房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)創(chuàng)建探索

羅興順,史大起,黃海濤,王翠翠

(1.吉林大學 應用技術(shù)學院,吉林 長春 130022;2.吉林市房產(chǎn)管理局,吉林 吉林 131000)

房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)創(chuàng)建探索

羅興順1,史大起1,黃海濤2,王翠翠2

(1.吉林大學 應用技術(shù)學院,吉林 長春 130022;2.吉林市房產(chǎn)管理局,吉林 吉林 131000)

論述房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)創(chuàng)建過程。對舊的房產(chǎn)管理模式向新的房地產(chǎn)信息管理平臺轉(zhuǎn)換過程出現(xiàn)的問題進行分析研究,提出解決方法。介紹房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)和功能以及該系統(tǒng)運行的可靠性與實用性。

房產(chǎn)測繪;數(shù)據(jù)庫;管理平臺

1 房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)模型結(jié)構(gòu)框圖

房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)由二部分組成。一部分是房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)庫,包含城市CORS系統(tǒng)、測繪房產(chǎn)圖軟件、面積測算軟件和房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)庫;另一部分是房地產(chǎn)信息管理平臺,如圖1所示。

圖1 房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)

2 利用城市CORS系統(tǒng)建立城市房產(chǎn)平面控制測量網(wǎng)

房產(chǎn)平面控制測量是建立房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)庫的首要工作,也是房產(chǎn)測繪成果進入城市地理信息系統(tǒng)的重要工作。長期以來,由于行業(yè)分工原因,城市控制測量工作一直由城市規(guī)劃部門壟斷,房產(chǎn)測繪單位沒有自己的城市控制測量網(wǎng),到城市規(guī)劃部門查抄控制點成果和到實地查找控制點都十分不便。造成有些城市的房產(chǎn)測繪部門基本不做控制測量,測房產(chǎn)分幅、分丘圖還停留在模擬成圖的模式,嚴重制約了房產(chǎn)測繪的發(fā)展,阻礙了房產(chǎn)測繪成果進入城市地理信息系統(tǒng)。

吉林市房產(chǎn)管理局于2008年初在吉林市區(qū)建立了單基站CORS系統(tǒng),該系統(tǒng)主要服務(wù)于吉林市區(qū)城鎮(zhèn)房產(chǎn)測量及城市規(guī)劃測量。CORS系統(tǒng)由衛(wèi)星定位系統(tǒng)接收機、計算機、氣象設(shè)備、通訊設(shè)備及電源設(shè)備、觀測墩等構(gòu)成。該系統(tǒng)基準站建立在市中心區(qū)某辦公樓的樓頂上,周圍視野開闊,適合GPS接收機對衛(wèi)星信號的接收和差分信號的發(fā)射。該系統(tǒng)由天寶公司提供硬件設(shè)備及全套軟件技術(shù)服務(wù)。系統(tǒng)安裝Window s XP操作系統(tǒng),帶有多種通訊接口,操作簡單方便?；鶞收究梢詫崿F(xiàn)完全的遠程操作、無人值守、遙控操作,耐惡劣環(huán)境可持續(xù)長時間穩(wěn)定工作。

吉林市CORS系統(tǒng)的轉(zhuǎn)換參數(shù)是通過吉林市城區(qū)周邊的國家三角點聯(lián)測求得。吉林市已有城市坐標系統(tǒng),城區(qū)周邊的國家三角點均有城市坐標系統(tǒng)坐標,吉林市CORS系統(tǒng)采用吉林市城市坐標系統(tǒng)。參加聯(lián)測的點有炮臺山、東團山、西團山三個國家三角點,如圖2所示。聯(lián)測的GPS網(wǎng)形為三角形內(nèi)插一點。該系統(tǒng)建成后,經(jīng)市規(guī)劃局和房產(chǎn)局檢測驗收,用該系統(tǒng)檢測了吉林市內(nèi)原有的四等控制點15個,點位中誤差為±2.49 cm,精度完全滿足城市房產(chǎn)測量的要求。該系統(tǒng)的建立,為房產(chǎn)平面控制測量提供了極大的便利條件,房產(chǎn)測量平面控制測量網(wǎng)成了無形的控制網(wǎng)。

