房地產(chǎn)泡沫的生成機理。信息不對稱導(dǎo)致需求者預(yù)期房價高漲,需求激增導(dǎo)致土地供給價格增加,加之政府嚴(yán)格限制土地的供給以及開發(fā)商的惜售等行為,供給相對不足,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格進一步上漲,價格上漲進一步導(dǎo)致房地產(chǎn)預(yù)期價格上漲,循環(huán)往復(fù),致使房地產(chǎn)泡沫持續(xù)產(chǎn)生并增長。

二、房地產(chǎn)泡沫的防范對策和建議

1.改進房地產(chǎn)會計信息披露模式。大量理論和實證分析結(jié)果顯示:房地產(chǎn)泡沫與會計信息存在很大關(guān)聯(lián)性,而這種關(guān)聯(lián)性沒有在現(xiàn)行會計信息披露模式下得以充分披露。因此,改進房地產(chǎn)會計信息披露模式是防范房地產(chǎn)泡沫的一種有效途徑。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅應(yīng)披露其某一會計年度的交易情況,而且應(yīng)定性和定量地披露房地產(chǎn)市場的泡沫情況,以及在泡沫情況下房地產(chǎn)價格對會計信息影響程度的合理預(yù)測等信息,使投資者做出理性的投資決策。

2.完善房地產(chǎn)統(tǒng)計信息披露制度。公開透明的信息有利于人們建立合理的預(yù)期,從而引導(dǎo)房地產(chǎn)需求者理性投資和消費,抑制炒房和哄抬房價等行為。建立健全房地產(chǎn)信息發(fā)布渠道,是避免房地產(chǎn)商發(fā)布虛假信息的重要手段,從而增加市場的透明度,促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

政府要適時開展住房狀況調(diào)查,全面掌握當(dāng)?shù)刈》靠偭俊⒔Y(jié)構(gòu)、消費特征等信息,建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度,增強房地產(chǎn)市場信息的透明度,同時不斷完善市場監(jiān)測分析工作機制,房地產(chǎn)和統(tǒng)計主管部門要定期公布市場供求和房價情況,全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息,及時披露土地供給與地價波動信息。

3.建立房地產(chǎn)行業(yè)的強制信息披露制度。恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)的信用環(huán)境,完全有必要在房地產(chǎn)業(yè)建立一套有效的房地產(chǎn)行業(yè)的強制信息披露制度,并且成立相應(yīng)的監(jiān)管機構(gòu),嚴(yán)格監(jiān)督房價成本信息,強制銷售進度網(wǎng)上公布制度,發(fā)現(xiàn)欺詐行為應(yīng)立即嚴(yán)肅處理。只有組成了嚴(yán)密的監(jiān)管體系,即使市場中出現(xiàn)了不規(guī)范的問題,也能使監(jiān)管起到應(yīng)有的作用。

4.建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運行預(yù)警制度。為避免房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生,政府必須建立和完善經(jīng)濟預(yù)警制度。建立健全房地產(chǎn)市場供求、價格等情況的信息分析和反饋系統(tǒng),監(jiān)督和定期發(fā)布更加詳細(xì)、更多權(quán)威性、動態(tài)化的信息,以此引導(dǎo)和影響房地產(chǎn)市場的供給和需求。此外,通過經(jīng)濟、法律以及行政手段,確保房地產(chǎn)市場的良性運行和健康發(fā)展。這樣可以通過研究宏觀經(jīng)濟活動的波動及規(guī)律,對經(jīng)濟波動趨勢作出判斷,提前發(fā)出警報,當(dāng)機立斷抑制房地產(chǎn)泡沫的聚集,逐步消除房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)增長因素,從而防止問題的擴大,否則泡沫突然破裂對社會經(jīng)濟發(fā)展帶來的危害更大。

有效運用房地產(chǎn)市場信息,通過對全國房地產(chǎn)市場信息及時歸集、整理和分析,就市場運行情況做出評價和預(yù)測,定期發(fā)布市場分析報告,合理引導(dǎo)市場,加強和完善宏觀監(jiān)控體系,為政府宏觀決策作好參謀。此外,對房地產(chǎn)個人信貸和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用等級進行評估,定期發(fā)布信用等級評估信息,也有利于不斷完善房地產(chǎn)市場運行預(yù)警制度。

(作者單位:長沙理工大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院)