圖2 基準站聯(lián)測控制點示意圖

3 測繪、編繪數(shù)字化房產(chǎn)分幅平面總圖

房產(chǎn)分幅平面圖是房產(chǎn)測繪的基本圖件,是分丘平面圖的匯總,是房產(chǎn)定位的依據(jù)。每一個城市都有一套房產(chǎn)分幅平面圖,即房產(chǎn)平面總圖。由于歷史原因,大多數(shù)城市的房產(chǎn)平面總圖采用模擬成圖模式,即便是后來用數(shù)字化方法測繪的分幅圖,只能以圖紙的模式繪到總圖上。這種模擬成圖模式的總圖已不能滿足現(xiàn)代化管理的需要。數(shù)字化房產(chǎn)分幅平面總圖是房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)庫的核心,是房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)的重要組成部分。吉林市數(shù)字化房產(chǎn)分幅平面總圖采用吉林市城市坐標系統(tǒng)。建一個電子圖庫,將全市的數(shù)字化房產(chǎn)分幅平面圖按城市坐標編繪存入。測繪數(shù)字化房產(chǎn)分幅平面總圖需要投入很多人力、物力才能完成,可采用以下方法來完成數(shù)字化房產(chǎn)分幅平面總圖。

1)利用原有的模擬房產(chǎn)分幅平面圖掃描矢量化,在CASS軟件上完成電子版數(shù)字化分幅平面圖,適用原有城區(qū)變化較小分幅平面圖精度較高圖幅。房產(chǎn)分幅平面圖的全部信息可以真實準確的轉(zhuǎn)繪過來,但工作量較大。

2)用2002年吉林省測繪局測繪的1∶500數(shù)字化地形圖(電子版)做底圖,對照原有的模擬房產(chǎn)分幅平面圖,刪去與房產(chǎn)分幅平面圖無關(guān)的地形圖信息,添加房產(chǎn)區(qū)界線和房產(chǎn)區(qū)編號、分丘界線和分丘編號、房屋幢號等房產(chǎn)信息,形成(電子版)房產(chǎn)分幅平面圖。轉(zhuǎn)繪過程要分區(qū)、分幅完成,經(jīng)嚴格檢查、校對,確保準確無誤方可入庫。

3)對于新建小區(qū)和更新項目,分幅圖、分丘圖利用RTK配合全站儀現(xiàn)場實測。房產(chǎn)測量中測繪分幅圖、分丘圖的外業(yè)主要工作就是對界址點和房角點數(shù)據(jù)采集。在CORS系統(tǒng)下利用RTK進行采集數(shù)據(jù),工作效率高,碎步點點位均勻,選點靈活。用RTK測量時,由于建筑物或樹木等高大障礙物對衛(wèi)星信號或網(wǎng)絡(luò)通訊信號的遮擋,多數(shù)房角點無法用RTK直接采集,需要利用全站儀進行采集。RTK采集的碎部點,可直接用做全站儀采集數(shù)據(jù)所需的圖根點。在內(nèi)業(yè)軟件上成圖,加入相關(guān)房產(chǎn)信息,構(gòu)成數(shù)字化房產(chǎn)分幅平面圖,經(jīng)檢查無誤入庫。

數(shù)字化房產(chǎn)分幅平面總圖應是動態(tài)的電子圖庫。一個城市的房產(chǎn)現(xiàn)狀,每天都在發(fā)生變化,數(shù)字化房產(chǎn)分幅平面總圖的更新測量經(jīng)常發(fā)生,這要求電子圖庫應有兩個圖庫:一個是現(xiàn)狀圖庫,一個是歷史圖庫。對于新建小區(qū)和更新項目的測量成果隨時加入到現(xiàn)狀圖庫,已經(jīng)變化了的舊現(xiàn)狀圖部分移到歷史圖庫。保證現(xiàn)狀圖及時準確反映房產(chǎn)信息現(xiàn)狀。房產(chǎn)分幅總圖的查閱,可以用城市坐標和房產(chǎn)區(qū)號、房產(chǎn)丘號、房屋幢號為索引查閱。

4 房屋面積測算

房屋面積測算是房產(chǎn)測量的基本工作,包括房屋信息調(diào)查、房屋面積丈量、房屋面積計算。房屋信息調(diào)查表中有以下信息:產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房屋坐落、所在圖幅編號、幢號、建筑結(jié)構(gòu)、建成年代、建筑層數(shù)、建筑面積、套內(nèi)面積、共有面積,最后三項面積計算后填寫。房屋面積丈量要繪制房屋面積丈量草圖,作為面積計算和繪制房屋分戶圖的依據(jù)。測繪人員根據(jù)外業(yè)丈量草圖和設(shè)計圖紙,劃分出不同的功能區(qū),確認共有面積的分攤對象,利用房產(chǎn)面積測算專用軟件完成面積計算。測繪成果有分丘圖、分戶圖、分戶面積一覽表、房屋信息調(diào)查表、共有面積分攤明細表等。以上成果一并存入房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)庫,構(gòu)成單元測繪數(shù)據(jù)庫。老的電子版房產(chǎn)單元檔案按測繪數(shù)據(jù)庫格式直接存入房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)庫。房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)庫是房地產(chǎn)信息管理平臺的信息中心。房屋面積計算專用軟件是房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)的組成部分,該軟件計算功能強大,有多種檢核約束,可解算目前能見到的任何復雜多功能區(qū)建筑群面積。

某花園廣場是用系統(tǒng)軟件測算的一個比較復雜的算例如表1所示。該建筑有5棟住宅樓,主樓313層94 m高,地下二層為車庫,地下一層為超市,地上有1至5層裙房為商業(yè)和公共設(shè)施用房,總建筑面積約317 400 m,如圖3所示。分為住宅、商業(yè)、物業(yè)、人防(含車庫、超市)、辦公等20個功能區(qū),各功能區(qū)有3—5級不等的分攤共有建筑面積。內(nèi)業(yè)計算面積時采用分塊繪畫建筑軸線、權(quán)屬線和外墻線,然后拼接成整體軸線圖,連接權(quán)屬線和外墻線。在整體圖上劃分各功能區(qū),標注房間標識和共用標識。以下軟件自動完成從整體到局部逐級分攤共有面積,檢核各層建筑面積、套內(nèi)面積、共有面積,自動計算各房間面積。經(jīng)兩級檢查無誤,所有房產(chǎn)測繪成果上傳至房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)庫。

表1 某花園廣場面積計算統(tǒng)計 m

圖3 某花園廣場一層平面

5 房地產(chǎn)信息管理平臺主要功能簡介

房地產(chǎn)信息管理平臺由某軟件公司提供技術(shù)服務(wù),如圖4所示,是房屋面積測算軟件的延續(xù),上面與房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)庫連接,下面主要開設(shè)管理服務(wù)4個窗口。4個窗口分別為產(chǎn)權(quán)發(fā)證中心、產(chǎn)權(quán)交易中心、產(chǎn)權(quán)抵押中心和房屋信息咨詢中心。

1)業(yè)務(wù)查詢功能:本界面菜單下有輔助信息、房屋狀況、收費信息、他項信息、查封信息、電子要件、樓盤信息、權(quán)利人圖片等多種工具查詢欄。每個對外服務(wù)窗口可以輸入房屋幢號查閱房屋的全部信息,為社會提供房屋信息咨詢服務(wù)。

2)業(yè)務(wù)窗口管理服務(wù)功能:用于產(chǎn)權(quán)發(fā)證、產(chǎn)權(quán)交易、產(chǎn)權(quán)抵押窗口辦理本窗口業(yè)務(wù),有收件、辦件、轉(zhuǎn)件、口令等工具按鈕。按各自業(yè)務(wù)窗口的工作流程,每一個報件需經(jīng)窗口受理、外業(yè)初審、科長審核、處長審批辦理完結(jié),信息錄入房地產(chǎn)信息管理平臺數(shù)據(jù)庫。變更信息要專人專項負責入庫,紙件簽字蓋章存檔。審批報件就是看報件資料信息是否齊全、是否符合土地、規(guī)劃及相關(guān)規(guī)定。初次辦理房屋產(chǎn)權(quán)備案時要將土地、規(guī)劃批件等各種合法有效的報件資料交到產(chǎn)權(quán)發(fā)證中心,錄入房地產(chǎn)信息管理平臺,后續(xù)辦理各種報件可查詢用。

圖4 吉林市房地產(chǎn)信息管理平臺主要界面

3)特色功能:主要用于房地產(chǎn)政策法規(guī)信息發(fā)布檢索等。

4)統(tǒng)計報表:匯總各種房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù),分類統(tǒng)計報表,為政府決策提供服務(wù)。

6 結(jié)束語

經(jīng)過近一年多的努力,全市數(shù)字化房產(chǎn)分幅平面總圖已轉(zhuǎn)繪完成,舊的房產(chǎn)單元檔案大部分已存入房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)庫。利用房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)完成了吉林市新開發(fā)已竣工項目的房產(chǎn)測繪工作。外業(yè)在CORS系統(tǒng)下測繪房產(chǎn)圖,內(nèi)業(yè)在系統(tǒng)軟件下測算房產(chǎn)面積速度快、成果精度高。房產(chǎn)管理平臺運行平穩(wěn),服務(wù)管理窗口工作效率明顯提高,受到好評。大量的房產(chǎn)信息數(shù)據(jù),不需要人工統(tǒng)計,在房地產(chǎn)信息管理平臺隨時可以點出,為領(lǐng)導決策提供了準確可靠的信息數(shù)據(jù)。但老的電子版房產(chǎn)單元檔案存入房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)庫時,還有一些具體問題需要研究解決,更先進的數(shù)據(jù)庫動態(tài)更新轉(zhuǎn)換功能有待開發(fā)研究。

房產(chǎn)測繪引入CORS系統(tǒng),極大地方便了房產(chǎn)測繪工作,成倍的提高了房產(chǎn)測繪的工作效率,加快了房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)的創(chuàng)建速度。先進的房產(chǎn)面積計算軟件和房產(chǎn)管理軟件是房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)的重要組成部分。房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)的創(chuàng)建,提高了房產(chǎn)管理部門的管理水平和服務(wù)能力。房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)是房產(chǎn)信息進入城市地理信息系統(tǒng)的直接通道,房產(chǎn)測繪人通過這條通道向社會提供準確、可靠的測繪數(shù)據(jù)成果,服務(wù)社會。

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Research on creating real estate information management system

LUO Xing-shun1,SH IDa-qi1,HUANG Hai-tao2,WANG Cui-cui2
(1.Institute of Application Technology,Jilin University,Changchun 130022,China;2.Jilin City Real Estate Board,Jilin 131000,China)

This paper discussed the construction p rocessof real estate information management system.Analytical studies about the p roblem sin conversion p rocess from old real estatemanagementmodel to new information management p latform is carried out and solutions to the p roblem s are p roposed.The function and structure of real estate information management system and its realiability and p ractice are introduced.

p roperty mapping;database;management p latform

P208

A

1006-7949(2010)04-0071-04

2010-03-08

羅興順(1955-),男,副教授.

[責任編輯:張德福]